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Archivo de la categoría ‘Alquiler Oficinas’

1 Sep 6

Espacios coworking, 5 pasos para un emprendedor

Durante esta época de crisis y paro desbocado se mira a los emprendedores como el salvavidas que debe reflotar la economía a medio-largo plazo. Estos emprendedores, necesitan cada vez más un espacio de trabajo reducido pero donde puedan interaccionar con profesionales con los que encontrar sinergias para el desarrollo de su negocio. Esta es la principal necesidad que han cubierto los espacios de coworking (término acuñado por Bernie DeKoven en 1999).

 

OFICINAS COWORKING Vs ALQUILER OFICINAS TRADICIONAL

Podríamos resumir las características de un espacio de coworking respecto del alquiler de oficinas tradicional de la siguiente manera;

–          Espacios compartidos: por lo general son espacios diáfanos de 200-400 m2 con espacio para 20-40 puestos de trabajo (10 m2/persona) con mesas compartidas.

–          Especialización: cada vez más, las oficinas de coworking se están especializando por áreas de actividad como creativos, e-commerce, community managers… la creciente especialización maximiza el potencial de sinergias para los emprendedores.

–          Sinergias: se generan actividades de networking y formación para fomentar el intercambio de ideas entre los emprendedores.

–          Flexibilidad de espacios y contratos: también a diferencia del alquiler de oficinas tradicional, los contratos permiten mayor flexibilidad existiendo generalmente las alternativas de “Jornada completa”, “Media jornada”, “Esporádica/Rotatorios” (espacios no fijos destinados a emprendedores con gran movilidad)  y “Oficina virtual” (tener una dirección social para la recepción de correo y/o llamadas.

–          Servicios generales: dentro del servicio están incluidos el teléfono, WIFI, consumos (agua, luz, gas…), limpieza, reprografía, office, sala de reuniones… despreocupándose el emprendedor de todo lo que no sea el desarrollo de su negocio.

–          Económicos: los precios pueden oscilar de los 150 (15€/m2) a los 300 (30€/m2) en función de la zona y los servicios que ofrezca el espacio de coworking.

Oficinas emprendedores – Espacios coworking

 

OFICINAS COWORKING, 5 PASOS A SEGUIR POR EL EMPRENDEDOR

Podríamos resumir las características de un espacio de coworking respecto del alquiler de oficinas tradicional de la siguiente manera;

1 – Segmentar los centros: lo más importante es generar sinergias, con lo que, habiendo presupuesto, lo más interesante es posicionarse en los centros especialistas en tu rama de actividad.

2 – Ajustarse al presupuesto: las siempre presentes limitaciones económicas del emprendedor, llegar hasta donde uno se pueda permitir.

3 – Analizar empresas del espacio: una vez detectado los centros objetivos, visitarlos y buscar los que tengan “coworkers” cuya actividad intuyamos que pueden tener sinergias con las nuestras.

4 – Negociación de contrato y gastos: aclarar con el propietario que está incluido y que no en las tarifas, haciendo hincapié sobre todo en si los gastos se incluyen en la cuota o no.

5 – A por ellos!!!: una vez realizado este proceso, ya solo queda sacarle el mayor partido posible a tu elección y a tus nuevos “compañeros de trabajo”.

 

Iñigo Corres

icorres@addmeet.com

       

0 Jul 16

Alquiler oficinas Barcelona, ¿dónde está el equilibrio del mercado?

Siguiendo el ejemplo del mercado de oficinas de Madrid, en este post analizaremos donde se encuentra el equilibrio oferta-demanda en el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona utilizando el ratio SBA / M€ de PIB provincial.

Partimos de los datos de la tabla inferior, donde llama la atención que el ratio SBA /M€ es algo más de la mitad que en el mercado de edificios de oficinas en Madrid, cuestión que pone de manifiesto que, pese al alto grado de vacancy coyuntural, el mercado de Barcelona no tiene la madurez del mercado de Madrid.

Mercado alquiler oficinas Barcelona – Datos históricos

ALQUILER OFICINAS BARCELONA, PRINCIPALES MAGNITUDES DE MERCADO

Observando la tabla superior, podríamos sacar las siguientes conclusiones:

–          El PIB de la provincia de Barcelona ha variado entre 126-150 M€ en los últimos años, soportando bastante peor que Madrid la recesión desde 2008. El PIB total ha caído un 5% desde máximos de 2008 respecto el 2,5% de Madrid. También reseñar que pese a que la economía de Madrid siempre se ha asociado a los servicios, el 83% de la economía de Barcelona pertenece a este epígrafe respecto del 70% de Madrid.

–          El Stock de SBA de oficinas en alquiler se ha incrementado de 4,85 a 5,6 Mm2, aumentando el vacancy total desde 0,28 hasta 0,9 Mm2.

–          Los niveles de stock disponible se han elevado desde 0,63 años de demanda anual hasta  los 5,63 años (azul) a finales del 2012. Si tomamos la media anual de la demanda del periodo estudiado (321.500 m2) el stock disponible se la elevado desde 0,94 a 2,75 años (verde).

–          El ratio Stock/SBA ha variado desde 35,98 m2/M€ hasta los 39,16 m2/m€ actuales.

Mercado alquiler oficinas Barcelona – Oferta / Demanda

 

ALQUILER OFICINAS BARCELONA, MAGNITUDES PARA EQUILIBRIO DE MERCADO

¿Qué condiciones macroeconómicas se deberían dar para que el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona volviera al equilibrio?

          Asumiendo que el objetivo es retroceder a  la tasa de vacancy no generadora de inflación (8,5-9%) se tendrían que recuperar los niveles de 2008 con un ratio de 36,33 m2/M€ PIB.

          Con las condiciones actuales de stock, esto supondría la necesidad de recuperar un PIB de 154.095 M€ anuales, un 7,79% superior al actual.

Aun teniendo que “recuperar” economía por debajo de los niveles descritos para Madrid en el post anterior (alrededor del 10%), el camino a la recuperación del mercado todavía parece algo lejano, sobre todo viendo las actual coyuntura. De todos modos se presume que la recuperación será más rápida que en Madrid… porque hay menos PIB que recuperar.

Iñigo Corres

addmeet.com

icorres@addmeet.com

       

1 Jul 15

Alquiler oficinas Madrid, ¿dónde está el equilibrio del mercado?

Tal y como analizamos para el mercado de centros comerciales en España donde se encuentra el equilibrio oferta – demanda tomando como referencia el ratio SBA/M€ consumidos, intentaremos llegar a una conclusión similar en los mercados de alquiler de oficinas en Madrid y Barcelona utilizando el ratio SBA / M€ PIB provincial.

Comenzaremos por el mercado de edificios de oficinas en Madrid, que a nivel macro presenta los datos adjuntos en la tabla inferior durante el periodo 2005-2012.

Mercado Alquiler Oficinas Madrid (Datos históricos)

 

ALQUILER OFICINAS MADRID, PRINCIPALES MAGNITUDES DE MERCADO

Observando la tabla superior, podríamos sacar las siguientes conclusiones:

–          El PIB de la Comunidad de Madrid ha variado entre 160-190M€ en los últimos 8 años, siendo como media un 70% del mismo producido por empresas de prestación de servicios.

–          El Stock total de SBA de oficinas en alquiler se ha incrementado de 10,7 a 12,8 Mm2, oscilando el vacancy total entre 0,7 y 2 Mm2.

–          Los niveles de stock disponible se han elevado desde 1,28 años de demanda anual hasta  los 7,64 años (azul) a finales del 2012. Si en vez de la demanda del año en cuestión, tomamos la media anual de la demanda del periodo estudiado (526.625 m2) el stock disponible se la elevado desde 1,32 a 3,67 años (verde).

–          El ratio Stock/SBA ha variado desde 61,74 m2/M€ hasta los 67,99 m2/M€ actuales.

Mercado Alquiler Oficinas Madrid (Oferta-Demanda)

 

ALQUILER OFICINAS MADRID, MAGNITUDES PARA EQUILIBRIO DE MERCADO

Una vez analizados los datos históricos, veremos a continuación que condiciones macroeconómicas se tendrían que dar para que el mercado de edificios de oficinas en Madrid volviera a unos niveles de oferta-demanda que le devolvieran el dinamismo perdido.

–          Si el objetivo es volver a alcanzar la tasa de vacancy no generadora de inflación (8,5-9%) se tendrían que recuperar las condiciones de mercado de 2008 con un ratio de 61,74 m2/M€ PIB.

–          Con las condiciones de stock actual esto supondría la necesidad de generar un PIB de 207.318 M€ anuales, un 10,13% superior al actual.

Teniendo esto en cuenta, parece que ciertos comentarios optimistas por las operaciones generadas en el primer trimestre del 2013 deberían tomarse con cautela, ya que remontar un 10% el PIB de la Comunidad de Madrid para que el mercado de alquiler de oficinas en Madrid recupere el dinamismo deseado… no va a ser tarea poco ardua.

 

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

       

0 Jul 8

Alquiler oficinas Barcelona, resumiendo de cara a 2013

Como hicimos para el mercado de alquiler de oficinas en Madrid, resumimos el proceso seguido para el cálculo de absorciones, vacancy y rentas en el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona de cara a 2013.

Alquiler oficinas Barcelona – Modelo predicción

MERCADO ALQUILER OFICINAS BARCELONA, CORRELACIÓN PIB-ABSORCIÓN BRUTA

Para la determinación de la absorción bruta se parte de las diferente expectativas de crecimiento determinadas por las diferentes instituciones económicas que realizan predicciones de crecimiento económico (FMI, BCE, S&P, FITCH, Manufacturing Purchasing Managers Index…). Ayudándonos de la curva histórica “PIB-Absorción bruta” obtenemos la absorción bruta esperada para 2013.

Para el caso específico de edificios de oficinas en alquiler en Barcelona para 2013, la demanda prevista para 2013 es de  175.000 m2 contando con una contracción del PIB del -1,5%.

MERCADO ALQUILER OFICINAS BARCELONA, CORRELACIÓN PIB-VACANCY

La variación del PIB está correlacionada con la variación del vacancy de los edificios de oficinas en alquiler a través de la “Curva de Okun Inmobiliaria”, que define la tasa mínima de crecimiento para comenzar al disminuir el vacancy en el 2%.

Para el caso específico de edificios de oficinas en alquiler en Barcelona para 2013, la variación del vacancy esperada será del -1,5%, marcando un mínimo histórico cercano al 17,3% (casi 1.000.000 m2 de oficinas en alquiler vacías).

MERCADO ALQUILER OFICINAS BARCELONA, CORRELACIÓN VACANCY-RENTAS

Para terminar, las rentas de alquiler de oficinas están relacionadas de forma inversa con el nivel de vacancy de edificios de oficinas y parques empresariales a través de la “Curva de Phillips Inmobiliaria”, con la que también obtenemos la Tasa de Vacancy no generadora de inflación, en el caso concreto del mercado de oficinas de Barcelona, el 8%.

Concretando para el mercado de oficinas en alquiler en Barcelona en 2013, renta esperada con unos niveles de vacancy cercanos al 17,3%, bajará de los 11,90 €/m2&mes del 2012 a los 11,5€/m2&mes.

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

       

0 Jul 2

Alquiler oficinas Barcelona, ¿qué rentas esperar en 2013?

Una vez analizado en anteriores posts la evolución esperada del mercado de alquiler de oficinas en Barcelona para 2013, veremos a continuación cuales son las expectativas de evolución del vacancy y las rentas de este mercado.

ALQUILER OFICINAS BARCELONA 2013, VACANCY-RENTAS

El nivel de rentas a esperar en cualquier mercado de alquiler de oficinas está directamente relacionado con la tasa de desocupación de los edificios. En el caso particular del mercado de alquiler de oficinas en Barcelona, con una recesión esperada del -1,5% el vacancy debería subir durante 2013 alrededor del 1,5-2%. Contacto que comenzamos el año 2012 con una desocupación del 15,8%, no sería de extrañar que la tasa de vacancy supere el 17% a finales de año.

En cuanto a las rentas,  podríamos predecir analizando el gráfico inferior que con el vacancy superior al 17% esperado, la renta media del mercado de edificios de oficinas y parques empresariales de Barcelona se situará en el entorno de 11,5€/m2&mes.

Mercado alquiler oficinas Barcelona (Vacancy-Rentas)

 

ALQUILER OFICINAS BARCELONA 2013, CURVA DE PHILLIPS

Tal y como analizamos para el mercado de alquiler de oficinas en Madrid, es interesante conocer la tasa de vacancy en la que el mercado de edificios de oficinas en Barcelona pude comenzar a recuperar precios. Pese a ser los datos mucho más dispersos que en Madrid (un mercado más maduro y estable que el de Barcelona), podemos sacar las siguientes conclusiones:

Mercado alquiler oficinas Barcelona (Vacancy-Inflación)

–          Tasa de vacancy no generadora de inflación, 8%. Es la tasa de vacancy en la que las inflaciones esperadas son 0, es decir, que la previsión de rentas es estable.

–          Tasas de vacancy >8%. Por encima de este valor y a edificios en condiciones iguales de ubicación y calidad las rentas tienen que ir a la baja.

–          Tasa de vacancy <8%. Comienza a haber inflación ya que la competencia disminuye, el arrendador recupera el poder de negociación y las rentas comienzan a subir.

 

(*)Importante poner de manifiesto que hablamos de mercado de Barcelona  a nivel global, ya que cada zona (CBD, NBD, Periferia…) tiene un comportamiento diferente. Como ejemplo, el CBD con un vacancy cercano al 8% tendrá un comportamiento bién diferente que la Periferia, con un vacancy cercano al 28%.

 

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

       

 

0 Jun 29

Alquiler oficinas Barcelona, ¿qué esperar en 2013?

Con sólo los datos del 1T del 2013 del mercado de alquiler de oficinas en Barcelona, ya se puede intuir que va a ser otro año “para olvidar”, en línea con la actividad de la economía real actual.

Podríamos resumir el primer trimestre en 35.000 m2 de absorción bruta (GSMA, Konecta, Booking…) principalmente en zonas descentralizadas, con demandas no superiores a los 3.500 m2. La tasa de vacancy sigue “desbocada” llegando al 16,5% (a cierre de 2012 reflejaba un 15,8%) para un total de más de 900.000 m2 de oficinas vacías en edificios de oficinas y parques empresariales en Barcelona, casi 6,5 años de absorción a niveles de demanda actuales (150.000 m2/año).

Tal y como hicimos con el mercado de alquiler de oficinas en Madrid, vamos a intentar en los siguientes posts ver que puede pasar en lo que resta de año basándonos en el comportamiento del mercado en la última década.

 

ALQUILER OFICINAS BARCELONA 2013, CRECIMIENTO PREVISTO

Las perspectivas de crecimiento para España para 2013 de las diferentes “instituciones” no han variado en gran manera desde febrero,  variando desde la recesión del -2,6% anticipada por S&P hasta la visión más optimista del BBVA que augura una recesión más atenuada del -0,8% avistando perspectivas de recuperación para el cuarto trimestre deldato positivo del máximo marcado por el índice PMI (Manufacturing Purchasing Managers Index) que ha pasado del 44,7 en Abril al 48,1 de Junio (recordemos que niveles >50 marcarían apriori retornos a expansión económica) viene marcado por el aumento de las exportaciones (gracias a que la fuerte devaluación interna hace los productos españoles más atractivos al exterior), debiéndose tomar con cautela porque la demanda interna continua “en barrena”.

 

ALQUILER OFICINAS BARCELONA 2013, PERSPECTIVAS ABSORCIÓN

Asumiendo desde el punto de vista realista que la economía española pueda acabar 2013 con una recesión del -1,5%, la absorción prevista de alquiler de oficinas estaría entre los 150-200.000 m2 en niveles parecidos al 2012.

Alquiler oficinas Barcelona (PIB-Absorción)

En definitiva, otro año de incremento de vacancies, ajustes de rentas (sobre todo en los edificios de menor calidad)… y también de “oportunidades” para los inquilinos con necesidades de expansión y/o de ahorro en su partida de “rentas”.

 

Iñigo Corres

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0 Jun 6

Alquiler oficinas, 10 pasos a seguir

A la hora de alquilar una oficina en  edificios de oficinas, parques empresariales o parque tecnológicos, generalmente el inquilino afronta una serie de incertidumbres a las que debe dar solución. Veamos cuales son los puntos principales a considerar.

ALQUILER OFICINAS, 10 PASOS A SEGUIR POR EL INQUILINO

1 – Licencias y usos: se debe pedir verificación de que el edificio de oficinas en alquiler tiene licencia para albergar el uso/actividad para el que es ofrecido en a los inquilinos. El inquilino, una vez firmado el contrato, tramitará la licencia de apertura específica de su negocio.

2 – Solvencia propietario: se debe analizar en el registro mercantil (Axesor, Informa…) la solvencia del arrendador para asegurarse de que va a cumplir, durante la vida del contrato, con sus obligaciones respecto del inquilino.

3 – Certificaciones edificio: si se busca unas oficinas en alquiler de mayor calidad, existe certificados que avalan la tanto en calidad y gestión energética (ISO 50001) como en sostenibilidad (LEDD Plata, LEED Oro, LEED Platino) y prevención de riesgos (LPRL).

4 – Seguridad: es importante verificar que el edificio tiene servicio de recepción, control de acceso y sistemas de seguridad CCTV activos y controlados 24 * 365 días para evitar cualquier tipo de problema de seguridad. Igualmente los planes de evacuación y los simulacros se deben realizar anualmente.

5 – Mantenimiento y control: la propiedad debe proveer a los inquilinos del contacto de un Facility Manager que atienda y resuelva las posibles incidencias en tiempo real. Igualmente, el inquilino se debe asegurar de que los controles de calidad del aire, legionela, detección de incendios… se realizan periódicamente a través de un buen mantenimiento preventivo.

6 – Servicios de valor añadido: servicios por parte del arrendador como la distribución de correo, acuerdos con proveedores para precios preferentes en servicios para los inquilinos… son de valorar a la hora de la decisión de qué oficinas alquilar.

7 – Distribución y confort: asegurarse de que todas las zonas de las oficinas proporcionan una iluminación media de 500 lux (generalmente mediante luminarias empotradas) y que el suelo técnico y las diferentes tomas de voz y datos se adaptan a la distribución optima del espacio de trabajo que se tenga en mente para minimizar los costes de la implantación.

8 – Precisión del contrato: que el contrato de alquiler de oficinas sea lo más preciso posible en cuanto a duración, duración de obligado cumplimiento, derecho de sustitución,  derecho de subarriendo, actualizaciones de renta anuales a IPC (o índice similar…), actualizaciones de renta a precios de mercado, avales y renovación de los mismos…

9 – Distribución de gastos: en los contratos de alquiler de oficinas se debe detallar la repercusión de los gastos (limpieza, mantenimiento, seguros, IBI, consumos de agua, luz y gas…) entre arrendador e inquilino. Importante asegurarse que los contadores de consumos están individualizados por oficina.

10 – Poderes firmantes: una vez todo acordado, pedir que los firmantes aporten sus poderes para dar viabilidad final al contrato.

 

Iñigo Corres

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0 May 3

Alquiler oficinas Madrid 2013, no hacerse trampas al solitario

Durante este mes han ido apareciendo los datos de las consultoras sobre la absorción de alquiler de oficinas en Madrid durante el primer trimestre del 2013. Mirando los datos de absorción bruta de 142.800 m2 sin profundizar parece que podría ser un dato para el optimismo, veremos cuál es el análisis si se profundiza en los datos.

ALQUILER OFICINAS MADRID 1T 2013,  EDIFICIOS DE OFICINAS CORPORATIVOS

Como vemos en la tabla inferior, los 142.800 m2 se han concentrado casi en un 60% (80.500 m2) en tres operaciones corporativas:

–          Vodafone: que ha concentrado sus operaciones dispersas en el norte de Madrid en el Parque Empresarial de Solvia (antiguamente propiedad de Reyal Urbis) en Avenida América, en una operación de 50.000 m2.

–          Iberia: que ha dejado sus dos edificios de oficinas (Complejo IV y VI) en Velázquez 130 para implantarse en el edificio de oficinas de Colonial en Martínez Villergas,49, en una operación de 16.000 m2.

–          EFE: que ha cambiado su sede en Espronceda32 por un edificio de oficinas de la SEPI en Avenida Burgos 8, en una operación de 14.500 m2.

Alquiler Oficinas Madrid 1T 2013 – Absorción Neta

ALQUILER OFICINAS MADRID 1T, NO HACERSE TRAMPAS AL SOLITARIO

Veamos qué ocurre si analizamos esta tres operaciones desde la perspectiva de la “superficie nueva de alquiler” que estas operaciones han generado (absorción neta).

En la tabla adjunta podemos ver que, realmente estas tres operaciones han dejado casi 15.000 m2 más de vacancy total en los  edificios de oficinas de Madrid.

Vamos, que para los nuevos arrendadores  y las agencias que han intermediado las operaciones han sido grandes noticias, pero para los antiguos arrendadores y para el mercado en general, no.

 

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

       

0 Abr 18

Oficinas emprendedores, pero… ¿dónde me implanto?

La búsqueda de oficinas por parte de un emprendedor para comenzar a realizar su actividad empresarial no es fácil debido a la amplitud actual de espacios generalistas y específicos por actividad enfocados a científicos y emprendedores. Intentaremos explicar las diferentes tipologías de oferta (inmobiliaria y de servicios) y las principales diferencias entre las mismas.

VIVEROS DE EMPRESAS, ESPACIOS PARA EMPEZAR

Un vivero de empresas consiste en una estructura de acogida temporal enfocada a emprendedores en su primera etapa de desarrollo. Se les provee de manera gratuita de servicios (formación, asesoramiento, gestión…) adaptados a sus necesidades para facilitar su desarrollo.

Las fases a cubrir por el emprendedor en los viveros de empresas serían las de pre-incubación (planificación estratégica, modelo de negocio y validación), incubación (desarrollo del plan de negocio) y post-incubación (fortalecimiento proyecto).

Los espacios físicos disponibles en estos centros son de pequeña dimensión (15-50 m2), enfocados a emprendedores individuales o empresas de pequeña dimensión.

 

CEEIs , ESPACIOS ESPECIALIZADOS EN INNOVACIÓN PARA EMPEZAR

Conocidos también como BICs (Business Innovation Centres), tienen como objetivo impulsar la creación y consolidación de empresas innovadoras y diversificadoras del tejido empresarial local, sirviendo de nexo entre las administraciones locales y los emprendedores (difusión innovación, subvenciones, desarrollo de negocio…). Las innovaciones pueden ser de gestión, productos o servicios, proceso y comercialización.

Los espacios físicos ya tienen una mayor dimensión (10-200 m2) para poder acoger empresas que comienzan a crecer.

Espacios para Emprendedores – Comparativo

CEEIs PRIVADOS, EL PODER ACELERADOR DEL NETWORKING

Una variante del CEEI tradicional, son los CEEIs nacidos al amparo de universidades privadas y escuelas de negocios, que tienen como principal valor para el emprendedor el acceso, aparte de a los servicios avanzados del centro, a la red de contactos cualificados (Grandes empresas, Inversores, Patronos, Business Angels…) del centro, aumentando las posibilidades de desarrollo de su negocio.

Los espacios físicos tienen dimensión similar a los CEEIs tradicionales (10-500 m2), siendo las rentas superiores debido al valor añadido antes mencionado.

 

PARQUES CIENTÍFICOS

Enfocados a facilitar la investigación y transferencia científico- tecnológica entre las universidades y las propias empresas del parque científico , de ahí su proximidad geográfica a universidades y centros de investigación. El objetivo final es la creación y crecimiento de spin-offs. Poseen un organismo estable de gestión que impulsa la transferencia tecnológica entre las empresas, con el fin último de aumentar la riqueza de la región.

Los espacios disponibles tienen todos los rangos de dimensiones para poder atender las diferentes necesidades de las empresas implantadas en el parque científico.

 

PARQUES TECNOLÓGICOS

Son espacios físicos orientados a la aplicación comercial de la alta tecnología, enfocados más a la producción que los parques científicos, no teniendo porque estar vinculados a una institución académica, pero si manteniendo relación con las mismas. El organismo de gestión se encarga de alentar la formación y desarrollo de las empresas del parque, generalmente destinadas al sector terciario.

Los espacios disponibles varían desde los espacios de coworking hasta los edificios de oficinas corporativos, en función de necesidades y dimensión de la empresa.

La referencia a nivel estatal en cuanto a estrategia y resultados para el tejido empresarial local sería el Parque Tecnológico de Bizkaia.

ALQUILER OFICINAS EMPRENDEDORES, PONDERAR SERVICIOS Y ESPACIOS

Con todo esto, la elección de espacios por parte del emprendedor se aleja de los criterios tradicionales del “alquiler de oficinas”, debiendo pesar en su elección sus necesidades de servicios en función de la etapa de desarrollo en la que se encuentra su empresa y sus necesidades en cuanto a apoyo en la gestión, desarrollo de negocio y financiación privada para su proyecto.

 

Iñigo Corres

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1 Abr 10

Intermediación inmobiliaria en España Vs USA, ¿vamos bién?

Analizando el modelo de intermediación inmobiliaria en el mercado de inversiones inmobiliarias y alquiler profesional español, llaman la atención las diferencias sustanciales con dichos mercados en los países anglosajones (USA e Inglaterra). Analizaremos a continuación las principales diferencias con un ejemplo ilustrativo y sacaremos algunas conclusiones al respecto. Ilustraremos el ejemplo con una operación tipo de alquiler de una gran superficie en un edificio de oficinas en Madrid o Barcelona.

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA, SÁLVESE QUIEN PUEDA

Como vemos en el gráfico inferior, en una operación tipo de alquiler de oficinas el agente, generalmente con mandato (NO exclusiva), es contactado por la demanda a la que busca los edificios de oficinas en alquiler que mejor se adecuan a sus necesidades. La agencia realiza labores de asesoría para oferta (propietario) y demanda (inquilino) pero, si hay éxito, sus honorarios los asume la oferta (propietario). Cuestiones para la reflexión,

–          Escasez de exclusivas: la escasez de exclusivas para la comercialización provoca que los inversores inmobiliarios puedan recibir la misma demanda de varios agentes diferentes, siendo primordial para éstos “llegar el primero”. Este “sálvese quien pueda” hace que, en un mercado de “no éxito”, las agencias tengan diferentes incentivos (hay propietarios dispuestos a pagar un fee de comercialización mayor que otros) en ubicar al inquilino en un edificio de oficinas u otro.

–          Intereses contrapuestos: si a priori la misión del agente es asesorar a la demanda (inquilino) que le ha contactado, el hecho de que sus honorarios los pague la oferta (propietario) puede hacer desconfiar al inquilino de la “imparcialidad” de los consejos del agente inmobiliario por aquello de que “los incentivos guían la conducta”.

–          Modelo de negocio, ¿quién paga finalmente el Fee?: pese a que el desembolso físico una vez cerrada la operación lo realice la oferta (propietario), el hecho de que la misma no se pague hasta que se cobra la primera renta o que se juegue en muchos casos con el periodo de carencia para cubrir este coste hace pensar que el que está pagando indirectamente el fee es la demanda (inquilino).

Intermediación Inmobiliaria España (Ejemplo: alquiler oficinas)

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN USA, EL AGENTE DE CONFIANZA

Como vemos también en el gráfico inferior, en USA tanto la oferta como la demanda disponen de su agente de confianza que les asesoran respectivamente en las operaciones. Cada parte abona los honorarios a su agente si la operación culmina en éxito.

–          Exclusivas como norma: las exclusivas, basadas en la confianza en el agente, ordenan el mercado y racionalizan la generación de contactos oferta-demanda.

–          Intereses encontrados: el hecho de que cada parte tenga su asesor que vela exclusivamente por sus interesas elimina el efecto “doble camiseta”.

–          Modelo de negocio, ¿quién paga finalmente el Fee?: en este caso queda claro y explícito que cada parte paga a su asesor de confianza por sus servicios de consultoría a la demanda/oferta respectivamente.

Intermediación Inmobiliaria USA (Ejemplo: alquiler oficinas)

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA, REFLEXIONES

Viendo apriori que el modelo USA parece más lógico, es curioso que en España no sea de aplicación más general. Si una exclusiva denota confianza plena en tu agente comercializador y un valor añadido percibido mas allá de los contactos de  demanda que te pueda proporcionar, parece que la asignatura pendiente de los agentes inmobiliarios es el conseguir esa confianza por parte de los propietarios.

 

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com