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Archivo de la categoría ‘Operaciones Inmobiliarias’

0 Dic 8

Proindivisos – Operaciones inmobiliarias (11)

En este momento de auge de las inversiones inmobiliarias en España, nos paramos a analizar hoy los proindivisos como modalidad de propiedad de un bien inmobiliario, así como la consecución de la ruptura de los mismos, principal problema para la compra y promoción inmobiliaria de inmuebles que, debido principalmente a herencias, divorcios o distribución de propiedad de desarrollos urbanísticos con estructura de propiedad fragmentada, necesitan de esta ruptura para poder desarrollarse.

Descripción: un proindiviso inmobiliario es aquella situación en la que el derecho de propiedad pertenece indistintamente a más de una persona, siendo los “proindivisarios” los propietarios de una participación “virtual” del inmueble que no se puede dividir físicamente, o bien si se puede dividir pero la suma del valor por separado de las “fracciones” es inferior al valor del “conjunto”.

Proindivisos como operaciones inmobiliarias

Características: en esta modalidad de propiedad, los copropietarios deben participar tanto de las cargas como de los beneficios en su parte alícuota y el derecho de cada propietario será hacer uso de su parte, sin impedir al resto el uso ni perjudicar al conjunto de la “comunidad” (difícil esto último en relaciones familiares o de pareja ya deterioradas). Veremos ahora cuales son las alternativas para la gestión de la “ruptura” de un proindiviso.

División del proindiviso:

  • Vender la parte indivisa: generalmente se suelen valorar al 20-25% de su valor por los riesgos que conlleva la compra de las mismas(derechos de retracto de los propietarios, largos plazos del proceso, arduas negociaciones…).
  • Sacar al mercado el inmueble: los “proindivisarios” se ponen de acuerdo en la venta haciéndola de forma conjunta o a través de un tercero experto, repartiendo el dinero obtenido según el porcentaje de la propiedad. Habiendo acuerdo entre las partes, es la solución más rápida y limpia al ”problema”.
  • Mediación: un “Mediador” profesional gestione para las partes involucradas alcancen su propio acuerdo satisfactorio. Si la mediación no da resultado,
  • Vía judicial: lo más importante en este caso es ser el demandante (o allanarse a la misma si otro proindivisario se ha adelantado), pués es el que propone al juez el valor de tasación y las condiciones de la subasta. Estos procesos suelen terminar en “subasta judicial voluntaria” y en valores no superiores al 60-65% del valor real actual. Las disposiciones que interesa que regulen dicha subasta serían:
    • Tasación: para demandantes sin oposición de parte se puede imponer la tasación más ventajosa. Si hay oposición, define el juez con asesoramiento de perito.
    • Puja inicial mínima: importe por debajo del cual no se admitirán pujas en la subasta.
    • Mejora: hay que definir si se podrán mejorar posturas si eladjudicatario provisional no ha llegado a la puja mínima.
    • Licitadores externos: se debe definir si sólo pueden participar en la misma los proindivisarios o se admiten posturas de externos.
    • Fianza: como defensa a que uno de los propietarios tenga como único interés quebrar la subasta (tendría algo que perder de hacerlo).
    • Plazo consignación: de 10 a 60 días generalmente.
    • Cargas: generalmente cada parte deberá asumir la parte proporcional de la carga o que ya venga descontada en las pujas si el ganador conoce que deberá hacer frente a las mismas.

Tributación: como criterio general, en la venta de proindivisos el comprador deberá pagar ITP y el vendedor la plusvalía (IIVTNU) e IRPF por la ganancia patrimonial obtenida en la venta. Cuando el proindiviso se divide se evita el pago del ITP por el comprador y del IIVTNU por parte del vendedor, tributando ambas partes por AJD.

Comentarios: después de una época de escasa inversión inmobiliaria, la “oleada” de inversión actual que cada vez tendrá más difícil el encontrar inmuebles “prime y sin gestión” (solares en ventaedificios en venta) a buenos precios hará que proyectos que con este tipo de “problemática de proindiviso” vuelvan a tener sentido en cuanto a su gestión para los inversores inmobiliarios. Negocio financiero en el que los plazos y la capacidad legal y de gestión marca la diferencia.


Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

         

1 Nov 27

Cedulas hipotecarias, ¿otro problema para la banca española?

Esta semana analizaremos uno de los principales medios de financiación de los bancos hasta el momento, el mercado de cedulas hipotecarias. Veremos la normativa aplicable, su regulación y funcionamiento, así como las dificultades que el deterioro continuado de los valores de los inmuebles está suponiendo para la emisión de las mismas.

CÉDULAS HIPOTECARIAS COMO MEDIO DE FINANCIACIÓN BANCARIA

Una cédula hipotecaria (CMOs, Collateralized Mortage Obligations)  es un bono garantizado por toda la cartera hipotecaria no titulizada de la entidad financiera que la emite, es decir, es un bono (deuda senior) con una garantía adicional que le otorga prioridad máxima en el cobro por encima de los bonos, pagarés… Los periodos de emisión son variados, devengando capital e intereses en un cupón anual. Su valor está sujeto a cotización en el mercado secundario, lo que les proporciona liquidez en caso de que el tenedor las quiera vender antes del vencimiento.

El volumen de emisión de cedulas hipotecarias por parte de una entidad financiera, viene limitado por el 80% de su cartera hipotecaria elegible. Aclaramos este concepto con un ejemplo práctico.

  • La entidad financiera X tiene una cartera hipotecaria global (100), compuesta por su cartera de hipotecas no titulizadas (80) y sus hipotecas titulizadas o vendidas a terceros (20).
  • De su cartera de hipotecas no titulizadas se debería sustraer la cartera hipotecaria no elegible (15). La cartera hipotecaria no elegible son aquellas hipotecas concedidas por el banco en las que el valor “Saldo vivo/Valor de tasación” es superior a 0,8 en los casos de inmuebles residenciales y 0,6 en el caso de inmuebles no residenciales. Es decir, de su cartera hipotecaria total quedaría una cartera hipotecaria elegible de 65.
  • El volumen máximo de cédulas hipotecarias que podría emitir dicha entidad financiera sería de 52 (65*0,8).

Cedulas hipotecarias – Límites emisión

 

EL DETERIORO DE VALOR DE LOS INMUEBLES Y LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS

Pero, ¿qué ocurre cuando las tasaciones sobre las que están concedidas las hipotecas comienzan a caer o incluso las hipotecas comienzan a “sumergerse”?. Pues que, a cartera hipotecaria no titulizada constante,  parte de la cartera hipotecaria inicialmente elegible se transforma en cartera hipotecaria no elegible por no cumplir los criterios antes descritos.

Esto provoca que el volumen de cedulas hipotecarias emisible por la entidad financiera disminuya progresivamente, pudiendo incluso provocar que la entidad financiera tenga que amortizar(volver a comprar) parte de la deuda para mantenerse dentro de los ratios marcados por el regulador, con el quebranto de liquidez que esto puede suponer en la situación actual.

Otra vía para no disminuir el volumen de cédulas emisible es la generación de cartera hipotecaria elegible vía concesión de hipotecas “nuevas” con poco porcentaje de deuda sobre tasación, de aquí seguramente los descuentos extras que proponen los bancos en la venta de sus pisos cuanto menor financiación se solicite. Si la hipoteca se tiene que quedar en la entidad… por lo menos que sea en unas condiciones que no lastren su capacidad para financiarse en el mercado de cédulas hipotecarias…

Cédulas hipotecarias – Deterioro valores tasación

 

Iñigo Corres

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1 Oct 3

Subastas hipotecarias – Operaciones inmobiliarias (10)

Tras analizar en el pasado post las subastas inmobiliarias voluntarías (venta de patrimonio público o privado) esta semana repasaremos las subastas de inmuebles obligatorias o subastas hipotecarias, otra de las operaciones de inversiones inmobiliarias desgraciadamente “de moda”. Desgraciadamente muy frecuentes en la situación actual de crisis, donde con el desempleo disparado las familias llegan a la situación crítica de no poder pagar sus hipotecas, veremos a continuación cómo funciona todo el proceso y sus implicaciones.

Descripción: la ejecución hipotecaria es el procedimiento por el cual el acreedor reclama sus derechos garantizados con prenda o hipoteca al hipotecado por incumplimiento de éste en la devolución de dicho préstamo.

Características: desglosamos a continuación las diferentes etapas del proceso de ejecución hipotecaria.

  1. Demanda ejecutiva: tras el incumplimiento de 2-3 mensualidades  consecutivas de la hipoteca y tras verse la imposibilidad de del pago o renegociación de la deuda, el acreedor (banco) presenta demanda contra el deudor en los juzgados de la ciudad correspondiente.
  2. Procedimiento judicial: el juez pide al registro de la propiedad nota de cargas que verifique tanto la existencia de la carga hipotecaria como el resto de cargas que graven al bien, desarrollándose el procedimiento judicial dentro del marco legal establecido. Durante el proceso judicial, el banco podrá realizar una cesión de crédito a un tercero (no puede vender el inmueble, porque todavía no es suyo).
  3. Subasta y adjudicación: para poder presentarse a la subasta, será necesario presentar deposito o garantía del 30% del valor de tasación (= valor subasta) de la hipoteca. En todo caso, podrán producirse varias situaciones,
    1. Que no concurran postores: en el caso de que la subasta quede desierta, el banco puede adjudicarse el inmueble a un 60% del valor de tasación en caso de vivienda habitual y a un 50% de dicho valor en caso de solares.
    2. Que concurran postores que pujen por >70% de tasación: en este caso se aprobará el remate al mejor postor.
    3. Que concurran postores que pujen <70% de tasación: en este caso, el ejecutado tendrá 10 días para encontrar un tercero que mejore la postura por encima del 70%. En caso contrario, el banco podrá solicitar la ejecución por un 70% (60% en caso de vivienda habitual). Si no es así, se adjudicará el bien al postulante cuya puja haya superado el 60%, o de no ser así, suponga saldar la deuda pendiente.

    4 . Inscripción registral y desahucio: una vez adjudicado el inmueble, se procede al cambio de titularidad del inmueble en el registro de la propiedad. Una vez con el inmueble inscrito, ya se puede proceder al desalojo del inmueble.

En cuanto al importe de la subasta del inmueble, si el mismo supera la deuda pendiente, el sobrante será para el deudor (de no haber cargas posteriores a cubrir). Si el importe de la ejecución no llega para cubrir la deuda, el banco podrá seguir reclamando al deudor la cantidad pendiente en otros procedimientos.

Tributación: como criterio general si el ejecutado es persona física las mismas tributarán por ITP/AJD y por IVA si el ejecutado es persona jurídica.

Comentarios: a diferencia de otros países, en España la ley hipotecaria hace responder al titular de la hipoteca no sólo con su inmueble sino también con su patrimonio personal si el valor de ejecución no cubre la deuda pendiente. Actualmente las ejecuciones se suceden y debido a la caída de valor de los inmuebles, el valor de ejecución no cubre la deuda pendiente. La pregunta para la reflexión sería, si Europa está “rescatando” al estado Español, el estado Español está “rescatando” a los bancos…¿quién va a “rescatar” al particular que no ha podido pagar su hipoteca?.

 

Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

       

3 Sep 30

Subastas inmobiliarias – Operaciones inmobiliarias (9)

Dado el creciente número de subastas públicas de inmuebles a los que las administraciones públicas(AA.PP) están procediendo en la actualidad con el objetivo de captar liquidez acudiendo al  mercado de inversiones inmobiliarias, procedemos a analizar esta semana las operaciones de subastas inmobiliarias voluntarias.

Descripción: la venta de inmuebles en subasta pública consiste en la adjudicación del inmueble por el comprador en el curso de una sesión pública convocada al efecto, donde el adjudicatario de los bienes será el oferente que proponga el mejor precio, estando el precio mínimo asumible por el vendedor establecido de partida. No confundir las subastas inmobiliarias voluntarias (venta de patrimonio público o privado) con las subastas inmobiliarias obligatorias (subastas hipotecarias), que procederemos a analizar en otro post.

Características: las principales condiciones a aportar por los licitadores (personas físicas o jurídicas) para poder pujar por los inmuebles serán la certificación de solvencia (no encontrarse en concurso, encontrarse bajo intervención judicial, no tener deudas con la administración…) y la aportación de garantías en forma de cheque bancario o aval por un % a definir del precio mínimo establecido para el inmueble licitado, teniendo esa garantía validez hasta el momento de la escritura pública. La oferta y garantías deberán ser presentadas en la fecha y lugar definidas en la convocatoria de subasta publicada en el Boletín Oficial correspondiente. Si la subasta quedase desierta, se podrán realizar hasta 3-4 subastas adicionales sobre el mismo inmueble, reduciendo en cada una el precio un porcentaje a definir por la administración (generalmente un 10-15%).

Modalidades:

  • Subasta en sobre cerrado: los licitadores aportan en el lugar definido y antes de la fecha límite, la documentación solicitada en dos sobres (documentación administrativa y propuesta económica). La mesa de licitación, compuesta por personal público cualificado, se reúne el día establecido procediendo a la apertura de la documentación administrativa, para verificar la bondad de la misma. Si se observan en las mismas defectos u omisiones subsanables, los licitadores tendrán un plazo de 3-5 días para arreglarlas. En el plazo y día establecidos se procederá, de forma pública, a la apertura de las propuestas económicas decretando como adjudicatario a la mejor propuesta económica.
  • Subasta por puja a la llana: no habitual en este tipo de subastas, consiste en la puja en vivo por parte de los licitadores. Se utiliza como último recurso en las subastas públicas en caso de igualdad del precio más alto y se realiza en el mismo acto de lectura de las propuestas económicas.

Tributación: como criterio general, y dado que en las subastas inmobiliarias de la administración siempre hay presente un ente público que no es sujeto pasivo de IVA, las mismas tributarán por ITP /AJD.

Comentarios: ahora que las circunstancias obligan a la administración a los recortes y la desinversión de sus inmuebles más líquidos, parece lógico pensar que los inmuebles (solares en venta, edificios en venta) de la administración, muchas veces vacíos o en grado de explotación precario, son una buena fuente de generación de esta liquidez debido generalmente a sus ubicaciones privilegiadas. Queda por resolver como dar más transparencia y sobre todo…más alcance a estas subastas, ya que las publicaciones en BOE y periódicos quizás no las hacen llegar a todo el público objetivo que sería de desear.

 

Iñigo Corres

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0 Ago 18

Concesión administrativa, Operaciones inmobiliarias (8)

Analizamos esta semana las inversiones inmobiliarias a través de operaciones de concesión administrativa y sus implicaciones en la situación actual, donde las administraciones públicas son también  propietarias de un ingente stock de suelo, la demanda de suelo (público o privado) es casi nula y en la mayoría de los casos no tienen recursos económicos para desarrollar los proyectos que los pongan en valor.

Descripción: se trata de un negocio jurídico público en el que la administración pública atribuye a uno o más sujetos privados (particulares o empresas) determinadas facultades, derechos o deberes de los que éstos carecían por estar reconocidos ex novo por las administraciones públicas dentro de sus potestades.

Características: las concesiones administrativas son hipotecables, teniendo la particularidad de que más que sobre los bienes, la hipoteca recae sobre la propia concesión administrativa, es decir, sobre la titularidad de la misma. Es por ello que aparte de inscribirse en el registro, requerirá de autorización administrativa y la consiguiente capacidad del acreedor hipotecario para subrogarse en la concesión si fuese necesario por el ejercicio de la acción hipotecaria.

Modalidades:

  • Concesión demanial: negocio jurídico entre la administración titular de un bien de dominio público y una persona física o jurídica en el que éste último adquiere el derecho a realizar un uso privativo, exclusivo y excluyente del bien público sujeto a concesión.
  • Concesión de servicios públicos: contrato administrativo por el que la administración encargada de la prestación del servicio encomienda a una persona física o jurídica ajena a su organización la prestación del mismo a cambio de una remuneración basada en los resultados financieros obtenidos en la la explotación.
  • Concesión de obras públicas: subespecie del contrato de obra pública en el que se encarga a un particular o empresa la realización de una obra pública, consistiendo la remuneración en el derecho a explotar la obra o en dicho derecho más un canon o precio.

 

Tributación: como criterio general, y dado que en las concesiones administrativas siempre hay presente un ente público que no es sujeto pasivo de IVA, las mismas tributarán por ITP /AJD. Sin embargo, y dado que desde el punto de vista inmobiliario las concesiones de más interés son las concesiones de obra pública, analizaremos la tributación de las mismas en más detalle.

  • IVA: el IVA soportado por el concesionario durante la ejecución de la obra será 100% deducible y, de existir canon durante la explotación, al considerarse parte del valor de reversión (segunda transmisión) el mismo estará exento de IVA, pudiéndose renunciar a dicha exención.

Comentarios: mucho se está hablando en la actualidad del futuro del stock de suelo en manos de los bancos procedente de ejecuciones a promotores. Sin embargo, otro de los grandes problemas es el stock de suelo acumulado por las administraciones públicas, actualmente sin capacidad económica para acometer su puesta en valor. Uno de los principales retos de la reconversión de nuestro mercado de inversiones inmobiliarias es profundizar en los mecanismos de colaboración público-privada (Public Private Partnerships) para la puesta en valor de dichos solares y la búsqueda o creación de fondos de inversión inmobiliarios que acometan estas concesiones administrativas.

 

Iñigo Corres

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0 Ago 12

Derecho de vuelo, Operaciones inmobiliarias (7)

Tras explicar hace unos días las inversiones inmobiliarias a través de  el derecho de superficie, analizaremos a continuación  el derecho de vuelo y sus diferencias con la anterior.

Descripción: Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular adquiere del propietario del edificio (concedente) la facultad de elevar una o más plantas (sobreedificación) o de realizar construcciones bajo el suelo (subedificación), adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

Características: el derecho de vuelo se puede dividir temporalmente en dos fases. En la primera simplemente es un derecho real sobre cosa ajena (edificio existente). En la segunda fase, una vez ejecutado dicho derecho, se establece un derecho de propiedad sobre la planta o plantas añadidas, pasando en ese momento el inmueble a un régimen de propiedad horizontal en el que el titular del derecho de vuelo pasa a adquirir una cuota sobre los elementos comunes del edificio, incluido el solar. El plazo para ejercitar el derecho de vuelo es estipulado por las partes, no existiendo normativa al respecto.

Modalidades:

  • Derecho de vuelo como derecho de propiedad: tras la firma del derecho de vuelo y hasta el ejercicio de dicho derecho.
  • Derecho de vuelo como derecho real que limita o grava el dominio: tras la firma del derecho de vuelo, el inmueble queda gravado registralmente hasta la ejecución del mismo.
  • Derecho de vuelo como derecho real con vocación de dominio: tras la ejecución de la construcción, el derecho de vuelo se transforma en un derecho de propiedad horizontal.

 

Tributación: a efectos de tributación, el derecho de vuelo, al igual que el derecho de superficie, se considera una prestación de servicios por ser una “cesión de uso o disfrute de bienes”, tributando del siguiente modo,

  • IVA: el derecho de vuelo no está sujeto a la exención de IVA y por tanto tributa por IVA, siendo el hecho imponible a dichos efectos, la constitución de la escritura de derecho de vuelo, momento en el que se devengará el impuesto. La base imponible es el valor real del derecho, sujeto a comprobación de valores.
  • AJD: la constitución del derecho está sujeta a AJD y el ejercicio del mismo supone dos operaciones grabadas por AJD, la ampliación de obra nueva y la ampliación del régimen de propiedad horizontal.

Comentarios: el derecho de vuelo no es una operación común en nuestro mercado de inversiones inmobiliarias, pero puede resultar útil en situaciones donde sea importante limitar la altura de edificios colindantes para asegurar las vistas de la promoción en cuestión o donde se haga complicado el desalojo o derrumbe de inmuebles sobre los que se quiere edificar sobre o bajorasante.

 

Iñigo Corres

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3 Ago 8

Derecho de superficie, Operaciones inmobiliarias (6)

A continuación explicaremos las características de las inversiones inmobiliarias a través del derecho de superficie y su aplicación en la puesta en valor de solares en la situación actual.

Descripción: el derecho de superficie urbano es un derecho real que permite a su titular (superficiario) construir sobre o bajo solar ajeno, obteniendo la propiedad de lo edificado durante un tiempo finito a negociar con el propietario del solar (concedente). Una vez ejecutada la construcción existe una dualidad de propiedades, la del suelo y la del edificio resultante.

Características:

1)      El plazo del derecho de superficie no podrá superar los 75 años en el caso de ser concedido por Administración Pública ni de 99 años si es convenido entre particulares, no pudiendo exceder de 50 años el préstamo hipotecario que financie la construcción del superficiario. El derecho a realizar la construcción tiene como plazo el fijado en la correspondiente licencia de construcción.

2)      En caso de la constitución del derecho a título oneroso, el superficiario retribuirá al concedente con una cantidad alzada, un canon periódico o incluso la adjudicación de inmuebles o derechos de arrendamientos sobre inmuebles de la edificación final.

3)      El concedente tendrá derecho de reversión a la finalización del derecho de superficie, extinguiéndose de esta manera el derecho real del superficiario y recayendo la propiedad de lo edificado en el concedente.

Tributación: a efectos de tributación, el derecho de superficie se considera una prestación de servicios por ser una “cesión de uso o disfrute de bienes”, tributando del siguiente modo,

  • IVA: el hecho imponible a efectos de IVA es la constitución de la escritura de derecho de superficie, momento en el que se devengará el impuesto. La base imponible difiere si la contraprestación es dineraria (canon + reversión edificio) o no dineraria (reversión edificio). El IVA se devengará aparte, en los siguientes hitos: a) en el momento inicial por la parte correspondiente al pago anticipado; b) el 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente a la reversión de instalaciones cuando estén siendo objeto de construcción; c) en la fecha de puesta a disposición de las instalaciones, por la parte proporcional pendiente de imputar; d) al pago de los cánones periódicos pactados

Comentarios: junto con la permuta y la concesión administrativa, es una de las vías para que los propietarios de solares los pongan en valor (a generar rentas) sin necesidad de desembolsos dinerarios. Ahora que muchos de los solares en venta tienen un valor tendente a 0 es una buena vía para “capear” este ciclo recesivo y esperar mejores tiempos, radicando la dificultad en encontrar negocios solventes que operen su actividad en dichos edificios.

 

Iñigo Corres

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1 Ago 6

Leasing inmobiliario, Operaciones inmobiliarias (5)

Analizaremos esta semana la operación de leasing inmobiliario (leasing financiero) y sus diferencias básicas con la hipoteca tradicional y el sale & leaseback operativo descrito la semana pasada.

Descripción: el leasing inmobiliario es un contrato de arrendamiento con derecho de adquisición a la finalización del mismo a favor del arrendatario. El arrendatario elige el inmueble que necesita y encuentra al vendedor del mismo, siendo el banco el encargado de comprar el edificio del vendedor y arrendárselo al arrendatario con una opción de compra al finalizar el contrato. Las cuotas, generalmente constantes y mensuales, a satisfacer incluyen tres conceptos: capital (también amortizable en balance), intereses e IVA. La última cuota a satisfacer corresponde con el valor de la opción de compra para adquirir el inmueble.

Características: es importante definir las peculiaridades de la operación de leasing inmobiliario respecto del préstamo hipotecario.

1)      Es aplicable a todo tipo de inmuebles construidos o por construir, en cualquier tipo de operación (derecho superficie, concesión…), con o sin cargas.

2)      A diferencia del préstamo hipotecario, se financia siempre el 100% del valor de inmueble (el banco es propietario del mismo hasta la ejecución de la opción de compra) mas el IVA de la operación a un plazo mínimo de 10 años.

3)      Mayor flexibilidad, pudiéndose adecuar las cuotas a la estacionalidad del negocio, siempre que la parte de la cuota correspondiente al capital sea constante o creciente.

Modalidades:

  • Leasing financiero o inmobiliario: según lo descrito anteriormente.
  • Leasing operativo: cuanto más valor tenga a opción de compra final, mayor será el valor residual del bien, asimilándose más la operación a un leasing operativo o arrendamiento tradicional.

Tributación: pese a no ser una inversión tradicional en inmovilizado, se puede activar el balance como derecho para la adquisición futura, pudiéndose beneficiar de la deducción del principal de la cuota (vía amortización) y de los intereses (vía gastos financieros) en cuenta de resultados.

  • IVA: de cara a la adquisición del inmueble por parte del banco, las segundas transmisiones están exentas de IVA y tributan por ITP, pero al ser una entidad de leasing, también está exentas de ITP, tributando la compra del edificio sólo por AJD.
  • Impuesto sociedades (IS): el arrendatario desgrava tanto la parte de la cuota correspondiente al principal como los intereses, teniendo de esta manera un interesante beneficio fiscal.

Comentarios: pese a no ser un sistema no muy “arraigado” en el mercado español de inversiones inmobiliarias, es una modalidad de arrendamiento con indudables beneficios fiscales tanto para arrendador como para arrendatario. El interés para el arrendatario respecto de una operación de préstamo hipotecario tradicional dependerá de la cuantía de las garantías a aportar al banco para la formalización del contrato de leasing inmobiliario.

 

Iñigo Corres

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2 Ago 3

Sale & Leaseback, Operaciones inmobiliarias (4)

Otra de las operaciones inmobiliarias diseñadas para que las empresas puedan obtener liquidez en momentos de escasez de financiación bancaria es el sale & leaseback, esta semana profundizaremos en ella.

Descripción: el sale & leaseback es una operación inmobiliaria en la que el propietario de un inmueble (vendedor-arrendatario) vende el mismo a un inversor (comprador-arrendador) con el compromiso de quedarse como arrendatario en el mismo en las condiciones de precio, renta, contrato y garantías negociadas por las partes. Por tanto, la operación de sale & leaseback conlleva la formalización de dos contratos, uno de compraventa y otro de arrendamiento con o sin opción de compra.

Características: vemos a continuación las diferentes fases de una operación de sale & leaseback.

1)      Firma del contrato de compraventa. Vendedor e inversor fijan el precio del inmueble generalmente por el procedimiento de capitalización de rentas (Precio = Renta Anual Pactada / Rentabilidad Exigida). La rentabilidad exigida irá en consonancia con los valores de mercado para la tipología de inmueble (comercial, industrial, oficinas…), ubicación y solvencia del inquilino.

2)      Firma del contrato de arrendamiento con o sin opción de compra . Es primordial a la hora de fijar las condiciones de arrendamiento en el contrato que las rentas sean de mercado, el inversor no tolerará incremento de precio del inmueble mediante la fijación de rentas superiores a las de mercado. Los plazos del contrato suelen rondar los 15-25 años con periodos de obligado cumplimiento de 7-10 años. Las garantías (avales) a aportar no serán inferiores a los 12-24 meses de renta. Tanto en el sale & leaseback operativo como en el financiero se pueden colocar opciones de compra. En el sale & leaseback operativo, el valor de la opción de compra vendrá ligado al valor de mercado en el momento de la ejecución de dicha opción.

Modalidades:

  • Sale & Leaseback Operativo: según lo expuesto anteriormente.
  • Sale & Leaseback Financiero (leasing financiero): lo analizaremos en un capítulo posterior, diferenciándose del leasing operativo en que las cuotas comprometidas en el arrendamiento se componen de intereses mas devolución de principal y que el valor de la opción de compra (valor residual) final corresponde a la diferencia entre el valor de mercado en ese momento y la parte de principal pendiente de devolver.

Tributación:

  • IVA: la transmisión del está sujeta a IVA del 21% en el caso  en que ambos transmitentes sean sujetos pasivos de IVA. Dicho IVA se devengará en la fecha de la escritura de compraventa.
  • Impuesto sociedades (IS): el vendedor deberá apuntarse un beneficio o merma en su cuenta de resultados igual a la resta entre el valor neto de venta y el valor neto contable del inmueble, tributando dicho beneficio al 30%.
  • Plusvalía municipal (IVTNU): impuesto sobre el incremento del valor de los solares urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. El tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento no pudiendo exceder del 30%

Comentarios: el principal problema de las operaciones de sale & leaseback en la actualidad es la caída en picado de las rentas en el mercado de inversiones inmobiliarias. Dicha caída provoca que las rentas a capitalizar sean inferiores y por tanto, el precio del inmueble disminuya. Esta merma en el precio hace que el vendedor no pueda alcanzar sus expectativas o que incluso el precio esté por debajo de la hipoteca que grava al inmueble.

 

Iñigo Corres

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0 Jul 30

Forward Purchase, Operaciones inmobiliarias (3)

Tras analizar la semana pasada la operación de forward funding, esta semana haremos lo propio con otra de las operaciones más utilizadas en el mercado de inversiones inmobiliarias, el forward purchase, o compra a plazo.

Descripción: definimos como forward purchase al contrato de compraventa de una propiedad inmobiliaria entre el promotor y el inversor, por el que el segundo se compromete a comprar un inmueble al primero una vez llevada a cabo la construcción, y generalmente la comercialización del mismo, a unas condiciones económicas y plazos determinados. A diferencia del Forward Funding, el inversor no financia la construcción debiendo encontrar el promotor la misma vía fondos propios o financiación bancaria.

Características: vemos a continuación las diferentes fases de una operación de forward purchase o compra a plazo.

1)      Firma del contrato de compraventa de cosa futura. Promotor e inversor pactan, partiendo de la tipología de inmueble y calidades que define el inversor, el precio del inmueble (definiendo un precio concreto o fijando la yield a la que se descontarán las rentas conseguidas), el % de comercialización y condiciones económicas necesarias para que se realice la compra y el plazo para la ejecución de la obra. El precio total acordado vendrá avalado (100% desde el inicio o en avales progresivos según el % de certificación de las obras) por el inversor mediante avales a primer requerimiento a favor del promotor.

2)      Promoción por parte del promotor. El aval facilitado por el inversor servirá al promotor para conseguir financiación bancaria para la construcción del inmueble de manera similar a un contrato llave en mano. La comercialización del inmueble se gestiona en paralelo a la construcción para conseguir los objetivos mínimos marcados en el contrato inicial. Atenuado el riesgo de financiación, el promotor debe afrontar en esta fase el riesgo de un empeoramiento de las condiciones de mercado que mermen el margen de su operación inmobiliaria.

3)      Entrega del inmueble y pago. Una realizado el certificado de final de obra ha sido firmado, se procede a elevar a público el contrato de compraventa en las condiciones pactadas. Se podrán establecer premios o penalizaciones en función del grado de cumplimiento de los objetivos fijados de inicio.

Modalidades:

  • Forward Purchase con pago inicial del solar: según lo expuesto anteriormente.
  • Forward Purchase con pago del solar diferido: a lo expuesto anteriormente, habría que añadir que el inversor deberá avalar la parte del precio del solar no desembolsada.

Tributación:

  • IVA: la transmisión del está sujeta a IVA del 21% en el caso  en que ambos transmitentes sean sujetos pasivos de IVA. Dicho IVA se devengará en la fecha de la escritura de compraventa.
  • Plusvalía municipal (IVTNU): impuesto sobre el incremento del valor de los solares urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. El tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento no pudiendo exceder del 30%

Comentarios: actualmente estas operaciones tienen un triple dificultad. Por una parte es complicado pre comercializar proyectos debido al ingente stock de inmuebles vacíos a precios de derribo, por otra, la necesidad de financiación bancaria es un lastre en las condiciones actuales y, por último, el  proyecto tiene que ser extremadamente atractivo para que el inversor en cuestión se “anime” a apostar a futuro en un mercado “bajista” como el actual.

 

Iñigo Corres

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