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Artículos etiquetados con ‘Inmuebles en Rentabilidad’
Sareb, Plan de Negocio, las dudas sobre créditos promotor y solares
Durante la semana pasada el equipo gestor del Sareb (Banco malo español) dio a conocer su Plan de negocio desarrollado por la consultora KPMG. Las dimensiones finales de la mayor promotora inmobiliaria de Europa son realmente llamativas, dentro de los 50.781 M€ en el balance del Sareb habrá casi 200.000 inmuebles, entre ellos 107.000 viviendas (76.000 viviendas construidas y vacías,3.000 viviendas en construcción, 6.300 viviendas alquiladas y 14.000 viviendas en proyecto)… realmente números astronómicos.
Los ingresos provenientes de los 11.000 M€ en inmuebles y 39.000 M€ en préstamos promotor en balance, se prevén generar en un 75% con la venta de inmuebles y en un 25% en intereses de los “préstamos promotor performing”, quedando sin especificar el peso que tendrá la rama patrimonialista de alquileres.
En cuanto a los precios, sobre los que el Sareb apuesta por un repunte a partir de 2016, serán fijados por norma general siguiendo la fórmula “Precio traspaso Banca nacionalizada a Sareb + 25%”, de cara a poder obtener la TIR accionista objetivo fijada finalmente en el 13%.
Se diferencian claramente dos periodos en la definición del Plan de negocio del Sareb, antes del 2018 y después del 2018, que ahora analizaremos en más profundidad.
SAREB, PLAN DE NEGOCIO 2013-2018, VENTA DE INMUEBLES “LÍQUIDOS”
Como parece lógico, la desinversión va a empezar por los inmuebles más líquidos: inmuebles en rentabilidad y viviendas terminadas alquiladas o vacías, de las que se espera vender 42.500 unidades antes del 2018 que ayuden a reducir en un 50% la deuda subordinada (3.600 M€) de mayor coste financiero que la deuda senior con la que se ha pagado a la banca nacionalizada.
Los descuentos aplicados por el Sareb a las viviendas (-54%) y promociones en curso (-63%) parece que pueden hacer viable los objetivos fijados hasta 2018, pero veamos que puede ocurrir cuando se acabe el “producto líquido”.
SAREB, PLAN DE NEGOCIO 2018-2028, LAS DUDAS SOBRE SOLARES Y CRÉDITOS
La incógnita en cuanto al plan de negocio del Sareb surge en cuanto a la estrategia a seguir con los préstamos promotor y solares (principalmente de costa);
– Solares: como vimos en posts anteriores, asumir un solar con un 80%(descuento final aplicado) de descuento no es ningún chollo ya que en muchas ubicaciones es necesario que los precios de mercado de vivienda repunten un 30-40% para que puedan realizarse operaciones rentables tanto para el Sareb como para los posibles inversores inmobiliarios.
– Préstamos promotor: en este sentido prevemos los siguientes problemas; 1) Una gran mayoría de los préstamos promotor “performing” se van a transformar en “non performing” en un 2013 que se va a caracterizar por la entrada en concurso de multitud de promotoras (véase el caso de Reyal Urbis) que han sido mantenidas en vida “artificialmente” por una banca a la que le interesaba más refinanciarles la deuda que apuntarse las provisiones correspondientes. Una vez realizadas la provisiones forzadas por el gobierno, las refinanciaciones serán nulas y los concursos se sucederán. 2) Estas refinanciaciones (aumentar la deuda para pagar los intereses de la propia deuda) han provocado que los activos (principalmente solares) soporten una carga hipotecaria muy superior a su precio de mercado. 3) Al tener que ejecutar o realizar dación de los inmuebles por el impago del préstamo, el Sareb se va a encontrar que los descuentos aplicados a dichos inmuebles (préstamos promociones -40% y préstamos solares -55%) se han quedado cortos para las condiciones acuales del mercado de inversiones inmobiliarias.
SAREB, PLAN DE NEGOCIO 2013-2028, CONCLUSIONES
Parece entonces que la viabilidad de Plan de negocio presentado por el Sareb a partir de 2018 depende en buena medida de que la reactivación económica (y por ende del sector inmobiliario) permita recuperar las mermas que actualmente atesora en sus préstamos promotor y solares.
Como vimos en nuestro post sobre los ciclos inmobiliarios, no hay mal que 100 años dure… siendo el ciclo inmobiliario tipo de 10 años con 6 de fase recesiva y 4 de fase expansiva. Siguiendo la historia, 2013 debería marcar el suelo de este ciclo y hacer viable una recuperación de los valores de los solares hasta 2018, para el cumplimiento del plan de negocio… en todo caso, a día de hoy las perspectivas no son buenas en cuanto a que la fase recesiva se pueda alargar más allá de 2014.
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Inversores inmobiliarios, estrategias de inversión
Las inversiones inmobiliarias se han convertido en parte fundamental del Asset Allocation de los diferentes fondos de inversión internacionales. Existiendo mútiples maneras de categorizar los mismos (mercados, productos inmobiliarios…), existe un nexo común entre todos que es el retorno prometido a los partícipes del fondo en función de su perfil de riesgo. Es decir los fondos se categorizan en función del binomio (rentabilidad / riesgo) comprometido. Analizamos a continuación las diferentes categorías de fondos y su implicación en el mercado de inversiones inmobiliarias de España en la actualidad.
INVERSORES INMOBILIARIOS, PERFILES DE INVERSIÓN Y RENTABILIDADES EXIGIDAS
Como vemos en el gráfico inferior, las diferentes estrategias de inversión de los inversores inmobiliarios según la rentabilidad (TIR) exigida a sus inversiones en Oportunistas, Valor añadido, Core Plus y Core. Vamos a entrar en detalle en cada una de estas estrategias de inversión.
Inversores inmobiliarios – Estrategias de Inversión
– Inversores Inmobiliarios Oportunistas (TIRs objetivo 20-30%): Los riesgos que se están dispuestos a asumir son elevados y por tanto las rentabilidades exigidas deben estar bastante por encima del mercado. Existen diferentes estrategias para conseguir altos retornos como la compra de solar rústico o en desarrollo, la entrada en países emergentes, cambios de uso, operaciones mayorista-minorista… En este perfil de inversión encajarían los llamados “fondos buitre” tan nombrados últimamente.
– Inversores Inmobiliarios Value Added (TIRs objetivo 15-20%): El nexo común de estas inversiones inmobiliarias es que buscan añadir valor a un inmueble infrautilizado, obsoleto o vacío… comprando edificios en venta con descuento por este tipo de “deficiencias” y maximizando su valor mediante su rehabilitación y re comercialización. Dentro de esta categoría de inversiones entrarían también los llaves en mano en alquiler pre comercializados. Generalmente, la vocación no es de permanencia sino la venta de los inmuebles en rentabilidad a un fondo de perfil mas “Core”.
– Inversores Inmobiliarios Core Plus (TIRs objetivo 10-15%): El perfil de estos fondos es patrimonialista pero con alguna expectativa de plusvalía. Un ejemplo de este perfil sería la inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión en CAPEX, renegociación de contratos, rotación de inquilinos…
– Inversores Inmobiliarios Core (TIRs objetivo 10%): Serían los inversores patrimonialistas en edificios prime con inquilinos AAA y contratos a largo plazo (generalmente edificios de oficinas corporativos) en el que el foco principal son las rentas recurrentes y aseguradas a largo plazo. El desarrollo de las Socimis en España tiene como objetivo acercar al inversor inmobiliario minorista a este tipo de inversiones.
INVERSORES INMOBILIARIOS ESPAÑA 2013, LOS PRINCIPALES PERSONAJES
De cara a 2013 en el mercado de inversiones inmobiliarias de España, parece que los perfiles de inversión van a estar “polarizados”. Por una parte, los inversores nacionales liderados hasta ahora por Pontegadea (Torre Picasso, Edificio BBVA Barcelona, Apple Store Barcelona…) centrados en inversiones “Core” y los fondos internacionales “Oportunistas” que empiezan a ver en la parte ya provisionada de los balances de los bancos y el Sareb (Banco Malo) la posibilidad de grandes operaciones mayoristas-minoristas con elevados descuentos. Durante la segunda mitad de 2013 seguro habrá actividad en este sentido…
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Inversores inmobiliarios, que buscan hoy en España
Durante los últimos meses se han producido una serie de operaciones de inversión inmobiliaria que han dado un cierto repunte a un mercado que ha venido languideciendo durante los últimos trimestres. Veremos a continuación que perfiles de inversores inmobiliarios han comenzado a mostrarse activos en el mercado.
INVERSORES INMOBILIARIOS ACTIVOS, PERFILES DE INVERSIÓN
Podríamos distinguir dentro de las operaciones de inversión inmobiliaria de los últimos meses los siguientes perfiles de inversor inmobiliario.
– Inversor inmobiliario patrimonialista español. Pese a la situación de incertidumbre económica, confía en ubicaciones céntricas de Madrid y Barcelona para edificios de oficinas y locales en rentabilidad arrendados a inquilinos prime a largo plazo. El ejemplo de este perfil sería Pontegadea (Amancio Ortega) que en los últimos meses ha comprado el edificio de oficinas de Burberry’s en Paseo de Gracia (Barcelona), la sede corporativa de BBVA en Plaza Catalunya (Barcelona) y el Apple Store de Plaza Catalunya con Paseo de Gracia (Barcelona).
– Fondos de inversión CORE. Sería el perfil de los conocidos “fondos alemanes”, que buscan su rentabilidad mediantes rentas recurrentes con recorrido al alza. Todavía se mantienen a la espera ya que no está nada claro que las rentas hayan tocado suelo. En este sentido, la única operación reseñable es la operación de Sale & Leaseback de La Caixa con el Fondo Inmobiliario de Carlos Slim, operación que más adelante se podrá convertir en mayorista-minorista como ha ocurrido con el resto de sucursales de las entidades bancarias.
– Fondos de inversión oportunistas. Buscan TIRs> 20-25% pudiendo entrar en riesgo promoción en solares o edificios a rehabilitar. En esta tipología se enmarcaría la Operación de Varde y Anchorage con Eurohypo, con los 5 edificios provenientes del concurso de Inmobiliaria Monteverde en Madrid (Prícipe de Vergara, Manuel de Falla, Plaza España) y Barcelona.
INVERSORES INMOBILIARIOS ACTIVOS, CONCLUSIONES
Como conclusión sobre el mercado actual de inversiones inmobiliarias podríamos decir que los fondos oportunistas se comienzan a mover y que están dispuestos a entrar en riesgo promoción, y esto puede ser una buena noticia para los bancos más rápidos en provisionar las pérdidas latentes de sus inmuebles, ya que todo apunta a que los inmuebles van a seguir cayendo a sus balances desde las grandes promotoras, que van a ir “rindiéndose” a causa de una deuda ya no renegociable. Veremos que movimientos se producen a lo largo de este año…
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Constituir una Socimi, proceso hasta cotizar en el MAB
Tras analizar en el último post los requisitos y beneficios fiscales de las nuevas SOCIMIs como vehículos de inversiones inmobiliarias, analizaremos hoy el proceso a seguir para su constitución así como los agentes intervinientes en cada fase del proceso.
CONSTITUIR SOCIMIs , EL PROCESO
El proceso de constitución de una SOCIMI se puede dividir en tres fases,
– Análisis y estructuración: en esta fase se dimensionará la SOCIMI con los inmuebles en rentabilidad y participaciones que cumplan los requisitos fijados. La estructura jurídico-fiscal previa a la constitución de la SOCIMI será la de S.A con capital completamente desembolsado, acciones representadas mediante anotaciones en cuenta y de libre transmisibilidad. Se debe respaldar la viabilidad de la SOCIMI con un plan de negocio previo a su constitución.
– Lanzamiento al MAB: previo al lanzamiento se realizará una Due Dilligence fiscal, inmobiliaria y contable de la SOCIMI que respaldará la auditoría a superar previamente a la presentación al regulador, analistas e inversores inmobiliarios. Superados estos pasos y asegurada un porcentaje de la colocación, la empresa comenzará a cotizar en el MAB.
– Mantenimiento en el MAB: desarrollo del plan de negocio bajo las auditorías fijadas por el regulador. Se deberán respetar los criterios de transparencia (cambio en participaciones significativas, operaciones de socios y directivos…) e información(anual, semestral y puntual).
Socimis – Proceso Constitución (Gráfico cortesía Armabex)
CONSTITUIR SOCIMIs, LOS AGENTES DEL PROCESO
Detallamos a continuación, los agentes obligatorios y opcionales para hacer realizar el proceso de puesta en cotización de la SOCIMI.
– Asesor registrado MAB: a contratar de forma obligatoria por el consejo de administración de la SOCIMI para la valoración de las empresas interesadas en cotizar como SOCIMIs, asesorarles en la elaboración y presentación de la información requerida, velar por la bondad de la información presentada a los inversores, coordinar a los asesores externos y realizar el seguimiento de las obligaciones periódicas de la SOCIMI cotizada.
– Empresa valoración inmuebles: a contratar de forma obligatoria para la valoración independiente de los diferentes inmuebles y solares que entrarán a formar parte de la SOCIMI. Y realizar las pertinentes valoraciones periódicas.
– Auditor: a contratar de forma obligatoria para la auditoría de la información financiera de las cuentas presentadas al regulador.
– Proveedor de liquidez: a contratar de forma obligatoria para buscar la contrapartida necesaria para que la formación del precio de sus acciones sea lo más eficiente posible, facilitando de esta manera su liquidez.
– Otros: abogados, consultores inmobiliarios, asesores jurídico fiscales… a contratar de forma voluntaria en las fases de análisis y lanzamiento.
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Socimi 2012, vehículo de inversiones inmobiliarias, requisitos definitivos
Finalmente, el pasado 28 de Diciembre vió la luz la Ley 16/2012, de 27 de Diciembre que regulará los requisitos para la constitución de SOCIMIs y los parámetros fiscales que las regirán. Ha habido ciertas modificaciones, en el buen camino, respecto del anteproyecto de ley de mediados de 2012. Las comentamos a continuación.
SOCIMIs 2012, REQUISITOS DEFINITIVOS
En la siguiente tabla, vemos (en azul) las principales modificaciones incluidas en las SOCIMIs 2012 respecto sus predecesoras, las SOCIMIs 2009. Parece que el objetivo de mutar el perfil de nuestro mercado inmobiliario de “vendedores-propietarios” a “inversores inmobiliarios-inquilinos” ya tiene un buen vehículo para poder hacerse realidad. Analizamos a continuación las principales novedades.
Socimis 2012 – Vehículo Inversiones Inmobiliarias – Requisitos
– Requisitos inmobiliarios SOCIMI:
- 80% del activo deberá estar compuesto por inmuebles en rentabilidad, solares con proyectos destinados al alquiler y participaciones en otras SOCIMIs o REITs extranjeras.
- Los solares con proyecto se deberán “poner en rentabilidad” como máximo en 3 años como máximo a contar desde la entrada del solar en el balance de la SOCIMI o desde el 1 de Enero del año fiscal en el que se constituya la SOCIMI, si el solar ya estaba en balance.
- La localización de los inmuebles podrá ser nacional e internacional.
- El plazo de mantenimiento mínimo de los inmuebles en el activo es de 3 años. El incumplimiento de este requisito, anulará cualquier beneficio fiscal de los abajo expuestos.
- No hay límite inferior de número de inmuebles necesarios.
– Requisitos financieros SOCIMI:
- Capital mínimo de 5M€.
- No hay límite superior de LTV (Loan to Value) para la SOCIMI.
- Reparto de beneficios: deberán repartirse como dividendos el 100% de dividendos de participadas, el 50% de las plusvalías de venta de inmuebles o participaciones en otras SOCIMIs y el 80% de los beneficios obtenidos por el alquiler de inmuebles.
– Beneficios fiscales SOCIMI:
- Exención ITP y AJD en constitución, aportaciones y transmisiones.
- Exención plusvalía municipal.
- Impuesto de Sociedades del 0%, siempre que los accionistas tributen en su “casa” a un gravamen superior al 10% .
- Impuesto de Sociedades del 19%, cuando los accionistas tributen en su “casa” a un gravamen inferior al 10% y tengan >5% del capital social de la SOCIMI.
- IRPF o IS accionistas del 21-27%
- Retención del 0% para dividendos a no residentes en rentas cuyo origen estén gravadas al 0% en la SOCIMI.
- Cotización obligada en el MAB
SOCIMI 2012, EL VEHÍCULO DEFINITIVO, CONCLUSIONES
Las modificaciones introducidas en las SOCIMIs respecto el anteproyecto de mediados de 2012 han introducido una serie de modificaciones que aumentan su atractivo para el mercado de inversiones inmobiliarias nacional y extranjero, al eliminar los requisitos mínimos de producto residencial y dar libertad tanto en el apalancamiento de los vehículos como en la ubicación geográfica de los inmuebles, aparte de unos beneficios fiscales que más o menos respetan los criterios iniciales (eliminación de la doble imposición).
El hecho de que se puedan introducir en balance solares para su desarrollo y puesta en rentabilidad en 3 años, es un beneficio más enfocado al medio plazo, ya que el desarrollo de proyectos inmobiliarios deberá ser muy selectivo en los próximos años debido a las perspectivas negativas de la economía real para 2013-2014. A nadie interesa desarrollar proyectos para tenerlos vacíos…
En todo caso, parece un gran paso adelante para dar liquidez, transparencia, orden y alcance a un mercado de inversiones inmobiliarias realmente necesitado de las mismas.
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“Nuevas” SOCIMIs, novedades e implicaciones
Esta semana se ha presentado el “Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas” y con él, las modificaciones al proyecto inicial de las SOCIMIs que tan poco éxito ha tenido en sus tres años de vigencia. Analizaremos las principales modificaciones para posteriormente ver sus ventajas e inconvenientes y su implicación en la formación del banco malo inmobiliario.
SOCIMIs 2012, PRINCIPALES NOVEDADES
En el siguiente gráfico podemos observar los principales cambios (azul) de las SOCIMIs 2012 respecto a sus predecesoras las SOCIMIs 2009, que tienen como objetivo “animar” el mercado de inversiones inmobiliarias en España. Enumeramos a continuación los principales cambios.
Inversiones inmobiliarias – SOCIMIs – Novedades
– Flexibilización de los criterios de entrada y mantenimiento de inmuebles: no hay límite inferior en cuanto a número de inmuebles (principalmente inmuebles en rentabilidad) a aportar en la constitución de la SOCIMI (se podría tener una sociedad con un único inmueble) salvo en el caso de viviendas, cuya aportación mínima serán 8. Los inmuebles ya no deberán permanecer en balance 7 años, sino 3.
– Disminución de necesidades de capital y libertad de apalancamiento: el capital exigido pasa de 15 a 5 M€ y ya no existe restricción en cuanto al endeudamiento máximo del vehículo de inversión inmobiliaria.
– Disminución de reparto de dividendos: la distribución del beneficio obligatoria pasa del 90 al 80%.
– “Traspaso” impositivo de la sociedad a los accionistas: en las SOCIMIs originales la sociedad tributaba por impuesto de sociedades al 19% y los accionistas estaban exentos de tributación de IRPF sobre dividendos para evitar la doble imposición. En las SOCIMIs 2012, realizará retención del 19% de IRPF sobre los dividendos siempre y cuando los socios tributen IRPF a un tipo inferior al 10%.
CONCLUSIONES SOBRE EL CAMBIO NORMATIVO DE LAS SOCIMIs 2012
Partiendo de la base de que las modificaciones en la Ley de Arrendamientos son positivas para que el inversor-arrendador deje de percibir los riesgos operativos (impagos de alquiler, desahucios lentos y tediosos…) que le vienen preocupando, hay que ver si los incentivos fiscales propuestos le van a hacer atractiva la inversión desde la perspectiva de los riesgos financieros, ¿realmente han tocado fondo el precio de los inmuebles?… parece que por regla general, no, ¿va a tener expectativas de plusvalía a medio-largo plazo?… dependerá del precio de aportación de los inmuebles a la SOCIMI.
Visto que la mayoría de los promotores no tienen margen de operación(elevado endeudamiento) para aportar inmuebles a una SOCIMI a un precio que la haga atractiva de cara a los inversores (si hablamos de vivienda, precios que proporcionen rentabilidades anuales de alquiler iguales o superiores al 5%), nos quedan los inmuebles de los bancos y los que se aporten al “banco malo inmobiliario”. Veremos si el sistema bancario español, entre las provisiones ya realizadas y los 100.000 M€ de ayudas europeas tienen fuelle para realizar los descuentos necesarios.
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Inversiones inmobiliarias en naves logísticas, ¿los solares logísticos de periferia tienden a valer 0?
Vamos a analizar esta semana el por qué de la escasez de operaciones de inversión inmobiliaria en el mercado de las naves logísticas durante 2012, donde quizás la operación más destacable haya sido la compra por parte de Prologis del Parque Logístico de la Granada del Penedés (61.000m2) al fondo P2 Value de Morgan Stanley.
Para ello, analizaremos un ejemplo representativo, el mercado de naves logísticas en el Corredor del Henares en Madrid (A2). Para ello, y basándonos en los datos de rentas de alquiler de naves logísticas de nuestro portal y extrayendo las yields exigidas de los informes de las consultoras llegamos a la conclusión de los precios para que una operación se pudiese cerrar en condiciones de mercado, partiendo de una nave logística muestra de 20.000 m2 construida sobre un solar de 31.000 m2 (ocupación del 65%). A este precio, le sustraemos los costes de construcción y costes generales (proyectos, licencias, marketing, gastos financieros…) llegando de este modo al precio que se podría pagar por el solar que sustenta la nave.
Inversiones inmobiliarias – Naves logísticas – Ejemplo
Las conclusiones a las que se podría llegar después de analizar los números podrían ser las siguientes:
– Las rentas siguen en caída libre, yendo de los 4,5-5 €/m2&mes de Coslada hasta los 2,00 €/m2&mes de Guadalajara. En cuanto a las rentabilidades, aún dependiendo específicamente de la ubicación, solvencia del inquilino, calidad del contrato… el rango de rentabilidades se podría colocar entre el 7,5 y 8,25%.
– Las correcciones de precios de nave terminada desde máximos no son menores al 40% en el mejor de los casos, este brusco ajuste hace que las expectativas de la oferta todavía no se hayan adaptado a la nueva y triste realidad del mercado.
– Debido a la bajada tan brusca de rentas y al mantenimiento o subida de las yields exigidas, los solares en venta a partir de Meco-Azuqueca tenderían a valer 0 €/m2s en el mercado de inversiones inmobiliarias (inversores-arrendatarios). Como, debido al elevado stock existente (1.200.000 m2,correspondiente a un vacancy del 18-20% sobre el stock global de 6.000.000 m2), no se esperan repuntes de precios a corto plazo, esta realidad no tiene perspectivas de cambiar. Basta recordar que la absorción bruta en Madrid durante 2011 no superó los 325.000 m2 (hay stock para 4 años con los niveles actuales de demanda).
– La única posibilidad para poner los solares en valor a un precio más digno en el mercado de inversiones inmobiliarias es encontrar proyectos llaves en mano en alquiler de producto que la demanda no puedan encontrar actualmente vacío y tirado de precio en el mercado (Ejemplo: proyecto de Gazeley con H&M en Torrejón). En estos casos, el inquilino se verá forzado a pagar una renta que cuadre la operación debido a su ausencia de alternativas.
Resumiendo, los solares que en su día se pagaron a precio de oro, en muchos de los casos actualmente tienen un valor tendente a 0 y sin perspectivas de repunte a corto plazo. Asumir pérdidas o idear o buscar proyectos singulares para ponerlos en valor, no queda otra.
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La lacra de nuestro mercado inmobiliario, la falta de transparencia
La semana pasada Jones Lang Lasalle publicó su informe sobre la transparencia de los diferentes mercados inmobiliarios internacionales y tristemente pudimos constatar que España ha caído tres puestos en el mismo hasta la posición 14. Teniendo en cuenta que nuestro mercado inmobiliario necesita liquidez y que la misma depende en buena parte del ajuste de precios y de la transparencia, parece que no podemos ir por peor camino. Sin conocer los parámetros de cálculo de dicho índice, analizaremos a continuación que significa que un mercado opere en transparencia y cómo “anda” al respecto nuestro mercado de inversión inmobiliaria y alquiler profesional.
EL MAYOR EJEMPLO DE TRANSPARENCIA DE MERCADO, LA BOLSA
Si pensamos en el ideal de mercado organizado y transparente, a todos se nos viene a la cabeza la Bolsa de valores. Veamos cuales son los atributos que le confieren esta transparencia y cómo aplicaría cada uno a nuestro mercado inmobiliario profesional en la actualidad.
1 – Oferta y demanda con acceso a los precios de mercado. El mercado inmobiliario sigue sin asumir en su mayoría que los inmuebles terminados han caído en rentas y precios un 30-40% y los solares un 60-80%. Se sigue con la teoría de que vender con estos descuentos es malvender y que los precios remontarán en el corto-medio plazo. Error, si no se cierran operaciones el precio sólo puede que seguir cayendo (más oferta con la misma demanda…mal negocio). Ahora que los bancos ya han aflorado su “agujero inmobiliario”, ya no hay disculpa para empezar la “operación salida”. Llama la atención el mercado de oficinas, donde se siguen pidiendo rentas un 20% superiores a las que se está dispuesto a cerrar…¿no elimina esto de partida clientes potenciales?. Parece que el mercado afronta con la misma actitud y canales este periodo de sobreoferta que el antiguo de sobredemanda.
2 – Aglomerador de todo el producto disponible. Dado lo fragmentado del mercado de intermediación inmobiliaria, y la cada vez menor existencia de exclusivas, no existe un único canal donde poder encontrar todo el producto inmobiliario profesional disponible. Cuando un cliente tiene una necesidad inmobiliaria no le queda más que llamar a las diferentes agencias, promotores y fondos e ir recopilando la información en un proceso más largo y tedioso de lo que los medios tecnológicos de los que disponemos aconsejarían. En cuanto a los portales inmobiliarios profesionales, casi todos mezclan el producto profesional con el inmobiliario de particulares (menudeo), lo que hace difícil para un profesional separar el trigo de la paja.
3 – Infomación estructurada para facilitar la búsqueda, análisis y comparabilidad. El tedioso proceso de búsqueda anterior desemboca a los 15-20 días en una serie de alternativas que el interesado tiene que analizar y comparar con sus medios y recursos antes de comenzar a realizar las visitas físicas a los inmuebles, otros 3-5 días de trabajo. Ya han pasado 3 semanas y todavía no ha visto ningún inmueble.
4 – Información en tiempo real. La única información de rentas, rentabilidades y precios las proporcionan las consultoras a trimestres/semestres vencidos. Por desgracia, no todos los datos de las operaciones se hacen públicos, por expreso deseo de compradores o vendedores.
5 – Información del precio de cierre de las operaciones. Las informaciones de algunos de estos informes no reflejan los precios finales a los que se cierran las mismas, por no ser facilitados por sus propietarios o por estar encubiertas las rebajas en periodos de carencia cada vez más elevados (2,5 meses/año de contrato).
Nuestro sistema bancario ha sido un ejemplo de poca transparencia al tardar 4 años en asumir sus pérdidas cuando el resto de bancos europeos asumieron la misma a los 6 meses de surgir el problema en 2008. Mientras los demás países y sus sistemas financieros comienzan a remontar, nosotros estamos como estamos…
Tenemos la ocasión y los medios para no repetir errores y convertir el sector inmobiliario en más transparente y por ende en más ágil y resiliente a los ciclos. ¿Qué los profesionales inmobiliarios de USA o UK son mejores que los españoles ya que superan las crisis inmobiliarias de forma más rápida?. No, simplemente han entendido desde hace tiempo que la transparencia es la solución en el largo plazo y han diseñado los canales comerciales para facilitar la misma.
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Inversiones inmobiliarias España 2002-2012, volver a empezar
Por aquello de que es bueno mirar las cosas con perspectiva para sacar conclusiones, hoy vamos a analizar la evolución de las inversiones inmobiliarias en España en la última década para ver si podemos sacar algo en claro.
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA 2002-2012, ANÁLISIS Y CONCLUSIONES
En las siguientes gráficas, vemos tanto la evolución de las inversiones inmobiliarias totales en España en la última década, así como la distribución anual de las mismas entre los principales sectores de inversión (edificios oficinas Madrid, edificios oficinas Barcelona, hoteles, centros comerciales y parques de medianas y naves logísticas e industriales).
Inversiones Inmobiliarias – Evolución 2002-2012
Inversiones Inmobiliarias – Sectores
Analizando las gráficas y datos superiores podríamos extraer las siguientes conclusiones:
– España, tras el periodo de burbuja inmobiliaria 2004-2008 simplemente tiene que volver a los volúmenes de inversión inmobiliaria que corresponden a la dimensión económica del país, en el entorno de los 3.000-4.000 M€/año.
– Este volumen de inversión es en el que encontramos nuestro equilibrio durante 2000-2004 y es el que nos volverá a tocar recuperar en los años venideros.
– Este volumen de inversión razonable nos coloca en una 3ª división europea en cuanto a inversiones inmobiliarias por detrás de Inglaterra y Alemania (40.000 y 20.000 M€/año) y Francia, Suecia, Holanda, e Italia (entre 5.000 y 15.000M€/año). Hay que asumir que ya no jugamos las “grandes ligas”.
– Nuestros competidores en cuanto a alternativas de inversión de cara a los fondos de inversión internacionales han cambiado. Noruega, Dinamarca, Bélgica son países con lo que nos tendríamos que comparar ahora mismo por volumen.
– Los bajos volúmenes de inversión actuales (2.000 M€) se recuperarán en cuanto los fondos de inversión inmobiliaria internacionales no perciban el riesgo país actual. En la situación actual, los inversores locales son los que están “aguantando” el mercado(véase la operación de Pontegadea en Torre Picasso).
– Las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas en Madrid y Barcelona suponen un 55% del volumen total de operaciones y junto con los centros comerciales y parque de medianas (25%) suponen el 80% del total. Los hoteles y naves logísticas suponen el 20% de inversión restante.
– Los excesos de 2005-2008 habrá que digerirlos y para que el mercado se vuelva a dinamizar los propietarios de los inmuebles deberán asumir que sus inmuebles han perdido casi la mitad de su valor respecto 2008, que no recuperarán en el corto plazo.
Resumiendo , los tiempos de orgía inmobiliaria ya quedaron atrás, nos toca volver a alcanzar nuestro equilibrio en rentas, precios y volúmenes de inversión del 2004, es decir, volver a empezar.
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Inversiones Inmobiliarias España 1T 2012, en mínimos de mínimos
El entorno macroeconómico en los últimos tiempos en España no es muy propicio para las inversiones inmobiliarias (rescate bancario inminente, prima de riesgo por las nubes, poco o nulo acceso a la financiación…) con lo que los datos que veremos a continuación, tomados del informe de BNP Paribas Real Estate, tampoco nos deberían sorprender mucho. Sin embargo no hay que perder de vista que en tiempos de grandes crisis también es cuando surgen las grandes oportunidades, también en el mercado de inversión inmobiliaria.
INVERSIONES INMOBILIARIAS ESPAÑA 1T2012, DESCENSO DEL 80%
Resumiendo los datos más interesantes a tener en cuenta en el primer trimestre de 2012, se podrían sacar las siguientes conclusiones:
– El volumen total de operaciones en inmuebles en rentabilidad del primer trimestre ha sido de 162 M€, que comparado con los 738 M€ del mismo trimestre de 2011 refleja un retroceso de casi un 80%. Si 2012 sigue en esta tendencia, en 2012 se marcará el mínimo histórico en volumen de inversión de los últimos 15 años.
Inversiones Inmobiliarias – Evolución Volumen Inversión
– Sólo dos operaciones significativas (las dos en Barcelona), la compra por parte de Pontegadea a Testa del edificio de oficinas en Paseo de Gracia,56 (53,5 M€) y la compra por parte de Bancalé Servicios Integrales a la Generalitat de Catalunya del edificio de oficinas en Avenida Tarradellas, 2-6 de Barcelona (52 M€). Llamativo ver que en Madrid no se ha cerrado ninguna operación de inversión en edificios de oficinas durante el primer trimestre.
– Los pocos inversores activos son españoles, a los fondos extranjeros les es difícil justificar en sus comités de inversión los precios que pide la ofeta con la prima de riesgo sobre los 500 puntos básicos.
– Las rentabilidades prime exigidas siguen estables entorno a 5,5-6%.
¿QUÉ ESPERAR PARA LO QUE QUEDA DE AÑO?
– Lo primero sería esperar que los ajustes del gobierno y el rescate bancario bajen la prima de riesgo para que el inversor internacional comience a mirar hacia la inversión inmobiliaria en España con otros ojos. Las perspectivas a corto plazo no son halagüeñas en este sentido.
– Lo segundo sería que los propietarios con necesidad de venta asuman que la rentabilidad exigida no va a variar en el corto plazo, con lo que debido a la bajada de rentas acumuladas del 20-40% (en función de la zona) sus edificios valen casi la mitad que en 2008 y que estos precios de mercado no tienen expectativa de subir en el corto plazo, con lo que si se necesita vender, hay que asumir esta pérdida y comenzar de nuevo. Si no es así, el mercado seguirá seco de operaciones.
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