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El sector de retail ha alcanzado durante este año una inversión de 1.352 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) en España, presentando un descenso del 33,51% interanual respecto de los 2 B€ registrados en 2022. Como referencia, teniendo como referencia el año 2017 que marco el máximo de inversión en este segmento (5,9 B€) el descenso sería de casi el 73%. El Covid, el escaso pipeline de desarrollo de proyectos de calidad y el aumento de tipos de interés han llevado a este vertical a «tocar fondo» en términos de volumen de inversión.

Durante este año se han registrado un total de 40 operaciones con valor promedio de 33,8 M€ y con volúmenes entre 1 y 225 M€. Siendo las operaciones de mayor volumen el centro comercial Islazul (Madrid) adquirido por Henderson Park y Eurofund durante el último trimestre y el centro comercial la Salera (Castellón de la Plana) adquirido recientemente por los fondos Lighthouse Properties y Resilient Property.

Inversión por provincias

Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (588 M€), Castellón (171 M€), Alicante (88 M€), Málaga (76 M€), Guipúzcoa (62 M€), Cádiz (42 M€), València (35 M€), Navarra (30 M€), Jaén (26 M€), Córdoba (25 M€), La Rioja (25 M€), Zaragoza (25 M€), Barcelona (25 M€), Pontevedra (24 M€), Almería (20 M€), Girona y León (18 M€ cada una de ellas). Con menor impacto se ha invertido en las provincias de A Coruña (14 M€), Toledo (12 M€), Badajoz (12 M€), Sevilla (8 M€), Burgos (4 M€), Murcia (3,5 M€) y Álava (1,1 M€).

Analizando el peso de cada provincia en la inversión total, Madrid (43,49%), Castellón (12,65%), Alicante (6,47 %), Málaga (5,67 %), Guipúzcoa (4,62 %), Cádiz (3,09 %), València (2,57 %), Navarra (2,22 %), Jaén (1,92 %), Córdoba (1,85 %), La Rioja (1,85 %), Zaragoza (1,85 %), Barcelona (1,84 %), Pontevedra (1,77 %), Almería (1,48 %), Girona (1,33 %), León (1,29 %), A Coruña (1,06 %), Toledo (0,89 %), Badajoz (0,89 %), Sevilla (0,59 %), Burgos (0,3 %), Murcia (0,26 %) y Álava (0,08 %).

Inversión por perfil de inversión 

Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución; core (59,21 %), value added (30,43 %), core plus (8,65 %) y opportunistic (1,7 %). Ante un desarrollo limitado de nuevos proyectos, la inversión en producto estabilizado es la que captura el mayor volumen de inversión.

Inversión por tipología de inmueble 

Analizando la inversión por tipologías, los centros comerciales (47,05%) y parques comerciales (36,65%) aglomeran el 83,7% del total. Con menor impacto se encuentran los locales prime (9.92 %), naves comerciales (5,77 %) y outlets (0,61 %).

Conclusión

Como conclusión podemos decir que el segmento del retail en España ha presentado una ralentización continuada desde 2017, no siguiendo el mismo ciclo expansivo de otros verticales entre 2017 y 2022. A efectos economía real (Footfall y Ventas/m2 SBA) los efectos de la pandemia no se han acabado de superar hasta 2023, lo que ha hecho que la apreciación de activos vía aumentos de rentas no haya sido posible. Si a esto le añadimos la subida de tipos, es de entender que el dato de inversión de este año haya sido el cuarto peor de los últimos 20 años.

Como aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores más institucionales que durante estos últimos dos años han tenido una posición «wait and see».

La lectura positiva es que una vez que haya cierto consenso de que los «Capval» de los activos ha tocado fondo y de que las «Ventas/m2 de SBA» (>9%) van al alza, estos efectos provocarán el aumento del apetito por esta clase de activos en los que posicionándose durante 2024 es previsible que tengan un upside importante en los próximos años tanto por incrementos de rentas como por las esperadas compresiones de yields. Los primeros «valientes» ya están aflorando.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

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