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Archivo de la categoría ‘Reforma hipotecaria’

0 May 3

Reforma hipotecaria 2013, la “generación perdida” que viene

Siguiendo con el análisis de la reforma hipotecaria 2013 realizado hace unas semanas, veremos que puede suponer a nivel social las casi 450.000 ejecuciones realizadas en los últimos 5 años.

En la tabla inferior vemos que supone para el hipotecado una ejecución de un piso tipo de 100.000 a 600.000 € en el que se pidió una hipoteca sobre el 90% de tasación, se ha amortizado un 10% del principal antes de la ejecución y en el que el proceso de ejecución y subasta se demora 1,5 años (desde la fecha del segundo mes impagado hasta la fecha de la subasta) con unos intereses de demora del 20-25%.

Se puede observar que, sin contar las costas del proceso, un ejecutado medio (pisos de 200.000-300.000 €) puede fácilmente acabar sin piso y con una deuda entre los 100.000-150.000 € “gracias” a los intereses de demora.

Reforma ley Hipotecaria 2013 – Ejemplo Ejecución

REFORMA LEY HIPOTECARIA 2013, ¿QUE SUPONE ESTAR EN EL ASNEF?

A partir de este momento, el individuo ya sin piso y generalmente con muchas dificultades para encontrar un trabajo acaba en los registros de morosos (RAI, ASNEF…). Veamos que supone figurar en estas listas,

–          Embargo del sueldo si encuentra trabajo: el banco está en el derecho de embargarle la parte de sueldo que no vaya destinada a sus necesidades básicas de vivienda y manutención familiar. Difícil a nivel práctico acotar estos conceptos aunque existan tablas al efecto.

–          No poder pedir créditos a nivel personal: el individuo ya pierde su “credibilidad crediticia”, no pudiendo volver créditos a nivel personal hasta pasados 15 años, periodo de prescripción establecido.

–          Problemas para ser administrador de sociedades: de cara a trabajar con empresas medianas-grandes y administraciones, generalmente penaliza o limita comercialmente que el administrador de la sociedad se encuentre en las listas de morosos.

REFORMA LEY HIPOTECARIA 2013, CONSECUENCIAS SOCIALES

Viendo que aun en el caso de encontrar trabajo o intentar emprender las expectativas de futuro no son excesivamente halagüeñas, las alternativas para el ejecutado bien podrían ser las siguientes.

–          Incremento de la economía sumergida: de permanecer en España y viendo que podría estar “trabajando para el banco” buena parte del resto de su vida, comenzarían los problemas de la economía sumergida.

–          El problema de la emigración: viendo que en España, la carga inicial para empezar una “nueva vida” es más de la que podría soportar, otra opción probable sería salir de España para encontrar trabajo. Esta opción sería más fácil para gente joven sin cargas familiares (<30-35 años).

REFORMA LEY HIPOTECARIA 2013, REFLEXIONES FINALES

Quizás habría que hay que ir más allá del debate sobre “dación sí” o “dación no” y mirar que es lo que puede ser mejor para la economía española en el medio- largo plazo teniendo en cuenta que la “población pasiva”( jubilados y parados) comienza a superar a la “población activa”(autónomos y asalariados).

¿Nos conviene que emigre la población más joven y preparada?. DEFINITIVAMENTE, NO.

¿Nos conviene desincentivar el emprendimiento de los“ejecutados” que se queden”?. PROBABLEMENTE, NO.

¿Nos conviene más economía sumergida?. DEFINITIVAMENTE, NO.

Quizás se está obviando que una “población pasiva” superior a 16 millones de personas es un problema bastante más sistémico que la quiebra de este o aquel banco… a los que sí se ha rescatado.

 

Iñigo Corres

addmeet.com

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4 Feb 4

Reforma hipotecaria 2013, principales novedades

Durante los próximos días está previsto en el congreso el debate sobre la reforma de la ley hipotecaria propuesta por el partido en el gobierno. En dicha propuesta no aparece por ninguna parte la posibilidad de la “dación en pago”, tan comentada en la última época. Veremos a continuación las principales novedades que aporta e intentaremos extraer algunas conclusiones al respecto.

REFORMA LEY HIPOTECARIA 2013, NOVEDADES

Siguiendo el proceso hipotecario estándar  de tasación – concesión de hipoteca – ejecución hipotecaria – subasta, se plantean las siguientes modificaciones respecto la legislación vigente.

–          Mayor regulación del mercado de tasación: los bancos no podrán participar de forma directa en más del 10% del capital de las tasadoras y se verán obligados a aceptar las tasaciones que aporten los clientes siempre que las mismas están realizadas por una entidad homologada.

–          Disminución de los plazos de las hipotecas: se plantea disminuir de 40 a 30 años el plazo máximo de concesión de hipotecas.

–          Aumento de la transparencia: los productos financieros complejos como swaps, floors e hipotecas multidivisas deberán se deberán explicar de forma exhaustiva y su aceptación por parte del hipotecado se deberá firmar en manuscrito independiente a la escritura de hipoteca.

–          Disminución intereses de mora: los intereses de demora pasan a ser de tres veces el precio del dinero, pasando a considerarse en mora un préstamo en el que se hayan “fallado” tres cuotas.

Reforma ley Hipotecaria 2013 – Novedades

–          Aumento de valores de adjudicación: una vez ejecutado el inmueble y no habiendo habido postores en la subasta aparte del propio banco, el mismo se adjudicará el inmueble por un 70% del valor de la tasación con la que se concedió la hipoteca.

–          Condonación de deudas y tratamiento de plusvalías en ventas futuras: durante el proceso judicial, el juez tendrá la potestad de condonar al hipotecado el 35% de la deuda pendiente si la misma se devuelve en 5 años y el 20% si se devuelve en 10 años. Igualmente, cuando el banco realice la venta en un futuro de la propiedad ejecutada, el 50% de las posibles plusvalías deberán ser restadas a la deuda pendiente.

–          Disminución de requisitos para participar en las subastas: el aval para participar en una subasta disminuye hasta el 5% y se abre la posibilidad de intentar vender el inmueble vía subastas extrajudiciales offline antes de llegar al proceso de subasta hipotecaria.

REFORMA LEY HIPOTECARIA 2013, REFLEXIONES INICIALES

Vistas las principales modificaciones propuestas, podríamos sacar algunas conclusiones.

–          El peligro de la “generación perdida”: recordemos que desde el comienzo de la crisis (2008), alrededor de 450.000 familias (1,3 millones de personas) se han quedado sin hogar vía ejecución bancaria. Estas familias no sólo han afrontado la pérdida de su vivienda, sino la generación de una deuda (intereses de demora + diferencial valor ejecución /valor subasta) no asumible generalmente en el medio plazo por la dificultad de acceder a un sueldo por la precaria situación del mercado laboral en España. ¿Conviene para la recuperación del país el tener un porcentaje de la población tan “lastrado”?. Esa debería ser la pregunta clave que debería responder la reforma.

–          Del “rescate bancario” al “rescate social”: recordemos que el rescate bancario está previsto que avance hasta los 133.000 M€ y que el “problema” de la mora en las hipotecas de vivienda lo cuantificamos en anteriores posts en 8-10.000 M€. Habría que reflexionar si las únicas pérdidas a “socializar” deberían ser el rescate de los bancos nacionalizados, los activos inmobiliarios tóxicos de los mismos (Sareb) y las ayudas a fondo perdido (EPAs) proporcionadas a los bancos sanos para la absorción de los anteriores. Desde luego, la propuesta de crear un fondo de 6.000 viviendas sociales para los más desfavorecidos parece algo escaso teniendo en cuenta los 400.000 desahucios antes comentados.

En definitiva, parece que todavía queda mucho que avanzar en la reforma hipotecaria y que los intereses sociales y económicos de las partes a día de hoy no son fáciles de converger. Veremos como avanza el proceso…

 

Iñigo Corres

addmeet.com

[email protected]