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Después de analizar los modelos de aparcamientos en autogestión y alquiler, esta semana realizaremos la comparativa con el modelo de gestión, en el que el propietario asume de nuevo el “riesgo negocio” (aparte de la propiedad del inmueble) pero de la mano de un gestor profesional que le realiza la gestión del negocio a cambio de un fee anual.

APARCAMIENTOS EN GESTIÓN, MODELO DE NEGOCIO

Utilizando el ejemplo mismo ejemplo de aparcamiento de 670 plazas, éstas serían las principales variaciones en la comparación respecto los modelos de autogestión y alquiler;

–          Optimización “modesta” de ingresos: al igual que en el modelo de alquiler, las mayores palancas de marketing y venta cruzada de los grandes gestores de aparcamientos hacen que mejoren los ingresos, aunque siempre tomando esta mejora con cierta cautela en su business plan a la hora de realizar una oferta al propietario.

–          Mejoras en costes de personal: mediante la automatización y la gestión conjunta de varios aparcamientos cercanos con recursos compartidos, se optimizan los costes de la operativa. Igualmente, el gestor suele exigir mejoras de CAPEX al propietario para optimizar los ingresos a largo plazo

–          Fee de gestión: el gestor no asume “riesgo negocio” y su remuneración es un Fee anual negociado con el propietario, en este caso un fijo de 80.000 €.

–          EBITDA “mínimo exigible”: en este caso el riesgo negocio permanece en el propietario y es menos exigente que el operador en el modelo gestión, pidiendo un EBITDA mínimo del 10% a su negocio.

APARCAMIENTOS EN GESTIÓN, VARIACIÓN DE LA VALORACIÓN

Veremos que sucede con la valoración de nuestro parking tipo al aplicar los criterios anteriores.

Aparcamientos en venta – Modelo gestión

–          Autorenta “admisible”: separando perfectamente el propietario su negocio “patrimonial” de su negocio “operativo” y con las premisas anteriores, la renta admisible es la que permite obtener un EBITDA del 10% después de asumir el fee del gestor.

–          “Optimización resultado” Vs “Fee gestión”: en cuanto a la valoración del inmueble, este modelo será óptimo siempre que la soma de optimización de ingresos y minimización de costes sean superiores al fee de gestión del operador.

En definitiva, y únicamente a falta de analizar el modelo de franquicia no demasiado implantado en el mercado español, quedan definidas las diferentes variantes de modelos de gestión de parkings en rotación y sus repercusiones en la valoración de los inmuebles por los inversores inmobiliarios.

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

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Tras el análisis del modelo de negocio de los aparcamientos en rotación autogestionados, esta semana profundizaremos en el modelo alquiler, en el que el propietario se libera del “riesgo negocio” para transformarse en un inversor inmobiliario puro que alquila su aparcamiento a un gestor profesional para obtener una rentabilidad anual por su activo inmobiliario.

APARCAMIENTOS EN ALQUILER, MODELO DE NEGOCIO

Utilizando el ejemplo mismo ejemplo de aparcamiento de 670 plazas, éstas serían las principales variaciones en la comparación respecto el modelo autogestión;

–          Optimización “comedida” de ingresos: las mayores palancas de marketing y venta cruzada de los grandes gestores de aparcamientos hacen que mejoren los ingresos, aunque siempre tomando esta mejora con cierta cautela en su business plan.

–          Mejoras ostensibles en costes: mediante la automatización y la gestión conjunta de varios aparcamientos cercanos con recursos compartidos, hacen que se produzca un ahorro importante de costes de personal.

–          CAPEX “descuidado”: un detalle importante es que, en ocasiones, los aparcamientos autogestionados no realizan una mejora y adecuación de las instalaciones anual óptima, partida a asumir por la nueva empresa gestora.

–          EBITDA “mínimo”: el EBITDA mínimo exigido por los gestores profesionales ronda el 15-20%. Sabiendo los ingresos, gastos y EBITDA exigido podemos llegar a la renta asumible por el nuevo gestor del aparcamiento.

APARCAMIENTOS EN ALQUILER, ¿CÓMO VARÍA SU VALORACIÓN?

Aplicando los criterios anteriores, veremos qué conclusiones sacamos respecto la valoración de nuestro aparcamiento modelo.

Aparcamientos en alquiler Vs Autogestionados – Modelo de negocio

–          Renta “admisible”: compensando los mayores ingresos obtenidos y los ahorros en personal con los mayores costes de mantenimiento y el mayor EBITDA exigido (15%) por el gestor, en este caso la renta asumible por el negocio es algo menor al modelo autogestionado, aunque con mayor potencial de upside.

–          Eliminación “riesgo negocio”: sin tener sólo en cuenta la vertiente económica, es importante valorar también que el este modelo, el propietario se desvincula completamente del “riesgo negocio” y asegura su rentabilidad anual con un contrato de alquiler garantizado a largo plazo.

Del binomio “riesgo-rentabilidad” de cada propietario dependerá su transición del modelo autogestinado al modelo alquiler. En próximos posts analizaremos el modelo de gestión de aparcamientos de rotación y su implicación en su valoración en el mercado de inversiones inmobiliarias.

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Iñigo Corres

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Siguiendo el análisis de la semana en cuanto a los modelos de negocio de aparcamientos en rotación, esta semana profundizaremos en el modelos de negocio y valoración de aparcamientos autogestionados, es decir, en los que la propiedad y la gestión es realizada por empresas o particulares (no grandes compañías), que significan la mayoría de parkings en España, donde el sector se encuentra altamente atomizado.

APARCAMIENTOS AUTOGESTIONADOS, PREMISAS BÁSICAS

Utilizando el ejemplo inicial de 670 plazas, éstas serían las premisas que utilizaríamos para la valoración inmobiliaria básica del aparcamiento en venta sin tener en cuenta la estructura de financiación del inmueble;

–          Renta “teórica”: estando en este modelo generalmente no separado societariamente lo inmobiliario de la gestión, para su valoración será necesario segregar el CPG (cuenta de pérdidas y ganancias) en gastos “preinmobiliario” mediante el EBITDAR (margen de explotación sin tener en cuenta) y gastos inmobiliarios, la renta.

–          EBITDA mínimo exigido: se define un margen teórico de EBITDA que el propietario querrá obtener de su explotación para definir la renta que podrá asumir el negocio para obtener ese margen.

–          Rentabilidad inmobiliaria exigida: dicha renta anual se capitalizará a la rentabilidad exigida por los inversores inmobiliarios patrimonialistas, variable en función de la ubicación, calidad del inquilino, contrato de alquiler negociado y alternativas de inversión…

APARCAMIENTOS AUTOGESTIONADOS, CONCLUSIONES DE VALORACIÓN

Aplicando los criterios anteriores, veremos que conclusiones podemos sacar respecto la valoración de nuestro aparcamiento modelo.

Aparcamientos en venta, modelo valoración «Autogestión»

–          Renta inmobiliaria “altamente volátil”: asumiendo en este caso que el EBITDA mínimo exigido por el propietario es del 10% la renta asumible asumiría decrementos de más del 53%. Básicamente, la disminución de ingresos del negocio (-36%) se traduciría en menos renta asumible por el negocio, siendo la volatilidad de ésta muy alta.

–          Volatilidad de negocio, volatilidad de valoración: siendo la valoración la renta anual asumible entre la rentabilidad exigida, las plazas pasan de valer casi 19.000 € a cerca de 9.000 € , un descuento de precio superior al 50%. Esta corrección es difícilmente asumible psicológicamente por los propietarios no acostumbrados a las reglas de valoración del mercado de inversiones inmobiliarias.

En próximos post analizaremos en detalle la valoración de cada uno de los modelos de negocio de este interesante y poco conocido mercado dentro de las inversiones inmobiliarias.

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Iñigo Corres

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En estas próximas semanas analizaremos el mercado de los aparcamientos de venta en España en cuanto a los diferentes modelos de negocio y la valoración de los mismos en el mercado de inversiones inmobiliarias.

Dentro del sector habría que distinguir principalmente entre los aparcamientos de rotación, principalmente dedicados al aparcamiento temporal de conveniencia, y los aparcamientos de pupilaje, dedicados al alquiler de plazas por meses a los habitantes o trabajadores del entorno. Centraremos el análisis principalmente en los aparcamientos de rotación.

APARCAMIENTOS EN VENTA, MODELOS DE NEGOCIO

Atendiendo a como se desdoblan los roles de propietario-gestor del aparcamiento, podríamos diferenciar los siguientes modelos de negocio;

–          Autogestión: el principal modelo de negocio imperante en España, uno de los sectores más atomizados de Europa. En este modelo el propietario del aparcamiento se encarga directamente de la gestión del mismo, no quedando en la mayoría de los casos compartimentadas la “rentabilidad inmobiliaria” de la “rentabilidad negocio”.

–          Concesión administrativa: modelo en el que los operadores (Vinci, Saba, Empark…) son adjudicatarios de los concursos de las AA.PP para la construcción, concesión y explotación por un tiempo fijado (desde 20 hasta 50 años) de la instalación, revertiendo propiedad y explotación del aparcamiento a la AA.PP tras la expiración de la concesión.

–          Alquiler: es la vertiente más patrimonialista de los modelos en los que los inversores inmobiliarios propietarios del aparcamiento alquilan al operador la instalación al operador para que éste la gestione.

–          Gestión: en este modelo el propietario asume el riesgo negocio (personal, proveedores, mantenimiento…) pero se apoya en un gestor al que paga un fee anual por la gestión del mismo

–          Franquicia: un modelo poco explorado en España, en el que las grandes cadenas explotadoras ceden su marca, maquinaria de marketing y central de compras a los propietarios o gestores particulares (que gestionan el aparcamiento) a cambio de un fee de franquicia.

APARCAMIENTOS EN VENTA, ¿CÓMO HA SUFRIDO EL SECTOR?

Tomaremos como ejemplo un parking teórico (pero con números basados en la realidad del mercado) de alrededor de 700 plazas, que nos ayudará a ver las diferencias entre los diferentes modelos de negocio. Analizando los datos de la evolución del negocio podemos realizar inicialmente las siguientes reflexiones;

Aparcamientos en venta – P&L (Modelo Autogestión)

 –          Crisis con “retardo”: respecto del inicio de la crisis en 2008 el sector aguantó ingresos hasta 2010, momento en el cual los ingresos comenzaron a retroceder hasta caer casi un 40% en los últimos cuatro años.

–          Negocio “poco flexible”: los costes no son fácilmente variabilizables ni recortables con lo que todo decremento de ingresos se resta prácticamente del margen de explotación.

–          “Coste inmobiliario”, la principal partida: ya sea la amortización del inmovilizado en propiedad o la renta el modelo alquiler suponen la partida más importante de gasto, en el que la suma de gastos fijos ronda el 25-40% de los ingresos en función del punto del ciclo del negocio.

En próximos post analizaremos en detalle cada uno de los modelos de negocio de este interesante y poco conocido mercado dentro de las inversiones inmobiliarias.

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Iñigo Corres

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