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4 Sep 25

Los ciclos inmobiliarios y la burbuja española

Viendo que el final de la crisis inmobiliaria en España todavía no parece quedar cerca, vamos a analizar ciclos económicos e inmobiliarios pasados y a sacar algunas conclusiones de historias pasadas por si nos pueden ayudar en aventuras futuras.

Para ello, y partiendo del gráfico que nos mostró Nick Axford-CBRE (en su magnífica presentación en la jornada anual de Club Inmobiliario de ESADE), sobre la evolución del valor de los inmuebles a nivel europeo en los últimos 15 años, hemos añadido algunos datos extras de para una mejor comprensión en cuanto a la correlación entre la “economía real” y la “economía inmobiliaria”.

Recordemos que el valor de un inmueble en rentabilidad en el mercado de inversión inmobiliaria viene definido como la renta anual percibida por el inquilino dividida por la rentabilidad que pedirá el inversor que vaya a comprar el mismo en un momento concreto (GAV=Rentas/Rentabilidad).

Analizaremos los dos últimos ciclos completos(1989-1999 y 1999-2006), de tipologías diferentes, pero que nos aportarán bastante luz en cuanto a los inputs y variables críticas a tener en cuenta.

(Rojo) Incrementos de valor de los inmuebles debidos a disminuciones de las rentabilidades exigidas por los inversores

(Azul) Incrementos de valor de los inmuebles debidos a incrementos de rentas de mercado

(Morado) Evolución del PIB agregado europeo en el periodo 1996-2010

Vayamos con las conclusiones a extraer del gráfico:

  • La correlación entre la “economía real” (definida por el PIB) y el valor de los inmuebles es bastante clara, y es que aunque este factor lo perdimos casi todos bastante de vista en la época del boom, el sector inmobiliario está al servicio de la economía real, y no viceversa.
  • Siguiendo en esta línea, parece que el valor de los inmuebles comienza a degradarse cuando el PIB no crece a niveles alrededor del 2%. También tiene su lógica, si ese crecimiento del 2% es el marcado como necesario para comenzar a generar empleo, también será el necesario para que el sector inmobiliario residencial comienza a expandirse vía captura de esta demanda.
  • Los ciclos suelen durar entre 7 y 10 años, siendo la fase recesiva generalmente mas larga que la expansiva.
  • Los ciclos con fuerte impacto de la variable “rentabilidad”, son mas largos. Los excesos de una burbuja de origen financiero (excesiva facilidad de acceso a la financiación) son mas largos de digerir que las caídas de valor debida a una recesión de origen mas económico.
  • El valor generado por aumento de rentas permanece. Si se toma un ciclo completo y se resta al área azul de la fase alcista el área azul de la fase bajista, el sumatorio siempre es positivo, es decir, siempre hay generación de valor por la vertiente “rentas”.
  • El valor generado por disminuciones de rentabilidades exigidas se destruye. Si se toma un ciclo completo y se resta al área roja de la fase alcista el área roja de la fase bajista, el sumatorio siempre es cercano a cero, es decir, en un ciclo completo no  hay generación de valor por la vertiente “rentabilidades”.

Extrapolando estas conclusiones a la situación del sector inmobiliario en España podríamos afirmar que, dado el origen “financiero” de nuestro último ciclo de expansivo inmobiliario, nuestro ciclo debería estar en el entorno de los 10-12 años con fase recesiva de 6-7 años. Es decir, que si conseguimos comenzar a crecer por encima del 2%(condición necesaria) y teniendo en cuenta que el pico del ciclo se produjo en 2007, deberíamos volver a “levantar cabeza” en 2013-2014.

 

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

       

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