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La banca española y el valor de sus suelos terciarios
Tras hablar con diversos bancos últimamente al respecto de diferentes proyectos terciarios, me parece adivinar como factor común entre todos ellos el problema de dimensionar realmente su “agujero inmobiliario no residencial”.
Todos han palpado rápidamente el valor de mercado de su stock de pisos y solares en venta residenciales, estando unos mas dispuestos que otros a realizar dichas correcciones para hacer sus inmuebles líquidos, teniendo también la palanca de dar unas condiciones de financiación “agresivas”(asumiendo incluso que un % de dichas ventas vendrán de “vuelta” a no demasiado tardar por problemas económicos de los compradores) para que este plus para el cliente les ayude a tener una merma menor en la venta, es decir, financiar mas y mejor para tener que rebajar menos.
El problema viene a la hora de valorar solares e inmuebles de un mercado como el terciario de menor volumen y dinamismo que el residencial, donde los roles de vendedor-comprador(mercado de propiedad) cambian por el de inquilino-inversor(mercado de alquiler). La falta de dinamismo provoca que las tasaciones, que marcan los valores de los inmuebles por comparación de operaciones similares realizadas, marquen unos valores de inmuebles que en la mayoría de los casos son “papel mojado” debido a que dichos valores de comparación son de épocas ya demasiado lejanas para compararlas con un mercado “deprimido” como el actual.
Este desajuste no se produce utilizando el método residual, mas ajustado a la realidad al aunar a la hora de la valoración de un inmueble (Valor inmueble=Renta anual/Rentabilidad exigida por el inversor) la economía real(rentas de mercado) y la economía de inversión (rentabilidades de mercado). ¿Problema?, el inmobiliario medio ha vivido de espaldas a la economía real (daba igual, todo se vendía…) y desconoce que dan o no dan de sí los negocios que utilizan sus inmuebles para desarrollar su actividad.
Explicaremos todo esto con un ejemplo sencillo. Partamos de la hipótesis de que una entidad financiera cualquiera tiene un solar de uso hotelero en un lugar cualquiera de Madrid o Barcelona con una tasación de 4,4 M€. Supongamos que un operador hotelero del segmento económico tiene interés por la ubicación en la que quiere desarrollar un proyecto con los siguientes parámetros técnicos.
Analizando la ubicación en concreto y las estadísticas (INE, GHB…) en cuanto a ocupaciones y precios medios se llega a la conclusión que éstas estarán entorno al 85% y 49€/noche respectivamente para esta tipología de hotel económico. La experiencia (y el análisis del CPG de diferentes hoteles en funcionamiento) igualmente nos indica que el % de ingresos que el hotelero puede dedicar a rentas de manera sostenible es del 25%. Repito lo de “sostenible” porque esta época de crisis ha demostrado que las rentas fijas firmadas en su día en época de bonanza, no han sido tan fijas en la realidad, ya que los propietarios se han visto en la obligación de renegociarlas ante el miedo de que el hotelero pronunciase la fatídica frase de “no hago mas que perder dinero con el hotel, ahí te dejo las llaves del edificio y ya nos veremos en los tribunales si es necesario”.
Una vez clara la parte de la economía real, pasamos a la economía de inversión, ¿qué rentabilidad se pide a un proyecto hotelero por el inversor que finalmente lo patrimonialice?. Para esto acudimos a un informe hotelero de la consultora CB Richard Ellis en el que nos marca que para una ubicación no prime de Madrid y Barcelona, la rentabilidad mínima exigida será de un 7%.
Actualizando las rentas que podrá pagar el hotelero a dicho 7% llegamos al valor de 10,044 M€, que será pagado por el inversor final al promotor que desarrolle el proyecto. Sustrayendo a esta cantidad los costes de construcción y el margen mínimo sobre venta del 15% que el promotor buscará obtener en la operación, llegamos al valor que el promotor estará dispuesto a pagar al banco por dicho suelo, en este caso 2,781 M€(1,7M€ por debajo del precio de tasación), ese será el valor de mercado.
Y aquí se presenta la disyuntiva para el banco, ¿qué puede hacer para no tener que soportar dicha merma?. Pués no hay muchas alternativas, a mi sólo se me ocurren dos,
1 – buscar compradores de suelo operadores (no promotores) que primen la ubicación y operativa antes del margen inmobiliario. Problema, hoy en día no hay tantos operadores con pulmón financiero para la compra y desarrollo de inmuebles.
2 – (*) promocionar ellos mismos sin exigir margen promotor a la operación, con el único objetivo de recuperar valor en su suelo vía esta renuncia, al vender el inmueble recién acabado y en rentabilidad al inversor. En el ejemplo comprobamos que, si el banco promociona sin margen y vende una vez terminado el inmueble al inversor, puede valorar su suelo a 4,288M€ valor muy cercano a su valor de tasación actual. Problema, para recuperar valor hay que invertir mas en inmobiliario, cuestión que a día hoy parece que no es muy del gusto de la mayoría de bancos.
¿Camino sin salida?. No, camino de salida única, quizás no la deseada, pero salida al fin y al cabo.
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