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3 Jul 25

Transparencia y experiencia de usuario, la triste realidad del Real Estate en España

Mucho se viene hablando sobre la transparencia en el mercado de inversiones inmobiliarias y alquiler profesional en los últimos tiempos. Pese a los múltiples comentarios, no mucha gente concreta en cuanto a los principales problemas y las medidas a tomar. Profundizaremos hoy sobre el tema.

TRANSPARENCIA Y EXPERIENCIA DE USUARIO, LAS CLAVES

Definiríamos un mercado transparente como aquel en que la información de los diferentes productos o servicios de dicho mercado se encuentra aglomerada, actualizada, comparable y accesible.

INFORMACIÓN «AGLOMERADA + ACTUALIZADA +  COMPARABLE + ACCESIBLE»

En un mercado transparente, el cliente accede a toda la información de forma rápida, compara las opciones que mejor se justan a sus necesidades y realiza su elección de compra. Su experiencia de usuario es satisfactoria, ya que sabe que ha llegado a la mejor opción de forma rápida, sin mermas de tiempos que minan dicha experiencia de compra.

TRANSPARENCIA =>  EXPERIENCIA DE USUARIO => DINAMISMO DE MERCADO

Veamos por qué la transparencia sigue siendo nuestra asignatura pendiente:

1)      Aglomerada: así como “El Corte Inglés” o “Idealista” pueden ser claros ejemplos en España de empresas que han triunfado aglomerando los productos (retail) o información (inmobiliario de particulares) para hacer la vida de los clientes más fácil, este concepto todavía no ha sido asimilado del todo por el mercado inmobiliario profesional, aferrado a las “viejas costumbres”.

2)      Actualizada: la experiencia de búsqueda de información de un comprador o inquilino entre propietarios, bancos, fondos, agentes… dista de ser ágil, circulando en muchos casos por el mercado viejos dosieres desactualizados (muchas veces enviados al mismo cliente desde diferentes fuentes).

3)      Comparable: la escasez de exclusivas por parte de los “aglomeradores offline” (agencias) hace que la información no se muestre de forma abierta y por tanto restando comparabilidad a la experiencia de usuario.

4)      Accesible: siendo las fuentes de la información tan diversas, la recopilación de información suele llevar mucho más tiempo del deseado, minando la percepción que el cliente en general tiene de nuestro mercado.

 

EL PROBLEMA DE LA TRANSPARENCIA, DEL “NOSOTROS” AL “ELLOS”

Durante las últimas semanas hemos venido escuchando algunos comentarios que por repetidos nos gustaría comentar:

“Es que yo creo que…”, “Es que nosotros pensamos que…”. Por si alguien todavía no se ha dado cuenta… el poder del mercado ha pasado de la oferta a la demanda. Mejor pensar en lo que quiere tu cliente y en cómo hacerle la vida más fácil para que llegue a la conclusión, tras compararte con los demás(que lo hará…), de que tu producto o servicio es el mejor… lo más rápido posible.

“Es que ya tengo mi web…” . Ni el que busca solares en venta busca sólo los del banco X, ni el que busca oficinas en alquiler busca sólo las del promotor Y, ni el que busca un local en un centro comercial sólo busca los del fondo Z… El cliente, y sobre todo con la sobreoferta actual, comparará y acabará eligiendo el producto que mejor se adapte a sus necesidades. Partiendo de esta base, mejor que llegue a una conclusión antes que después, ¿no?.

 

LA TRANSPARENCIA COMO MEDIO Y NO COMO FIN DE LA RECUPERACIÓN

Si el objetivo final es que el mercado se dinamice (por aquello de que una venta llama a otra venta), parece claro que la misión de los agentes del mercado debería ser que al cliente que realmente quiere comprar un solar o inmueble acabe comprándolo en 3 meses en vez de en 6 porque hemos optimizado su experiencia de compra, ¿no?.

 

Iñigo Corres

addmeet.com

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0 Nov 27

La economía de las ideas

Tras las elecciones de la semana pasada, todo el mundo se pregunta qué iniciativas concretas va a implementar el nuevo gobierno para “sacarnos del agujero”.

Reconociendo la dificultad de la empresa, y que cualquiera que espere resultados en el corto plazo se está engañando, sí que parece claro que el futuro a medio-largo plazo pasa por incentivar la “economía de las ideas” sobre la “economía financiera”, ya que se ha demostrado en la última época que el valor generado por esta última que no esté sustentado en la primera, se acaba destruyendo en un ciclo económico completo.

Aquí va lo que para nosotros tendría que ser la fórmula ganadora, creemos que universal, en la que todo pivota entorno a las ideas y en la que los diferentes actores asumen su rol en la generación (emprendedores), facilitación (administraciones) y potenciación(bancos) de las mismas.

Economía de las ideas = ( Emprendedores * ( 1 + Administraciones ) ) ^ Bancos

Sobre los emprendedores…

–          La dificultad de ser emprendedor en España:

  • Primero, venimos de una época de bonanza prolongada que nos ha provocado cierto “aletargamiento intelectual” (¿para qué cambiar las cosas si ya nos iba bien?), del que ahora hay que deshacerse a marchas forzadas. Hay que transformar la generación que creció con el sueño de llegar a ser funcionario o empleado de banca en una generación de emprendedores que tire del carro.
  • Segundo, culturalmente tenemos más aversión al riesgo y al cambio que otras culturas más dinámicas y resilientes a los cambios de ciclo como la americana o inglesa. Esto es una pena porque, cuando “nos ponemos”, hay creatividad de sobra.
  • Tercero, nuestras organizaciones tienen una estructura salarial demasiado fija o demasiado incentivada al beneficio a corto plazo, cosa que “empuja” a los empleados a “hacer algo mejor lo de siempre”(retorno en corto plazo) en vez de a “siempre estar en la búsqueda de soluciones mejores”(retorno más a medio-largo plazo).
  • El español medio y la “Mentalidad seguidora”: cuánto emprendedor ha acabado de presentar su producto o servicio en una empresa y la primera pregunta recibida ha sido la de “¿está mi competencia?”. ¿El producto o servicio es bueno de verdad?, cómpralo, si la competencia llega tarde, peor para ellos y mejor para ti, ¿no?.

 

Sobre las administraciones…

–          La situación es la que es… reutilicemos lo que tenemos: con los ajustes aplicados y los que quedan por aplicar, los recursos no van a ser grandes, tocará aprovechar los existentes. ¿Cuántos equipamientos se han quedado “colgados”? ¿Cuántos funcionarios hay que reubicar?. Pues aprovechemos los recursos ya existentes para facilitar a la gente que tiene ideas que las desarrolle en entornos económicos y de fácil interacción emprendedor-empresa-inversores-bancos.

–          El guardián de la puerta…: otra de las grandes frustraciones del emprendedor es explicar conceptos e ideas a interlocutores que no entienden de lo que les estás hablando. No despreciemos la importancia de quién ponemos de filtro en nuestra puerta. La bondad o no de su criterio nos hará desperdiciar o aprovechar oportunidades. Emprendedores que no hayan tenido la suerte de triunfar, pero que entienden de negocios y del proceso para intentar hacerlos funcionar,  quizás sean el mejor perfil para este puesto.

 

–          Incentivemos más la adopción de la innovación: si a las empresas a veces les cuesta lanzarse, ¿por qué no incentivar fiscalmente la adopción de los proyectos clasificados como innovadores?

 

 

Sobre los bancos…

–          La banca…también está como está: el 2012 parece que tampoco va a ser un año fácil para ellos, pero bueno, igual habría que repensar esas refinanciaciones e inyecciones de liquidez a ciertas empresas muertas en vida y centrar la poca financiación que se pueda dar en proyectos de futuro.

–          Cinturón negro sexto dan en tablas de excel y cash flows: visto que los productos financieros complejos han resultado, por ser cariñosos, “un poco rana”, ¿no hará falta en los bancos más ingenieros que sepan valorar con criterio las ideas de terceros, que profesionales dotados en los entresijos del análisis de tablas de Excel, cash flows, apalancamientos y demás jerga financiera?. Ya dice el dicho que…”el excel lo aguanta todo”.

Haciendo un juego tonto de dar valores a las variables que deben facilitar y potenciar la idea de un emprendedor, vemos que el hacerlo bien o mal afecta de forma decisiva al efecto de una idea sobre la economía real (PIB) del país. El tiempo dirá de qué somos capaces… hay margen de mejora.

 

Iñigo Corres

addmeet.com

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1 Oct 9

Thank you Mr. Jobs

Esta semana nos ha dejado Steve Jobs, para muchos el personaje clave y catalizador de la “revolución digital” de los últimos 30 años. Puede ser que la mayoría de las personas lo recordarán por ser el inventor del mac, el i-pod, el i-phone, el i-pad o demás artilugios de su invención que nos han ayudado a hacer nuestra vida mas fácil y divertida.

Vivimos en una sociedad a la que le encanta crear mitos y a la que tristemente también le encanta derrumbarlos a una velocidad mayor a la que los creó. Es una sociedad orientada al éxito en la que al que “fracasa” se le estigmatiza, dejándole generalmente con pocas ganas de volver a intentarlo.

Desde addmeet.com, nos gustaría rendirle un humilde homenaje agradeciéndole no ya  su contribución tecnológica, sino los valores que ha transmitido y de los que ha sido ejemplo para toda una generación que hemos crecido con él…

  • gracias por demostrar que no hacen falta ni carreras universitarias, másteres, doctorados y vestir trajes caros para ser fuente constante de inspiración, ideas y empuje para hacerlas realidad, en definitiva, para ser un crack.
  • gracias por enseñarnos a valorar los fracasos sobre los éxitos, afrontando los mismos con autocrítica, pero sin bajar la cabeza ni perder la ilusión de volver a intentarlo.
  • gracias por animarnos a perseguir nuestros sueños y confiar en nuestra intuición, incluso en los momentos donde la “opinión general” no converge con la nuestra.
  • gracias por hacer del “Think different” el lema de una generación.
  • gracias por ser un inconformista nato, siempre retando el status quo.
  • gracias por ser ejemplo de digerir el éxito desde la humildad y el “hambre” de quien no se acomoda y siempre quiere más.

Sirvan estas líneas de homenaje no sólo para un gran “inventor”, sino para un personaje que fue voz y  ejemplo de unos valores que creo que todos deberíamos desempolvar sobre todo en esta época de incertidumbre que vivimos en la actualidad.

Iñigo Corres

addmeet.com

[email protected]

       

0 Oct 2

Algunas preguntas para la reflexión inmobiliaria

¿Por qué la sociedad civil en general mira a nuestro sector y a sus actores con cierto tinte de desconfianza, recelo y rechazo?

¿Por qué ha sido tan fácil ser promotor inmobiliario en España en la última década?

¿Por qué no hemos sido conscientes que el sector inmobiliario es un facilitador de la economía real de productos y servicios y no viceversa?

¿Por qué el estado no ha regulado nuestro sector(tal y como se hace en otros mercados sensibles a la especulación(CNMV)) de una manera centralizada con una política de concesión de licencias y de desarrollo de suelo residencial acorde con la demanda real de vivienda anual en España (250-300.000 viviendas/año)?

¿Por qué en España hay un parque de viviendas en alquiler del 15-20% cuando en mercados mas resilientes al actual ciclo como los de Inglaterra, Francia y Alemanía el mercado patrimonial oscila entre el 35-60%?

¿Por qué el promotor medio ha despreciado las rentabilidades del negocio patrimonial (4-9% en función del producto y la ubicación) por considerarlas escasas cuando generalmente son superiores a las de otros productos de inversión y además están protegidas al efecto inflación?

¿Por qué los únicos promotores que están sobreviviendo son los que tenían una rama patrimonialista de cierta dimensión?

¿Por qué bancos y cajas no asumen de forma rápida (write off) que de los 300.000 M€(aprox) de préstamos promotor en su balance hay perdidas latentes del 20-30% en viviendas y 40-80% en solares?

Si parece demostrado que para que el mercado vuelva a ser líquido tiene que haber un ajuste de precios y debe operar en transparencia ¿por qué parece que no estamos avanzando lo suficientemente rápido en estas dos vertientes?

¿Por qué los bancos y cajas siguen haciendo “patapum parriba”con el crédito promotor esperando que la coyuntura cambie y los precios de los activos recuperen su valor a medio plazo cuando ya empieza a ser un clamor que si no se toman medidas nos arriesgamos a una “década perdida”?

¿Por qué dichos solares refinanciados que se asumen invendibles hasta el 2015-2018 no van a poder ser soporte de economía real que sí los utilizaría, vía compra o arrendamiento, si estuvieran a precios razonables de mercado actual?

¿Por qué seguimos utilizando los mismos métodos constructivos de hace 50 años cuando ya existen pioneros que en otros lugares del mundo que levantan hoteles modularmente en 6 días? ( http://www.youtube.com/watch?v=7ylGZ8DpQrg )

¿Por qué no hemos sido conscientes que esta rigidez de métodos constructivos nos condena a velocidades de arranque y frenado muy inferiores a la velocidad de arranque y frenado de la economía real, con el consiguiente brusco desfase de oferta y demanda que esto supone en la parte bajista del ciclo?

¿Por qué los métodos de comercialización que utilizamos hoy en el inmobiliario profesional son mas o menos  los mismos que utilizábamos hace 20 años?

¿Por qué tenemos tanta reticencia al cambio de modelo incluso en estos momentos tan críticos?

 

Iñigo Corres

addmeet.com

[email protected]

       

1 Mar 20

Bienvenidos a addmeet

LOS PROBLEMAS DEL INMOBILIARIO PROFESIONAL HOY

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El desplome de la economía real (aquella que no entiende de yields, credit default swaps, CDOs, covenants y demás jerga financiera y sí de oferta y demanda de bienes y servicios) nos a dejado un mercado inmobiliario con sobreoferta de todo tipo de inmuebles, desarrollados por expectativas durante el boom inmobiliario de la última década. Esta sobreoferta ha provocado un hundimiento de las rentas de entre un 20-40% en función de las ubicaciones.

Hablando de la economía financiera, los mercados de capitales siguen sin fluir por la falta de liquidez en el sistema financiero, con lo que los inversores piden más retorno a sus inversiones, 125-200 bps por encima de las rentabilidades exigidas a inicios de 2008.

Resumiendo, estos dos efectos combinados penalizan fuertemente el valor de los inmuebles(correciones de precio del 20-50%), haciendo complicada su venta en un mercado bastante atomizado y mejorable en cuanto a su transparencia. Esta iliquidez acaba fulminando a los actores del sector mas endeudados y con menor calidad de sus activos y muchos inmuebles, generalmente no los mejores, enfilan el camino desde el activo circulante de las entidades financieras (hipotecas) hacia el activo fijo (inmueble en propiedad) vía compraventas, daciones y ejecuciones, a unos precios superiores a los que el mercado está dispuesto a pagar por ellos hoy(el precio de mercado es inferior a la hipoteca que soportaba los inmuebles).

 

LOS PRINCIPALES RETOS

Con los parámetros expuestos en el punto anterior, parece claro que el sector afronta dos grandes retos en el futuro próximo,

–       Alquilar los activos existentes y ponerlos en rentabilidad para poder venderlos, ya que cualquier activo que no genere rentas recurrentes será difícil de vender en el mercado de inversiones inmobiliarias.

–       Encontrar proyectos llaves en mano viables para los suelos en stock y edificios a medio ejecutar, que permitan transformar un peso muerto en el balance en un activo en rentabilidad.

 

ADDMEET, SOLUCIONES ALTERNATIVAS

Con esta problemática y retos en mente nace Addmeet, con una propuesta de valor estructurada en dos líneas de negocio,

–       Addmeet Networks: canal directo on-line para el alquiler profesional y compraventa de inmuebles en rentabilidad. En definitiva, somos una plataforma aglomeradora de oferta de inmuebles en rentabilidad y de inmuebles profesionales en arrendamiento, cuyo objetivo es servir de canal directo para facilitar los contactos entre los agentes del sector (promotores, operadores, inversores y agentes). Si para que cualquier mercado sea líquido se tiene que producir un ajuste de precios y tiene que operar en transparencia, desde Addmeet queremos aportar valor en esta segunda variable.

Nuestra plataforma está estructurada para facilitar el proceso de venta o alquiler de cualquier tipo de inmueble profesional al promotor, operador o agente, proporcionándole acceso directo a los operadores, promotores e inversores inmobiliarios mas relevantes del mercado, sin banalizar su producto, ya que el vendedor decide en cada caso quien puede ver su inmueble en más profundidad(ubicación exacta, fotos identificativas, inquilino…) en función del perfil ciego(tipología de empresa, años en España, operaciones acumuladas, facturación anual…) que recibe del interesado.

Igualmente, facilitamos a los usuarios el acceso desde su perfil personal a todas las consultorías (asesoría legal-financiera, compañías de rating, aseguradoras, empresas de facility y project management…) que necesitarán en sus procesos de compraventa en rentabilidad y arrendamiento mediante acuerdos de colaboración con compañías de primer nivel.

–       Addmeet Contract: empresa de servicios inmobiliarios enfocada a poner en rentabilidad, mediante proyectos llaves en mano en arrendamiento, solares no residenciales, edificios terciarios a medio ejecutar y edificios terciarios vacíos. Nuestra especialización son los activos terciarios “con problemas”, es decir, activos que independientemente de su grado de avance, han dejado de tener interés en el mercado para el uso inicial para el que fueron ideados.

Nuestro valor añadido es la realización de un exhaustivo estudio de mercado, que aunado con nuestro conocimiento de las necesidades de los operadores, nos ayudan a definir que nueva actividad(compatible con el planeamiento vigente) tiene sentido para el edificio a día de hoy, y por tanto maximice las posibilidades para su comercialización en arrendamiento. Finalmente, comercializamos el inmueble y estructuramos la operación para minimizar el riesgo de los intervinientes(inversor y operador).

 

ADDMEET…NUESTRA PROPUESTA

Desde hace tiempo, en la mayoría de los eventos del sector inmobiliario profesional se llama a que el sector tiene que reinventarse y dar paso a nuevas innovaciones que le ayuden a superar con mas presteza la travesía del desierto que nos está tocando vivir. El desencanto viene cuando al acabar tales sesiones, te das cuenta que tras horas de charla, nadie ha puesto nada nuevo encima de la mesa, vamos, que básicamente todo sigue igual, seguimos utilizando las mismas soluciones de ayer para los problemas de hoy.

Apoyados en nuestro espíritu inconformista, desde Addmeet nos atrevemos a plantearos esta nueva alternativa a vuestros problemas de hoy con soluciones diferentes a las de ayer. Aspiramos a ser una solución alternativa a vuestros problemas, porque al final, ¿qué es una empresa salvo personas que intentan solucionar o ayudar a otras personas con su problemas?.

El futuro dirá si nuestra propuesta es mejor o peor, en cualquier caso, nadie podrá negar que es diferente al status quo. Únicamente os invitamos a que la probéis antes de opinar y nos pongáis sobre la mesa nuevos retos. Bienvenidos al Club Addmeet.

 

Iñigo Corres

addmeet.com

[email protected]