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5 Jul 4

La lacra de nuestro mercado inmobiliario, la falta de transparencia

La semana pasada Jones Lang Lasalle publicó su informe sobre la transparencia de los diferentes mercados inmobiliarios internacionales y tristemente pudimos constatar que España ha caído tres puestos en el mismo hasta la posición 14. Teniendo en cuenta que nuestro mercado inmobiliario necesita liquidez y que la misma depende en buena parte del ajuste de precios y de la transparencia, parece que no podemos ir por peor camino. Sin conocer los parámetros de cálculo de dicho índice, analizaremos a continuación que significa que un mercado opere en transparencia y cómo “anda” al respecto nuestro mercado de inversión inmobiliaria y alquiler profesional.

EL MAYOR EJEMPLO DE TRANSPARENCIA DE MERCADO, LA BOLSA

Si pensamos en el ideal de mercado organizado y transparente, a todos se nos viene a la cabeza la Bolsa de valores. Veamos cuales son los atributos que le confieren esta transparencia y cómo aplicaría cada uno a nuestro mercado inmobiliario profesional en la actualidad.

1 – Oferta y demanda con acceso a los precios de mercado. El mercado inmobiliario sigue sin asumir en su mayoría que los inmuebles terminados han caído en rentas y precios un 30-40% y los solares un 60-80%. Se sigue con la teoría de que vender con estos descuentos es malvender y que los precios remontarán en el corto-medio plazo. Error, si no se cierran operaciones el precio sólo puede que seguir cayendo (más oferta con la misma demanda…mal negocio). Ahora que los bancos ya han aflorado su “agujero inmobiliario”, ya no hay disculpa para empezar la “operación salida”. Llama la atención el mercado de oficinas, donde se siguen pidiendo rentas un 20% superiores a las que se está dispuesto a cerrar…¿no elimina esto de partida clientes potenciales?. Parece que el mercado afronta con la misma actitud y canales este periodo de sobreoferta que el antiguo de sobredemanda.

2 – Aglomerador de todo el producto disponible. Dado lo fragmentado del mercado de intermediación inmobiliaria, y la cada vez menor existencia de exclusivas, no existe un único canal donde poder encontrar todo el producto inmobiliario profesional disponible. Cuando un cliente tiene una necesidad inmobiliaria no le queda más que llamar a las diferentes agencias, promotores y fondos e ir recopilando la información en un proceso más largo y tedioso de lo que los medios tecnológicos de los que disponemos aconsejarían. En cuanto a los portales inmobiliarios profesionales, casi todos mezclan el producto profesional con el inmobiliario de particulares (menudeo), lo que hace difícil para un profesional separar el trigo de la paja.

3 – Infomación estructurada para facilitar la búsqueda, análisis y comparabilidad. El tedioso proceso de búsqueda anterior desemboca a los 15-20 días en una serie de alternativas que el interesado tiene que analizar y comparar con sus medios y recursos antes de comenzar a realizar las visitas físicas a los inmuebles, otros 3-5 días de trabajo. Ya han pasado 3 semanas y todavía no ha visto ningún inmueble.

4 – Información en tiempo real. La única información de rentas, rentabilidades y precios las proporcionan las consultoras a trimestres/semestres vencidos. Por desgracia, no todos los datos de las operaciones se hacen públicos, por expreso deseo de compradores o vendedores.

5 – Información del precio de cierre de las operaciones. Las informaciones de algunos de estos informes no reflejan los precios finales a los que se cierran las mismas, por no ser facilitados por sus propietarios o por estar encubiertas las rebajas en periodos de carencia cada vez más elevados (2,5 meses/año de contrato).

Nuestro sistema bancario ha sido un ejemplo de poca transparencia al tardar 4 años en asumir sus pérdidas cuando el resto de bancos europeos asumieron la misma a los 6 meses de surgir el problema en 2008. Mientras los demás países y sus sistemas financieros comienzan a remontar, nosotros estamos como estamos…

Tenemos la ocasión y los medios para no repetir errores y convertir el sector inmobiliario en más transparente y por ende en más ágil y resiliente a los ciclos. ¿Qué los profesionales inmobiliarios de USA o UK son mejores que los españoles ya que superan las crisis inmobiliarias de forma más rápida?. No, simplemente han entendido desde hace tiempo que la transparencia es la solución en el largo plazo y han diseñado los canales comerciales para facilitar la misma.

 

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Iñigo Corres

CEO addmeet.com

icorres@addmeet.com

Twitter: @addmeet

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Felicidades por el articulo. Un par de observaciones: 1ª. Creo que una forma de facilitar la transparencia seria coordinar la información de agentes y la del Incasol (Organismo en el que constan inscritos la mayoria de contratos de arrendamiento formalizados en Catalunya). 2ª- Hay una fuente de información opaca, resultante de los precios de arrendamiento renegociados entre las partes directamente, y que personalmente determinan realmente el precio de mercado. Saludos.

La transparencia es algo así como la honestidad para la mujer del Cesar.
Por tanto es una mala noticia este descenso de puestos en la clasificación.
En todo caso discrepo que nuestro caso sea preocupante, como lo demuestra la participación de fondos extranjeros (tratar de ver estos datos en Alemania o en Italia).
No creo conveniente mezclar los sectores residencial: caos, y de empresa, donde las correcciones de precio han sido bastante inmediatas: Torre Picasso, Torre Sacyr, …
Finalmente no considero atinado proponer como modelo de transparencia el mercado de valores, donde se maneja un producto idéntico, mientras que en el sector inmobiliario parte de la diversidad más absoluta del producto, salvo tal vez en las plazas de aparcamiento.
Un saludo

felicidades por el articulo, y me parece muy acertado el comentario sobre los portales inmobiliarios, donde, en mi opinión no favorecen la transparencia, sino todo lo contrario, con el añadido de que somos los profesionales con nuestras cuotas los que mantenemos este «tirar piedras a nuestro tejado»

Enhorabuena por el artículo, precisamente este tema salió a relucir en una jornada sobre Subastas Inmobiliarias organizada por la apGA (Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados), que tuvo lugar la semana pasada, en la que se mencionó que simplemente una mayor transparencia en la realización de este tipo de subastas aunado con una reforma legislativa a varios niveles, haría que el precio de los inmuebles no cayera tanto, y revertiría en un enriquecimiento a todos los niveles, lo que haría que no se tuviesen que pedir rescates de 10.000 millones de euros

Respecto al comentario de Virginia, estamos dándole vueltas a introducir un módulo de subastas/adjudicados en el portal para poder dar algo de transparencia y orden a este tipo de operaciones, se admiten sugerencias.