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Archivo de la categoría ‘Alquiler Oficinas Madrid’

1 Jul 15

Alquiler oficinas Madrid, ¿dónde está el equilibrio del mercado?

Tal y como analizamos para el mercado de centros comerciales en España donde se encuentra el equilibrio oferta – demanda tomando como referencia el ratio SBA/M€ consumidos, intentaremos llegar a una conclusión similar en los mercados de alquiler de oficinas en Madrid y Barcelona utilizando el ratio SBA / M€ PIB provincial.

Comenzaremos por el mercado de edificios de oficinas en Madrid, que a nivel macro presenta los datos adjuntos en la tabla inferior durante el periodo 2005-2012.

Mercado Alquiler Oficinas Madrid (Datos históricos)

 

ALQUILER OFICINAS MADRID, PRINCIPALES MAGNITUDES DE MERCADO

Observando la tabla superior, podríamos sacar las siguientes conclusiones:

–          El PIB de la Comunidad de Madrid ha variado entre 160-190M€ en los últimos 8 años, siendo como media un 70% del mismo producido por empresas de prestación de servicios.

–          El Stock total de SBA de oficinas en alquiler se ha incrementado de 10,7 a 12,8 Mm2, oscilando el vacancy total entre 0,7 y 2 Mm2.

–          Los niveles de stock disponible se han elevado desde 1,28 años de demanda anual hasta  los 7,64 años (azul) a finales del 2012. Si en vez de la demanda del año en cuestión, tomamos la media anual de la demanda del periodo estudiado (526.625 m2) el stock disponible se la elevado desde 1,32 a 3,67 años (verde).

–          El ratio Stock/SBA ha variado desde 61,74 m2/M€ hasta los 67,99 m2/M€ actuales.

Mercado Alquiler Oficinas Madrid (Oferta-Demanda)

 

ALQUILER OFICINAS MADRID, MAGNITUDES PARA EQUILIBRIO DE MERCADO

Una vez analizados los datos históricos, veremos a continuación que condiciones macroeconómicas se tendrían que dar para que el mercado de edificios de oficinas en Madrid volviera a unos niveles de oferta-demanda que le devolvieran el dinamismo perdido.

–          Si el objetivo es volver a alcanzar la tasa de vacancy no generadora de inflación (8,5-9%) se tendrían que recuperar las condiciones de mercado de 2008 con un ratio de 61,74 m2/M€ PIB.

–          Con las condiciones de stock actual esto supondría la necesidad de generar un PIB de 207.318 M€ anuales, un 10,13% superior al actual.

Teniendo esto en cuenta, parece que ciertos comentarios optimistas por las operaciones generadas en el primer trimestre del 2013 deberían tomarse con cautela, ya que remontar un 10% el PIB de la Comunidad de Madrid para que el mercado de alquiler de oficinas en Madrid recupere el dinamismo deseado… no va a ser tarea poco ardua.

 

Iñigo Corres

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0 Jun 6

Alquiler oficinas, 10 pasos a seguir

A la hora de alquilar una oficina en  edificios de oficinas, parques empresariales o parque tecnológicos, generalmente el inquilino afronta una serie de incertidumbres a las que debe dar solución. Veamos cuales son los puntos principales a considerar.

ALQUILER OFICINAS, 10 PASOS A SEGUIR POR EL INQUILINO

1 – Licencias y usos: se debe pedir verificación de que el edificio de oficinas en alquiler tiene licencia para albergar el uso/actividad para el que es ofrecido en a los inquilinos. El inquilino, una vez firmado el contrato, tramitará la licencia de apertura específica de su negocio.

2 – Solvencia propietario: se debe analizar en el registro mercantil (Axesor, Informa…) la solvencia del arrendador para asegurarse de que va a cumplir, durante la vida del contrato, con sus obligaciones respecto del inquilino.

3 – Certificaciones edificio: si se busca unas oficinas en alquiler de mayor calidad, existe certificados que avalan la tanto en calidad y gestión energética (ISO 50001) como en sostenibilidad (LEDD Plata, LEED Oro, LEED Platino) y prevención de riesgos (LPRL).

4 – Seguridad: es importante verificar que el edificio tiene servicio de recepción, control de acceso y sistemas de seguridad CCTV activos y controlados 24 * 365 días para evitar cualquier tipo de problema de seguridad. Igualmente los planes de evacuación y los simulacros se deben realizar anualmente.

5 – Mantenimiento y control: la propiedad debe proveer a los inquilinos del contacto de un Facility Manager que atienda y resuelva las posibles incidencias en tiempo real. Igualmente, el inquilino se debe asegurar de que los controles de calidad del aire, legionela, detección de incendios… se realizan periódicamente a través de un buen mantenimiento preventivo.

6 – Servicios de valor añadido: servicios por parte del arrendador como la distribución de correo, acuerdos con proveedores para precios preferentes en servicios para los inquilinos… son de valorar a la hora de la decisión de qué oficinas alquilar.

7 – Distribución y confort: asegurarse de que todas las zonas de las oficinas proporcionan una iluminación media de 500 lux (generalmente mediante luminarias empotradas) y que el suelo técnico y las diferentes tomas de voz y datos se adaptan a la distribución optima del espacio de trabajo que se tenga en mente para minimizar los costes de la implantación.

8 – Precisión del contrato: que el contrato de alquiler de oficinas sea lo más preciso posible en cuanto a duración, duración de obligado cumplimiento, derecho de sustitución,  derecho de subarriendo, actualizaciones de renta anuales a IPC (o índice similar…), actualizaciones de renta a precios de mercado, avales y renovación de los mismos…

9 – Distribución de gastos: en los contratos de alquiler de oficinas se debe detallar la repercusión de los gastos (limpieza, mantenimiento, seguros, IBI, consumos de agua, luz y gas…) entre arrendador e inquilino. Importante asegurarse que los contadores de consumos están individualizados por oficina.

10 – Poderes firmantes: una vez todo acordado, pedir que los firmantes aporten sus poderes para dar viabilidad final al contrato.

 

Iñigo Corres

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0 May 3

Alquiler oficinas Madrid 2013, no hacerse trampas al solitario

Durante este mes han ido apareciendo los datos de las consultoras sobre la absorción de alquiler de oficinas en Madrid durante el primer trimestre del 2013. Mirando los datos de absorción bruta de 142.800 m2 sin profundizar parece que podría ser un dato para el optimismo, veremos cuál es el análisis si se profundiza en los datos.

ALQUILER OFICINAS MADRID 1T 2013,  EDIFICIOS DE OFICINAS CORPORATIVOS

Como vemos en la tabla inferior, los 142.800 m2 se han concentrado casi en un 60% (80.500 m2) en tres operaciones corporativas:

–          Vodafone: que ha concentrado sus operaciones dispersas en el norte de Madrid en el Parque Empresarial de Solvia (antiguamente propiedad de Reyal Urbis) en Avenida América, en una operación de 50.000 m2.

–          Iberia: que ha dejado sus dos edificios de oficinas (Complejo IV y VI) en Velázquez 130 para implantarse en el edificio de oficinas de Colonial en Martínez Villergas,49, en una operación de 16.000 m2.

–          EFE: que ha cambiado su sede en Espronceda32 por un edificio de oficinas de la SEPI en Avenida Burgos 8, en una operación de 14.500 m2.

Alquiler Oficinas Madrid 1T 2013 – Absorción Neta

ALQUILER OFICINAS MADRID 1T, NO HACERSE TRAMPAS AL SOLITARIO

Veamos qué ocurre si analizamos esta tres operaciones desde la perspectiva de la “superficie nueva de alquiler” que estas operaciones han generado (absorción neta).

En la tabla adjunta podemos ver que, realmente estas tres operaciones han dejado casi 15.000 m2 más de vacancy total en los  edificios de oficinas de Madrid.

Vamos, que para los nuevos arrendadores  y las agencias que han intermediado las operaciones han sido grandes noticias, pero para los antiguos arrendadores y para el mercado en general, no.

 

Iñigo Corres

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1 Feb 28

Alquiler oficinas Madrid, resumiendo de cara a 2013

Resumiendo el análisis sobre el mercado de alquiler de oficinas en Madrid para 2013 realizado durante las últimas semanas, veremos el proceso completo seguido para poder llegar a las predicciones de absorción, vacancy y rentas.

Modelo Mercado Alquiler Oficinas

 

MERCADO ALQUILER OFICINAS MADRID,CORRELACIÓN PIB-ABSORCIÓN BRUTA

Comenzando por la predicción de evolución del PIB marcada por las diferentes instituciones (FMI, BCE, S&P, FITCH…) obtenemos mediante la curva histórica “PIB-Absorción bruta” la demanda de alquiler de oficinas esperada para el año en cuestión. Insistir de nuevo en la diferencia entre la absorción bruta (contratación de oficinas en alquiler total) de la absorción neta(contratación “nueva”, no de cambio de ubicación, que reduce el stock disponible total).

Para el caso específico de edificios de oficinas en alquiler en Madrid para 2013, la demanda prevista para 2013 es de  300.000 m2 contando con una contracción del PIB del -1,5%.

MERCADO ALQUILER OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN PIB-VACANCY

La evolución del PIB también está correlacionada con la variación de la desocupación de los edificios de oficinas en alquiler a través de la “Curva de Okun Inmobiliaria”, que marca generalmente en el 2% las necesidades de crecimiento de PIB para que el vacancy total comience a disminuir.

Para el caso específico de edificios de oficinas en alquiler en Madrid para 2013, la variación del vacancy esperada será del -2%, marcando un mínimo histórico cercano al 17% (más de 2.000.000 de m2 por ocupar).

MERCADO ALQUILER OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN VACANCY-RENTAS

Finalmente, el nivel de rentas se correlaciona de manera inversa con el nivel de vacancy de los edificios de oficinas y parques empresariales en alquiler a través de la “Curva de Phillips Inmobiliaria”, que marca la Tasa de Vacancy no generadora de inflación, por debajo de la cual las rentas de mercado comienzan a subir y por encima de la cual las rentas a nivel general no han tocado suelo.

Para el mercado de oficinas en alquiler en Madrid en 2013, renta esperada con unos niveles de vacancy cercanos al 17%, bajará de los 14,2€/m2&mes de este año a los 13,5€/m2&mes.

 

Iñigo Corres

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2 Feb 20

Alquiler oficinas Madrid, ¿qué rentas esperar en 2013?

Finalmente, y tras analizar en posts anteriores la absorción y vacancy esperado para 2013 en el mercado de alquiler de oficinas en Madrid, veremos la evolución de rentas esperada en función de las condiciones macroeconómicas esperadas.

ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, RELACIÓN VACANCY-RENTAS

Si tanto la demanda como la variación del vacancy  dependen de la conyuntura económica, ¿de que depende el nivel de precios?. El nivel de precios de los edificios de oficinas en alquiler en Madrid depende del grado de desocupación de dichos edificios. A mayor vacancy en los edificios de oficinas, mas competencia para alquilar espacios y por tanto mayor disminución de precios de alquiler de oficinas, según el gráfico adjunto.

Mercado alquiler oficinas Madrid (Vacancy-Precio)

ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, ¿QUÉ ES LA CURVA DE PHILLIPS INMOBILIARIA?

Siguiendo extrapolando conceptos macroeconómicos al mercado de alquiler de oficinas en Madrid, definimos la “Curva de Phillips Inmobiliaria” como la relación entre la desocupación del mercado y la inflación o deflación anual de rentas de los edificios de oficinas. Vemos que la curva corta corta con el eje X en un punto cercano al 9%, analicemos más en detalle este punto.

Mercado alquiler oficinas Madrid (Vacancy-Inflación)

–          Tasa de vacancy no generadora de inflación, 9%. Lo podríamos definir como el “NAIRU (non-accelerating inflation rate of unemployment) inmobiliario” o «Tasa natural de vacancy». Es la tasa de vacancy en la que las inflaciones esperadas son 0, es decir, que la previsión de rentas es estable.

–          Tasas de vacancy >9%. Por encima de este valor y a edificios en condiciones iguales de ubicación y calidad las rentas tienen que ir a la baja.

–          Tasa de vacancy <9%. Comienza a haber inflación ya que la competencia disminuye, el arrendador recupera el poder de negociación respecto al arrendatario.

Teniendo en cuenta todo esto, y partiendo de un vacancy previsto para 2013 cercano al 2013 cercano al 17%, nuestra previsión para este año es que la renta media de alquiler de edificios de oficinas en Madrid baje hasta los 13,5€/m2&mes (*).

(*)Importante poner de manifiesto que hablamos de mercado de Madrid a nivel global, ya que cada zona (CBD, NBD, Periferia…) tiene un comportamiento diferente. Como ejemplo, el CBD con un vacancy cercano al 6% tendrá un comportamiento bién diferente que la Periferia, con un vacancy cercano al 25%.

 

Iñigo Corres

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1 Feb 17

Alquiler oficinas Madrid, ¿qué vacancy esperar en 2013?

Siguiendo con el análisis de la semana pasada sobre la posible evolución del mercado de alquiler de oficinas en Madrid para 2013, esta semana analizaremos que puede ocurrir con la tasa de ocupación en 2013 basándonos en las perspectivas económicas y el histórico de desocupación del mercado de alquiler de oficinas en Madrid.

ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, MODELO DE PREDICCIÓN DEL VACANCY

En el gráfico inferior representamos la evolución del vacancy de los edificios de oficinas en Madrid, aproximado mediante una polinomial de grado 2 tomando como datos de partida el histórico de crecimientos económicos y los vacancies de los últimos 10 años.

Crecimiento económico Vs Variación Vacancy (Mercado alquiler oficinas Madrid)

Veamos que conclusiones se pueden sacar al respecto:

–          Tasa de crecimiento PIB crítica, 2%. Así como en el mercado laboral se fija en el 2% el crecimiento necesario para comenzar a generar empleo neto, en el mercado de alquiler de oficinas en Madrid es necesario un crecimiento del PIB del 2% para que la tasa de vacancy comience a disminuir.

–          Tasas de crecimiento PIB <2%. En este escenario, los vacancies aumentan tanto más cuanto más profunda sea la recesión con un límite superior del 3% de aumento(asíntota horizontal), es decir, por muy mal que vaya la economía es difícil que se registren aumentos del vacancy por encima del 3%. Se observa también que la curva es más tendida para crecimientos de PIB inferiores al 1%.

–          Tasa de crecimiento PIB >2%. EL vacancy disminuye a una velocidad superior cuanto más se supera la cifra límite del 2%, agudizándose la pendiente de la curva. La mayor disminución de vacancy de la década corresponde a 2006, donde con un crecimiento del 4% el mismo disminuyo un 2,6%.

Con todo esto, y asumiendo que conforme a las perspectivas económicas el PIB disminuirá un 1,5% durante 2013, es probable que la tasa de desocupación de el mercado de alquiler de oficinas de Madrid se eleve este año otro 2% hasta llegar a la cifra record del 17%.

 

Iñigo Corres

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2 Feb 15

Alquiler oficinas Madrid, ¿qué demanda esperar en 2013?

Tras analizar la semana pasada la evolución del mercado de alquiler de oficinas en Madrid durante 2012, faltaría ver cuáles son las expectativas de demanda (absorción bruta) de cara a 2013.

Como venimos comentando, el desarrollo del mercado inmobiliario, ya sea el de edificios de oficinas, naves logísticas, centros comerciales… está directamente relacionado con la evolución de la economía real. Con lo que inicialmente habrá que ver que expectativas económicas hay para España en 2013 para después extrapolar en función del crecimiento esperado, la absorción de edificios de oficinas esperada.

ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, CRECIMIENTO ECONÓMICO ESPERADO

De cara a estimar crecimientos económicos esperado de un país podemos utilizar dos inputs. Por una parte están las previsiones de las diferentes instituciones económicas y equipos de estudios de las entidades bancarias (BBVA, FMI, OCDE, S&P, FITCH…). Por otra están los indicadores adelantados del ciclo económico, siendo el más utilizado el PMI (Purchasing Managers Index), que mediante una encuesta a los responsables de compras de empresas de manufacturas y servicios, elabora un índice que anticipa la evolución de la economía.

Previsiones PIB 2013

Si tomamos en cuenta las “previsiones institucionales” los datos para España de cara a 2013 varían del -0,8% del BBVA al -2,6% de S&P, situándose el promedio entorno al -1,5%. Tomando como parámetro el PMI se ha observado en el último trimestre una mejora de las expectativas pasando el índice de 44,6 a 46,1 (superar 50 marcaría el retorno a la expansión).

ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, DEMANDA ESPERADA

Con lo que asumiendo que el PIB durante 2013 pueda caer alrededor de un 1,5% y basándonos en la evolución histórica del mercado desde el año 2000, la demanda debería rondar los 300.000 m2.

Alquiler Oficinas Madrid – Demanda f(PIB)

Asumiendo que durante 2011 y 2012 la demanda se ha situado por debajo de la absorción esperada para los crecimientos económicos producidos, puede existir una “demanda embolsada” que aflore en 2013. En todo caso, no esperamos que dicho efecto haga subir la demanda de alquiler de edificios de oficinas en Madrid por encima de los 300.000 m2 durante 2013.

 

Iñigo Corres

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1 Feb 13

Alquiler oficinas Madrid 2012, resumen del mercado

Durante la semana pasada comenzaron  a ver la luz los informes de las consultoras sobre el comportamiento del mercado de alquiler de oficinas en Madrid durante 2012. Como era de esperar por la coyuntura económica, los datos no han sido positivos, veamos algunos de los datos más interesantes.

ALQUILER OFICINAS MADRID 2012, INCLUSO BAJO LO ESPERADO

Evolución Mercado Alquiler Oficinas Madrid (2005-2012)

En el gráfico superior vemos la evolución del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid desde 2005. Los datos abajo definidos son los más negativos de los últimos 20 años.

–          Absorción bruta: 253.000 m2.Nuestra predicción para el mercado de alquiler de oficinas en Madrid para 2012 (300.000 m2) se ha quedado corta. Esta cifra de absorción es la menor desde que se tienen datos registrados fiables del mercado (1995). La previsión de contracción del PIB del -1,3%(dato por oficializar)  se ha cumplido, pero la estrategia de recortes del estado y el agudizamiento de la recesión consiguiente, han arrojado datos incluso menores de lo esperado.

–          Vacancy: 15,1%. Concentrada de manera muy diferente en las diferentes zonas de oficinas (CBD, NBD, Periferia, Descentralizada) de Madrid, actualmente hay cerca de 1.800.000 m2 de oficinas vacías esperando arrendatario. Esto equivale a más de 7 años de demanda a los niveles de absorción de oficinas en alquiler actual. Recordemos que uno de los objetivos para equilibrar el mercado es que no haya más de 2 años stock. Muy preocupante los niveles de vacancy de la zona descentralizada, cercanos al 25%.

–          Renta media: 14,2 €/m2&mes. Disminuye otro 5% la renta media de alquiler de edificios de oficinas en Madrid, bajando sobre un 35% desde los 21€/m2&mes marcados en el máximo punto de apogeo del mercado en 2007. El CBD es la zona que mejor aguanta las rentas gracias a un nivel de desocupación no superior al 6%.

ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, LO QUE NOS ESPERA

En próximos post ahondaremos en el mercado de alquiler de oficinas de Madrid, pero las perspectivas para 2013 (recesión del -1,4%, desempleo bordeando el 27%, previsión de más recortes y aumento de impuestos para reducir déficit del 8,1%, incertidumbre política…) siguen sin ser buenas. El año ha comenzado con una operación importante como la de Vodafone, que concentrará su operativa en los 50.600 m2 del Parque Empresarial Avenida de América de Solvia en la A-2. Recordemos en todo caso, que las reubicaciones de concentración (no demandas de “economía nueva”) que se puedan producir en 2013 de grandes empresas no “llenan agujeros”, sino que simplemente «cambian el agujero de lugar» y el mercado no baja su vacancy total.

 

Iñigo Corres

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1 Dic 2

Mercado alquiler oficinas Madrid 3T 2012, al menos se han parado las máquinas

Acercándonos a final de año, las consultoras han hecho públicos los resultados del 3er trimestre en el mercado de alquiler oficinas de Madrid. De nuevo tomaremos los datos de los informes de BNP para realizar el análisis.

ALQUILER OFICINAS MADRID, TERCER TRIMESTRE 2012

La absorción bruta de alquiler de oficinas en Madrid  ha ascendido a 69.200 m2  durante el tercer trimestre, acumulando alrededor de 190.000 m2 en lo que lleva transcurrido de 2012. Siguiendo con la tendencia de “relocalización hacia el centro”, la zona centro (CBD) es la que sigue tirando de la demanda con 31.000 m2 de absorción bruta este trimestre, con operaciones como las de Linklaters (6.500 m2) y el bufete de abogados Perez Llorca (3.500 m2) como las más representativas.

–          Evolución interanual: -11%. Respecto a los 78.600 m2 de oficinas en alquiler absorbidos en el mismo trimestre en 2012 se ha producido un retroceso lógico debido a los sucesivos trimestres de recesión económica acumulados.

–          Evolución intertrimestral: +0%. En cuanto a la evolución trimestral, la absorción se mantiene constante respecto el trimestre pasado, cuestión que nos puede hacer pensar que el volumen de demanda puede estar acercándose a su suelo, fijado en niveles absolutos de absorción de 260-280.000 m2/año.

El dato positivo del trimestre es la disminución del vacancy total del mercado de alquiler de oficinas en Madrid desde el 14,3% hasta el 14,1%, bajando el parque de oficinas disponibles en alquiler hasta los 1,67 Mm2. Pese a este positivo dato macro, sobre el que luego ahondaremos, siguen siendo muy preocupantes los datos de vacancy de la zona descentralizada y periferia, del 22 y 18% respectivamente.

Pese a que la presencia de grandes operaciones durante el trimestre hayan repuntado la renta de la zona centro (CBD) algo al alza, las rentas siguen repuntando en general a la baja tanto más donde el vacancy se encuentra más “desbocado”. Igualmente, los incentivos sobre la renta “facial” acordados en contrato (periodos de gracia, periodos de carencia, readecuación de instalaciones a cargo del propietario, escalonamiento de rentas…) con los inquilinos hace difícil definir cuál es la renta real de mercado una vez aplicados todos los mismos.

Mercado alquiler oficinas Madrid 3T 2012

 

ALQUILER OFICINAS MADRID, ¿QUÉ ESPERAR EN EL CORTO PLAZO?

Dada la homogeneidad en la absorción durante los últimos trimestres, parece que nuestra previsión de absorción de 300.000 m2 superará los 260-270.000 m2 con los que es previsible que se acabe definitivamente el año, mínimo histórico de los últimos 20 años.

El efecto incierto de la subida del IVA sobre los negocios B2B: si bien la subida no supone costes extra para las empresas compradoras (IVA soportado) si que conlleva un esfuerzo extra de tesorería, que habrá que ver si las generalmente maltrechas arcas soportan (disminución de los márgenes, subida de la morosidad…). Reajustes extras redundarían en menos puestos de trabajo y por tanto menos espacio de oficinas necesario. Veremos los efectos de este factor en los resultados de los próximos trimestres.

– La demanda se acerca a su suelo: sin ser una buena noticia, parece que a niveles de crecimiento económico del -2,0% la demanda se estabiliza entre los 250-300.000 m2/año. Falta por ver si una vez que la demanda toque suelo el futuro nos depara una evolución en “L” o en “V”, apuntando todos los factores macroeconómicos en la primera dirección de cara a 2013.

Se ha conseguido frenar el stock de “obra en curso”: la mejor noticia sin duda del trimestre es que se ha conseguido frenar la oferta y que la demanda, por poca que sea, consigue poco a poco ir disminuyendo el stock total disponible (6,42 años a los niveles de demanda actuales).

Resumiendo, pese a ser 2012 el peor año en el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid, la noticia positiva es la parada de máquinas de la oferta. La digestión de todo el stock disponible no será ni mucho menos rápida, pero por lo menos el stock no se va a incrementar en el futuro cercano. Al hilo de las perspectivas para el próximo año, los entornos económicos comienzan a prever un 2013 con un crecimiento esperado del -1,3% (previsión FMI), con lo que parece… que tocará seguir sufriendo.

 

Iñigo Corres

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2 Sep 5

Mercado alquiler oficinas Madrid 2T 2012, de vuelta al centro

Durante el último mes de Julio, las consultoras hicieron públicos los datos del segundo trimestre de 2012 del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid y Barcelona. De nuevo hay divergencias entre los datos de absorciones de BNP y Aguirre Newman (130.000 m2 vs 155.000 m2) y vacancy (12,2% vs 14,3%), con lo que para ser coherentes con los estudios anteriores, tomaremos como referencia los datos de BNP.  Analizamos a continuación los datos, tendencias y ajuste respecto nuestras previsiones sobre el mercado de oficinas de Madrid realizadas a primeros de año.

ALQUILER EDIFICICIOS DE OFICINAS MADRID, SEGUNDO TRIMESTRE 2012

La absorción bruta de edificios de oficinas en alquiler ha ascendido a 70.000 m2  durante el segundo trimestre, acumulando 130.000 m2 en lo que llevamos de 2012.

–          Evolución interanual: -18%. Respecto de los 81.000 m2 de absorción bruta de edificios de oficinas en el segundo trimestre de 2012, se ha producido un retroceso lógico por la nueva entrada en recesión, arrojando valores sólo comparables con 2002 y 2009.

–          Evolución intertrimestral: +17%. Tras la absorción bruta 60.000 m2 en el primer trimestre, mínimo trimestral histórico en el mercado de alquiler de oficinas de Madrid, se ha producido cierta recuperación relativa, aunque los datos absolutos siguen siendo preocupantes.

La absorción neta, reflejada en el nivel de vacancy sigue arrojando valores negativos hasta alcanzar un nuevo máximo del 14,3%, es decir, actualmente hay alrededor de 1,7 Mm2 de oficinas disponibles en Madrid. Importante apuntar que la única zona que está disminuyendo el vacancy es la zona centro (5%), ahondaremos sobre esto en las conclusiones.

En cuanto a las rentas, siguen en caída libre (24,5€/m2&mes en CBD) cediendo alrededor de un 10% de media respecto el trimestre anterior y un 40% desde máximos en 2007. Con los niveles actuales de sobreoferta, los propietarios de un producto no diferenciado están a merced de los pocos inquilinos que llaman a su puerta. Las rentas vuelven a niveles de 2005-2006, siendo de la opinión de que todavía queda corrección por realizar.

Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción – Rentas – Vacancy

ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EL FUTURO CERCANO?

Recordemos que nuestro pronóstico para 2012 completo fue alrededor de 300.000 m2 en un escenario de recesión anual del -1,7%. Las nuevas perspectivas económicas marcan hacia que la caída del PIB rondará el 2%, con lo que la previsión puede haber pecado de optimista.

–          Las medidas del gobierno y su “incierto efecto”: el gobierno, animado por la troika, ha reducido costes de estructura y ha subido los impuestos (IVA) para recaudar más y así cumplir el objetivo de déficit marcado. Queda por ver que esta subida de impuestos no redunde en una disminución tan fuerte del consumo y en general la demanda interna (Inversión + Consumo + Gasto Público), no compensable por las exportaciones y que haga que el periodo de recesión se amplifique o prolongue más de lo deseado, con el consiguiente efecto sobre el mercado alquiler de edificios de oficinas.

–          De vuelta al centro: el mercado de alquiler de edificios de oficinas están experimentando el proceso inverso al que se produjo en 2005-2007, es decir, las empresas que salieron del centro a la periferia por no poder asumir el incremento de rentas, aprovechan el ajuste de rentas del 40% en los edificios de calidad del CBD y Centro para realizar al camino de vuelta, agudizando de esta manera el problema del vacancy en la periferia.

Resumiendo, asumido por todos ya que 2012 va a ser el peor año de la historia reciente en el mercado de oficinas de Madrid, falta por ver que va a suceder a nivel macroeconómico español con las nuevas medidas adoptadas por el ejecutivo. En todo caso, parece que las perspectivas a  corto-medio plazo sigue sin ser halagüeño.

 

Iñigo Corres

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