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Archivo de la categoría ‘Edificios Oficinas Madrid’

1 Feb 28

Alquiler oficinas Madrid, resumiendo de cara a 2013

Resumiendo el análisis sobre el mercado de alquiler de oficinas en Madrid para 2013 realizado durante las últimas semanas, veremos el proceso completo seguido para poder llegar a las predicciones de absorción, vacancy y rentas.

Modelo Mercado Alquiler Oficinas

 

MERCADO ALQUILER OFICINAS MADRID,CORRELACIÓN PIB-ABSORCIÓN BRUTA

Comenzando por la predicción de evolución del PIB marcada por las diferentes instituciones (FMI, BCE, S&P, FITCH…) obtenemos mediante la curva histórica “PIB-Absorción bruta” la demanda de alquiler de oficinas esperada para el año en cuestión. Insistir de nuevo en la diferencia entre la absorción bruta (contratación de oficinas en alquiler total) de la absorción neta(contratación “nueva”, no de cambio de ubicación, que reduce el stock disponible total).

Para el caso específico de edificios de oficinas en alquiler en Madrid para 2013, la demanda prevista para 2013 es de  300.000 m2 contando con una contracción del PIB del -1,5%.

MERCADO ALQUILER OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN PIB-VACANCY

La evolución del PIB también está correlacionada con la variación de la desocupación de los edificios de oficinas en alquiler a través de la “Curva de Okun Inmobiliaria”, que marca generalmente en el 2% las necesidades de crecimiento de PIB para que el vacancy total comience a disminuir.

Para el caso específico de edificios de oficinas en alquiler en Madrid para 2013, la variación del vacancy esperada será del -2%, marcando un mínimo histórico cercano al 17% (más de 2.000.000 de m2 por ocupar).

MERCADO ALQUILER OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN VACANCY-RENTAS

Finalmente, el nivel de rentas se correlaciona de manera inversa con el nivel de vacancy de los edificios de oficinas y parques empresariales en alquiler a través de la “Curva de Phillips Inmobiliaria”, que marca la Tasa de Vacancy no generadora de inflación, por debajo de la cual las rentas de mercado comienzan a subir y por encima de la cual las rentas a nivel general no han tocado suelo.

Para el mercado de oficinas en alquiler en Madrid en 2013, renta esperada con unos niveles de vacancy cercanos al 17%, bajará de los 14,2€/m2&mes de este año a los 13,5€/m2&mes.

 

Iñigo Corres

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2 Feb 20

Alquiler oficinas Madrid, ¿qué rentas esperar en 2013?

Finalmente, y tras analizar en posts anteriores la absorción y vacancy esperado para 2013 en el mercado de alquiler de oficinas en Madrid, veremos la evolución de rentas esperada en función de las condiciones macroeconómicas esperadas.

ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, RELACIÓN VACANCY-RENTAS

Si tanto la demanda como la variación del vacancy  dependen de la conyuntura económica, ¿de que depende el nivel de precios?. El nivel de precios de los edificios de oficinas en alquiler en Madrid depende del grado de desocupación de dichos edificios. A mayor vacancy en los edificios de oficinas, mas competencia para alquilar espacios y por tanto mayor disminución de precios de alquiler de oficinas, según el gráfico adjunto.

Mercado alquiler oficinas Madrid (Vacancy-Precio)

ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, ¿QUÉ ES LA CURVA DE PHILLIPS INMOBILIARIA?

Siguiendo extrapolando conceptos macroeconómicos al mercado de alquiler de oficinas en Madrid, definimos la “Curva de Phillips Inmobiliaria” como la relación entre la desocupación del mercado y la inflación o deflación anual de rentas de los edificios de oficinas. Vemos que la curva corta corta con el eje X en un punto cercano al 9%, analicemos más en detalle este punto.

Mercado alquiler oficinas Madrid (Vacancy-Inflación)

–          Tasa de vacancy no generadora de inflación, 9%. Lo podríamos definir como el “NAIRU (non-accelerating inflation rate of unemployment) inmobiliario” o «Tasa natural de vacancy». Es la tasa de vacancy en la que las inflaciones esperadas son 0, es decir, que la previsión de rentas es estable.

–          Tasas de vacancy >9%. Por encima de este valor y a edificios en condiciones iguales de ubicación y calidad las rentas tienen que ir a la baja.

–          Tasa de vacancy <9%. Comienza a haber inflación ya que la competencia disminuye, el arrendador recupera el poder de negociación respecto al arrendatario.

Teniendo en cuenta todo esto, y partiendo de un vacancy previsto para 2013 cercano al 2013 cercano al 17%, nuestra previsión para este año es que la renta media de alquiler de edificios de oficinas en Madrid baje hasta los 13,5€/m2&mes (*).

(*)Importante poner de manifiesto que hablamos de mercado de Madrid a nivel global, ya que cada zona (CBD, NBD, Periferia…) tiene un comportamiento diferente. Como ejemplo, el CBD con un vacancy cercano al 6% tendrá un comportamiento bién diferente que la Periferia, con un vacancy cercano al 25%.

 

Iñigo Corres

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1 Feb 17

Alquiler oficinas Madrid, ¿qué vacancy esperar en 2013?

Siguiendo con el análisis de la semana pasada sobre la posible evolución del mercado de alquiler de oficinas en Madrid para 2013, esta semana analizaremos que puede ocurrir con la tasa de ocupación en 2013 basándonos en las perspectivas económicas y el histórico de desocupación del mercado de alquiler de oficinas en Madrid.

ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, MODELO DE PREDICCIÓN DEL VACANCY

En el gráfico inferior representamos la evolución del vacancy de los edificios de oficinas en Madrid, aproximado mediante una polinomial de grado 2 tomando como datos de partida el histórico de crecimientos económicos y los vacancies de los últimos 10 años.

Crecimiento económico Vs Variación Vacancy (Mercado alquiler oficinas Madrid)

Veamos que conclusiones se pueden sacar al respecto:

–          Tasa de crecimiento PIB crítica, 2%. Así como en el mercado laboral se fija en el 2% el crecimiento necesario para comenzar a generar empleo neto, en el mercado de alquiler de oficinas en Madrid es necesario un crecimiento del PIB del 2% para que la tasa de vacancy comience a disminuir.

–          Tasas de crecimiento PIB <2%. En este escenario, los vacancies aumentan tanto más cuanto más profunda sea la recesión con un límite superior del 3% de aumento(asíntota horizontal), es decir, por muy mal que vaya la economía es difícil que se registren aumentos del vacancy por encima del 3%. Se observa también que la curva es más tendida para crecimientos de PIB inferiores al 1%.

–          Tasa de crecimiento PIB >2%. EL vacancy disminuye a una velocidad superior cuanto más se supera la cifra límite del 2%, agudizándose la pendiente de la curva. La mayor disminución de vacancy de la década corresponde a 2006, donde con un crecimiento del 4% el mismo disminuyo un 2,6%.

Con todo esto, y asumiendo que conforme a las perspectivas económicas el PIB disminuirá un 1,5% durante 2013, es probable que la tasa de desocupación de el mercado de alquiler de oficinas de Madrid se eleve este año otro 2% hasta llegar a la cifra record del 17%.

 

Iñigo Corres

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1 Feb 13

Alquiler oficinas Madrid 2012, resumen del mercado

Durante la semana pasada comenzaron  a ver la luz los informes de las consultoras sobre el comportamiento del mercado de alquiler de oficinas en Madrid durante 2012. Como era de esperar por la coyuntura económica, los datos no han sido positivos, veamos algunos de los datos más interesantes.

ALQUILER OFICINAS MADRID 2012, INCLUSO BAJO LO ESPERADO

Evolución Mercado Alquiler Oficinas Madrid (2005-2012)

En el gráfico superior vemos la evolución del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid desde 2005. Los datos abajo definidos son los más negativos de los últimos 20 años.

–          Absorción bruta: 253.000 m2.Nuestra predicción para el mercado de alquiler de oficinas en Madrid para 2012 (300.000 m2) se ha quedado corta. Esta cifra de absorción es la menor desde que se tienen datos registrados fiables del mercado (1995). La previsión de contracción del PIB del -1,3%(dato por oficializar)  se ha cumplido, pero la estrategia de recortes del estado y el agudizamiento de la recesión consiguiente, han arrojado datos incluso menores de lo esperado.

–          Vacancy: 15,1%. Concentrada de manera muy diferente en las diferentes zonas de oficinas (CBD, NBD, Periferia, Descentralizada) de Madrid, actualmente hay cerca de 1.800.000 m2 de oficinas vacías esperando arrendatario. Esto equivale a más de 7 años de demanda a los niveles de absorción de oficinas en alquiler actual. Recordemos que uno de los objetivos para equilibrar el mercado es que no haya más de 2 años stock. Muy preocupante los niveles de vacancy de la zona descentralizada, cercanos al 25%.

–          Renta media: 14,2 €/m2&mes. Disminuye otro 5% la renta media de alquiler de edificios de oficinas en Madrid, bajando sobre un 35% desde los 21€/m2&mes marcados en el máximo punto de apogeo del mercado en 2007. El CBD es la zona que mejor aguanta las rentas gracias a un nivel de desocupación no superior al 6%.

ALQUILER OFICINAS MADRID 2013, LO QUE NOS ESPERA

En próximos post ahondaremos en el mercado de alquiler de oficinas de Madrid, pero las perspectivas para 2013 (recesión del -1,4%, desempleo bordeando el 27%, previsión de más recortes y aumento de impuestos para reducir déficit del 8,1%, incertidumbre política…) siguen sin ser buenas. El año ha comenzado con una operación importante como la de Vodafone, que concentrará su operativa en los 50.600 m2 del Parque Empresarial Avenida de América de Solvia en la A-2. Recordemos en todo caso, que las reubicaciones de concentración (no demandas de “economía nueva”) que se puedan producir en 2013 de grandes empresas no “llenan agujeros”, sino que simplemente «cambian el agujero de lugar» y el mercado no baja su vacancy total.

 

Iñigo Corres

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2 Sep 5

Mercado alquiler oficinas Madrid 2T 2012, de vuelta al centro

Durante el último mes de Julio, las consultoras hicieron públicos los datos del segundo trimestre de 2012 del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid y Barcelona. De nuevo hay divergencias entre los datos de absorciones de BNP y Aguirre Newman (130.000 m2 vs 155.000 m2) y vacancy (12,2% vs 14,3%), con lo que para ser coherentes con los estudios anteriores, tomaremos como referencia los datos de BNP.  Analizamos a continuación los datos, tendencias y ajuste respecto nuestras previsiones sobre el mercado de oficinas de Madrid realizadas a primeros de año.

ALQUILER EDIFICICIOS DE OFICINAS MADRID, SEGUNDO TRIMESTRE 2012

La absorción bruta de edificios de oficinas en alquiler ha ascendido a 70.000 m2  durante el segundo trimestre, acumulando 130.000 m2 en lo que llevamos de 2012.

–          Evolución interanual: -18%. Respecto de los 81.000 m2 de absorción bruta de edificios de oficinas en el segundo trimestre de 2012, se ha producido un retroceso lógico por la nueva entrada en recesión, arrojando valores sólo comparables con 2002 y 2009.

–          Evolución intertrimestral: +17%. Tras la absorción bruta 60.000 m2 en el primer trimestre, mínimo trimestral histórico en el mercado de alquiler de oficinas de Madrid, se ha producido cierta recuperación relativa, aunque los datos absolutos siguen siendo preocupantes.

La absorción neta, reflejada en el nivel de vacancy sigue arrojando valores negativos hasta alcanzar un nuevo máximo del 14,3%, es decir, actualmente hay alrededor de 1,7 Mm2 de oficinas disponibles en Madrid. Importante apuntar que la única zona que está disminuyendo el vacancy es la zona centro (5%), ahondaremos sobre esto en las conclusiones.

En cuanto a las rentas, siguen en caída libre (24,5€/m2&mes en CBD) cediendo alrededor de un 10% de media respecto el trimestre anterior y un 40% desde máximos en 2007. Con los niveles actuales de sobreoferta, los propietarios de un producto no diferenciado están a merced de los pocos inquilinos que llaman a su puerta. Las rentas vuelven a niveles de 2005-2006, siendo de la opinión de que todavía queda corrección por realizar.

Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción – Rentas – Vacancy

ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EL FUTURO CERCANO?

Recordemos que nuestro pronóstico para 2012 completo fue alrededor de 300.000 m2 en un escenario de recesión anual del -1,7%. Las nuevas perspectivas económicas marcan hacia que la caída del PIB rondará el 2%, con lo que la previsión puede haber pecado de optimista.

–          Las medidas del gobierno y su “incierto efecto”: el gobierno, animado por la troika, ha reducido costes de estructura y ha subido los impuestos (IVA) para recaudar más y así cumplir el objetivo de déficit marcado. Queda por ver que esta subida de impuestos no redunde en una disminución tan fuerte del consumo y en general la demanda interna (Inversión + Consumo + Gasto Público), no compensable por las exportaciones y que haga que el periodo de recesión se amplifique o prolongue más de lo deseado, con el consiguiente efecto sobre el mercado alquiler de edificios de oficinas.

–          De vuelta al centro: el mercado de alquiler de edificios de oficinas están experimentando el proceso inverso al que se produjo en 2005-2007, es decir, las empresas que salieron del centro a la periferia por no poder asumir el incremento de rentas, aprovechan el ajuste de rentas del 40% en los edificios de calidad del CBD y Centro para realizar al camino de vuelta, agudizando de esta manera el problema del vacancy en la periferia.

Resumiendo, asumido por todos ya que 2012 va a ser el peor año de la historia reciente en el mercado de oficinas de Madrid, falta por ver que va a suceder a nivel macroeconómico español con las nuevas medidas adoptadas por el ejecutivo. En todo caso, parece que las perspectivas a  corto-medio plazo sigue sin ser halagüeño.

 

Iñigo Corres

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0 May 6

Mercado alquiler oficinas Madrid 1T 2012, mínimos históricos

Esta semana pasada tanto Savills como Jones Lang Lasalle hicieron públicos sus estudios sobre el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid durante el primer trimestre de 2012. Vamos a analizar los datos y a compararlos con el histórico y nuestra previsión de artículos anteriores y a sacar conclusiones al respecto.

EVOLUCIÓN DEMANDA ALQUILER EDIFICIOS DE OFICINAS MADRID

La demanda de alquiler de edificios de oficinas se ha cuantificado en 60.000 m2 de absorción bruta en este primer trimestre. Valoremos este dato:

–          Evolución interanual: -15%. En éste sentido la demanda de alquiler de oficinas marca mínimos históricos para el primer trimestre. Los datos son incluso peores que en  2002 y 2009, donde la absorción bruta también rondó los 60-70.000 m2.

–          Evolución intertrimestral: -20%. El dato de alquiler de edificios de oficinas del último trimestre del año pasado arrojo algo de esperanza, llegando a los 75.000 m2 de absorción bruta. Sin embargo, la entrada de España en recesión durante el primer trimestre ha lastrado este crecimiento, dejando claro de nuevo que el sector del alquiler de edificios de oficinas está claramente ligado a la evolución de la economía real.

Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción 2000-2011

ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EL RESTO DEL 2012?

Nuestra predicción de absorción bruta de edificios de oficinas en alquiler para 2012, basada en modelos de regresión, arrojaba una demanda previsible de entorno a 300-330.000 m2 en función del crecimiento negativo del -1,7% estimado por el FMI.

Viendo los datos del primer trimestre, nos hace pensar que quizás el dato haya podido pecar de optimista, basándonos en que:

–          La economía sigue “en coma”: las políticas de recorte público y privado siguen en curso y llevan consigo la consiguiente “destrucción de economía” que no está siendo cubierta por iniciativas de inversión en “economía nueva”. Recortes, más recortes, aumento de impuestos… pero ¿no debería alguien estar pensando que para cambiar el modelo productivo de un país hay que realizar inversiones intensivas en este sentido?¿qué el recortar sin tener pensado donde inviertes el fruto de ese recorte no te lleva a ningún lado?¿España tiene estrategia económica?.

–          Los bancos, “a verlas venir”: todos seguimos a la espera de que el Banco de España decida que 5-7 entidades bancarias merecen sobrevivir al maremoto inmobiliario (330.000 M€ de crédito promotor, 40-50% “dudoso”) y que esta integración se produzca de forma rápida y eficiente. Lo que hicieron Inglaterra, Suiza… en 6 meses, a nosotros nos va a costar 4 años. Mientras tanto, seguimos sin crédito y las empresas de la economía real pagan el peaje.

En definitiva,  en un sector como el del alquiler de edificios de oficinas tan correlacionado con la economía real macro, ni las perspectivas económicas particulares de España, ni las estrategias económicas del gobierno para reactivar la misma, nos pueden sacar de la idea de que este 2012 será el peor año de la historia reciente para el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid.

 

Iñigo Corres

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0 Mar 17

Mercado de alquiler de oficinas en Madrid 2012, pronóstico reservado

Siguiendo el mismo criterio de la semana pasada para el análisis del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona, vamos a seguir el mismo criterio para analizar el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid. Siguiendo los comentarios de un lector, hemos valorado si correlacionar la demanda con el PIB nacional o el PIB de la Comunidad de Madrid, pero al considerar que Madrid es el centro neurálgico de negocios de España, nos hemos decidido por el primero.

MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ABSORCIÓN Y VACANCY

En el siguiente gráfico observamos la evolución de la absorción de edificios de oficinas en Madrid junto con la evolución del vacancy y el PIB español. Comentarios:

–    La correlación “PIB / Absorción” existe, pero no es tan explícita como en Barcelona, hay mayor dispersión de datos. La absorción inusualmente baja de 2002-2003, parece contrarrestarse con una absorción inusualmente alta en el periodo 2005-2007. Parece que el mercado de alquiler de oficinas de Madrid sea mucho más sensible a las variaciones de la economía real que el de Barcelona. Crece más rápidamente en tiempos de bonanza, pero también se encoje aceleradamente en tiempos de recesión.

Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción – PIB

–    Una posible explicación a esta mayor variabilidad podría ser que, al ser Madrid el principal polo de negocios de España, absorbe mucha demanda de alquiler de edificios de oficinas de empresas de todo el territorio nacional que abren delegaciones en Madrid en épocas de bonanza (centralización), siendo también víctima de los cierres de las mismas en épocas de recesión (descentralización).

Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción – PIB – Previsión

–    Con éstos dos inputs, podemos extraer que la relación “PIB/Absorción” es directa, pero que hay que tener en cuenta una mayor variabilidad de la demanda de edificios de oficinas por el efecto “amplificador” Madrid como polo de desarrollo de negocios en España.

MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA

Para ajustar la relación (PIB – Demanda de alquiler de edificios de oficinas en Madrid) utilizamos una curva polinómica de grado 2, llegando a la siguiente gráfica. De la misma podemos extraer que,

–    El tope mínimo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Madrid en los últimos 10 años está en 320.000 m2, en 2009 y 2011.
–    El tope máximo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Madrid está en 940.000 m2 /año, asociados a crecimientos del 3,3-3,6% durante 4 años consecutivos (2004-2007).
–    En el resto de escenarios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula: y = 92.448.119 *  PIB^2 + 4.352.391 * PIB + 364.904

Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción estimada

MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EN 2012?

Siguiendo con el razonamiento anterior, podríamos concluir que de cara a 2012 que,

– Siguiendo las perspectivas del Banco Central Europeo de que España tendrá un crecimiento negativo de cara a 2012 y 2013 del -1% y el -1,4% respectivamente, la absorción de edificios de oficinas en Madrid prevista para 2012 debería estar en el entorno de 320.000-330.000 m2.

– Viendo el efecto “amplificador” mencionado, y las perspectivas de recesión, no sería de extrañar que que en 2012 se marcase un mínimo histórico por debajo de los 300.000 m2 de absorción de alquiler de edificios de oficinas en Madrid.

Iñigo Corres

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