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Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’

0 Oct 23

Inversiones inmobiliarias en sucursales de la banca española (Santanter,BBVA,Banc Sabadell)

Después de las grandes operaciones  de sale & leaseback de sucursales bancarias realizadas por las grandes entidades desde el 2007, los fondos y consorcios inversores proceden actualmente a su venta de dichas sucursales por unidades o en pequeños paquetes, intentando conseguir un margen de venta interesante por compresión de yields.

Los fondos inmobiliarios realizaron sus inversiones desde 2007 a 2010, siendo los que han entrado mas tarde en la fase recesiva del ciclo inmobiliario (compraron más barato), los que más recorrido de yields tienen para monetizar mejor su plusvalía.

Vamos a analizar mas en detalle esta tipología de inversión en sucursales de banco en rentabilidad desde el punto de vista de las ventajas e inconvenientes para los posibles compradores.

Ventajas

  • Rentabilidades triple netas entre el 5-6,5% aseguradas por inquilino solvente. No sabemos como acabará el mapa bancario español, pero parece seguro que estas tres entidades ofrecen credibilidad analizando su cuota de mercado, core capital y exposición respectiva al “problema inmobiliario” en los últimos stress test del Banco de España en Julio de 2011.

 

  • Gastos a cargo del inquilino. Este hecho facilita mucho la gestión del día a día de su inmueble al inversor, preocupándose básicamente de recibir las rentas netas a final de mes.
  • Contratos de obligado cumplimiento de 20-25 años. Aportan seguridad a largo plazo, convirtiendo esta inversión en lo mas parecido a un “bono inmobiliario”.

Inconvenientes

  • Ausencia de actualizaciones de rentas a precio de mercado. El hecho de que las rentas estén actualizadas sólo a IPC (o índice similar) y no haya ventanas de actualización a precio de mercado, limitan al comprador en cuanto a las posibles plusvalías generadas por remontes bruscos en las rentas.
  • Subarriendo libre. En este mismo sentido, y aprovechando el subarriendo libre, el inquilino pueden aprovechar para subarrendar y sacar un margen en momentos de repuntes bruscos de rentas.

En definitiva, este tipo de operaciones son un mix entre inversión financiera e inmobiliaria y teniendo en cuenta todos los factores descritos anteriormente creo que se ajustan perfectamente a  family offices o pequeños inversores de perfil riesgo – rentabilidad bajo, que valoren mas una rentabilidad segura con inquilino solvente que las posibles plusvalías inmobiliarias futuras.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

Twitter: @addmeet

0 Oct 2

Algunas preguntas para la reflexión inmobiliaria

¿Por qué la sociedad civil en general mira a nuestro sector y a sus actores con cierto tinte de desconfianza, recelo y rechazo?

¿Por qué ha sido tan fácil ser promotor inmobiliario en España en la última década?

¿Por qué no hemos sido conscientes que el sector inmobiliario es un facilitador de la economía real de productos y servicios y no viceversa?

¿Por qué el estado no ha regulado nuestro sector(tal y como se hace en otros mercados sensibles a la especulación(CNMV)) de una manera centralizada con una política de concesión de licencias y de desarrollo de suelo residencial acorde con la demanda real de vivienda anual en España (250-300.000 viviendas/año)?

¿Por qué en España hay un parque de viviendas en alquiler del 15-20% cuando en mercados mas resilientes al actual ciclo como los de Inglaterra, Francia y Alemanía el mercado patrimonial oscila entre el 35-60%?

¿Por qué el promotor medio ha despreciado las rentabilidades del negocio patrimonial (4-9% en función del producto y la ubicación) por considerarlas escasas cuando generalmente son superiores a las de otros productos de inversión y además están protegidas al efecto inflación?

¿Por qué los únicos promotores que están sobreviviendo son los que tenían una rama patrimonialista de cierta dimensión?

¿Por qué bancos y cajas no asumen de forma rápida (write off) que de los 300.000 M€(aprox) de préstamos promotor en su balance hay perdidas latentes del 20-30% en viviendas y 40-80% en solares?

Si parece demostrado que para que el mercado vuelva a ser líquido tiene que haber un ajuste de precios y debe operar en transparencia ¿por qué parece que no estamos avanzando lo suficientemente rápido en estas dos vertientes?

¿Por qué los bancos y cajas siguen haciendo “patapum parriba”con el crédito promotor esperando que la coyuntura cambie y los precios de los activos recuperen su valor a medio plazo cuando ya empieza a ser un clamor que si no se toman medidas nos arriesgamos a una “década perdida”?

¿Por qué dichos solares refinanciados que se asumen invendibles hasta el 2015-2018 no van a poder ser soporte de economía real que sí los utilizaría, vía compra o arrendamiento, si estuvieran a precios razonables de mercado actual?

¿Por qué seguimos utilizando los mismos métodos constructivos de hace 50 años cuando ya existen pioneros que en otros lugares del mundo que levantan hoteles modularmente en 6 días? ( http://www.youtube.com/watch?v=7ylGZ8DpQrg )

¿Por qué no hemos sido conscientes que esta rigidez de métodos constructivos nos condena a velocidades de arranque y frenado muy inferiores a la velocidad de arranque y frenado de la economía real, con el consiguiente brusco desfase de oferta y demanda que esto supone en la parte bajista del ciclo?

¿Por qué los métodos de comercialización que utilizamos hoy en el inmobiliario profesional son mas o menos  los mismos que utilizábamos hace 20 años?

¿Por qué tenemos tanta reticencia al cambio de modelo incluso en estos momentos tan críticos?

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

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4 Sep 25

Los ciclos inmobiliarios y la burbuja española

Viendo que el final de la crisis inmobiliaria en España todavía no parece quedar cerca, vamos a analizar ciclos económicos e inmobiliarios pasados y a sacar algunas conclusiones de historias pasadas por si nos pueden ayudar en aventuras futuras.

Para ello, y partiendo del gráfico que nos mostró Nick Axford-CBRE (en su magnífica presentación en la jornada anual de Club Inmobiliario de ESADE), sobre la evolución del valor de los inmuebles a nivel europeo en los últimos 15 años, hemos añadido algunos datos extras de para una mejor comprensión en cuanto a la correlación entre la “economía real” y la “economía inmobiliaria”.

Recordemos que el valor de un inmueble en rentabilidad en el mercado de inversión inmobiliaria viene definido como la renta anual percibida por el inquilino dividida por la rentabilidad que pedirá el inversor que vaya a comprar el mismo en un momento concreto (GAV=Rentas/Rentabilidad).

Analizaremos los dos últimos ciclos completos(1989-1999 y 1999-2006), de tipologías diferentes, pero que nos aportarán bastante luz en cuanto a los inputs y variables críticas a tener en cuenta.

(Rojo) Incrementos de valor de los inmuebles debidos a disminuciones de las rentabilidades exigidas por los inversores

(Azul) Incrementos de valor de los inmuebles debidos a incrementos de rentas de mercado

(Morado) Evolución del PIB agregado europeo en el periodo 1996-2010

Vayamos con las conclusiones a extraer del gráfico:

  • La correlación entre la “economía real” (definida por el PIB) y el valor de los inmuebles es bastante clara, y es que aunque este factor lo perdimos casi todos bastante de vista en la época del boom, el sector inmobiliario está al servicio de la economía real, y no viceversa.
  • Siguiendo en esta línea, parece que el valor de los inmuebles comienza a degradarse cuando el PIB no crece a niveles alrededor del 2%. También tiene su lógica, si ese crecimiento del 2% es el marcado como necesario para comenzar a generar empleo, también será el necesario para que el sector inmobiliario residencial comienza a expandirse vía captura de esta demanda.
  • Los ciclos suelen durar entre 7 y 10 años, siendo la fase recesiva generalmente mas larga que la expansiva.
  • Los ciclos con fuerte impacto de la variable “rentabilidad”, son mas largos. Los excesos de una burbuja de origen financiero (excesiva facilidad de acceso a la financiación) son mas largos de digerir que las caídas de valor debida a una recesión de origen mas económico.
  • El valor generado por aumento de rentas permanece. Si se toma un ciclo completo y se resta al área azul de la fase alcista el área azul de la fase bajista, el sumatorio siempre es positivo, es decir, siempre hay generación de valor por la vertiente “rentas”.
  • El valor generado por disminuciones de rentabilidades exigidas se destruye. Si se toma un ciclo completo y se resta al área roja de la fase alcista el área roja de la fase bajista, el sumatorio siempre es cercano a cero, es decir, en un ciclo completo no  hay generación de valor por la vertiente “rentabilidades”.

Extrapolando estas conclusiones a la situación del sector inmobiliario en España podríamos afirmar que, dado el origen «financiero» de nuestro último ciclo de expansivo inmobiliario, nuestro ciclo debería estar en el entorno de los 10-12 años con fase recesiva de 6-7 años. Es decir, que si conseguimos comenzar a crecer por encima del 2%(condición necesaria) y teniendo en cuenta que el pico del ciclo se produjo en 2007, deberíamos volver a «levantar cabeza» en 2013-2014.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

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2 Sep 18

El hombre es el único animal…

A ver si alguno de éstos párrafos nos suenan de algo… los escribió un tal John Kenneth Galbraith en 1954 acerca del crack del 29.

Sobre el inmobiliario…

“En Florida, se dividió la tierra  en parcelas edificables y éstas fueron vendidas mediante el pago inicial de un 10%. Estaba claro que muchos de los desagradables terrenos  que cambiaron de manos de esta forma eran tan repugnantes  para los compradores como para los que pasaban por las inmediaciones…. El deseo de hacerse rico sin esfuerzo llevó hasta Florida un número de personas satisfactoriamente creciente. Anteriormente, se había considerando , imprudentemente, playa a los terrenos inmediatos al mar; lugares situados a cinco, diez y hasta quince millas del azul más próximo se convirtieron  de la noche a la mañana en rigurosas “zonas de playa”… Lo precios subieron prodigiosamente, ascendiendo su precio medio de 20.000 a 75.000 $…En 1928 el crédito inmobiliario de los bancos de Miami había bajado a 143M$ desde los 1.066 M$ de 1925…Tras el desplome, los agricultores que habían vendido sus tierras a un precio razonable, maldiciéndose después cuando se vendieron por el doble, el triple y hasta el cuádruple del precio original, las recuperaron de nuevo, al final de una cadena de sucesivas degradaciones. A veces, las parcelas aparecían urbanizadas, con sus calles de elocuentes nombres, aceras, farolas, amen de innumerables impuestos y cargas equivalentes a varias veces su valor corriente”

Sobre la bolsa…

“El mercado de valores también tiene su mecanismo propio para concentrar las energías especulativas del especulador, la compra de títulos a plazo con fianza(call market) en la que el especulador consentía en pagar en y desprenderse de todas las ventajas inherentes a la propiedad de sus valores excepto la relativa a la posibilidad de ganancia de capital… Los préstamos en el call market subieron de 1.500M$ en 1921 a 6.000 M$ a finales de 1928…Pero aún había en aquella época métodos mejores para hacer dinero. En principio, los bancos de New York podían pedir prestado dinero a la Reserva Federal al 5%, para prestarlo a su vez en el call market al 12%. Esta operación de arbitraje fue, posiblemente, el negocio mas redondo hasta entonces”

Sobre el endeudamiento…

“Muchos de los primeros fondos de inversión en USA hicieron gala de de cautela y prudencia a fin de ganarse el voto de confianza de los inversores. Mas, conforme iban avanzando los años 20, tales refinamientos desaparecieron…En 1929, el descubrimiento de las maravillosas posibilidades ocultas en las progresiones geométricas del efecto “apalancamiento” de los fondos sacudió a Wall Street con una fuerza comparable a la invención de la rueda. Tuvo lugar una carrera vertiginosa para participar fondos de inversión , los cuales patrocinarían otros fondos de inversión que, a su vez, patrocinarían enésimos fondos de inversión. La milagrosa “palanca” permitiría realizar estas operaciones con costes ínfimos o nulos para el hombre situado al final de toda la cadena de fondos…

Sobre los dirigentes…

“Uno de los mas viejos enigmas de la política consiste en saber como se controla a los controladores. Algunas personas acomodadas en esta posición necesitaban que continuase la superexpansión, pués gracias a ella se estaban atiborrando de dinero…Las consecuencias de una acción eficaz parecían casi tan terribles como las subsiguientes a la inacción e, incluso, podían ser peores aún para quienes tomasen la iniciativa… En 1929 el presidente Coolidge declaró jovialmente que las cosas iban “perfectamente bien” y que los títulos estaban “baratos a precios corrientes”…

Sobre la naturaleza humana…

“El nuestro es un mundo habitado, no por gentes que necesitan la persuasión para creer, sino por personas que piden una excusa cualquiera para creer…Las personas son tanto mas crédulas cuanto mas felices son…”

En fin, que pena que los libros sobre las crisis tengan mucho mas tirón comercial tras las crisis que antes de ellas…

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

Twitter: @addmeet

1 Sep 11

Sale & Leaseback, fuente de financiación para PYME’S

¿Qué es una operación de sale & leaseback?

El sale & leaseback es una operación de inversiones inmobiliarias que engloba dos contratos,

–          Contrato de compra venta del inmueble, el propietario del inmueble vende el mismo a un inversor.

–          Contrato de arrendamiento, el propietario acuerda con el inversor que  permanecerá en dicho inmueble como arrendatario en las condiciones de rentas, plazos y garantías acordadas.

Las tipologías de inmuebles sujetos a este tipo de operaciones son tanto productivos (naves industriales, naves logísticas, hoteles, residencias…), comerciales (locales comerciales, medianas comerciales, gasolineras…) y corporativos públicos y privados  (oficinas, edificios de oficinas…).

En cualquier caso es una operación en la que el empresario o institución pública en cuestión, quiere enfocar sus esfuerzos y recursos a la gestión de su negocio (core business), destinando la liquidez generada en la venta inmobiliaria para el fortalecimiento del mismo.

¿Por qué una operación de Sale & Leaseback?

Las operaciones de sale &leaseback tienen siempre como objetivo generar liquidez, pero dentro de las tipologías de propietarios  que las realizan podríamos distinguir de la siguiente manera,

–          Bancos y grandes corporaciones: aprovechan las partes mas altas de los ciclos inmobiliarios (donde sus inmuebles han alcanzado las máximas plusvalías)  para vender sus inmuebles en grandes operaciones financieras que les aportan gran liquidez,  dejándose la puerta abierta para una recompra futura en una fase del ciclo mas recesiva.

–          PYME’s: acuden a las operaciones de sale & leaseback en momentos en los que hay dificultad de acceso a las vías tradicionales de financiación (ampliaciones de capital, financiación bancaria…) y emplean esta liquidez para reestructurarse y reajustar su estructura para ser viables o bien para financiar proyectos de expansión y aprovechar las oportunidades que las épocas de recesión también conllevan.

¿Para quién una operación de Sale & Leaseback?

Centrándonos en la situación actual, entiendo que las operaciones de sale & leaseback son principalmente atractivas para las PYME’s no cotizadas, que aun con problemas para el acceso a la financiación, siguen siendo viables y siguen teniendo planes de expansión.

Condición necesaria es que sus inmuebles no soporten excesiva deuda, ya que la caída de los precios del mercado inmobiliario provoca en muchas ocasiones que la valoración actual de los inmuebles (Valor inmueble=renta anual/rentabilidad exigida) sea inferior a la deuda que los soporta, haciendo inviable la operación por no generar la liquidez deseada.

Otro hándicap es muchas veces el desconocimiento por parte de estas PYME’s de las posibilidades que ofrece esta operación como los canales idóneos (off-line y on-line) para comercializar las mismas de forma eficaz con los posibles inversores interesados.