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Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’
Inversiones inmobiliarias en sucursales de la banca española (Santanter,BBVA,Banc Sabadell)
Después de las grandes operaciones de sale & leaseback de sucursales bancarias realizadas por las grandes entidades desde el 2007, los fondos y consorcios inversores proceden actualmente a su venta de dichas sucursales por unidades o en pequeños paquetes, intentando conseguir un margen de venta interesante por compresión de yields.
Los fondos inmobiliarios realizaron sus inversiones desde 2007 a 2010, siendo los que han entrado mas tarde en la fase recesiva del ciclo inmobiliario (compraron más barato), los que más recorrido de yields tienen para monetizar mejor su plusvalía.
Vamos a analizar mas en detalle esta tipología de inversión en sucursales de banco en rentabilidad desde el punto de vista de las ventajas e inconvenientes para los posibles compradores.
Ventajas
- Rentabilidades triple netas entre el 5-6,5% aseguradas por inquilino solvente. No sabemos como acabará el mapa bancario español, pero parece seguro que estas tres entidades ofrecen credibilidad analizando su cuota de mercado, core capital y exposición respectiva al “problema inmobiliario” en los últimos stress test del Banco de España en Julio de 2011.
- Gastos a cargo del inquilino. Este hecho facilita mucho la gestión del día a día de su inmueble al inversor, preocupándose básicamente de recibir las rentas netas a final de mes.
- Contratos de obligado cumplimiento de 20-25 años. Aportan seguridad a largo plazo, convirtiendo esta inversión en lo mas parecido a un “bono inmobiliario”.
Inconvenientes
- Ausencia de actualizaciones de rentas a precio de mercado. El hecho de que las rentas estén actualizadas sólo a IPC (o índice similar) y no haya ventanas de actualización a precio de mercado, limitan al comprador en cuanto a las posibles plusvalías generadas por remontes bruscos en las rentas.
- Subarriendo libre. En este mismo sentido, y aprovechando el subarriendo libre, el inquilino pueden aprovechar para subarrendar y sacar un margen en momentos de repuntes bruscos de rentas.
En definitiva, este tipo de operaciones son un mix entre inversión financiera e inmobiliaria y teniendo en cuenta todos los factores descritos anteriormente creo que se ajustan perfectamente a family offices o pequeños inversores de perfil riesgo – rentabilidad bajo, que valoren mas una rentabilidad segura con inquilino solvente que las posibles plusvalías inmobiliarias futuras.
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Algunas preguntas para la reflexión inmobiliaria
¿Por qué la sociedad civil en general mira a nuestro sector y a sus actores con cierto tinte de desconfianza, recelo y rechazo?
¿Por qué ha sido tan fácil ser promotor inmobiliario en España en la última década?
¿Por qué no hemos sido conscientes que el sector inmobiliario es un facilitador de la economía real de productos y servicios y no viceversa?
¿Por qué el estado no ha regulado nuestro sector(tal y como se hace en otros mercados sensibles a la especulación(CNMV)) de una manera centralizada con una política de concesión de licencias y de desarrollo de suelo residencial acorde con la demanda real de vivienda anual en España (250-300.000 viviendas/año)?
¿Por qué en España hay un parque de viviendas en alquiler del 15-20% cuando en mercados mas resilientes al actual ciclo como los de Inglaterra, Francia y Alemanía el mercado patrimonial oscila entre el 35-60%?
¿Por qué el promotor medio ha despreciado las rentabilidades del negocio patrimonial (4-9% en función del producto y la ubicación) por considerarlas escasas cuando generalmente son superiores a las de otros productos de inversión y además están protegidas al efecto inflación?
¿Por qué los únicos promotores que están sobreviviendo son los que tenían una rama patrimonialista de cierta dimensión?
¿Por qué bancos y cajas no asumen de forma rápida (write off) que de los 300.000 M€(aprox) de préstamos promotor en su balance hay perdidas latentes del 20-30% en viviendas y 40-80% en solares?
Si parece demostrado que para que el mercado vuelva a ser líquido tiene que haber un ajuste de precios y debe operar en transparencia ¿por qué parece que no estamos avanzando lo suficientemente rápido en estas dos vertientes?
¿Por qué los bancos y cajas siguen haciendo “patapum parriba”con el crédito promotor esperando que la coyuntura cambie y los precios de los activos recuperen su valor a medio plazo cuando ya empieza a ser un clamor que si no se toman medidas nos arriesgamos a una “década perdida”?
¿Por qué dichos solares refinanciados que se asumen invendibles hasta el 2015-2018 no van a poder ser soporte de economía real que sí los utilizaría, vía compra o arrendamiento, si estuvieran a precios razonables de mercado actual?
¿Por qué seguimos utilizando los mismos métodos constructivos de hace 50 años cuando ya existen pioneros que en otros lugares del mundo que levantan hoteles modularmente en 6 días? ( http://www.youtube.com/watch?v=7ylGZ8DpQrg )
¿Por qué no hemos sido conscientes que esta rigidez de métodos constructivos nos condena a velocidades de arranque y frenado muy inferiores a la velocidad de arranque y frenado de la economía real, con el consiguiente brusco desfase de oferta y demanda que esto supone en la parte bajista del ciclo?
¿Por qué los métodos de comercialización que utilizamos hoy en el inmobiliario profesional son mas o menos los mismos que utilizábamos hace 20 años?
¿Por qué tenemos tanta reticencia al cambio de modelo incluso en estos momentos tan críticos?
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Los ciclos inmobiliarios y la burbuja española
Viendo que el final de la crisis inmobiliaria en España todavía no parece quedar cerca, vamos a analizar ciclos económicos e inmobiliarios pasados y a sacar algunas conclusiones de historias pasadas por si nos pueden ayudar en aventuras futuras.
Para ello, y partiendo del gráfico que nos mostró Nick Axford-CBRE (en su magnífica presentación en la jornada anual de Club Inmobiliario de ESADE), sobre la evolución del valor de los inmuebles a nivel europeo en los últimos 15 años, hemos añadido algunos datos extras de para una mejor comprensión en cuanto a la correlación entre la “economía real” y la “economía inmobiliaria”.
Recordemos que el valor de un inmueble en rentabilidad en el mercado de inversión inmobiliaria viene definido como la renta anual percibida por el inquilino dividida por la rentabilidad que pedirá el inversor que vaya a comprar el mismo en un momento concreto (GAV=Rentas/Rentabilidad).
Analizaremos los dos últimos ciclos completos(1989-1999 y 1999-2006), de tipologías diferentes, pero que nos aportarán bastante luz en cuanto a los inputs y variables críticas a tener en cuenta.
(Rojo) Incrementos de valor de los inmuebles debidos a disminuciones de las rentabilidades exigidas por los inversores
(Azul) Incrementos de valor de los inmuebles debidos a incrementos de rentas de mercado
(Morado) Evolución del PIB agregado europeo en el periodo 1996-2010
Vayamos con las conclusiones a extraer del gráfico:
- La correlación entre la “economía real” (definida por el PIB) y el valor de los inmuebles es bastante clara, y es que aunque este factor lo perdimos casi todos bastante de vista en la época del boom, el sector inmobiliario está al servicio de la economía real, y no viceversa.
- Siguiendo en esta línea, parece que el valor de los inmuebles comienza a degradarse cuando el PIB no crece a niveles alrededor del 2%. También tiene su lógica, si ese crecimiento del 2% es el marcado como necesario para comenzar a generar empleo, también será el necesario para que el sector inmobiliario residencial comienza a expandirse vía captura de esta demanda.
- Los ciclos suelen durar entre 7 y 10 años, siendo la fase recesiva generalmente mas larga que la expansiva.
- Los ciclos con fuerte impacto de la variable “rentabilidad”, son mas largos. Los excesos de una burbuja de origen financiero (excesiva facilidad de acceso a la financiación) son mas largos de digerir que las caídas de valor debida a una recesión de origen mas económico.
- El valor generado por aumento de rentas permanece. Si se toma un ciclo completo y se resta al área azul de la fase alcista el área azul de la fase bajista, el sumatorio siempre es positivo, es decir, siempre hay generación de valor por la vertiente “rentas”.
- El valor generado por disminuciones de rentabilidades exigidas se destruye. Si se toma un ciclo completo y se resta al área roja de la fase alcista el área roja de la fase bajista, el sumatorio siempre es cercano a cero, es decir, en un ciclo completo no hay generación de valor por la vertiente “rentabilidades”.
Extrapolando estas conclusiones a la situación del sector inmobiliario en España podríamos afirmar que, dado el origen «financiero» de nuestro último ciclo de expansivo inmobiliario, nuestro ciclo debería estar en el entorno de los 10-12 años con fase recesiva de 6-7 años. Es decir, que si conseguimos comenzar a crecer por encima del 2%(condición necesaria) y teniendo en cuenta que el pico del ciclo se produjo en 2007, deberíamos volver a «levantar cabeza» en 2013-2014.
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El hombre es el único animal…
A ver si alguno de éstos párrafos nos suenan de algo… los escribió un tal John Kenneth Galbraith en 1954 acerca del crack del 29.
Sobre el inmobiliario…
“En Florida, se dividió la tierra en parcelas edificables y éstas fueron vendidas mediante el pago inicial de un 10%. Estaba claro que muchos de los desagradables terrenos que cambiaron de manos de esta forma eran tan repugnantes para los compradores como para los que pasaban por las inmediaciones…. El deseo de hacerse rico sin esfuerzo llevó hasta Florida un número de personas satisfactoriamente creciente. Anteriormente, se había considerando , imprudentemente, playa a los terrenos inmediatos al mar; lugares situados a cinco, diez y hasta quince millas del azul más próximo se convirtieron de la noche a la mañana en rigurosas “zonas de playa”… Lo precios subieron prodigiosamente, ascendiendo su precio medio de 20.000 a 75.000 $…En 1928 el crédito inmobiliario de los bancos de Miami había bajado a 143M$ desde los 1.066 M$ de 1925…Tras el desplome, los agricultores que habían vendido sus tierras a un precio razonable, maldiciéndose después cuando se vendieron por el doble, el triple y hasta el cuádruple del precio original, las recuperaron de nuevo, al final de una cadena de sucesivas degradaciones. A veces, las parcelas aparecían urbanizadas, con sus calles de elocuentes nombres, aceras, farolas, amen de innumerables impuestos y cargas equivalentes a varias veces su valor corriente”
Sobre la bolsa…
“El mercado de valores también tiene su mecanismo propio para concentrar las energías especulativas del especulador, la compra de títulos a plazo con fianza(call market) en la que el especulador consentía en pagar en y desprenderse de todas las ventajas inherentes a la propiedad de sus valores excepto la relativa a la posibilidad de ganancia de capital… Los préstamos en el call market subieron de 1.500M$ en 1921 a 6.000 M$ a finales de 1928…Pero aún había en aquella época métodos mejores para hacer dinero. En principio, los bancos de New York podían pedir prestado dinero a la Reserva Federal al 5%, para prestarlo a su vez en el call market al 12%. Esta operación de arbitraje fue, posiblemente, el negocio mas redondo hasta entonces”
Sobre el endeudamiento…
“Muchos de los primeros fondos de inversión en USA hicieron gala de de cautela y prudencia a fin de ganarse el voto de confianza de los inversores. Mas, conforme iban avanzando los años 20, tales refinamientos desaparecieron…En 1929, el descubrimiento de las maravillosas posibilidades ocultas en las progresiones geométricas del efecto “apalancamiento” de los fondos sacudió a Wall Street con una fuerza comparable a la invención de la rueda. Tuvo lugar una carrera vertiginosa para participar fondos de inversión , los cuales patrocinarían otros fondos de inversión que, a su vez, patrocinarían enésimos fondos de inversión. La milagrosa “palanca” permitiría realizar estas operaciones con costes ínfimos o nulos para el hombre situado al final de toda la cadena de fondos…
Sobre los dirigentes…
“Uno de los mas viejos enigmas de la política consiste en saber como se controla a los controladores. Algunas personas acomodadas en esta posición necesitaban que continuase la superexpansión, pués gracias a ella se estaban atiborrando de dinero…Las consecuencias de una acción eficaz parecían casi tan terribles como las subsiguientes a la inacción e, incluso, podían ser peores aún para quienes tomasen la iniciativa… En 1929 el presidente Coolidge declaró jovialmente que las cosas iban “perfectamente bien” y que los títulos estaban “baratos a precios corrientes”…
Sobre la naturaleza humana…
“El nuestro es un mundo habitado, no por gentes que necesitan la persuasión para creer, sino por personas que piden una excusa cualquiera para creer…Las personas son tanto mas crédulas cuanto mas felices son…”
En fin, que pena que los libros sobre las crisis tengan mucho mas tirón comercial tras las crisis que antes de ellas…
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Sale & Leaseback, fuente de financiación para PYME’S
¿Qué es una operación de sale & leaseback?
El sale & leaseback es una operación de inversiones inmobiliarias que engloba dos contratos,
– Contrato de compra venta del inmueble, el propietario del inmueble vende el mismo a un inversor.
– Contrato de arrendamiento, el propietario acuerda con el inversor que permanecerá en dicho inmueble como arrendatario en las condiciones de rentas, plazos y garantías acordadas.
Las tipologías de inmuebles sujetos a este tipo de operaciones son tanto productivos (naves industriales, naves logísticas, hoteles, residencias…), comerciales (locales comerciales, medianas comerciales, gasolineras…) y corporativos públicos y privados (oficinas, edificios de oficinas…).
En cualquier caso es una operación en la que el empresario o institución pública en cuestión, quiere enfocar sus esfuerzos y recursos a la gestión de su negocio (core business), destinando la liquidez generada en la venta inmobiliaria para el fortalecimiento del mismo.
¿Por qué una operación de Sale & Leaseback?
Las operaciones de sale &leaseback tienen siempre como objetivo generar liquidez, pero dentro de las tipologías de propietarios que las realizan podríamos distinguir de la siguiente manera,
– Bancos y grandes corporaciones: aprovechan las partes mas altas de los ciclos inmobiliarios (donde sus inmuebles han alcanzado las máximas plusvalías) para vender sus inmuebles en grandes operaciones financieras que les aportan gran liquidez, dejándose la puerta abierta para una recompra futura en una fase del ciclo mas recesiva.
– PYME’s: acuden a las operaciones de sale & leaseback en momentos en los que hay dificultad de acceso a las vías tradicionales de financiación (ampliaciones de capital, financiación bancaria…) y emplean esta liquidez para reestructurarse y reajustar su estructura para ser viables o bien para financiar proyectos de expansión y aprovechar las oportunidades que las épocas de recesión también conllevan.
¿Para quién una operación de Sale & Leaseback?
Centrándonos en la situación actual, entiendo que las operaciones de sale & leaseback son principalmente atractivas para las PYME’s no cotizadas, que aun con problemas para el acceso a la financiación, siguen siendo viables y siguen teniendo planes de expansión.
Condición necesaria es que sus inmuebles no soporten excesiva deuda, ya que la caída de los precios del mercado inmobiliario provoca en muchas ocasiones que la valoración actual de los inmuebles (Valor inmueble=renta anual/rentabilidad exigida) sea inferior a la deuda que los soporta, haciendo inviable la operación por no generar la liquidez deseada.
Otro hándicap es muchas veces el desconocimiento por parte de estas PYME’s de las posibilidades que ofrece esta operación como los canales idóneos (off-line y on-line) para comercializar las mismas de forma eficaz con los posibles inversores interesados.
¿Cómo plantear operación de Sale & Leaseback?
Independientemente de si el propietario se decide por una comercialización off-line, on-line o una combinación de ambas, el propietario tiene que tener claro una serie de conceptos inicialmente,
– Rentas de mercado: a la hora de valorar el inmueble(Valor inmueble=Renta anual/Rentabilidad exigida) en la negociación de la operación de sale & leaseback, el inversor inmobiliario no aceptará rentas que sean superiores a las de mercado, ya que si en algún momento el inquilino le falla, deberá ir a buscar un nuevo inquilino al mercado y toda negociación a la baja de la renta le supondrá una merma en su rentabilidad.
– Rentabilidades de mercado: a la hora de definir la rentabilidad exigida se deberán de tener en cuenta diferentes parámetros en la negociación. Suponiendo que el inmueble está bien conservados y cumple todos los estándares funcionales y de calidad, os informes de las principales consultoras son un buen punto de partida para saber las diferentes rentabilidades exigidas para las diferentes tipologías de inmuebles en función de su ubicación. Esta rentabilidad de partida se podrá negociar al alza o a la baja en función de la solvencia concreta de cada inquilino (a mayor riesgo de insolvencia del inquilino mayor rentabilidad exigida).
– Plazos de contrato: los contratos de sale & leaseback son lo mas parecido a un “bono inmobiliario” con rentabilidades aseguradas y recurrentes, por tanto los contratos negociados suelen ser de largo plazo. 15-25 años con periodos de obligado cumplimiento no inferiores a 7-10 años.
– Garantías: las garantías dependerán en cada caso de la solvencia del inquilino, siendo lo mas común los avales no inferiores a 12-24 meses de rentas.
– Clausula de recompra: el periodo de validez de la opción de recompra y la cuantía de la misma son negociables en cada caso. En todo caso, deberá ser superior al precio de compra inicial para que el comprador inicial genere plusvalías en la operación aparte de las rentabilidades inmobiliarias recurrentes.
Resumiendo, viendo que las perspectivas económicas a corto-medio plazo no parecen muy alentadoras, esta fórmula de financiación para PYME’s (que al fin y al cabo son el motor de la economía productiva en España) tiene que solucionar las necesidades que el sector bancario no puede atender a día de hoy. Desde addmeet.com proponemos a los diferentes actores del sector (propietarios, agentes e inversores) una plataforma en la que oferta y demanda puedan interactuar de forma directa y transparente en este tipo de operaciones de sale & leaseback.
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Inversiones inmobiliarias en residencial, el ajuste que nos queda
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN RESIDENCIAL: DE VUELTA A LAS RENTABILIDADES RECURRENTES
Como todo producto de inversión que se compra y se vende en un mercado abierto, la rentabilidad del mismo se puede descomponer en una rentabilidad recurrente (dividendo en acciones, cupón en obligaciones, renta en inmuebles…) y en una plusvalía, dependiente de la variación de precios fruto de los ciclos de la economía productiva y de la abundancia o escasez de capitales en los mercados financieros.
Rentabilidad = Rentabilidad Recurrente + Plusvalía
Analizamos a continuación esta simple regla aplicada a la inversiones inmobiliarias residencial en España en la últimos 6 años. En el cuadro inferior vemos los datos del Ministerio de la Vivienda en cuanto a operaciones de compraventa de pisos(incluye primera y segunda mano) realizadas en España y el precio medio de las mismas. Siendo conscientes de que son datos aglomerados a nivel estatal y de que cada mercado requiere su estudio específico, llama la atención que alguien que hubiese comprado en 2004, a día de hoy, su plusvalía anual media bruta(sin tener en cuenta IPC) hubiera sido del 8%, a añadir a la rentabilidad del 3-4% que hubiera podido conseguir alquilando el mismo, en total un 12%. Resumiendo, ¿para qué alquilar el piso si la mayor parte de mi rentabilidad viene de la plusvalía?
Esta plusvalía se sustentaba en una economía real en crecimiento, una tasa de paro baja, en índices de confianza altos y sobre todo en el ya viejo axioma español(en el que casi todos creíamos) que decía algo así como: “es imposible que un piso baje de precio”.
Parece claro, que en un nuevo panorama de recesión, paro disparado, falta de confianza y sobreoferta de activos residenciales, la segunda parte de la ecuación parece que no va a ser muy aplicable en los años venideros, con lo que el inversor inmobiliario residencial tendrá que cubrir sus expectativas de rentabilidad teniendo como foco principal la optimización de las rentabilidades inmobiliarias recurrentes por alquiler.
Rentabilidad = Rentabilidad Recurrente + Plusvalía
MERCADO DE ALQUILER RESIDENCIAL: ESPAÑA Vs EUROPA
¿Y cómo funciona en España el mercado de alquiler?. Pues comparado con el resto de Europa, el porcentaje del parque de viviendas en alquiler (15%) es muy bajo. Siempre hemos tenido mas mentalidad de propietario que de arrendatario y el hecho de la facilidad de acceso al crédito unido a que la cuota hipotecaria no era muy superior a la renta de alquiler, ha agudizado esta tendencia.
Comparándonos con otros países de Europa, parece claro que según aumenta la penetración del mercado de alquiler y los principales agentes del mercado mutan de promotor-propietario a inversor-inquilino, las rentabilidades recurrentes son superiores hasta llegar(si excluimos a Holanda, que parece salirse de este patrón) al 4,8% de Alemania, donde el parque de alquiler ronda el 60%.
Siguiendo este patrón, si el mercado inversión inmobiliaria residencial se quiere realmente potenciar y hacer atractivo a los inversores, se les tienen que ofrecer rentabilidades recurrentes en el entorno del 4-4,5% para ponernos al nivel de Inglaterra o Francia(alrededor de 35% del mercado en alquiler). Uno de los primeros pasos se ha dado con la salida de las SOCIMIs, pero parece claro que el paso mas duro para que el mercado de alquiler tire debe ser la corrección de precios.
EL AJUSTE NECESARIO: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
Si esta rentabilidad recurrente del 4-4,5%, ayudada de los incentivos fiscales asociados a las SOCIMIs puede ser suficiente para cubrir las expectativas de los inversores, ¿qué sacrificios deberá realizar el vendedor del piso o bloque de pisos alquilado?.
La tabla inferior contiene un ejemplo práctico de valoración de un piso medio en la Eixample Dreta de Barcelona que actualmente se alquila a 16,5 €/m2 y se vende 5.824€/m2, dando por tanto una rentabilidad potencial del 3,4%.
Para llegar a los niveles de rentabilidad del 4-4,5% los descuentos necesarios estarían entorno del 17-22%. La pregunta ahora es si la deuda de dichos activos es inferior a esos precios en el caso de vendedor promotor y si en el caso de que la propiedad sea de un banco, el mismo va a estar dispuesto a asumir esa pérdida de forma inmediata. Lo que si está claro es que el inversor inmobiliario residencial, consciente de la sobreoferta existente, no va a bajar el listón de sus expectativas.
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