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Inversiones inmobiliarias en sucursales de la banca española (Santanter,BBVA,Banc Sabadell)
Después de las grandes operaciones de sale & leaseback de sucursales bancarias realizadas por las grandes entidades desde el 2007, los fondos y consorcios inversores proceden actualmente a su venta de dichas sucursales por unidades o en pequeños paquetes, intentando conseguir un margen de venta interesante por compresión de yields.
Los fondos inmobiliarios realizaron sus inversiones desde 2007 a 2010, siendo los que han entrado mas tarde en la fase recesiva del ciclo inmobiliario (compraron más barato), los que más recorrido de yields tienen para monetizar mejor su plusvalía.
Vamos a analizar mas en detalle esta tipología de inversión en sucursales de banco en rentabilidad desde el punto de vista de las ventajas e inconvenientes para los posibles compradores.
Ventajas
- Rentabilidades triple netas entre el 5-6,5% aseguradas por inquilino solvente. No sabemos como acabará el mapa bancario español, pero parece seguro que estas tres entidades ofrecen credibilidad analizando su cuota de mercado, core capital y exposición respectiva al “problema inmobiliario” en los últimos stress test del Banco de España en Julio de 2011.
- Gastos a cargo del inquilino. Este hecho facilita mucho la gestión del día a día de su inmueble al inversor, preocupándose básicamente de recibir las rentas netas a final de mes.
- Contratos de obligado cumplimiento de 20-25 años. Aportan seguridad a largo plazo, convirtiendo esta inversión en lo mas parecido a un “bono inmobiliario”.
Inconvenientes
- Ausencia de actualizaciones de rentas a precio de mercado. El hecho de que las rentas estén actualizadas sólo a IPC (o índice similar) y no haya ventanas de actualización a precio de mercado, limitan al comprador en cuanto a las posibles plusvalías generadas por remontes bruscos en las rentas.
- Subarriendo libre. En este mismo sentido, y aprovechando el subarriendo libre, el inquilino pueden aprovechar para subarrendar y sacar un margen en momentos de repuntes bruscos de rentas.
En definitiva, este tipo de operaciones son un mix entre inversión financiera e inmobiliaria y teniendo en cuenta todos los factores descritos anteriormente creo que se ajustan perfectamente a family offices o pequeños inversores de perfil riesgo – rentabilidad bajo, que valoren mas una rentabilidad segura con inquilino solvente que las posibles plusvalías inmobiliarias futuras.
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