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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Inversión Oficinas Barcelona (3T 2024)
Durante este trimestre, el mercado de oficinas en España alcanzó un volumen de inversión de 822,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) de los cuales 193,5 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona, la inversión muestra un considerable aumento del 68 % en comparación con el tercer trimestre del año anterior y un crecimiento intertrimestral del 70,6%, destacando una notoria recuperación de la actividad inversora.
Durante este trimestre se han registrado 6 operaciones inmobiliarias de oficinas en el mercado barcelonés, con valor medio de 32,25 M€ y con volúmenes entre 5 y 93 M€. Entre las transacciones más relevantes se encuentra la compra de la Torre Tarragona en Barcelona, realizada por el Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB) al fondo Blackstone y la adquisición de un edificio de oficinas en el barrio Les Corts por parte de Criteria Caixaholding. Hasta la fecha, se han registrado un total de 24 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, a diferencia del primer semestre del año, la actividad inversora se ha concentrado principalmente en la zona Centro con el 48,6 % el total. En segundo lugar, la zona CBD con el 28,48 %, con menor impacto, le siguen las zonas NAN con el 19,9 % presentando un notorio descenso comparado con los trimestres anteriores y por último la zona Periferia con el 3,62 % restantes.
La inversión en oficinas en los distintos micromercados del área metropolitana de Barcelona se ha concentrado principalmente en los barrios de Sants (48,06 %) perteneciente a la zona Centro, le sigue el barrio Les Corts (28,42 %) ubicado en el CBD, con un impacto inferior dentro de la zona NAN se encuentran los barrios de 22@ (17,57 %) y El Gornal (2,33 %). Por último, en la Periferia, el barrio de Sant Andreu (3,62 %).
Inversión por perfil de inversor
En el marco de las diversas estrategias de inversión, se puede identificar la siguiente distribución, continua predominando en el sector el core (82,69 %) con un notorio aumento comparado con el trimestre anterior, seguido de value added (14,99 %) y core plus (2,33%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se sitúa actualmente en el 1,75 % lo que representa un leve aumento en comparación con el periodo anterior. A pesar de este ligero ascenso, el spread se ha estabilizado en niveles similares a los registrados durante el año 2023.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas ha frenado. El ciclo de ajuste de precios vía denominador ha llegado a su fin.
En conclusión, comienza a verse una reactivación en el mercado inversor de Barcelona, con señales de un renovado interés por parte de los inversores, lo que podría marcar el inicio un ciclo de mayor actividad inversora, aunque todavía con cifras modestas si lo miramos en valores absolutos. A diferencia del mercado de Madrid, no ha comenzado con fuerza la transformación a «living» de edificios obsoletos y con escaso recorrido en el mercado de oficinas, principalmente por las regulaciones normativas locales. En relación con las tipologías de inversión, y a diferencia de Madrid, los activos ya estabilizados han acaparado la mayoría de la inversión. La absorción más lenta de cierta sobreoferta en NaN, hace que los proyectos tarden más en madurar y de resultar de interés para inversores core institucional, que todavía no se han mostrado excesivamente activos. Queda por ver si las recientemente anunciadas políticas «arancelarias» en USA van a hacer relentizarse las bajadas de tipos de interés y por ende el incremento de valor esperado por compresión de yields.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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Inversión Oficinas Madrid (3T 2024)
Durante este trimestre, el mercado de oficinas en España alcanzó un volumen de inversión de 822,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) de los cuales 537,8 M€ correspondieron a la provincia de Madrid, representando el 65,35 % del volumen total. Este incremento refleja un notable crecimiento interanual del 52 % en comparación con el mismo período del año anterior, junto con un aumento del 50 % respecto al trimestre anterior.
En la capital se han registrado un total de 17 operaciones inmobiliarias de oficinas durante este trimestre, con un valor medio de 31,6 M€ y volúmenes entre 1 y 237M€. Una de las operaciones destacadas de este trimestre en el sector inmobiliario de oficinas en Madrid ha sido el lanzamiento de ML28 Madrid Urban Hub, un campus de oficinas promovido por Azora ubicado en el barrio El Pilar en Madrid. Hasta la fecha, se han registrado un total de 38 operaciones inmobiliarias de oficinas en la provincia duarnte 2024.
Inversión por zonas y barrios
Según se observa en el gráfico, la zona Centro sigue siendo la principal área de actividad inversora, concentrando el 58,13 % del total de la inversión durante este trimestre. En segundo lugar, se encuentra la zona CBD con un 28,79 %, lo que refleja los signos de reactivación esperados para la segunda mitad del año. Seguido de la Periferia, que representa un 9,71 % de la inversión, y finalmente, la zona Descentralizada con el 3,37 % restante, ambas con peso residual en el total.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios, el mayor porcentaje en la inversión se ha dado en Prosperidad (44,07%), Castellana (13,35 %), El Pilar (12,09 %), Castilla (11,59%) y Valgrande (8,74 %). Con un impacto inferior se encuentran los barrios de Castillejos (1,97 %), Manoteras (1,95 %), Salamanca (1,86%), Hispanoamérica (1,65 %), Ciudad de la Imagen (0,97 %), Ramon y Cajal (0,84%), Salvador (0,58 %) y por ultimo Justicia (0,33 %).
Inversión por perfil de inversor
Las distintas estrategias de inversión se distribuyen de la siguiente manera, value added (56,99 %) que continúa predominando en el sector durante este año, seguido de core plus (23,09 %) registrando así un descenso comparado con el trimestre anterior y por último el core (19,92%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles del 1,70 % dejando un leve aumento con respecto al trimestre anterior cerca de un equilibrio sostenible a corto plazo, con mejores expectativas ante la reciente bajada de tipos.
Al analizar la evolución de la valoración de los activos prime, se observa que el ajuste de precios mediante el denominador parece estar cerca de su conclusión, ya que las yields muestran signos de estabilización al igual que en el periodo anterior.
Como conclusión, el panorama sugiere una crevitalización del mercado de oficinas de Madrid, con un aumento tanto en el número de operaciones y en el volumen transaccionado, continuando el foco en el CBD y centro. Las oficinas de periferia con un mercado «más oscuro» en cuanto a demanda de inversión, comienzan a encontrar acomodo en proyectos de readecuación para proyectos de «flex living». Sin haber comenzado el ciclo a la baja de las yields, en línea con la bajada de tipos de interés, el mercado ha estado más centrado en operaciones value added, con mayor recorrido de valor, principalmente mediante reposicionamiento de edificios existentes. Queda por ver si las recientemente anunciadas políticas «arancelarias» en USA van a hacer relentizarse las bajadas de tipos de interés y por ende el incremento de valor esperado por compresión de yields.
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Iñigo Corres
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Informe Oficinas España (3T 2024)
Durante el tercer trimestre del año, la inversión en el sector de oficinas se situó en 822,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). Esto representa un aumento de aproximadamente el 34% en comparación con el mismo periodo del año anterior y un notorio aumento del 65,6% con respecto al trimestre anterior. Esta inversión ha representado la más alta registrada en lo que va del año, acercándose progresivamente a los niveles alcanzados durante el primer trimestre de 2023.
Durante este periodo, se registraron un total de 30 operaciones inmobiliarias en España, con valor medio de 27,4 M€ y con volúmenes entre 1 y 237 M€. Una de las operaciones más destacadas en el mercado de oficinas ha sido la adquisición de la Torre Tarragona en Barcelona, por parte del Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB) al fondo Blackstone. Hasta el momento, en 2024 se han registrado un total de 82 operaciones inmobiliarias de oficinas en España.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, la provincia de Madrid sigue concentrando el mayor volumen de inversión, representando el 65,35% del total. Esta tendencia, que se mantiene a lo largo del año, posiciona a Barcelona nuevamente en segundo lugar con el 23,52 %. Con un impacto inferior se encuentran las provincias de A Coruña (4,86 %), Málaga (4,14 %), Zaragoza (1,22 %), Toledo (0,37 %), Granada (0,36 %) y Illes Balears (0,18 %).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución; value added (49,08%), core (34,73%) y core plus (16,19%) presentando un notorio descenso con respecto al primer semestre del año.
Como conclusión, se puede afirmar que el mercado de oficinas en España ha experimentado un notable incremento en su inversión durante este tercer trimestre del año, en la línea de que el mercado a asumido que, si bien la velocidad de bajada de las yields es incierta aún, sí que las mismas han tocado techo y por tanto puede comenzar un buen ciclo para que este asset class entre en el asset allocation de los fondos mas «institucionales». Madrid continúa siendo el mercado «refugio» del mercado de oficinas, concentrando el mayor volumen de operaciones, en detrimento del mercado de Barcelona que sigue sin acercarse a valores históricos del último lustro.
La desescalada de tipos, descontada por la mayoria, ahora tiene cierta incertidumbre en cuanto a su intensidad dependiendo de las nuevas políticas macroeconómicas que aplique el nuevo gobierno de Estados Unidos. Parece que el repunte definitivo de este mercado, puede retrasarse algún trimestre más de lo esperado.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias (3T 2024) Tipos y geopolítica
Utilizando los datos proporcionados por el algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el tercer trimestre del año, así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
La inversión continúa presentando un ligero descenso durante este trimestre
Durante el tercer trimestre del año, se ha registrado una inversión de 4,8 B€, produciéndose una leve disminución en la inversión inmobiliaria tanto interanual como trimestral, situándose este último en torno al 15,8%. Durante este periodo se registraron en España un total de 241 operaciones inmobiliarias, con valor medio de 19,9 M€ y con volúmenes entre 1 y 237 M€.
Dentro de los diferentes sectores unos se han comportado mejor que otros, el hotelero se mantiene siendo el principal foco de inversión durante los últimos trimestres con el 26,96% del total. Seguido del industrial (26,34%), oficinas (17,35%), residencial (11,66%), comercial (8,51%). Con un impacto notoriamente inferior se encuentran las residencias (4,81%), el sanitario (3,51%) y los aparcamientos con el 0,96% restantes.
Variación interanual por sectores
Como se aprecia en el gráfico de variación trimestral interanual, el industrial (122,53%), las residencias (83,5%), el comercial (64,04%) y las oficinas (37,38%) son los principales sectores que han registrado aumentos significativos en la inversión. Por otra parte, otros sectores como el hotelero (-14,59%), sanitario (-17,11%), residencial (-56,82%) y aparcamientos (-92,36%) han sufrido considerables descensos en su actividad inversora con respecto al año anterior.
Sobre tipos de interés y geopolítica
Analizando los datos del trimestre se sigue apreciando tracción en el sector industrial (principalmente impulsado por el sector de los centros de datos), en el sector comercial (que, todo hay que decirlo, viene de muy abajo) y en un sector refugio como las residencias de tercera edad. El principio de la bajada de tipos ha tenido un efecto positivo en los activos más «core» en los que hay cierto consenso de que las yields han frenado su subida y están estabilizadas, con perspectivas a la baja en el corto medio plazo. La incertidumbre «geopolítica» marca el principal riesgo percibido en el futuro cercano si el conflicto actual «escala», con la contención inversora del «dinero con mayor aversión al riesgo» que los tiempos de incertidumbre geopolítica suelen conllevar.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Barcelona (2T 2024)
Durante este trimestre, el sector industrial logístico español ha alcanzado una inversión total de 1.2oo M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este total, 104,3 M€ pertenecen al mercado barcelonés, este dato marca una brusca disminución intertrimestral (72%), así como una leve reducción interanual (9,6%).
Durante este trimestre se han registrado un total de 4 operaciones inmobiliarias del sector, con valor promedio de 26 M€ y con volúmenes entre 21 y 35 M€.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, el eje C-58 abarcó el 44,1% del total acumulado, dicho eje ha registrado actividad en este trimestre por primera vez en los últimos años. En segundo lugar se sitúa el eje C-32 con el 33,55% y AP-7 Sur con el 22,34% restante.
Al examinar la distribución de inversión en las diversas coronas durante este trimestre, se observa que la 2ª corona se ha convertido en el principal foco de las inversiones, representando el 44,1% del total. En segundo lugar, la 1ª corona sigue de cerca con un 33,55%. Por otro lado, la 1ª corona ocupa la última posición en este análisis, con una participación del 22,34% en el total de la inversión.
Inversión por polígonos
Al analizar detenidamente la inversión por polígonos, comenzamos por la segunda corona el Pla Bruguera (44,1%) en la ciudad de Castellar del Vallés. En la primer corona el poligono de Badalona Sur en Sant Adrià de Besòs y por último Palau Reig (22,34%).
Inversión por perfil de inversor
Al examinar las distintas estrategias de inversión en el ámbito industrial de Barcelona, destaca una distribución que refleja la tendencia de los últimos trimestres, donde el value added alcanza un 53,69% y el core un 46,31%. En este tercer trimestre, no se han registrado operaciones con un perfil core plus en el mercado.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve aumento durante este segundo trimestre del año, siendo de de 2,15%.
Analizando el gráfico se puede apreciar un ajuste en los precios de transacción del 5% debido al ajuste final de yields en el ultimo periodo. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. 
En conclusión, la inversión industrial logística de Barcelona ha experimentado un estancamiento en su actividad este trimestre. El ajuste de valor de los activos logísticos vía denominador parece que ha llegado a su fin o está a punto de hacerlo ante el cambio de ciclo de tipos de interés tanto del BCE como de la FED, anunciado recientemente a partir de septiembre. La continua subida de las rentas desde 2015 debida a una demanda sostenida y a una oferta insuficiente que encuentra dificultades para el desarrollos de nuevos proyectos en primera y segunda corona, parece que ha desincentivado a los propietarios a sacar a la venta sus naves, razón de las escasas operaciones cruzadas este trimestre. Con una absorción y rentas en evolución saludable, el cambio de ciclo financiero define un buen momento para invertir y aprovechar una mas que posible posible compresión de yields en el medio plazo. Los centros de datos no han ganado tanta tracción inversora como en el mercado de Madrid, cuestión que podría ser una oportunidad para inversores con interés de diversificar dentro del sector industrial.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (2T 2024)
Durante este trimestre, el sector industrial español ha reportado una inversión total de 1.2oo M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este total, 786,7 M€ pertenecen al mercado industrial madrileño, lo que representa un notable aumento tanto interanual (36%) como intertrimestral (139 %).
En este trimestre se han registrado un total de 15 operaciones inmobiliarias en el mercado de Madrid, con valor medio de 52,4 M€ y con volúmenes entre 5 y 250 M€, destacando tanto el desarrollo como la compraventa de centros de datos en el corredor del Henares.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-2 abarcó el 55,42% del total acumulado. En segundo lugar se sitúa el eje A-1 con el 31,78%, registrando las primeras operaciones del año en el mismo. Con un impacto inferior los ejes; A-42 con el 10,93%, el eje A-4 con 1,27% y por último el eje A-3 con el 0,6 % restantes. Desde el tercer trimestre del año 2023 no han sido registradas operaciones en el eje A-6.
Al examinar la inversión en las diversas coronas, observamos que la mayor parte de las inversiones se concentran a la 2ª corona (46,14%) correspondiendo en su mayoría este trimestre a centros de datos. Le sigue la 3ª corona (27,84%) con Illescas como principal protagonista y la 1ª corona (26,02%).
Inversión por polígonos
Analizando detenidamente la inversión en los diversos polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Las Fronteras (24,15%) ubicado en San Fernando de Henares, Carpetania (1,27%) y La Atalayuela (0,6%). En la segunda corona se encuentran los polígonos; Parque Tecnológico (31,78%) en la localidad de Tres Cantos, seguido de R2 (11,44%) en Meco, Tecnoalcalá (1,65%) y Sau 13 (1,27%). Para concluir, en la tercera corona los polígonos de Albolleque (9,22%) en Chiloeches, Henares (5,3%), Puerto Seco (5,21%) y Plataforma Central Iberum (4,45%) ambos pertenecientes a la ciudad de Illescas, seguido de El Ruiseñor (2,48%) y por último el R-2 (1,18%).
Inversión por perfil de inversor
Mediante las diversas estrategias de inversión en la industria de Madrid, se puede observar la siguiente distribución: el value added representa un 82,59%, lo que indica una notable reactivación en comparación con el trimestre anterior, perfil core con el 17,41% restantes.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un ligero aumento durante este segundo trimestre del año, siendo de de 2,20%.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser un hecho que la disminución de valor vía denominador está tocando a su fin, con un ajuste poco significativo se mantiene en los 0,98% durante este trimestre, compensado por una evolución ligeramente al alza de las rentas de mercado.
En resumen, la inversión industrial logística de Madrid ha experimentado un notable incremento en su actividad inversora, principalmente apalancada en el sector de los centros de datos. El ajuste de valor de los activos logísticos vía denominador para que ha llegado o está a punto de hacerlo ante el cambio de ciclo de tipos de interés tanto del BCE como de la FED anunciado recientemente a partir de septiembre. Con una absorción y rentas en niveles saludables, el cambio de ciclo financiero define un buen momento para aprovechar una posible compresión de yields en el medio plazo. Los centros de datos ganan peso dentro de la inversión industrial logística con unos márgenes «llamativos» para los promotores que han sabido adelantarse en este nuevo «asset class».
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (2T 2024)
El sector industrial en España alcanzó durante este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un aumento del 15,8% intertrimestral. La actividad inversora interanual se mantiene constante respecto el segundo trimestre de 2023.
A lo largo de este trimestre, se han llevado a cabo un total de 34 operaciones en el sector industrial y logístico en España, con un valor medio de 35,3 M€ y volúmenes que varían entre 4 y 250 M€, donde el desarrollo de nuevos centros de datos comienzan a tomar un peso relativo importante debido a la intensidad de capital necesaria para el desarrollo de los mismos.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, la principal provincia en aglomerar la mayoría de la inversión inmobiliaria ha sido Madrid con el 46,98% del total presentando un notorio aumento comparado con el trimestre anterior. Con un impacto inferior se encuentran, Guadalajara (12,04%), Valencia (10,03%), Toledo (7,25%), Barcelona (6,82%), Álava (5,27%), Navarra (2,70%), Zaragoza (2,68%), La Rioja (2,02%), Tarragona (1,96%), Jaén (0,97%), Girona (0,59%) y Sevilla (0,42%).
Los ejes logísticos más importantes concentran la totalidad de la inversión en inmologística durante este trimestre. En orden descendente de inversión, se presentan de la siguiente manera: A-2 (38,94%), A-1 (22,03%), AP-68 (10,45%), A-3 (9,01%), A-42 (7,25%), C-58 (3,88%), C-32 (2,95%), AP-7 Norte (2,27%), AP-7 Sur (1,96%) y A-4 (1,26%).
Inversión por perfil de inversión
A lo largo de los últimos cinco años, el perfil value added ha demostrado ser la estrategia más destacada en el ámbito de las inversiones. En el trimestre a estudio, este perfil representa un (76,11%) del total invertido, reforzando su peso. En segundo lugar, se encuentra el core (19,32%), por último con un impacto inferior el core plus (4,57%).
Como conclusión, se observa que el sector industrial ha experimentado un significativo repunte en sus inversiones en el transcurso de este primer semestre, principalmente al incipiente desarrollo de un sector relativamente «nuevo», los centros de datos. La expectativa de bajada de tipos sigue impactando en positivo en los volúmenes de inversión, efecto que ya comenzó a ponerse de manifiesto en el trimestre pasado.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Madrid (2T 2024)
El sector de oficinas español registró durante este trimestre una inversión de 502,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 356,8 M€ pertenecen a la provincia de Madrid, lo que supone el 70,99 % del total invertido. La actividad inversora en la capital ha presentado un aumento del 44,5% intertrimestral y un aumento interanual del 113%.
En Madrid se han registrado un total de 12 operaciones inmobiliarias de oficinas durante este trimestre, con un valor medio de 41,9 M€ y volúmenes entre 3 y 70 M€. La operación mas destacada durante este periodo ha sido la adquisición por parte de Mutualidad de la Abogacía a UBS de un edificio de oficinas en Príncipe de Vergara y el desarrollo de Monthisa para Cepsa en Arroyo del Fresno.
Inversión por zonas y barrios
Como se puede observar en el gráfico, durante este trimestre la actividad inversora continua concentrándose en la zona Centro de la capital, contando con el 57,82% del total invertido. En segundo lugar se encuentra la zona Descentralizada con el 23,4%, seguido por el CBD con el 16,54% y la Periferia con 2,24%, cantidad testimonial como en los últimos trimestres..
La inversión en oficinas por barrios, al igual que el trimestre anterior, sigue siendo principalmente en Delicias (24,37%). Seguido de el barrio Arroyo del Fresno (19,62%), Ciudad Jardín (12,89%), Almagro (10,65%), Sol (9,25%), Pacifico (8,41%), Nueva España (5,89%) y con un impacto notoriamente inferior se encuentran los barrios Salvador (3,78%), Opañel (2,24%), Ramon y Cajal (1,96%) y Castellana (0,94%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución; value added (50,31%) manteniendo posiciones durante el último semestre, core plus (33,62%) y core (16,07%) presentando un descenso con respecto a los primeros meses del año. El producto estabilizado y sin recorrido de valor vía numerador, no acaba de cruzar las yields solicitadas por comprador y vendedor.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles del 1,61% dejando un ligero aumento con respecto al trimestre anterior cerca de un equilibrio sostenible a corto plazo, con mejores expectativas ante la reciente bajada de tipos.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, parece que ya ha frenado el ajuste de valoración vía denominador por la estabilización de las yields exigidas por el mercado. Ante una previsible bajada a «baja velocidad» de los tipos de interés ante la posibilidad de un repunte de la inflación, parece que las condiciones actuales pueden tener cierta estabilidad hasta finales de año. Las rentas siguen aprovechando el ajuste de IPC, atenuando en cierta medida el ajuste financiero de los últimos 2 años.
En conclusión, podemos decir que la actividad inversora en el mercado de oficinas madrileño ha presentado un aumento considerable de actividad tanto intertrimestral como interanual. La intervención del BCE en la estabilización de los tipos de interés ha contribuido a disminuir las correcciones al alza en las prime yields de oficinas , que ahora se mantienen en 4,70% con ciertos visos de que, salvo sorpresa macroeconómica o financiera, han llegado a su tope superior en este ciclo inmobiliario. Family offices y mutualidades siguen copando el mercado a la espera de que los fondos institucionales comiencen a tener mayor protagonismo en un entorno menos incierto.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas España (2T 2024)
El sector de oficinas alcanzó durante el segundo trimestre del año una inversión de 502,6 M€ (datos algoritmo DAO addmeet), con un descenso interanual del 24% y del 12,5% intertrimestral, poniendo de manifiesto que los vendedores aún no acaban de asumir el ajuste en precio provocado por la escalada de tipos de interés, siguiendo el mercado en números «discretos».
En este periodo se registraron un total de 22 operaciones inmobiliarias en España, con valor medio de 22,8 M€ y con volúmenes entre 3 y 70 M€. Hasta la fecha se han realizado un total de 52 operaciones inmobiliarias de oficinas en España durante 2024.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, Madrid continúa aglomerando el mayor porcentaje de inversión desde la subida de tipos (con mucha diferencia respecto Barcelona) , durante este trimestre ha representado el 70,99% del total. Con un impacto inferior se encuentran las provincias de Barcelona (22,74%), Illes Balears (3,68%), Valencia (1,39%) y Ávila (1,19%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución; value added (44,95%) que reajusta su posición y vuelve a predominar después del último semestre, core plus (28,74%) y core (26,31%) presentando un notable avance desde los últimos trimestres de «mínimos».
Como conclusión podemos decir, que el mercado de oficinas español durante este trimestre no ha mostrado indicios de reactivación, más al contrario, ha presentado un leve descenso comparado con el trimestre anterior. Comienzan a aflorar operaciones «a pérdidas» en adquisiciones realizadas entre el periodo «2019-2022» con tipos en mínimos, en las que los vendedor han tenido que aflorar pérdidas del hasta el 28% en zonas consolidadas (no periféricas). Parece que las yields prime ya se han contenido en el entorno del 5%, pero como parece que las bajadas de tipos serán, al menos por ahora en Europa, a menor velocidad de ka esperada, el mercado no acaba de coger tracción. Importante destacar la pérdida de peso en los últimos trimestres del mercado de Barcelona, que necesita de una digestión más rápida de la oferta en alquiler en 22@ para poner edificios en carga cuya estabilización los haga atractivos para el mercado de inversiones inmobiliarias.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias (2T 2024) El retail ha vuelto
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el segundo trimestre del 2024 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Leve descenso en la inversión inmobiliaria durante el segundo trimestre
El segundo trimestre del año ha presentado una inversión de 5,1 B€, produciéndose un ligero descenso de la inversión inmobiliaria tanto interanual como trimestral. Durante este periodo se registraron en España un total de 242 operaciones inmobiliarias, con valor medio de 21 M€ y con volúmenes entre 1 y 250 M€.
En los distintos sectores algunos se han portado mejor que otros, el hotelero continúa siendo el principal foco de inversión con el 33,81% del total, seguido del industrial (21,98%), comercial (13,8%), residencial (10,39%) y oficinas (8,96%). Por ultimo, con impacto significativamente menor se encuentran las residencias de tercera edad (6%), sanitario (4,41%) y los aparcamientos (0,62%) con bastante actividad concesional pública en la primera parte del año.
Variación interanual por sectores
Como se aprecia en el gráfico de variación trimestral interanual, los aparcamientos (298,12%), comercial (189,69%) y sanitario (188,01%) son los principales sectores en presentar un incremento considerable en su inversión. Por otra parte, los demás sectores han mostrado síntomas de estancamiento. Hotelero (-4,83%), que también hay que tener en cuenta que viene de muy alto, e industrial (-6,25%) mantienen el tipo. Oficinas (-30,37%), residencias de tercera edad (-30,68%), donde el incremento de yields en valores >6% hacen más complicado al promotor tener un margen razonable de promoción y residencial (-39,07%), en el que las condiciones para estructurar proyectos BTR siguen siendo complicadas.
El retail ha vuelto
Como conclusión, por ahora no se percibe «alegría» en el mercado de inversión inmobiliaria tras la reciente primera bajada de tipos del BCE. Las dudas en cuanto al plazo de las siguientes bajadas y sobre si realmente la inflación ya está realmente contenida hace que el mercado no se haya animado «por norma general». Aparece, como adelantamos en los últimos trimestres un «oasis» para el inversor en el sector del retail cuyos datos de economía real en cuanto a «visitas a los centros» y «ventas/m2», aunados con unas yields en máximos históricos hacen prever recorrido de valor a quién entre en esta fase del ciclo y sepa gestionar bien activos que «sigan teniendo sentido» por su ubicación y oferta.
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Iñigo Corres
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