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Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’
Promoción cooperativa…riesgos de “jugar a promotor”
Mucho se ha hablado esta semana en los medios de comunicación sobre el modelo de promoción cooperativa sobre solares en venta de las administraciones públicas. Siendo una de las vías para el desarrollo de proyectos ante la escasez de financiación bancaria, intentaremos desgranar en este post el modelo de negocio de la promoción cooperativa y su perfil de rentabilidad-riesgo.
PROMOCIÓN COOPERATIVA, EL MODELO DE NEGOCIO
Las características concretas del modelo de promoción cooperativa se resumen en;
1) Sociedad Cooperativa Promotora: en este modelo, la figura del promotor la asume la “Sociedad Cooperativa” creada por los cooperativistas a tal efecto y la gestión de dicha sociedad, y por tanto de la promoción, se asigna a un “Gestor de cooperativas” que aporta el know how del negocio promotor (planeamiento, proyectos, licencias, construcción, entrega) a dicha sociedad, cobrándole un fee del 7-8% del valor final de la promoción por estos servicios de gestión. La “Sociedad Cooperativa Promotora” va exigiendo a los cooperativistas derramas para ir haciendo frente a los costes de la promoción.
2) Beneficio promotor de traslada a “bonus precio”: a diferencia de la promoción libre, donde el que asume el “riesgo promotor” es el promotor que quiere tener un margen respecto de sus costes (solar y construcción), en la promoción cooperativa los cooperativistas asumen el “riesgo promotor” para poder disponer de una residencia a un precio sensiblemente inferior al precio de mercado “Bonus precio”. Como se aprecia en la tabla inferior, manteniéndose constantes el coste del solar y el coste de construcción, el margen promotor de la promoción libre muta a “bonus precio” y “fee gestor” en la promoción cooperativa.
Promoción cooperativa – Modelo de negocio
PROMOCIÓN COOPERATIVA… LA PROMOCIÓN ES UN “DEPORTE DE RIESGO”
Pese a que a primera vista el hecho de ahorrarse una cantidad considerable del precio de un piso siempre parece atractivo, hay que valorar en su justa medida los riesgos que supone asumir el rol de promotor (desarrollo urbanístico, licencias, construcción …). En este sentido, creemos fundamental que cada cooperativista realice estas reflexiones previas;
1) Track record del gestor: existen múltiples ofertas de gestoras de cooperativas (incluso con proyectos sobre los mismos solares públicos a subasta), sería aconsejable analizar el track record de cada una por producto y zona antes de decantarse únicamente por el proyecto concreto planteado.
2) Rating “riesgo promoción”: un buen gestor de cooperativas es el que plantea desde el minuto cero a los cooperativistas no sólo el “atractivo precio” al que podrán adquirir sus pisos, sino el que plantea también los riesgos y planes de contingencia concretos para cada promoción inmobiliaria.
3) Perfiles de riesgo: así como cuando se invierte en renta fija o variable en un banco hay que definir el “perfil de riesgo”, no estaría de más pedir a cada cooperativista que defina los riesgos en los que quiere incurrir, de cara a que no pueda participar en proyectos fuera de su perfil, o que tenga un “Bonus precio” diferente para cada nivel de riesgo asumible.
4) “Bonus precio” mínimo exigido: una vez definidos los “perfiles de riesgo” de cada cooperativista y su “bonus precio” mínimo exigido por el riesgo asumido, la asignación de cooperativistas a los diferentes proyectos sería mas eficiente.
PROMOCIÓN COOPERATIVA… MODELO “RIESGO – BONUS PRECIO”
Resumiendo, la promoción inmobiliaria es un negocio de “alto margen”…pero también de “alto riesgo”. Se hace necesario que todo particular que quiera formar parte del negocio conozca desde el minuto cero los riesgos inherentes, elija que riesgos quiere asumir…y el retorno en “bonus de precio” que exigirá por asumir los mismos.
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Real Estate Spain… ¿que diría Stiglitz?
Después de analizar en pasados posts la realidad, triste en ocasiones, del sector del Real Estate en España a día de hoy, y el arraigo tan fuerte de los canales de comercialización tradicionales, esta semana vamos a intentar ahondar en las causas del “problema” apoyándonos en las reflexiones sobre los “fallos del mercado” de un economista de reconocimiento internacional como Joseph Stiglitz… intentándolas modestamente aplicar al mercado de las inversiones inmobiliarias en España.
STIGLITZ “CAÍDA LIBRE”, LAS CAUSAS DEL CRACK
En su libro “Caída libre” (2011) Joseph Stiglitz reflexionaba sobre las principales causas del “crack financiero” del 2008 que provocó la prolongada crisis posterior. Según sus conclusiones, las dos causas de base del problema fueron las siguientes;
1) Los efectos de agencia: analizando la crisis subprime…existían tantos “agentes intermedios” (banco hipotecario, titulizador de hipotecas, aseguradora de dichos títulos, fondos de inversión especializados, fondos de fondos, banca comercial…) entre el titular de la “hipoteca basura” y el inversor minorista que invertía, sin saberlo, en productos financieros con subyacente en las mismas…que lo de menos era la búsqueda de beneficio del inversor final y lo de más la maximización del beneficio de los “intermediarios financieros” del proceso.
2) Las externalidades negativas: definiéndose una externalidad como la situación en la que una persona o empresa impone un coste a otras o a la sociedad por las que NO las compensa. En el caso “subprime” errores de estrategia de los gestores de todos los “agentes intermedios” antes mencionados desencadenaron masivos rescates públicos… a costa de los impuestos ciudadano de a pié.
REAL ESTATE SPAIN, ¿UNA REALIDAD MUY DIFERENTE?
Haciendo la analogía entre el “crack financiero mundial” y el “crack inmobiliario español” se podría decir lo siguiente;
1) Los efectos de agencia: recalificadores de suelo, bancos con 350.000 M€ (35% del PIB de España) en créditos promotor, cadenas de intermediarios (muchas veces de calificación incierta por la nulas barreras del entrada al sector), promotores creyentes en el mágico efecto de la “palanca”… lo de más el beneficio rápido…muchas veces, salvo honrosas excepciones, lo de menos, la generación de productos inmobiliarios innovadores y diferenciados para el usuario final.
2) Las externalidades negativas: el rescate del sistema bancario español tras el “crack inmobiliario” oscila entre los 90.000 y los 110.000 M€ (en función de la fuente) pagados a costa del erario público.
REAL ESTATE SPAIN, EL HOMBRE QUE OLVIDA SU HISTORIA…
Dicen que “el hombre que olvida su historia…está condenado a repetirla”. Repetimos la reflexión del post anterior ahora que parece que lo peor ya ha pasado y la euforia inunda el mercado… ¿y si el principal problema es que el español medio sólo quiere que pase la crisis para poder volver a hacer exactamente lo mismo que hacía antes…?.
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Real Estate Spain, a la «retaguardia» de la técnica…
Comentando hoy el día a día con un agente inmobiliario y amigo, repasábamos la operativa una de las operaciones de edificios en venta de cierto calado en Madrid en la que está interviniendo. Siendo un caso concreto, creo que no dista mucho de la realidad del día a día del sector. Realmente para reflexionar sobre nuestro sector y … sobre nuestro país.
REAL ESTATE SPAIN, LA OPERATIVA DE UN “DEAL” HOY
Veamos los pasos de este ejemplo representativo en cuestión:
1) El propietario mandata sin exclusiva a tres agentes para intentar vender su edificio.
2) El “Agente 1” comparte la información sobre la propuesta de inversión con otros agentes, entre otros con el “Agente 4”.
3) El “Agente 4” contacta a su vez con otros agentes y arquitectos.
4) Un “Arquitecto” contactado encuentra un cliente “Inversor” que puede estar interesado en el edificio.
5) «Propietario», «Agente 1», «Agente 4», «Arquitecto» e «Inversor» se sientan en una mesa para negociar y cerrar el deal.
Edificios en venta – Comercialización tradicional
REAL ESTATE SPAIN, LA DISTRIBUCIÓN DE INCENTIVOS DEL “DEAL”
Visto el proceso anterior, y antes de sentarse a la mesa, “Agente 1”, “Agente 4” y “Arquitecto” pactan la siguiente distribución de incentivos;
1) El “Agente 1” pacta con el “Propietario” que la comisión a percibir será del X%, del que conservará el 0,25X% tras compartirlo con “Arquitecto” y “Agente 4”.
2) El “Arquitecto”, aparte de realizar los proyectos y dirección de obra para el «Inversor», recibirá el 0,5X% de incentivo del “Agente 1”.
3) El “Agente 4” recibe también el 0,25X% del “Agente 1”.
Una pregunta nos asalta… ¿conocerá el “Inversor” que su “Arquitecto” es arte y parte en la transacción? ¿Cómo actuaría de saberlo?
REAL ESTATE SPAIN, ¿ACASO NO TENDRÍA SENTIDO…?
1) Que «Propietario» e «Inversor» tuvieran un canal para ponerse en contacto de forma directa?
2) Que el «Propietario» o el «Inversor», de necesitar consultoría, contrataran a el «Agente» mas ducho en la tipología de inmueble en cuestión?
3) Que el «Inversor» pudiese elegir el «Arquitecto» técnicamente más preparado para esa tipología de proyecto y no por «imposición circunstancial»?
REAL ESTATE SPAIN, A LA TRISTE RETAGUARDIA DE LA TÉCNICA
En definitiva, esta es la “transparente”,»sofisticada», “tecnológica”, «rápida» y “económica” operativa del sector inmobiliario a día de hoy en España.
Prima de riesgo, paro, reforma laboral… ¿y si el principal problema es que el español medio sólo quiere que pase la crisis para poder volver a hacer exactamente lo mismo que hacía antes…?.
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El ROI inmobiliario y los “profetas del status quo”…
A la hora de justificar la publicación de sus solares y edificios en venta en addmeet ante nuestros clientes, en detrimento de la comercialización por los canales intermediados tradicionales, explicamos un ejemplo MUY gráfico que hoy nos permitimos compartir con ustedes.
ROI “COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA”, EL CONCEPTO
Definiríamos ROI (Return of Investment) de la comercialización inmobiliaria como la rentabilidad de utilizar un canal (publicitario,addmeet) respecto de la utilización del canal de comercialización alternativo (intermediación, agencias inmobiliarias).
Expresándolo en una fórmula matemática tendríamos lo siguiente:
ROI = ((C1-C2)/C2)*100
C1: Ahorro sobre comercialización tradicional (intermediación)
C2: Inversión en canal alternativo (publicitario)
En este escenario, el propietario debe decidir que rentabilidad exige a este cambio en su política de canal de comercialización. ¿Cuántas veces tiene que multiplicar el posible ahorro respecto a la intermediación tradicional sobre mi inversión publicitaria?.
ROI “COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA”, UN EJEMPLO
Dejemos la teoría aparte y vamos a plantear un ejemplo real, la venta por parte de la Comunidad de Madrid de su edificio sito en “Plaza San Martín, 4” por casi 3,5M€ gracias a un contacto generado en addmeet.
Subasta Edificio Madrid – Plaza San Martín,4
Veamos los números concretos de esta operación aplicando la fórmula anterior;
ROI Comercialización inmobiliaria – Ejemplo práctico
ROI “COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA”, YA NO HAY EXCUSAS…
Viendo los números anteriores, en los que los ahorros generados al anunciante multiplican por 217 veces su inversión en anuncios de addmeet, parece que… los profesionales del real estate mas «anclados en el status quo»…deberían hacer una reflexión profunda al respecto.
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Subastas inmobiliarias públicas, el proceso de venta
Durante estas últimas semanas y dado el volumen de subastas inmobiliarias de entidades públicas que ya publicitamos en addmeet, nuestros usuarios nos ha pedido un post sobre como resulta la operativa del proceso de desinversión de inmuebles de las administraciones públicas. Intentaremos con el post de hoy dejar claro el mismo.
SUBASTAS INMOBILIARIAS PÚBLICAS, FASE 1: VENTA PREVISTA
En esta primera fase la administración pública define los solares o edificios en venta que se plantea desinvertir con el objetivo de captar interesados y de tantear el precio de mercado real de sus inmuebles más allá de lo que marque el precio de tasación que fijará el precio de salida de la subasta.
Una vez pasado el periodo de “venta prevista”, y con el mercado ya tanteado, la administración decide si convocar la subasta inmobiliaria o esperar mejores tiempos para la desinversión.
Subastas inmobiliarias – Fase 1: Venta prevista
SUBASTAS INMOBILIARIAS PÚBLICAS, FASE 2: SUBASTA
Se convoca la subasta mediante el BOE y la aparición en anuncios en los periódicos generales y locales, definiendo en el pliego de condiciones la características del inmueble, las garantías a aportar por los interesados (aval mínimo del 5% del precio de licitación), fecha límite de presentación de ofertas, fecha y lugar de subasta, tipología de subasta(física u online), método de puja (apertura de sobres y adjudicación a oferta más alta o apertura de sobres y puja presencial entre las x ofertas más altas) y método de pago (al contado o posibilidad de pago diferido).
Las posibilidades que se pueden producir una vez acabada la subasta son:
– Subasta adjudicada: el adjudicatario dispone de un plazo concreto para escriturar la compraventa ante notario y el pago del precio de adjudicación.
– Subasta desierta: en este caso, la administración pública tiene tres opciones;
- Subastas sucesivas: siguiendo el mismo proceso descrito en el apartado anterior, con un descuento posible del 15% en cada subasta que quede desierta y un número máximo de subastas sucesivas de 4 (en la 4ª subasta, si quedan desiertas las 3 anteriores, el descuento acumulado sería del 60%).
- Subastas simultaneas: en los casos en los que se desee agilizar el proceso de venta, se pueden convocar 1ª,2ª..y hasta 4ª subastas simultaneas en el mismo acto para acortar los tiempos del proceso.
- Venta directa: ver fase 3.
Subastas inmobiliarias – Fase 2: Subasta
SUBASTAS INMOBILIARIAS PÚBLICAS, FASE 3: VENTA DIRECTA
Finalmente, la administración puede optar, si no está dispuesta a bajar más el precio o si ha habido postulantes a la subasta de edificios o solares en venta que por motivos x no han tenido tiempo de presentarse a la misma, en dejar el inmueble en “venta directa” el tiempo que determine al precio al que quedó desierta la última subasta. También existen casos en los que en el periodo de “venta directa” la administración puede enajenar el inmueble en “venta directa” con un descuento del 20% respecto de la última subasta desierta, pero no es la norma.
Subastas inmobiliarias – Fase 3: Venta directa
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Transparencia inmobiliaria… “put your money where your mouth is”
Venimos escuchando en la última época en los discursos, de algunos players, directivos y “gurús” del sector inmobiliario profesional, abogando por la transparencia del sector, veremos cual es en nuestra opinión la realidad hoy en cuanto a transparencia en el sector en España y porqué en nuestra opinión… sobran palabras y faltan hechos.
Transparencia ayer, el inmobiliario analógico…“más opaco… más margen”
Tal y como comentamos en anteriores posts, la transparencia en cualquier mercado (véase…el mercado de valores) se debería valorar mediante las siguientes variables:
– Información fiable: proveniente de la fuente, veraz y confiable.
– Información aglomerada: con un canal común de presentación de información.
– Información comparable: parametrizada, comparable por criterios profesionales.
– Información accesible: facilitando el contacto directo comprador-vendedor.
Teniendo en cuenta que a día de hoy, la información no es clara (producto terciario y solares “escondidos”, comercializado por los canales intermediados tradicionales, stock no tarifado…), no está aglomerada (cada actor hace la guerra por su cuenta y a su manera), no es comparable (salvo después de la tortuosa “ruta bancos-sareb ”) y no es del todo accesible (el acceso para un comprador al producto es de todo menos fácil…) podríamos calificar la transparencia del sector como de muy deficiente. El modelo dominante de “más opaco…más margen” en épocas de sobre-demanda ya no se sostiene en épocas de infra-demanda.
Transparencia hoy, el inmobiliario digital…“más transparente…más rápido”
Escuchando dichos discursos… y asistiendo en la gran mayoría de los casos a la ausencia de hechos que respalden esta apuesta “de cara a la galería”… se nos viene a la mente el famoso refrán anglosajón de “put your Money where your Mouth is” (traducción: si no haces que tus hechos sigan a tus palabras, quizás mejor… que no digas nada).
Los que estamos apostando más capital que palabras en esta “cruzada de la transparencia” comenzamos a cargarnos de razones (Ejemplo 1, Ejemplo 2, Ejemplo 3, Ejemplo 4 ) y somos optimistas en que el «inmobiliario profesional & internet» es una verdad que caerá por su propio peso.
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Gasolineras low cost, un paso adelante respecto las gasolineras libres
Una vez analizados en posts anterior los diferentes modelos de negocio (CODO, DODO, DODO Platts y Libre) de gestión de gasolineras, esta semana profundizaremos sobre una nueva modalidad de gestión que está entrando con fuerza en el mercado, las gasolineras desatendidas (sin personal de servicio) o low cost.
GASOLINERAS LOW COST, AUTOMATIZACIÓN TOTAL DEL PROCESO
Pese a que la “automatización” de servicio puede ser aplicable a cualquier modelo de gestión de los explicados, si aplicamos este modelo a una gasolinera libre para explicar el ahorro “extra” (traducido en mayores márgenes o en precios más agresivos) que el mismo puede suponer, las diferencias son las siguientes:
– Minimización de costes de personal: este modelo “self service” reduce en casi un 75% los costes de personal ya que sólo es necesario un supervisor para múltiples estaciones a diferencia del modelo tradicional atendido con 5-6 personas
– Automatización de pagos: los prepagos para poder rellenar el depósito se realizan siempre con tarjeta con lo que suben los gastos por comisiones bancarias.
– Ahorro suministros: al carecer de tienda, el margen de la misma desaparece pero también las partidas de suministros (alumbrado, electricidad…) se reducen drásticamente.
Veamos cómo se traduce esto en la cuenta de resultados de un propietario de una gasolinera “Libre Low Cost” que venda 3.000.000 litros/año a un precio medio de 1,29 €/litro.
Gasolineras Low cost – Do it yourself
GASOLINERAS LOW COST, MODELO DE NEGOCIO
La minimización de costes de personal y suministros minimiza los gastos fijos permitiendo un EBITDA cercano al 7,96% bastante superior al resto de los modelos. Sin embargo este mayor margen deberá compensarse con una reducción del coste del carburante que contrarreste la ausencia de servicio del “do it yourself”. Igualmente, aunque no se ha tenido en cuenta, el coste de construcción menor debido a los menores puestos y calles disminuirán los costes de amortización.
Gasolineras Low Cost – Modelo de negocio
En definitiva, está por ver que parte de los 30.000€ de mayor margen respecto de las gasolineras libres “atendidas” tendrán que repercutir en descuento del precio del combustible para atraer a la demanda de los modelos tradicionales atendidos. Los supermercados e hipermercados buscando ventas cruzadas y las propias petroleras, incluso haciendo la competencia a sus propios abanderados, pueden ser las grandes beneficiarias de este nuvo modelo.
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Gabriel Exposito & Iñigo Corres
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“Real Estate Siglo XXI” Vs “Real Estate Siglo XX”
Nos permitimos esta semana compartir con vosotros las reflexiones sobre el futuro del Real Estate Profesional en España que pusimos sobre la mesa la semana pasada en el Evento “Inmobiliario e internet” organizado por el Club Inmobiliario del Instituto de Empresa (IE) en Madrid y al que acudimos como ponentes.
Real Estate Profesional hoy, los 3 paradigmas respecto a internet
Tras ya algún año de andadura, y después de hablar con muchos clientes, podríamos reflexionar sobre la percepción del real estate profesional respecto a internet…
– Internet = Baja calidad=Gratis: dado a que las alternativas de internet funcionando hasta la fecha se han dedicado a mimetizar online el desorden existente en los canales de comercialización offline (escasez de exclusivas, profesionalidad mejorable en muchos casos…), el propietario medio que ha investigado en las alternativas de internet no ha percibido la calidad y confianza en los mismos para confiarles productos de más valor añadido. Ausencia de valor significa ausencia de interés por la inversión publicitaria DIRECTA en los mismos.
– ¿Grandes ligas en internet?…imposible: relacionado con lo anterior y potenciado con que se lleva acostumbrado a los canales tradicionales de comercialización offline toda una vida, existe la idea generalizada de que las “grandes ligas” de los edificios en venta y solares en venta… a día de hoy son difícilmente “practicables” por internet.
– Transparencia…pero poca: aparte de un “concepto vacío” de muchos discursos inmobiliarios que escuchamos últimamente…¿qué es la transparencia?. Para nosotros la transparencia sería la conjunción de… información de producto inmobiliario aglomerada, comparable, de calidad y accesible DIRECTAMENTE por el cliente final objetivo de cada producto. En este sentido…transparencia en el Real Estate profesional español… poca.
Real Estate Spain – Paradigma actual
Real Estate Profesional del Siglo XXI, el nuevo paradigma
Aún siendo conscientes de que modificar los estándares mentales actuales es un reto en mayúsculas, desde addmeet nos imaginamos otro Real Estate profesional en España adecuado a las facilidades que la tecnología actual nos permite…
– Internet “con reglas”= Alcance controlado = Valor: si al alcance que proporciona internet, se le añaden las reglas que eviten los “vicios” de la comercialización offline, internet es un canal de potencial brutal para llegar de manera rápida y DIRECTA a los clientes que se decida ya sea en operaciones de “mercado abierto” o en operaciones de “mercado cerrado”.
– ¿Grandes ligas en internet?…claro que sí: internet ya no es una promesa sino una realidad que está proporcionando a los propietarios los contactos depurados y de calidad(información de calidad atrae público de calidad) que necesitan para vender o alquilar de manera más rápida y DIRECTA sus edificios, solares, inmuebles en rentabilidad… Ejemplo 1, Ejemplo 2, Ejemplo 3, Ejemplo 4… ¿realmente hacen falta más ejemplos?
– Transparencia…aunque al principio duela: transparencia significa que la el proceso de búsqueda de producto (llamar a: Banco 1, Banco 2, Sareb… Agencia 1, Agencia 2, Agencia 3…) por parte del usuario reduzca brutalmente sus plazos al tener todo el producto acumulado en un mismo “repositorio de calidad”… y las operaciones se cierren mucho antes… ¿a quién no le puede interesar esto?.
Real Estate España – El paradigma que viene
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Iñigo Corres
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Los 9 «Inmomitos» by José Luís Echeverría
Pese a que el mercado del Real Estate minorista no es el ámbito de addmeet, nos permitimos compartir con vosotros las reflexiones de nuestro amigo José Luís Echeverría (Monapart) sobre el particular. Para reflexionar… ya que muchos de estos «estandares mentales» tristemente también están arraigados en el Real Estate profesional.
Inmomito 1: Mi casa es para un gay extranjero (?!) que se enamore y pague lo que «de verdad» vale.
Inmomito 2: Lo mejor es encarecer artificialmente la vivienda en venta para «tener más margen de negociación».
Inmomito 3: Chinos y rusos; no importa qué, ni dónde, ni a qué precio.
Inmomito 4: Agentes inmobiliarios con «lista de espera» de clientes interesados en TU vivienda.
Inmomito 5: «Cuantas más agencias lleven mi vivienda, antes venderé». Bien, no es necesariamente así.
Inmomito 6: Venderé CARO, pero compraré BARATO… ¡Fíjate tú!
Inmomito 7: Vendo tu casa en 60 días… ¡O te la compro! Pero, ¿a qué precio te la comprooo? (Cortesía de Jordi Valcárcel)
Inmomito 8: No volverán los inmomitos pre-burbuja. Y si no, al tiempo…
Inmomito 9: “La mejor agencia es la que valora más alto mi vivienda” ¡No, no y no! Su valor real YA lo ha determinado el mercado.
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