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Artículos etiquetados con ‘Inmuebles en Rentabilidad’
SOCIMI’s, qué hacer para que puedan funcionar
Hace ya unas semanas, describimos en el post de nuestro blog “SOCIMI’s, un ejemplo práctico” las características especiales e incentivos fiscales de este tipo de vehículos para las inversiones inmobiliarias en inmuebles en rentabilidad. A día de hoy, sin embargo, todavía no hay ninguna SOCIMI inscrita en la CNMV, veremos a continuación las posibles causas y soluciones para reactivar el interés inversor por las mismas.
SOCIMI’s, PROBLEMAS Y POSIBLES SOLUCIONES
- Fondos Close End Vs Open End : la principal tara de los fondos inmobiliarios creados en la pasada década(BANIF, BBVA Propiedad…) fue la iliquidez que les proporcionaba su naturaleza “Open End”(fondos no negociables en mercado regulado, sin término definido y con ventanas de liquidez periódicas). Resumiendo, que cuando el mercado inmobiliario comenzó a languidecer, todos los fondistas acudieron a vender sus participaciones y el fondo no las pudo reembolsar pues no había demanda para las mismas y los inmuebles tampoco se podían vender(tenían ya un valor en mercado de un 60-70% su valor de libros(NAV)) para realizar dichos reembolsos. Los bancos acabaron comprando el fondo para que el mismo pudiera pagar a todos los fondistas y no se montase demasiada “revolución”. En este sentido, plantear las SOCIMI’s como un vehículo de inversiones inmobiliarias “Close End” ha sido un acierto. Su precio lo designará la oferta y demanda en un mercado cotizado y por tanto, mucho más líquido.
- Nuestro problema, la vivienda, los fondos que necesitamos, extranjeros: La deducción del 20% de las rentas de vivienda sobre la base imponible del impuesto de sociedades planteada en las SOCIMI’s es muy interesante. El problema es convencer a un inversor extranjero que, aparte de la rentabilidad recurrente de alquiler, en una vivienda en España a día de hoy hay alguna posibilidad de plusvalía a medio plazo. Los edificios de pisos con inquilinos que se introduzcan en estos vehículos de inversiones inmobiliarias deberán llevar un descuento para ofrecer una rentabilidad mínima del 4,5-5%(rentabilidad media de otros mercados europeos) + la prima de riesgo que un inversor extranjero quiera asignar a España. Los que aporten inmuebles a estos vehículos deben asumir que la liquidez que les proporcionará vía OPV conlleva perder “algunas plumas”, en forma de minusvalías, por el camino. Los balances del 90% de las promotoras no pueden asumir esa merma, con lo que los bancos son los principales candidatos a mover ficha en la creación de SOCIMI’s.
- Incentivos a la demanda de alquiler de vivienda: así como el mercado industrial y terciario ya tiene una cultura de alquiler clara, falta incentivar que el mercado de alquiler de vivienda(sólo un 15-20% del stock) pueda llenar el stock vacío. Esta semana se disminuyó el periodo de los contratos de alquiler de 5 a 3 años, que es un buen comienzo(obligan menos al inquilino), pero insuficiente. El estado también puede incentivar la demanda con líneas de avales para gente joven y/o aumentando las exenciones fiscales al arrendatario. Esto no convergería con la actual política de aumento de impuestos, pero creo que ya es hora de que el estado se de cuenta de que hasta que no pongamos en valor toda nuestra “sobredosis inmobiliaria”, no nos acercaremos a la salida del túnel.
- Inversión a nivel societario, no personal: el planteamiento inicial de las SOCIMI’s eliminaba la doble imposición (la sociedad tributa por impuesto de sociedades y los socios por IRPF de los dividendos) siempre que los socios fuesen personas físicas. Esto es un error, si realmente se quiere incentivar la inversión inmobiliaria nacional y extranjera, ningún inversión de cierto tamaño invierte ya a nivel personal.
En definitiva, creo que con las modificaciones necesarias las SOCIMI’s pueden ser un vehículo muy interesante para conseguir la liquidez de un mercado de inversión inmobiliaria actualmente seco. No tardemos demasiado en desarrollar dichas modificaciones, que el futuro nos va en ello.
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SOCIMIs,vehículo de inversiones inmobiliarias, un ejemplo práctico
PRINCIPALES NOVEDADES QUE APORTAN LAS SOCIMIs
Las SOCIMIs(Ley 121/15) son la adaptación española de los vehículos de inversiones inmobiliarias(REIT) ya en funcionamiento en otros países. Son sociedades cotizadas con una tributación fiscal particular cuya actividad se restringe al desarrollo, rehabilitación y explotación de inmuebles en rentabilidad, tenencia de participación en otras SOCIMIs y al desarrollo de actividades inmobiliarias accesorias(limitadas éstas a un 20% del volumen del negocio).
Pese a que sus incentivos fiscales se maximizan para pequeños inversores que actúen como personas físicas no afectas a Impuesto de Sociedades(IS), son vehículos accesibles para todo tipo de inversores inmobiliarios, aportando la liquidez(cotizan en bolsa) que no han conseguido proporcionar los Fondos de Inversión Inmobiliaria(FII), que por su naturaleza Open-End(los partícipes sólo podían vender sus participaciones en el fondo en plazos predeterminados de tiempo), no han podido hacer frente a la avalancha de peticiones de reembolso ante la iliquidez actual del mercado inmobiliario. Véase en este sentido los ejemplos de BANIF Inmobiliario y BBVA Propiedad( han asumido los reembolsos a los partícipes y ha internalizado los activos del fondo).
PRINCIPALES REQUISITOS DE LAS SOCIMIs
Vistas las principales novedades generales que aportan estos vehículos de inversión, veamos que requisitos deben cumplir estas sociedades para poderse beneficiar del régimen especial,
– 80% del activo en inmuebles ofrecidos en arrendamiento o acciones en otras SOCIMIs.
– Mínimo de 3 años de explotación en arrendamiento antes de poder ser vendidos, 7 años para desarrollos propios.
– Cómo mínimo 3 activos, no pudiendo superar ninguno el 40% del balance.
– Capital mínimo: 15M€
– Apalancamiento máximo: 70%
– Reparto de dividendos: 90% del beneficio bruto de explotación, 50% de las plusvalías inmobiliarias y 100% de los dividendos de otras SOCIMIs.
– Free float: 20%
RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL DE LAS SOCIMIs
Una vez cumplidos los criterios definidos en el epígrafe anterior(habrá un periodo de transición de 2 años para conseguir cumplir y acreditar dichos criterios), se podrá constituir la SOCIMI, que se beneficiará de los siguientes beneficios fiscales,
– IS del 18% tanto para beneficios de explotación como plusvalías.
– Si >50% del activo son pisos con inquilinos se obtendrá una deducción sobre la base imponible(BI) del 20% de las rentas generadas por las mismas.
– Deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota integra.
– Tributación dividendos: persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%
– Exención AJD en operaciones de constitución, ampliación de capital y aportaciones no dinerarias.
– Bonificación 95% ITP y AJD para adquisición de viviendas o terrenos para viviendas.
– Exención impuestos plusvalía y plusvalía municipal.
SOCIMIs, VEHÍCULOS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS, UN EJEMPLO PRÁCTICO
Y después de todo esto, os estaréis preguntando, ¿en que se cuantifican estos beneficios fiscales respecto a la práctica actual de tener los inmuebles en rentabilidad en una sociedad de responsabilidad limitada(SL)?¿realmente merece la pena constituir una SOCIMI?¿por qué todavía no hay ninguna SOCIMI dada de alta en la CNMV?. He preparado un ejemplo con el que intentaré dar respuesta a estas preguntas.
He realizado el análisis partiendo las siguientes premisas(ver cuadro inferior) mas favorables de cara a aprovechar todas y cada una de las exenciones y bonificaciones del régimen general,
– Inversión: 50M€, importante en este sentido considerar que en la opción de S.L, la inversión inicialmente necesaria es un 7% superior, ya que no se beneficia de la exenciones y bonificaciones de ITP y AJD.
– Tipología de activos: se ha considerado que los activos son edificios de viviendas en la zona centro de Madrid(rentas de 16€/m2&mes). Con este criterio, nos aprovecharemos de la deducción de alquiler de viviendas antes mencionada (20% de las rentas).
– Socios: personas físicas, con lo que no se produce retención de IRPF sobre dividendos, respecto del 19% con el que se gravan los dividendos de los socios de una S.L tradicional
– Periodo de permanencia: 3 años, vendiéndose al inicio del año 4 todos los inmuebles a una rentabilidad del 4,75% con las rentas anuales vigentes en ese momento.
– Apalancamiento: 70%
– Pay Out: 90% beneficios explotación y 50% plusvalías en ambos casos para ganar comparabilidad.
Con estas premisas, realizamos un estudio de cash flow para el inversor diferenciando estas dos opciones.
– SOCIMI: el inversor se beneficia de las deducciones de ITP&AJD en la compra del inmueble, se deduce el 20% de las rentas anuales respecto de la base imponible para el IS, tributando la misma al 18%. El Cash Flow Libre Acumulado post-impuestos de la operación asciende a 6,533 M€. Los socios personas físicas obtienen un dividendo acumulado de 5,824 M€.
– SL: el inversor no se beneficia de las deducciones de ITP&AJD en la compra del inmueble con lo que la compraventa le sale un 7,7% mas cara. No se deduce el 20% de las rentas anuales respecto de la base imponible para el IS, tributando la misma al 30%. El Cash Flow Libre Acumulado post-impuestos de la operación asciende a 1,620 M€. Los socios personas físicas obtienen un dividendo acumulado de 2,911 M€, habiendo tributado el mismo al 19%.
Conclusiones: analizando los dos escenarios llegamos a la conclusión de que, a iguales condiciones de inversión(volumen y tipología), financiación y dividendo, existen 3 vías principales de ahorro de las SOCIMIs respecto de la SL tradicional.
Socimi’s – Vehículos de inversiones inmobiliarias – SOCIMI Vs S.L
– La bonificación de ITP&AJD nos permite un ahorro fical de 3,85M€, un 7,7% de la inversión, que nos permite iniciar la explotación con una rentabilidad del 5% respecto del 4,64% de rentabilidad que nos proporcionaría la opción de la S.L.
– La deducción del 20% de las rentas y la tributación del 18% respecto del 30%, nos permite tener un ahorro en la cuota íntegra de 0,565 M€, no computando la deducción por reinversión de beneficios, ya que es aplicable en ambos casos.
– Finalmente, por el hecho de la no tributación de los socios por IRPF de dividendos, se produce un tercer ahorro fiscal de 0,682 M€.
Computando los ahorros fiscales obtenidos, llegamos a la cantidad de 5,097 M€, que significan alrededor del 9,2% de la inversión.
Habrá que analizar caso por caso la conveniencia o no de las SOCIMIs, ya que ni a todo los inversores les interesa invertir como personas físicas(prefieren hacerlo mediante sus vehículos de inversión) ni tener un balance demasiado dependiente del sector residencial, pero creo que el modelo vale como ejemplo de el potencial ahorro que este nuevo vehículo de inversión puede aportar al inversor inmobiliario.
También de su interés: SOCIMIs 2012 requisitos finales, SOCIMIs, proceso para cotizar en el MAB, SOCIMI,s como obtener beneficios fiscales en 2013
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Vender pisos con inquilino con rentabilidad asegurada
EL PROBLEMA: STOCK DE PISOS SIN VENDER
Los principales promotores a día de hoy en España, bancos, cajas de ahorros y promotores “supervivientes”, afrontan un mercado de compraventa de inmuebles, en particular pisos, marcado por la sobreoferta y con una demanda altamente sensible al precio. Cada uno a su nivel, han realizado las correcciones de precio que sus balances les permiten (promotores limitados por la deuda asumida y bancos y cajas limitados por las provisiones realizadas tras la compra, dación o ejecución de los mismos), encontrándonos con rebajas de precios del 10-50% en función de la ubicación mas o menos prime de los mismos.
Partiendo del objetivo inicial de una generación de liquidez rápida, los canales de comercialización utilizados son los APIs clásicos, los portales inmobiliarios aglomeradores de oferta (idealista, fotocasa…) y sus propios portales inmobiliarios (altamira, solvia, anida, aliseda…), siendo el segmento objetivo el del usuario final.
SOLUCIÓN ALTERNATIVA: ASEGURAMIENTO RENTABILIDAD PISOS
Propuesta: vender pisos con inquilinos (en rentabilidad) a inversores, asegurando la rentabilidad durante los primeros años del contrato. Pasamos de vender un producto inmobiliario para usuario final a vender un producto financiero-inmobiliario para inversores.
Ventajas: el piso se puede vender con un descuento menor (con una generación de liquidez inicial mayor), el cash flow de la operación para el promotor es el mismo y el inversor se asegura un bono al periodo y rentabilidad pactados.
Caso de estudio: Venta de piso en rentabilidad de la Eixample de Barcelona con rentabilidad asegurada a 5 años al 5%. ¿Por qué un 5%?. Si se analiza las rentabilidades en residencial de los diferentes países de Europa, las mismas oscilan entre el 4,1% de Inglaterra y el 6,8% de Holanda, siendo el término medio el 4,8% de Alemania.
Se realiza el estudio partiendo de los siguientes datos de mercado de partida:
Con estas premisas, realizamos un estudio de cash flow para el promotor diferenciando estas dos opciones.
– Venta piso con inquilino al 5%: el promotor alquila el piso a precio de mercado(año 0), vende el piso(año 1) asumiendo un 10% de descuento sobre el precio de venta inicial y bonifica las rentas de mercado mensualmente(desde año 1 hasta año 5) para que el inversor llegue a una rentabilidad del 5% sobre su inversión. En esta operación, el Cash Flow Libre(CFL) para el promotor es de -62.544€, siendo la rentabilidad para el inversor a partir del año 5(fin periodo bonificación rentas) del 3,54%.
– Venta a usuario final: otra opción sería la tradicional, vender el piso(año 1) a un usuario final. Para que la operación tuviese el mismo CFL (-62.544€) para el promotor, podría llegar a realizar un descuento del 17%. Si el mismo comprador se encargase de alquilar su inmueble obtendría en el año 5 una rentabilidad del 3,84%.
Conclusiones: independientemente de la rentabilidad asegurada y el periodo de aseguramiento de la misma(en el estudio nos hemos puesto en unas premisas de rentabilidad y plazos exigentes), si el objetivo principal para el vendedor es la generación máxima de liquidez inicialmente y para el comprador la obtención de una rentabilidades recurrentes y aseguradas (bono inmobiliario), esta parece una fórmula que puede satisfacer a ambas partes.
La liquidez extra generada inicialmente permite al promotor destinar recursos a otros objetivos, pudiendo provisionar parte de la misma para posibles periodos de desocupación del inmueble. La gestión comercial en esos periodos de desocupación será vital para defender su rentabilidad en la operación. En el caso particular de cajas y bancos, pueden aprovechar las nuevas estructuras comerciales creadas para la realización de estas tareas.
En cuanto al inversor, sacrifica un mejor precio inicial por una rentabilidad asegurada mas allá del periodo estimado de ajuste del sector (2012-2013). La rentabilidad del 5% asegurada durante los primeros 5 años supera con creces al 3,70% de media que obtendría en la opción tradicional. En cuanto a la rentabilidad del 3,54% obtenida al final del periodo de bonificación, esta no es muy inferior al 3,84% que ofrecería la opción tradicional, con lo que este modelo de operación aportaría valor al inversor inmobiliario patrimonialista a largo plazo.
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La banca española y el valor de sus suelos terciarios
Tras hablar con diversos bancos últimamente al respecto de diferentes proyectos terciarios, me parece adivinar como factor común entre todos ellos el problema de dimensionar realmente su “agujero inmobiliario no residencial”.
Todos han palpado rápidamente el valor de mercado de su stock de pisos y solares en venta residenciales, estando unos mas dispuestos que otros a realizar dichas correcciones para hacer sus inmuebles líquidos, teniendo también la palanca de dar unas condiciones de financiación “agresivas”(asumiendo incluso que un % de dichas ventas vendrán de “vuelta” a no demasiado tardar por problemas económicos de los compradores) para que este plus para el cliente les ayude a tener una merma menor en la venta, es decir, financiar mas y mejor para tener que rebajar menos.
El problema viene a la hora de valorar solares e inmuebles de un mercado como el terciario de menor volumen y dinamismo que el residencial, donde los roles de vendedor-comprador(mercado de propiedad) cambian por el de inquilino-inversor(mercado de alquiler). La falta de dinamismo provoca que las tasaciones, que marcan los valores de los inmuebles por comparación de operaciones similares realizadas, marquen unos valores de inmuebles que en la mayoría de los casos son “papel mojado” debido a que dichos valores de comparación son de épocas ya demasiado lejanas para compararlas con un mercado “deprimido” como el actual.
Este desajuste no se produce utilizando el método residual, mas ajustado a la realidad al aunar a la hora de la valoración de un inmueble (Valor inmueble=Renta anual/Rentabilidad exigida por el inversor) la economía real(rentas de mercado) y la economía de inversión (rentabilidades de mercado). ¿Problema?, el inmobiliario medio ha vivido de espaldas a la economía real (daba igual, todo se vendía…) y desconoce que dan o no dan de sí los negocios que utilizan sus inmuebles para desarrollar su actividad.
Explicaremos todo esto con un ejemplo sencillo. Partamos de la hipótesis de que una entidad financiera cualquiera tiene un solar de uso hotelero en un lugar cualquiera de Madrid o Barcelona con una tasación de 4,4 M€. Supongamos que un operador hotelero del segmento económico tiene interés por la ubicación en la que quiere desarrollar un proyecto con los siguientes parámetros técnicos.
Analizando la ubicación en concreto y las estadísticas (INE, GHB…) en cuanto a ocupaciones y precios medios se llega a la conclusión que éstas estarán entorno al 85% y 49€/noche respectivamente para esta tipología de hotel económico. La experiencia (y el análisis del CPG de diferentes hoteles en funcionamiento) igualmente nos indica que el % de ingresos que el hotelero puede dedicar a rentas de manera sostenible es del 25%. Repito lo de “sostenible” porque esta época de crisis ha demostrado que las rentas fijas firmadas en su día en época de bonanza, no han sido tan fijas en la realidad, ya que los propietarios se han visto en la obligación de renegociarlas ante el miedo de que el hotelero pronunciase la fatídica frase de “no hago mas que perder dinero con el hotel, ahí te dejo las llaves del edificio y ya nos veremos en los tribunales si es necesario”.
Una vez clara la parte de la economía real, pasamos a la economía de inversión, ¿qué rentabilidad se pide a un proyecto hotelero por el inversor que finalmente lo patrimonialice?. Para esto acudimos a un informe hotelero de la consultora CB Richard Ellis en el que nos marca que para una ubicación no prime de Madrid y Barcelona, la rentabilidad mínima exigida será de un 7%.
Actualizando las rentas que podrá pagar el hotelero a dicho 7% llegamos al valor de 10,044 M€, que será pagado por el inversor final al promotor que desarrolle el proyecto. Sustrayendo a esta cantidad los costes de construcción y el margen mínimo sobre venta del 15% que el promotor buscará obtener en la operación, llegamos al valor que el promotor estará dispuesto a pagar al banco por dicho suelo, en este caso 2,781 M€(1,7M€ por debajo del precio de tasación), ese será el valor de mercado.
Y aquí se presenta la disyuntiva para el banco, ¿qué puede hacer para no tener que soportar dicha merma?. Pués no hay muchas alternativas, a mi sólo se me ocurren dos,
1 – buscar compradores de suelo operadores (no promotores) que primen la ubicación y operativa antes del margen inmobiliario. Problema, hoy en día no hay tantos operadores con pulmón financiero para la compra y desarrollo de inmuebles.
2 – (*) promocionar ellos mismos sin exigir margen promotor a la operación, con el único objetivo de recuperar valor en su suelo vía esta renuncia, al vender el inmueble recién acabado y en rentabilidad al inversor. En el ejemplo comprobamos que, si el banco promociona sin margen y vende una vez terminado el inmueble al inversor, puede valorar su suelo a 4,288M€ valor muy cercano a su valor de tasación actual. Problema, para recuperar valor hay que invertir mas en inmobiliario, cuestión que a día hoy parece que no es muy del gusto de la mayoría de bancos.
¿Camino sin salida?. No, camino de salida única, quizás no la deseada, pero salida al fin y al cabo.
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Inversiones inmobiliarias en sucursales de la banca española (Santanter,BBVA,Banc Sabadell)
Después de las grandes operaciones de sale & leaseback de sucursales bancarias realizadas por las grandes entidades desde el 2007, los fondos y consorcios inversores proceden actualmente a su venta de dichas sucursales por unidades o en pequeños paquetes, intentando conseguir un margen de venta interesante por compresión de yields.
Los fondos inmobiliarios realizaron sus inversiones desde 2007 a 2010, siendo los que han entrado mas tarde en la fase recesiva del ciclo inmobiliario (compraron más barato), los que más recorrido de yields tienen para monetizar mejor su plusvalía.
Vamos a analizar mas en detalle esta tipología de inversión en sucursales de banco en rentabilidad desde el punto de vista de las ventajas e inconvenientes para los posibles compradores.
Ventajas
- Rentabilidades triple netas entre el 5-6,5% aseguradas por inquilino solvente. No sabemos como acabará el mapa bancario español, pero parece seguro que estas tres entidades ofrecen credibilidad analizando su cuota de mercado, core capital y exposición respectiva al “problema inmobiliario” en los últimos stress test del Banco de España en Julio de 2011.
- Gastos a cargo del inquilino. Este hecho facilita mucho la gestión del día a día de su inmueble al inversor, preocupándose básicamente de recibir las rentas netas a final de mes.
- Contratos de obligado cumplimiento de 20-25 años. Aportan seguridad a largo plazo, convirtiendo esta inversión en lo mas parecido a un “bono inmobiliario”.
Inconvenientes
- Ausencia de actualizaciones de rentas a precio de mercado. El hecho de que las rentas estén actualizadas sólo a IPC (o índice similar) y no haya ventanas de actualización a precio de mercado, limitan al comprador en cuanto a las posibles plusvalías generadas por remontes bruscos en las rentas.
- Subarriendo libre. En este mismo sentido, y aprovechando el subarriendo libre, el inquilino pueden aprovechar para subarrendar y sacar un margen en momentos de repuntes bruscos de rentas.
En definitiva, este tipo de operaciones son un mix entre inversión financiera e inmobiliaria y teniendo en cuenta todos los factores descritos anteriormente creo que se ajustan perfectamente a family offices o pequeños inversores de perfil riesgo – rentabilidad bajo, que valoren mas una rentabilidad segura con inquilino solvente que las posibles plusvalías inmobiliarias futuras.
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Franquicia hotelera,una solución para su hotel
Viendo la abundancia de oferta de hoteles en el mercado de inversiones inmobiliarias actualmente y vistas también las pocas operaciones que se están cerrando, vamos a analizar el mercado hotelero en general y el mercado de los hoteleros independientes en particular y las opciones que manejan de cara al futuro.
Según el siguiente gráfico de la consultora IREA, el mercado hotelero es un sector bastante atomizado en el que las principales 10 cadenas no tienen conjuntamente a fecha 2010 una cuota de mercado superior al 17%. Es llamativo ver como las cadenas pequeñas y los hoteleros independientes aglutinan mas del 83% de la cuota de mercado.
¿Qué significa esto?, pues que en tiempos de “vacas flacas”, las únicas formas de mejorar las cuentas de resultados para las grandes cadenas (no tan dependientes de los intermediarios y turoperadores para la captación de la demanda al tener centrales de reserva propias) son las alianzas estratégicas(asimilable a un acuerdo de franquicia) con alguno de los “peces gordos” mundiales (véase AC con Marriot), el sale & leaseback de sus hoteles en propiedad(véase Meliá Lebreros de Sevilla con BBVA Renting) o las fusiones para optimizar los costes de estructura(alternativa no implementada por el momento).
En el caso del sale & leaseback, lo que ocurre es que, pese a que parece que el sector comienza a remontar a efectos de RevPar a finales de 2010, el ajuste de precios medios de los últimos dos años ha llevado a que el hotelero no pueda pagar en rentas las cantidades comprometidas inicialmente(las renegociaciones de contratos de alquiler a la baja ha sido la tónica estos últimos dos años), bajando por tanto el valor de los inmuebles (Valor inmuebles=Renta anual/Rentabilidad exigida), ya que los inversores tienen expectativas de rentabilidad iguales sino superiores a las de hace dos años.
Resumiendo, rentas renegociadas a la baja, rentabilidades exigidas al alza, valor de los hoteles en venta a la baja(generalmente por debajo de la hipoteca existente), con lo que la opción del sale & leaseback sólo tiene viabilidad para hoteles amortizados hace tiempo o construidos en la última época con baja carga hipotecaria. Ésta principalmente es la razón por la que vemos tan pocas operaciones hoteleras en los últimos tiempos, pese a la cantidad ingente de hoteles en venta que surcan los mercados inmobiliarios.
Pero, ¿qué ocurre con los hoteleros independientes que aparte de los problemas globales del sector sufren una dependencia total de los intermediarios y turoperadores a la hora de conseguir demanda para sus hoteles con la carga que esto supone(20-25% de cada venta)?. Analizaremos a continuación las alternativas para llegar a la conclusión de cual tiene mas viabilidad en el entorno actual:
a) Seguir con la gestión como hasta ahora, sólo sostenible en ubicaciones donde la demanda no haya sufrido en exceso, decisión quizás mas sentimental que pragmática.
b) Asociación con hoteleros independientes, ahorros por central de reservas propia, ahorros por economías de escala en el aprovisionamiento, no es una solución que generalmente ayude en la captación del cliente extranjero.
c) Franquicia con cadena hotelera, ahorros por central de reservas propia, ahorros por economías de escala en el aprovisionamiento, acceso al cliente extranjero fidelizado de la cadena franquiciadora.
d) Sale & Leaseback, sólo viable en los casos explicados anteriormente, huida hacia adelante, se genera liquidez, pero las carencias en costes operativos siguen latentes.
e) Buscar cadena hotelera gestora manteniendo la propiedad, la mejor opción si se tiene claro que se desea abandonar la gestión hotelera y las condiciones hipotecarias del inmueble no permiten su venta.
f) Desinversión, la mejor opción si se desea abandonar la gestión hotelera y las condiciones hipotecarias del inmueble permiten generar liquidez en la venta.
Partiendo de la base de que el hotelero de toda la vida siga teniendo ilusión por gestionar su hotel, veamos en un ejemplo numérico porque la opción de la franquicia hotelera es la que mas valor le aporta.
Analizaremos la bondad del sistema a través de dos ejemplos, un hotel de 50 habitaciones en el centro de Madrid o Barcelona y un hotel de 70 habitaciones en el centro de una ciudad mas secundaria. Hemos obviado los ingresos y gastos de restauración y varios para hacerlo mas sencillo.
¿Cuáles son las diferencias entre realizar una gestión particular o bajo el paraguas de una franquicia?
1- El día a día del hotel sigue siendo el mismo, pasando la enseña de la franquicia a figurar en la fachada junto al rótulo habitual del hotel. En los casos en los que el propietario del hotel no quiera participar en primera persona en el día a día, la franquicia ayuda en la selección de un director con experiencia en gestionar hoteles de la cadena.
2- Contacto y feedback directo con la cadena franquiciadora para analizar estrategias de precio, evolución de mercado, reuniones periódicas con el responsable de operaciones de la cadena… en definitiva inputs de mercado para optimizar la estrategia de venta. En todo caso, es el franquiciado quien define y decide la política de precios del hotel.
3- Los niveles de ocupación suben, ya que al entrar a formar parte de la central de reservas de la franquicia, se accede a un segmento del mercado mucho mayor. En el ejemplo, se ha estimado este aumento de ocupación en un 7-15%.
4- Sube el precio medio puesto que el cliente internacional o de ocio no habitual de la ciudad prefiere, por un poco mas, una marca que le de seguridad en su estancia.
5- Las comisiones de agencias y turoperadores disminuyen, así como el peso de las ventas indirectas(con intermediario) respecto de las ventas totales. Dichos ahorros cubren con holgura las comisiones de franquicia (marketing, reserva, marca).
6- La franquicia también ofrece economías de escala en aprovisionamiento, limpieza, mantenimiento, seguros…etc
Ejemplo 1: Hotel de 3* céntrico en Madrid y Barcelona
Ejemplo 2: Hotel de 3* céntrico ciudad secundaria
Resumiendo, en este ejemplo en concreto, el hotelero podría beneficiarse de un incremento en su EBITDAR de >50%, sin renunciar prácticamente a nada, salvo a colocar la enseña de una marca de reconocido prestigio en su fachada, ¿no suena mal, verdad?.
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Algunas preguntas para la reflexión inmobiliaria
¿Por qué la sociedad civil en general mira a nuestro sector y a sus actores con cierto tinte de desconfianza, recelo y rechazo?
¿Por qué ha sido tan fácil ser promotor inmobiliario en España en la última década?
¿Por qué no hemos sido conscientes que el sector inmobiliario es un facilitador de la economía real de productos y servicios y no viceversa?
¿Por qué el estado no ha regulado nuestro sector(tal y como se hace en otros mercados sensibles a la especulación(CNMV)) de una manera centralizada con una política de concesión de licencias y de desarrollo de suelo residencial acorde con la demanda real de vivienda anual en España (250-300.000 viviendas/año)?
¿Por qué en España hay un parque de viviendas en alquiler del 15-20% cuando en mercados mas resilientes al actual ciclo como los de Inglaterra, Francia y Alemanía el mercado patrimonial oscila entre el 35-60%?
¿Por qué el promotor medio ha despreciado las rentabilidades del negocio patrimonial (4-9% en función del producto y la ubicación) por considerarlas escasas cuando generalmente son superiores a las de otros productos de inversión y además están protegidas al efecto inflación?
¿Por qué los únicos promotores que están sobreviviendo son los que tenían una rama patrimonialista de cierta dimensión?
¿Por qué bancos y cajas no asumen de forma rápida (write off) que de los 300.000 M€(aprox) de préstamos promotor en su balance hay perdidas latentes del 20-30% en viviendas y 40-80% en solares?
Si parece demostrado que para que el mercado vuelva a ser líquido tiene que haber un ajuste de precios y debe operar en transparencia ¿por qué parece que no estamos avanzando lo suficientemente rápido en estas dos vertientes?
¿Por qué los bancos y cajas siguen haciendo “patapum parriba”con el crédito promotor esperando que la coyuntura cambie y los precios de los activos recuperen su valor a medio plazo cuando ya empieza a ser un clamor que si no se toman medidas nos arriesgamos a una “década perdida”?
¿Por qué dichos solares refinanciados que se asumen invendibles hasta el 2015-2018 no van a poder ser soporte de economía real que sí los utilizaría, vía compra o arrendamiento, si estuvieran a precios razonables de mercado actual?
¿Por qué seguimos utilizando los mismos métodos constructivos de hace 50 años cuando ya existen pioneros que en otros lugares del mundo que levantan hoteles modularmente en 6 días? ( http://www.youtube.com/watch?v=7ylGZ8DpQrg )
¿Por qué no hemos sido conscientes que esta rigidez de métodos constructivos nos condena a velocidades de arranque y frenado muy inferiores a la velocidad de arranque y frenado de la economía real, con el consiguiente brusco desfase de oferta y demanda que esto supone en la parte bajista del ciclo?
¿Por qué los métodos de comercialización que utilizamos hoy en el inmobiliario profesional son mas o menos los mismos que utilizábamos hace 20 años?
¿Por qué tenemos tanta reticencia al cambio de modelo incluso en estos momentos tan críticos?
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Los ciclos inmobiliarios y la burbuja española
Viendo que el final de la crisis inmobiliaria en España todavía no parece quedar cerca, vamos a analizar ciclos económicos e inmobiliarios pasados y a sacar algunas conclusiones de historias pasadas por si nos pueden ayudar en aventuras futuras.
Para ello, y partiendo del gráfico que nos mostró Nick Axford-CBRE (en su magnífica presentación en la jornada anual de Club Inmobiliario de ESADE), sobre la evolución del valor de los inmuebles a nivel europeo en los últimos 15 años, hemos añadido algunos datos extras de para una mejor comprensión en cuanto a la correlación entre la “economía real” y la “economía inmobiliaria”.
Recordemos que el valor de un inmueble en rentabilidad en el mercado de inversión inmobiliaria viene definido como la renta anual percibida por el inquilino dividida por la rentabilidad que pedirá el inversor que vaya a comprar el mismo en un momento concreto (GAV=Rentas/Rentabilidad).
Analizaremos los dos últimos ciclos completos(1989-1999 y 1999-2006), de tipologías diferentes, pero que nos aportarán bastante luz en cuanto a los inputs y variables críticas a tener en cuenta.
(Rojo) Incrementos de valor de los inmuebles debidos a disminuciones de las rentabilidades exigidas por los inversores
(Azul) Incrementos de valor de los inmuebles debidos a incrementos de rentas de mercado
(Morado) Evolución del PIB agregado europeo en el periodo 1996-2010
Vayamos con las conclusiones a extraer del gráfico:
- La correlación entre la “economía real” (definida por el PIB) y el valor de los inmuebles es bastante clara, y es que aunque este factor lo perdimos casi todos bastante de vista en la época del boom, el sector inmobiliario está al servicio de la economía real, y no viceversa.
- Siguiendo en esta línea, parece que el valor de los inmuebles comienza a degradarse cuando el PIB no crece a niveles alrededor del 2%. También tiene su lógica, si ese crecimiento del 2% es el marcado como necesario para comenzar a generar empleo, también será el necesario para que el sector inmobiliario residencial comienza a expandirse vía captura de esta demanda.
- Los ciclos suelen durar entre 7 y 10 años, siendo la fase recesiva generalmente mas larga que la expansiva.
- Los ciclos con fuerte impacto de la variable “rentabilidad”, son mas largos. Los excesos de una burbuja de origen financiero (excesiva facilidad de acceso a la financiación) son mas largos de digerir que las caídas de valor debida a una recesión de origen mas económico.
- El valor generado por aumento de rentas permanece. Si se toma un ciclo completo y se resta al área azul de la fase alcista el área azul de la fase bajista, el sumatorio siempre es positivo, es decir, siempre hay generación de valor por la vertiente “rentas”.
- El valor generado por disminuciones de rentabilidades exigidas se destruye. Si se toma un ciclo completo y se resta al área roja de la fase alcista el área roja de la fase bajista, el sumatorio siempre es cercano a cero, es decir, en un ciclo completo no hay generación de valor por la vertiente “rentabilidades”.
Extrapolando estas conclusiones a la situación del sector inmobiliario en España podríamos afirmar que, dado el origen «financiero» de nuestro último ciclo de expansivo inmobiliario, nuestro ciclo debería estar en el entorno de los 10-12 años con fase recesiva de 6-7 años. Es decir, que si conseguimos comenzar a crecer por encima del 2%(condición necesaria) y teniendo en cuenta que el pico del ciclo se produjo en 2007, deberíamos volver a «levantar cabeza» en 2013-2014.
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El hombre es el único animal…
A ver si alguno de éstos párrafos nos suenan de algo… los escribió un tal John Kenneth Galbraith en 1954 acerca del crack del 29.
Sobre el inmobiliario…
“En Florida, se dividió la tierra en parcelas edificables y éstas fueron vendidas mediante el pago inicial de un 10%. Estaba claro que muchos de los desagradables terrenos que cambiaron de manos de esta forma eran tan repugnantes para los compradores como para los que pasaban por las inmediaciones…. El deseo de hacerse rico sin esfuerzo llevó hasta Florida un número de personas satisfactoriamente creciente. Anteriormente, se había considerando , imprudentemente, playa a los terrenos inmediatos al mar; lugares situados a cinco, diez y hasta quince millas del azul más próximo se convirtieron de la noche a la mañana en rigurosas “zonas de playa”… Lo precios subieron prodigiosamente, ascendiendo su precio medio de 20.000 a 75.000 $…En 1928 el crédito inmobiliario de los bancos de Miami había bajado a 143M$ desde los 1.066 M$ de 1925…Tras el desplome, los agricultores que habían vendido sus tierras a un precio razonable, maldiciéndose después cuando se vendieron por el doble, el triple y hasta el cuádruple del precio original, las recuperaron de nuevo, al final de una cadena de sucesivas degradaciones. A veces, las parcelas aparecían urbanizadas, con sus calles de elocuentes nombres, aceras, farolas, amen de innumerables impuestos y cargas equivalentes a varias veces su valor corriente”
Sobre la bolsa…
“El mercado de valores también tiene su mecanismo propio para concentrar las energías especulativas del especulador, la compra de títulos a plazo con fianza(call market) en la que el especulador consentía en pagar en y desprenderse de todas las ventajas inherentes a la propiedad de sus valores excepto la relativa a la posibilidad de ganancia de capital… Los préstamos en el call market subieron de 1.500M$ en 1921 a 6.000 M$ a finales de 1928…Pero aún había en aquella época métodos mejores para hacer dinero. En principio, los bancos de New York podían pedir prestado dinero a la Reserva Federal al 5%, para prestarlo a su vez en el call market al 12%. Esta operación de arbitraje fue, posiblemente, el negocio mas redondo hasta entonces”
Sobre el endeudamiento…
“Muchos de los primeros fondos de inversión en USA hicieron gala de de cautela y prudencia a fin de ganarse el voto de confianza de los inversores. Mas, conforme iban avanzando los años 20, tales refinamientos desaparecieron…En 1929, el descubrimiento de las maravillosas posibilidades ocultas en las progresiones geométricas del efecto “apalancamiento” de los fondos sacudió a Wall Street con una fuerza comparable a la invención de la rueda. Tuvo lugar una carrera vertiginosa para participar fondos de inversión , los cuales patrocinarían otros fondos de inversión que, a su vez, patrocinarían enésimos fondos de inversión. La milagrosa “palanca” permitiría realizar estas operaciones con costes ínfimos o nulos para el hombre situado al final de toda la cadena de fondos…
Sobre los dirigentes…
“Uno de los mas viejos enigmas de la política consiste en saber como se controla a los controladores. Algunas personas acomodadas en esta posición necesitaban que continuase la superexpansión, pués gracias a ella se estaban atiborrando de dinero…Las consecuencias de una acción eficaz parecían casi tan terribles como las subsiguientes a la inacción e, incluso, podían ser peores aún para quienes tomasen la iniciativa… En 1929 el presidente Coolidge declaró jovialmente que las cosas iban “perfectamente bien” y que los títulos estaban “baratos a precios corrientes”…
Sobre la naturaleza humana…
“El nuestro es un mundo habitado, no por gentes que necesitan la persuasión para creer, sino por personas que piden una excusa cualquiera para creer…Las personas son tanto mas crédulas cuanto mas felices son…”
En fin, que pena que los libros sobre las crisis tengan mucho mas tirón comercial tras las crisis que antes de ellas…
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Sale & Leaseback, fuente de financiación para PYME’S
¿Qué es una operación de sale & leaseback?
El sale & leaseback es una operación de inversiones inmobiliarias que engloba dos contratos,
– Contrato de compra venta del inmueble, el propietario del inmueble vende el mismo a un inversor.
– Contrato de arrendamiento, el propietario acuerda con el inversor que permanecerá en dicho inmueble como arrendatario en las condiciones de rentas, plazos y garantías acordadas.
Las tipologías de inmuebles sujetos a este tipo de operaciones son tanto productivos (naves industriales, naves logísticas, hoteles, residencias…), comerciales (locales comerciales, medianas comerciales, gasolineras…) y corporativos públicos y privados (oficinas, edificios de oficinas…).
En cualquier caso es una operación en la que el empresario o institución pública en cuestión, quiere enfocar sus esfuerzos y recursos a la gestión de su negocio (core business), destinando la liquidez generada en la venta inmobiliaria para el fortalecimiento del mismo.
¿Por qué una operación de Sale & Leaseback?
Las operaciones de sale &leaseback tienen siempre como objetivo generar liquidez, pero dentro de las tipologías de propietarios que las realizan podríamos distinguir de la siguiente manera,
– Bancos y grandes corporaciones: aprovechan las partes mas altas de los ciclos inmobiliarios (donde sus inmuebles han alcanzado las máximas plusvalías) para vender sus inmuebles en grandes operaciones financieras que les aportan gran liquidez, dejándose la puerta abierta para una recompra futura en una fase del ciclo mas recesiva.
– PYME’s: acuden a las operaciones de sale & leaseback en momentos en los que hay dificultad de acceso a las vías tradicionales de financiación (ampliaciones de capital, financiación bancaria…) y emplean esta liquidez para reestructurarse y reajustar su estructura para ser viables o bien para financiar proyectos de expansión y aprovechar las oportunidades que las épocas de recesión también conllevan.
¿Para quién una operación de Sale & Leaseback?
Centrándonos en la situación actual, entiendo que las operaciones de sale & leaseback son principalmente atractivas para las PYME’s no cotizadas, que aun con problemas para el acceso a la financiación, siguen siendo viables y siguen teniendo planes de expansión.
Condición necesaria es que sus inmuebles no soporten excesiva deuda, ya que la caída de los precios del mercado inmobiliario provoca en muchas ocasiones que la valoración actual de los inmuebles (Valor inmueble=renta anual/rentabilidad exigida) sea inferior a la deuda que los soporta, haciendo inviable la operación por no generar la liquidez deseada.
Otro hándicap es muchas veces el desconocimiento por parte de estas PYME’s de las posibilidades que ofrece esta operación como los canales idóneos (off-line y on-line) para comercializar las mismas de forma eficaz con los posibles inversores interesados.
¿Cómo plantear operación de Sale & Leaseback?
Independientemente de si el propietario se decide por una comercialización off-line, on-line o una combinación de ambas, el propietario tiene que tener claro una serie de conceptos inicialmente,
– Rentas de mercado: a la hora de valorar el inmueble(Valor inmueble=Renta anual/Rentabilidad exigida) en la negociación de la operación de sale & leaseback, el inversor inmobiliario no aceptará rentas que sean superiores a las de mercado, ya que si en algún momento el inquilino le falla, deberá ir a buscar un nuevo inquilino al mercado y toda negociación a la baja de la renta le supondrá una merma en su rentabilidad.
– Rentabilidades de mercado: a la hora de definir la rentabilidad exigida se deberán de tener en cuenta diferentes parámetros en la negociación. Suponiendo que el inmueble está bien conservados y cumple todos los estándares funcionales y de calidad, os informes de las principales consultoras son un buen punto de partida para saber las diferentes rentabilidades exigidas para las diferentes tipologías de inmuebles en función de su ubicación. Esta rentabilidad de partida se podrá negociar al alza o a la baja en función de la solvencia concreta de cada inquilino (a mayor riesgo de insolvencia del inquilino mayor rentabilidad exigida).
– Plazos de contrato: los contratos de sale & leaseback son lo mas parecido a un “bono inmobiliario” con rentabilidades aseguradas y recurrentes, por tanto los contratos negociados suelen ser de largo plazo. 15-25 años con periodos de obligado cumplimiento no inferiores a 7-10 años.
– Garantías: las garantías dependerán en cada caso de la solvencia del inquilino, siendo lo mas común los avales no inferiores a 12-24 meses de rentas.
– Clausula de recompra: el periodo de validez de la opción de recompra y la cuantía de la misma son negociables en cada caso. En todo caso, deberá ser superior al precio de compra inicial para que el comprador inicial genere plusvalías en la operación aparte de las rentabilidades inmobiliarias recurrentes.
Resumiendo, viendo que las perspectivas económicas a corto-medio plazo no parecen muy alentadoras, esta fórmula de financiación para PYME’s (que al fin y al cabo son el motor de la economía productiva en España) tiene que solucionar las necesidades que el sector bancario no puede atender a día de hoy. Desde addmeet.com proponemos a los diferentes actores del sector (propietarios, agentes e inversores) una plataforma en la que oferta y demanda puedan interactuar de forma directa y transparente en este tipo de operaciones de sale & leaseback.
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