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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’

1 May 8

Inmobiliario, Internet y el “Gratis” de las cosas

Charlando el otro día con un promotor, nos comentaba textualmente “en los pisos, como en la sociedad, lo único que importa es el precio.  Regala cualquier cosa, aunque sea una “m…..”, y la cola dará tres vueltas a la manzana”. Comentario algo áspero, pero para la reflexión.

INMOBILIARIO Y LOS MODELOS DE NEGOCIO EN INTERNET

Resumiendo los modelos de negocio que existen a día de hoy en el sector de clasificados inmobiliarios de internet;

Modelo inmobiliario (anuncios de pago): en este modelo se definen barreras de entrada de anunciantes y producto de cara a que el “lineal inmobiliario” únicamente ofrezca producto de origen y veracidad contrastado, filtrado y segmentado de cara a facilitar la información al usuario demandante final. Producto de calidad atrae usuarios de calidad. En este modelo, ese trabajo se monetiza en el precio que el anunciante paga por publicar su anuncio, paga la oferta.

Modelo publicitario (anuncios gratuitos): aquí lo importante es el volumen, generar la mayor cantidad de visitas posible, a raíz de tener mucha oferta (de ahí que muchas veces el mismo inmueble esté publicado por varias agencias diferentes), por lo que no se exige apenas barreras de entrada a la oferta. En este modelo, se monetiza a través de cobrar a terceros (ni a la oferta ni a la demanda) anunciantes (banners, adsense…) que quieren mostrar su mensaje (no su producto) a los muchos visitantes del sitio.

CUANDO LO “GRATIS”, NO ES TAN “GRATIS”

Parecería redondo, ¿no?. Un producto por el que ni oferta ni demanda pagan, ¡que chollazo!. Haciendo pensamiento de primera derivada, seguro que sí. Pero yendo un poco más allá… La falta de filtrado del origen y de la credibilidad de la información de la oferta conlleva desengaños por información no real, retrasos por falta de información, interlocutores no en todos los casos con el grado de profesionalidad exigible… En definitiva, el “gratis” casi siempre se paga en consumo relevante del tiempo por parte de la oferta y la demanda. ¿Y qué más valioso en la vida que el tiempo de uno?.

Clasificados Inmobiliarios Online “Precio Vs Valor”

SOBRE EL PRECIO, EL RIESGO Y EL VALOR DE LAS COSAS

Es curioso, pero creo que es relativamente extendido en la sociedad la ecuación simple de “internet = gratis” y creo que como en otros aspectos de la sociedad (compradores de preferentes que ofrecían gran rentabilidad que pierden su dinero, cooperativistas de vivienda que adelantan su dinero para comprar piso de precio muy atractivo desengañados por el freno urbanístico a su proyecto…) se hace latente que quizás nos falte cierta cultura y criterio para discernir en internet, no sólo el precio y la rentabilidad inmediata de las cosas, sino el riesgo inherente y el valor a largo plazo de los productos o servicios que contratamos.


Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

         

0 Ene 23

Maximizar precio Vs Liquidar activos, no hay excusas

Esta semana analizaremos los diferentes procesos de venta que se están utilizando para dar salida a edificios y solares en venta de las entidades financieras en España. Si a un proceso de venta hay que valorarlo desde el punto de vista del precio que consigue, los costes que supone y el tiempo que consume, veremos que se puede concluir acerca de las estrategias de comercialización del sector de las inversiones inmobiliarias en España.

PROCESOS DE VENTA INMOBILIARIOS, UN ANÁLISIS PRÁGMÁTICO

Las diferentes estrategias de comercialización a disposición de entidades financieras a la hora de comercializar sus inmuebles singulares serían las siguientes;

–          Proceso liquidativo: proceso con  exposición masiva a través de su red comercial local apoyada en las redes intermediadas tradicionales. La primera oferta en firme se lleva el activo, siendo el proceso de mejora de ofertas, si hay más de una, “a la antigua”. El servicer en este caso no cobra mucho más por vender el inmueble más caro, lo que desincentiva su esfuerzo para maximizar el precio (efecto agencia).

–          Proceso consultoría: proceso relativamente competitivo y regulado en el que el consultor invita exclusivamente a los inversores que cree cumplen el perfil requerido y plantea un proceso con plazos definidos, lo que optimiza el precio respecto al “proceso liquidativo”.

–          Proceso online: proceso competitivo en el que el alcance segmentado a inversores cualificados se maximiza y los plazos se minimizan por la automatización de los procesos, consiguiéndose un precio superior por maximización de la concurrencia, en un tiempo inferior a los procesos tradicionales (véase ejemplo).

Procesos de venta inmobiliaria (Comparativa)

LOS INCENTIVOS DIRIGEN LA CONDUCTA…TAMBIÉN EN EL REAL ESTATE

Analizando las tres alternativas disponibles para la comercialización de inmuebles, y asumiendo que la mayoría de los inmuebles bancarios (Santander, La Caixa, Sareb…) son comercializados por sus servicers en exclusiva,  podríamos hacer las siguientes reflexiones;

–          El efecto agencia y la “elección adversa”: la disyuntiva del servicer antes mencionada (efecto agencia), puede hacer que elija el proceso de comercialización que maximiza su binomio “esfuerzo-recompensa”…pero que éste esté completamente desalineado con los objetivos del propietario, maximizar su trinomio “ingreso-coste-tiempo” (en este orden).

–          Vender más caro…más rápido: la pregunta simple sería, ¿a quién no le interesa vender más caro y más rápido que en los procesos conocidos hasta ahora?

–          Estrategia admisible en función del accionista: que un banco privado elija un proceso liquidativo o de consultoría puede ser más o menos entendible, pero es su dinero, hay que respetarlo. Que cualquier ente con participación pública haga esa elección quizás es menos entendible para los 45 millones de “socios minoritarios”.

 

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

         

0 Oct 19

Real Estate Spain, ¿cómo se acumula la riqueza inmobiliaria?

En los tiempos de crisis como el actual, surge siempre el debate sobre la distribución de la riqueza en la sociedad. Nos permitimos hoy compartir algunas reflexiones sobre la forma de acumular riqueza en la economía en general y en el sector del real estate en España en particular.

LAS 5 FORMAS DE ACUMULACIÓN DE RIQUEZA

Aglutinando en cinco grupos “abstractos” las múltiples formas de acumular riqueza existentes resumiríamos lo siguiente:

1)      La acumulación de riqueza  por “herencia”: en este campo entraría toda riqueza acumulada mediante herencias o donaciones… es decir, riqueza acumulada sin haberla buscado.

2)      La acumulación de riqueza  por “azar”: en este campo entraría toda riqueza acumulada gracias a juegos de azar (loterías, quinielas…)… cuestión de suerte.

3)      La acumulación de riqueza por “generación”: en este campo entrarían los autónomos o empresarios capaces de desarrollar productos o servicios de valor añadido para los clientes y empresas que los compran.

4)      La acumulación de riqueza por “estar en medio”: aquí entraría toda riqueza generada por intermediación en transacciones de riqueza generada por terceros.

5)      La acumulación de riqueza “robo”: aquí entraría toda riqueza acumulada por robo o estafa de bienes ajenos.

REAL ESTATE SPAIN, ¿UNA REALIDAD MUY DIFERENTE?

El sector de las inversiones inmobiliarias no deja de ser un fiel reflejo de las 5 maneras de acumular riqueza descritas anteriormente. Nos permitimos dejar una serie de preguntas en el aire;

–          Prima de riesgo, paro… ¿y si el problema a considerar de cara al futuro es que tenemos una economía con demasiado modelo “estar en medio” en un mundo digital que tiende hacia la desintermediación total?

–          Consultoría inmobiliaria, asesoría inmobiliaria… ¿y si muchos proveedores que se consideran a sí mismos en el modelo “generación” son considerados por sus clientes realmente como modelo “estar en medio”?.

–          Reformas, ajustes… ¿Cómo se muta una economía con exceso de modelo “robo” y modelo “estar en medio” a una economía predominantemente de “generación”?

 

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

         

1 Ago 8

Real Estate Spain… ¿que diría Stiglitz?

Después de analizar en pasados posts la realidad, triste en ocasiones, del sector del Real Estate en España a día de hoy, y el arraigo tan fuerte de los canales de comercialización tradicionales, esta semana vamos a intentar ahondar en las causas del “problema” apoyándonos en las reflexiones sobre los “fallos del mercado” de un economista de reconocimiento internacional como Joseph Stiglitz… intentándolas modestamente aplicar al mercado de las inversiones inmobiliarias en España.

STIGLITZ “CAÍDA LIBRE”, LAS CAUSAS DEL CRACK

En su libro “Caída libre” (2011) Joseph Stiglitz reflexionaba sobre las principales causas del “crack financiero” del 2008 que provocó la prolongada crisis posterior. Según sus conclusiones, las dos causas de base del problema fueron las siguientes;

1)      Los efectos de agencia: analizando la crisis subprime…existían tantos “agentes intermedios” (banco hipotecario, titulizador de hipotecas, aseguradora de dichos títulos, fondos de inversión especializados, fondos de fondos, banca comercial…) entre el titular de la “hipoteca basura” y el inversor minorista que invertía, sin saberlo, en productos financieros con subyacente en las mismas…que lo de menos era la búsqueda de beneficio del inversor final y lo de más la maximización del beneficio de los “intermediarios financieros” del proceso.

2)      Las externalidades negativas: definiéndose una externalidad como la situación en la que una persona o empresa impone un coste a otras o a la sociedad por las que NO las compensa. En el caso “subprime” errores de estrategia de los gestores de todos los “agentes intermedios” antes mencionados desencadenaron masivos rescates públicos… a costa de los impuestos ciudadano de a pié.

REAL ESTATE SPAIN, ¿UNA REALIDAD MUY DIFERENTE?

Haciendo la analogía entre el “crack financiero mundial” y el “crack inmobiliario español” se podría decir lo siguiente;

1)      Los efectos de agencia: recalificadores de suelo, bancos con 350.000 M€ (35% del PIB de España) en créditos promotor, cadenas de intermediarios (muchas veces de calificación incierta por la nulas barreras del entrada al sector), promotores creyentes en el mágico efecto de la “palanca”… lo de más el beneficio rápido…muchas veces, salvo honrosas excepciones, lo de menos, la generación de productos inmobiliarios innovadores y diferenciados para el usuario final.

2)      Las externalidades negativas: el rescate del sistema bancario español tras el “crack inmobiliario” oscila entre los 90.000 y los 110.000 M€ (en función de la fuente)  pagados a costa del erario público.

REAL ESTATE SPAIN, EL HOMBRE QUE OLVIDA SU HISTORIA…

Dicen que “el hombre que olvida su historia…está condenado a repetirla”. Repetimos la reflexión del post anterior ahora que parece que lo peor ya ha pasado y la euforia inunda el mercado… ¿y si el principal problema es que el español medio sólo quiere que pase la crisis para poder volver a hacer exactamente lo mismo que hacía antes…?.

 

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

         

2 Jul 18

Real Estate Spain, a la “retaguardia” de la técnica…

Comentando hoy el día a día con un agente inmobiliario y amigo, repasábamos la operativa una de las operaciones de edificios en venta de cierto calado en Madrid en la que está interviniendo. Siendo un caso concreto, creo que no dista mucho de la realidad del día a día del sector. Realmente para reflexionar sobre nuestro sector y … sobre nuestro país.

REAL ESTATE SPAIN, LA OPERATIVA DE UN “DEAL” HOY

Veamos los pasos de este ejemplo representativo en cuestión:

1)      El propietario mandata sin exclusiva a tres agentes para intentar vender su edificio.

2)      El “Agente 1” comparte la información sobre la propuesta de inversión con otros agentes, entre otros con el “Agente 4”.

3)      El “Agente 4” contacta a su vez con otros agentes y arquitectos.

4)      Un “Arquitecto” contactado encuentra un cliente “Inversor” que puede estar interesado en el edificio.

5)      “Propietario”, “Agente 1”, “Agente 4”, “Arquitecto” e “Inversor” se sientan en una mesa para negociar y cerrar el deal.

Edificios en venta – Comercialización tradicional

REAL ESTATE SPAIN, LA DISTRIBUCIÓN DE INCENTIVOS DEL “DEAL”

Visto el proceso anterior, y antes de sentarse a la mesa, “Agente 1”, “Agente 4” y “Arquitecto” pactan la siguiente distribución de incentivos;

1)      El “Agente 1” pacta con el “Propietario” que la comisión a percibir será del X%, del que conservará el 0,25X% tras compartirlo con “Arquitecto” y “Agente 4”.

2)      El “Arquitecto”, aparte de realizar los proyectos y dirección de obra para el “Inversor”, recibirá el 0,5X% de incentivo del “Agente 1”.

3)      El “Agente 4” recibe también el 0,25X% del “Agente 1”.

Una pregunta nos asalta… ¿conocerá el “Inversor” que su “Arquitecto” es arte y parte en la transacción? ¿Cómo actuaría de saberlo?

REAL ESTATE SPAIN, ¿ACASO NO TENDRÍA SENTIDO…?

1)      Que “Propietario” e “Inversor” tuvieran un canal para ponerse en contacto de forma directa?

2)      Que el “Propietario” o el “Inversor”, de necesitar consultoría, contrataran a el “Agente” mas ducho en la tipología de inmueble en cuestión?

3)      Que el “Inversor” pudiese elegir el “Arquitecto” técnicamente más preparado para esa tipología de proyecto y no por “imposición circunstancial”?

REAL ESTATE SPAIN, A LA TRISTE RETAGUARDIA DE LA TÉCNICA

En definitiva, esta es la “transparente”,”sofisticada”, “tecnológica”, “rápida”  y “económica” operativa del sector inmobiliario a día de hoy en España.

Prima de riesgo, paro, reforma laboral… ¿y si el principal problema es que el español medio sólo quiere que pase la crisis para poder volver a hacer exactamente lo mismo que hacía antes…?.

 

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

         

0 May 9

Transparencia inmobiliaria… “put your money where your mouth is”

Venimos escuchando en la última época en los discursos, de algunos players, directivos y “gurús” del sector inmobiliario profesional,  abogando por la transparencia del sector, veremos cual es en nuestra opinión la realidad hoy en cuanto a transparencia en el sector en España y porqué en nuestra opinión… sobran palabras y faltan hechos.

Transparencia ayer, el inmobiliario analógico…“más opaco… más margen”

Tal y como comentamos en anteriores posts, la transparencia en cualquier mercado (véase…el mercado de valores) se debería valorar mediante las siguientes variables:

–          Información fiable: proveniente de la fuente, veraz y confiable.

–          Información aglomerada: con un canal común de presentación de información.

–          Información comparable: parametrizada, comparable por criterios profesionales.

–          Información accesible: facilitando el contacto directo comprador-vendedor.

Teniendo en cuenta que a día de hoy, la información no es clara (producto terciario y solares “escondidos”, comercializado por los canales intermediados tradicionales, stock no tarifado…), no está aglomerada (cada actor hace la guerra por su cuenta y a su manera), no es comparable (salvo después de la tortuosa “ruta bancos-sareb ”) y no es del todo accesible (el acceso para un comprador al producto es de todo menos fácil…) podríamos calificar la transparencia del sector como de muy deficiente. El modelo dominante de “más opaco…más margen” en épocas de sobre-demanda ya no se sostiene en épocas de infra-demanda.

Transparencia hoy, el inmobiliario digital…“más transparente…más rápido”

Escuchando dichos discursos… y asistiendo en la gran mayoría de los casos a la ausencia de hechos que respalden esta apuesta “de cara a la galería”… se nos viene a la mente el famoso refrán anglosajón de “put your Money where your Mouth is” (traducción: si no haces que tus hechos sigan a tus palabras, quizás mejor… que no digas nada).

Los que estamos apostando más capital que palabras en esta “cruzada de la transparencia” comenzamos a cargarnos de razones (Ejemplo 1, Ejemplo 2, Ejemplo 3, Ejemplo 4 ) y somos optimistas en que  el “inmobiliario profesional & internet” es una verdad que caerá por su propio peso.

 

Iñigo Corres

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0 May 25

Nueva ley alquiler, implicaciones

Durante esta semana ha visto la luz la nueva ley de alquiler que sustituye a la antigua ley de arrendamiento urbanos (LAU, Ley 29/1994). Veremos las principales novedades y las implicaciones que puede tener para el mercado de inversiones inmobiliarias.

NUEVA LEY ALQUILER, PRINCIPALES NOVEDADES

Como denominador común,  los cambios propuestos en la nueva ley de alquiler van encaminados a “incentivar” la puesta en valor del stock de pisos actualmente vacíos, a través de equilibrar la balanza de derechos y obligaciones arrendador-arrendatario. Veamos los principales cambios:

–          Eliminación trabas para venta de pisos con inquilinos: el nuevo comprador sólo de deberá subrogar del contrato con el  inquilino si éste está inscrito en el registro de la propiedad, pasando el periodo máximo de subrogación de 5 a 3 años. El derecho de adquisición preferente pasa de ser obligatorio a negociable por las partes.

–          Aumento flexibilidad contratos: las prórrogas obligatorias y tácitas pasan de 5 y 3 a 3 y 1 años respectivamente, las fianzas pasan a renovarse con mayor frecuencia (3 años) y la actualización de rentas pasan a ser negociables por las partes en vez de estar indexadas de manera fija al IPC. Se podrá negociar el pago de renta en especie vía inversión en rehabilitación de la vivienda.

–          Flexibilidad de cambio para el inquilino : la permanencia mínima sin indemnización para el inquilino para de 12 a 6 meses y el periodo de preaviso del desistimiento de 2 a 1 mes.

–          Nuevos criterios de recuperación: el arrendador podrá recuperar la vivienda para uso personal, de familiares con primer grado de consanguineidad, adopciones y conyuges en separaciones o divorcios siempre que haya transcurrido 1 año del contrato.

–          Agilización recuperación tras incumplimiento: se define un plazo de 10 días para que el arrendatario pague sus deudas y se agilizarán los trámites judiciales para el abandono de la vivienda en caso de incumplimiento.

Nueva ley alquiler – Novedades principales

NUEVA LEY ALQUILER, CONCLUSIONES INICIALES

Teniendo en cuenta que el principal objetivo de la nueva ley de alquiler debía ser la reactivación del mercado de alquiler de viviendas y por ende del mercado de inversiones inmobiliarias, podríamos sacar las siguientes conclusiones:

–          Flexibilización necesaria y positiva: si el principal problema era la poca seguridad jurídica que percibían los arrendadores antes posibles incumplimientos (prefiriendo tener la vivienda vacía que con inquilinos), las reformas propuestas disnminuyen en gran medida este “riesgo comercialización”.

–          Socimis, potenciación necesaria: la segunda derivada será aprovechar este desarrollo del mercado de alquiler de vivienda para saber estructurar Socimis que transmitan este valor a los inversores inmobiliarios. La asignatura pendiente, que el español medio mira a la vivienda como un activo de rentabilidad recurrente atractiva y posible “plusvalía” y no como un valor meramente de “plusvalía”.

–          La recuperación de la vivienda y picaresca española: parece de difícil persecución el posible “fraude” de los arrendadores a la hora de recuperar su vivienda a partir del primer año. Parece que puede haber cierta indefensión de los inquilinos en este sentido.

En definitiva, un paso adelante para comenzar a poner en valor nuestro ingente stock de viviendas vacías, veremos los resultados, pero en principio no pinta mal.

 

Iñigo Corres

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1 Abr 10

Intermediación inmobiliaria en España Vs USA, ¿vamos bién?

Analizando el modelo de intermediación inmobiliaria en el mercado de inversiones inmobiliarias y alquiler profesional español, llaman la atención las diferencias sustanciales con dichos mercados en los países anglosajones (USA e Inglaterra). Analizaremos a continuación las principales diferencias con un ejemplo ilustrativo y sacaremos algunas conclusiones al respecto. Ilustraremos el ejemplo con una operación tipo de alquiler de una gran superficie en un edificio de oficinas en Madrid o Barcelona.

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA, SÁLVESE QUIEN PUEDA

Como vemos en el gráfico inferior, en una operación tipo de alquiler de oficinas el agente, generalmente con mandato (NO exclusiva), es contactado por la demanda a la que busca los edificios de oficinas en alquiler que mejor se adecuan a sus necesidades. La agencia realiza labores de asesoría para oferta (propietario) y demanda (inquilino) pero, si hay éxito, sus honorarios los asume la oferta (propietario). Cuestiones para la reflexión,

–          Escasez de exclusivas: la escasez de exclusivas para la comercialización provoca que los inversores inmobiliarios puedan recibir la misma demanda de varios agentes diferentes, siendo primordial para éstos “llegar el primero”. Este “sálvese quien pueda” hace que, en un mercado de “no éxito”, las agencias tengan diferentes incentivos (hay propietarios dispuestos a pagar un fee de comercialización mayor que otros) en ubicar al inquilino en un edificio de oficinas u otro.

–          Intereses contrapuestos: si a priori la misión del agente es asesorar a la demanda (inquilino) que le ha contactado, el hecho de que sus honorarios los pague la oferta (propietario) puede hacer desconfiar al inquilino de la “imparcialidad” de los consejos del agente inmobiliario por aquello de que “los incentivos guían la conducta”.

–          Modelo de negocio, ¿quién paga finalmente el Fee?: pese a que el desembolso físico una vez cerrada la operación lo realice la oferta (propietario), el hecho de que la misma no se pague hasta que se cobra la primera renta o que se juegue en muchos casos con el periodo de carencia para cubrir este coste hace pensar que el que está pagando indirectamente el fee es la demanda (inquilino).

Intermediación Inmobiliaria España (Ejemplo: alquiler oficinas)

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN USA, EL AGENTE DE CONFIANZA

Como vemos también en el gráfico inferior, en USA tanto la oferta como la demanda disponen de su agente de confianza que les asesoran respectivamente en las operaciones. Cada parte abona los honorarios a su agente si la operación culmina en éxito.

–          Exclusivas como norma: las exclusivas, basadas en la confianza en el agente, ordenan el mercado y racionalizan la generación de contactos oferta-demanda.

–          Intereses encontrados: el hecho de que cada parte tenga su asesor que vela exclusivamente por sus interesas elimina el efecto “doble camiseta”.

–          Modelo de negocio, ¿quién paga finalmente el Fee?: en este caso queda claro y explícito que cada parte paga a su asesor de confianza por sus servicios de consultoría a la demanda/oferta respectivamente.

Intermediación Inmobiliaria USA (Ejemplo: alquiler oficinas)

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA, REFLEXIONES

Viendo apriori que el modelo USA parece más lógico, es curioso que en España no sea de aplicación más general. Si una exclusiva denota confianza plena en tu agente comercializador y un valor añadido percibido mas allá de los contactos de  demanda que te pueda proporcionar, parece que la asignatura pendiente de los agentes inmobiliarios es el conseguir esa confianza por parte de los propietarios.

 

Iñigo Corres

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0 Ene 15

Titulización hipotecaria, diferencias entre España y USA

Esta semana y tras analizar hace unas semanas la financiación bancaria vía cédulas hipotecarias, veremos la otra vía de financiación de los bancos que toma como input las hipotecas de su balance, la titulación hipotecaria. Veremos primero su funcionamiento en USA y su relación con la crisis subprime para luego analizar el caso español.

TITULIZACIÓN HIPOTECARIA EN USA, LA TRIPLE GARANTÍA

Mucho se ha hablado de la crisis subprime y de las causas del rescate sucesivo de Fannie Mae, Freddie Mac y la aseguradora AIG. Siguiendo el siguiente proceso se entenderá dicho efecto dominó.

1)      Generación de la hipoteca: el banco originador (prestamista), concede al interesado (prestatario) una hipoteca sobre su inmueble. El tipo de hipoteca podía ser convencional (pudiendo el prestatario contratar un seguro ante el posible impago de la misma) o hipoteca garantizada por una entidad pública, ya fuera la Federal Housing Administrative (FHA) o el Departamento de Veteranos (VA).

2)      Compra de la hipoteca: Freddie Mac o Fannie Mae compraban las hipotecas de los bancos prestamistas con lo que el banco les traspasaba el riesgo hipotecario y generaba cash flow para poder seguir concediendo hipotecas, perdiendo algo de la rentabilidad de los cupones pero generando comisiones por seguir gestionando el cobro de las hipotecas.

3)      Titulización garantizada: Freddie Mac o Fannie Mae titulizaban estos préstamos en títulos pass through (participation certifícate) pasando los mismos a cotizar en bolsa a disposición de inversores particulares e institucionales. Ambas agencias estatales garantizaban el pago de los derechos hipotecarios aunque el deudor falle en el cumplimiento de sus obligaciones.

Con este sistema, el inversor final disponía de una triple garantía para sus títulos, el inmueble asociado a la hipoteca, el seguro contratado por posible impago de la hipoteca y la garantía estatal de Freddie Mac y Fannie Mae sobre los derechos de los valores adquiridos, con lo que su inversión era realmente un valor de renta fija.

Titulización hipotecaria USA

La historia ya es bien conocida, al aumentar la morosidad y disminuir el valor de los inmuebles bastante por debajo de las hipotecas concedidas, dichas pérdidas debieron ser asumidas por las agencias estatales que aseguraban el principal de los valores (Fannie Mae, Freddie Mac) y las compañías de seguros que aseguraban los créditos y a dichas  agencias estatales (AIG) , con el rescate estatal consiguiente.

TITULIZACIÓN HIPOTECARIA EN ESPAÑA, SIN GARANTÍA DEL EMISOR

Dentro de las posibilidades de financiación bancaria vía sus hipotecas concedidas está la cesión del crédito, las cédulas hipotecarias, los bonos hipotecarios, las participaciones hipotecarias y los bonos de titulización hipotecaria, que son los que se utilizan comunmente para transmitir las hipotecas desde los bancos hasta los inversores institucionales y particulares, veamos cómo.

1)      El banco estructura un fondo cerrado de titulación hipotecaria de patrimonios separados y cerrados y sin personalidad jurídica mediante escritura pública.  Su activo está formado por las participaciones hipotecarias agrupadas para el mismo y su pasivo por los bonos de titulización de hipotecaria a adquirir por los inversores, de forma que el valor patrimonial neto sea cero. En el momento de la adquisición de los bonos, el banco transmite sin garantías (a diferencia de USA) al bonista el riesgo de impago de la hipoteca, encargándose de seguir gestionando el cobro de las hipotecas como “sociedad gestora” del fondo.

2)      Los riesgo principales para el bonista son el impago de las hipotecas (que disminuye el cash flow del fondo), la amortización anticipada de las mismas (efecto generalmente amortiguado por la gran dimensión del fondo) y la situación concursal del emisor (que por ahora no ha sucedido nunca en España).

Titulización hipotecaria España

TITULIZACIÓN HIPOTECARIA, ESPAÑA Vs USA

Como conclusión podríamos decir que la principal diferencia entre ambos sistemas, aparte de que los títulos españoles no son pass-through,  es que los derechos hipotecarios en España no están garantizados públicamente. Esto hace en épocas de morosidad cercana al 10% como la actual, los interesados en “inversiones inmobiliarias vía hipotecas” prefieren las cédulas hipotecarias como instrumento, ya que se respaldan por todas las hipotecas del activo del banco, no sólo por una porción limitada de las mismas.

 

Iñigo Corres

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2 Dic 15

Dación en pago, cuantificando el problema

Mucho se viene hablando de la modificación de ley hipotecaria y de la dación en pago como solución para las familias con problemas. Esta semana intentaremos cuantificar el problema y la posible solución sin perder de vista el dinero invertido por el contribuyente hasta ahora en el rescate bancario.

MOROSIDAD EN LAS HIPOTECAS DE ADQUISICIÓN O REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS

Según datos del Banco de España a Junio de 2012, las entidades de crédito españolas tenían en total 1.744.215 M€ en créditos concedidos, de los que actualmente se encuentran en mora (más de 2 meses sin pagar cuotas) 168.370 M€, un 9,65%.

En los gráficos inferiores se muestra más en detalle, aparte de la morosidad total (168.370M€), la morosidad tanto de los créditos concedidos para la promoción inmobiliaria (78.582 M€) como de los concedidos a los particulares para la compra o rehabilitación de viviendas (20.874 M€).

Evolución Morosidad 2004-2012 (M€)

Cabe destacar, que en términos relativos, la morosidad de los  préstamos para la promoción inmobiliaria se encuentra disparada en el 27,39%. En cuanto a los préstamos para la compra y rehabilitación de vivienda, hemos pasado del 0,30% en 2004 al 3,24% actual.

Evolución Morosidad 2004-2012 (%)

DACIÓN EN PAGO, ¿QUE SUPONDRÍA PARA LAS ENTIDADES BANCARIAS?

Partiendo de la suposición de que las entidades bancarias realizaran daciones en pago sobre todas las viviendas de particulares que suponen los  20.874 M€ citados, podemos suponer (como explicamos en posts anteriores) que las entidades tendrían que asumir pérdidas latentes del 40-50% de la hipoteca de las viviendas, es decir, entre 8.000 y 10.000 M€.

Partiendo de la base de que el rescate bancario a día de hoy lleva consumidos 85.000 M€ (45.000 M€ SAREB, 33.346 M€, FROB, 6.259 M€ EPA) ampliables a 133.000 M€ cuando se amplíe el rescate a Bankia y el SAREB asuma más activos …apriori… ¿no parece una cantidad “discreta”(7,5% del rescate total) el coste de rescatar a los particulares respecto el coste que está suponiendo rescatar a la banca?.

 

Iñigo Corres

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