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Artículos etiquetados con ‘Inmuebles en Rentabilidad’
Subastas inmobiliarias, mitos y leyendas (III)
La semana pasada comentábamos con un inversor inmobiliario la negativa de alguno de alguno de sus homólogos a participar “por norma” en subastas y nos comentaba, muy elocuente, que al final los procesos de venta inmobiliarios tradicionales no dejan de ser una subasta. Nos ha dado que pensar.
LAS SUBASTAS INMOBILIARIAS “INCONSCIENTES”
Los procesos de venta inmobiliaria analógicos pueden ser “estructurados” con bloqueo del inmueble por el primer inversor que llega a las expectativas o “no estructurados” en el que el vendedor generalmente sigue el procedimiento inferior;
Distribución oportunidad inversión: el agente o agentes en los que confíe el vendedor hacen distribución de la información de la inversión inmobiliaria a los inversores inmobiliarios con un precio objetivo. El posicionamiento en precio del vendedor suele ser alto ya que asume que los interesados negociarán el mismo.
Recepción ofertas: el agente o los agentes intentan conseguir una oferta que llegue al mínimo exigido por el propietario afanándose el la búsqueda hasta encontrar al primer “voluntario”. Una vez que han cubierto, no mejorado, las expectativas del cliente su trabajo de búsqueda culmina ahí.
Análisis de ofertas y búsqueda de mejora: se puede dar el caso en que; a) hay más de un inversor inmobiliario interesado de partida o b) el propietario en su comité, viendo que hay algún voluntario, realiza la reflexión de “si ha venido uno, seguro que ahí fuera tiene que haber más”…obligando al agente a traer más de una oferta que cubra el mínimo exigido.
“Mercadillo de mejora” de ofertas: una vez encontrados dos voluntarios el agente es el encargado de conseguir mejoras en la oferta yendo sucesivamente a cada uno de ellos con el argumento “X ha subido Y €, ¿en cuanto puedes mejorar su oferta?.
Cierre: una vez el bucle anterior ha llegado a su fin, se cierra la venta con el mejor postor.
Subastas inmobiliarias «inconscientes»
¿NO ES LO MISMO, PERO EN VERSIÓN ANALÓGICA Y , CON PERDÓN… ZAFIA?
Las reflexiones que pueden surgir viendo el caso anterior, que es un proceso de compra y fijación de precios muy extendido en el mercado de las inversiones inmobiliarias, serían las siguientes;
- Si el incentivo del agente está en llegar a las expectativas del propietario (en una venta de 10M€ cobra un fee de 0,3M€) ¿qué incentivo tiene en seguir buscando inversores después de encontrar el primero? (en una venta de 11M€ cobra 0,33€, la mejora para él en sus emolumentos no es excesivamente relevante pero para el propietario de manera absoluta sí).
- Viendo la toneladas de tiempo que se consumen en la fase de “recepción”, “análisis” y “mercadillo”, ¿no sería mas eficiente un proceso con las reglas de “proceso” y “conformación de precio” claros y definidos desde el minuto 0?
- En el caso en que se llega a la fase “mercadillo de ofertas”, ¿no es realmente una conformación de precios a través de subasta?
Resumiendo, quizás los inversores inmobiliarios más reticentes a participar en subastas deberían hacer la reflexión de que están participando en ellas de manera inconsciente muchas más veces de las que creen.
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Aparcamientos en venta, modelo gestión
Después de analizar los modelos de aparcamientos en autogestión y alquiler, esta semana realizaremos la comparativa con el modelo de gestión, en el que el propietario asume de nuevo el “riesgo negocio” (aparte de la propiedad del inmueble) pero de la mano de un gestor profesional que le realiza la gestión del negocio a cambio de un fee anual.
APARCAMIENTOS EN GESTIÓN, MODELO DE NEGOCIO
Utilizando el ejemplo mismo ejemplo de aparcamiento de 670 plazas, éstas serían las principales variaciones en la comparación respecto los modelos de autogestión y alquiler;
– Optimización “modesta” de ingresos: al igual que en el modelo de alquiler, las mayores palancas de marketing y venta cruzada de los grandes gestores de aparcamientos hacen que mejoren los ingresos, aunque siempre tomando esta mejora con cierta cautela en su business plan a la hora de realizar una oferta al propietario.
– Mejoras en costes de personal: mediante la automatización y la gestión conjunta de varios aparcamientos cercanos con recursos compartidos, se optimizan los costes de la operativa. Igualmente, el gestor suele exigir mejoras de CAPEX al propietario para optimizar los ingresos a largo plazo
– Fee de gestión: el gestor no asume “riesgo negocio” y su remuneración es un Fee anual negociado con el propietario, en este caso un fijo de 80.000 €.
– EBITDA “mínimo exigible”: en este caso el riesgo negocio permanece en el propietario y es menos exigente que el operador en el modelo gestión, pidiendo un EBITDA mínimo del 10% a su negocio.
APARCAMIENTOS EN GESTIÓN, VARIACIÓN DE LA VALORACIÓN
Veremos que sucede con la valoración de nuestro parking tipo al aplicar los criterios anteriores.
Aparcamientos en venta – Modelo gestión
– Autorenta “admisible”: separando perfectamente el propietario su negocio “patrimonial” de su negocio “operativo” y con las premisas anteriores, la renta admisible es la que permite obtener un EBITDA del 10% después de asumir el fee del gestor.
– “Optimización resultado” Vs “Fee gestión”: en cuanto a la valoración del inmueble, este modelo será óptimo siempre que la soma de optimización de ingresos y minimización de costes sean superiores al fee de gestión del operador.
En definitiva, y únicamente a falta de analizar el modelo de franquicia no demasiado implantado en el mercado español, quedan definidas las diferentes variantes de modelos de gestión de parkings en rotación y sus repercusiones en la valoración de los inmuebles por los inversores inmobiliarios.
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Maximizar precio Vs Liquidar activos, no hay excusas
Esta semana analizaremos los diferentes procesos de venta que se están utilizando para dar salida a edificios y solares en venta de las entidades financieras en España. Si a un proceso de venta hay que valorarlo desde el punto de vista del precio que consigue, los costes que supone y el tiempo que consume, veremos que se puede concluir acerca de las estrategias de comercialización del sector de las inversiones inmobiliarias en España.
PROCESOS DE VENTA INMOBILIARIOS, UN ANÁLISIS PRÁGMÁTICO
Las diferentes estrategias de comercialización a disposición de entidades financieras a la hora de comercializar sus inmuebles singulares serían las siguientes;
– Proceso liquidativo: proceso con exposición masiva a través de su red comercial local apoyada en las redes intermediadas tradicionales. La primera oferta en firme se lleva el activo, siendo el proceso de mejora de ofertas, si hay más de una, “a la antigua”. El servicer en este caso no cobra mucho más por vender el inmueble más caro, lo que desincentiva su esfuerzo para maximizar el precio (efecto agencia).
– Proceso consultoría: proceso relativamente competitivo y regulado en el que el consultor invita exclusivamente a los inversores que cree cumplen el perfil requerido y plantea un proceso con plazos definidos, lo que optimiza el precio respecto al “proceso liquidativo”.
– Proceso online: proceso competitivo en el que el alcance segmentado a inversores cualificados se maximiza y los plazos se minimizan por la automatización de los procesos, consiguiéndose un precio superior por maximización de la concurrencia, en un tiempo inferior a los procesos tradicionales (véase ejemplo).
Procesos de venta inmobiliaria (Comparativa)
LOS INCENTIVOS DIRIGEN LA CONDUCTA…TAMBIÉN EN EL REAL ESTATE
Analizando las tres alternativas disponibles para la comercialización de inmuebles, y asumiendo que la mayoría de los inmuebles bancarios (Santander, La Caixa, Sareb…) son comercializados por sus servicers en exclusiva, podríamos hacer las siguientes reflexiones;
– El efecto agencia y la “elección adversa”: la disyuntiva del servicer antes mencionada (efecto agencia), puede hacer que elija el proceso de comercialización que maximiza su binomio “esfuerzo-recompensa”…pero que éste esté completamente desalineado con los objetivos del propietario, maximizar su trinomio “ingreso-coste-tiempo” (en este orden).
– Vender más caro…más rápido: la pregunta simple sería, ¿a quién no le interesa vender más caro y más rápido que en los procesos conocidos hasta ahora?
– Estrategia admisible en función del accionista: que un banco privado elija un proceso liquidativo o de consultoría puede ser más o menos entendible, pero es su dinero, hay que respetarlo. Que cualquier ente con participación pública haga esa elección quizás es menos entendible para los 45 millones de “socios minoritarios”.
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Aparcamientos en venta, modelo alquiler
Tras el análisis del modelo de negocio de los aparcamientos en rotación autogestionados, esta semana profundizaremos en el modelo alquiler, en el que el propietario se libera del “riesgo negocio” para transformarse en un inversor inmobiliario puro que alquila su aparcamiento a un gestor profesional para obtener una rentabilidad anual por su activo inmobiliario.
APARCAMIENTOS EN ALQUILER, MODELO DE NEGOCIO
Utilizando el ejemplo mismo ejemplo de aparcamiento de 670 plazas, éstas serían las principales variaciones en la comparación respecto el modelo autogestión;
– Optimización “comedida” de ingresos: las mayores palancas de marketing y venta cruzada de los grandes gestores de aparcamientos hacen que mejoren los ingresos, aunque siempre tomando esta mejora con cierta cautela en su business plan.
– Mejoras ostensibles en costes: mediante la automatización y la gestión conjunta de varios aparcamientos cercanos con recursos compartidos, hacen que se produzca un ahorro importante de costes de personal.
– CAPEX “descuidado”: un detalle importante es que, en ocasiones, los aparcamientos autogestionados no realizan una mejora y adecuación de las instalaciones anual óptima, partida a asumir por la nueva empresa gestora.
– EBITDA “mínimo”: el EBITDA mínimo exigido por los gestores profesionales ronda el 15-20%. Sabiendo los ingresos, gastos y EBITDA exigido podemos llegar a la renta asumible por el nuevo gestor del aparcamiento.
APARCAMIENTOS EN ALQUILER, ¿CÓMO VARÍA SU VALORACIÓN?
Aplicando los criterios anteriores, veremos qué conclusiones sacamos respecto la valoración de nuestro aparcamiento modelo.
Aparcamientos en alquiler Vs Autogestionados – Modelo de negocio
– Renta “admisible”: compensando los mayores ingresos obtenidos y los ahorros en personal con los mayores costes de mantenimiento y el mayor EBITDA exigido (15%) por el gestor, en este caso la renta asumible por el negocio es algo menor al modelo autogestionado, aunque con mayor potencial de upside.
– Eliminación “riesgo negocio”: sin tener sólo en cuenta la vertiente económica, es importante valorar también que el este modelo, el propietario se desvincula completamente del “riesgo negocio” y asegura su rentabilidad anual con un contrato de alquiler garantizado a largo plazo.
Del binomio “riesgo-rentabilidad” de cada propietario dependerá su transición del modelo autogestinado al modelo alquiler. En próximos posts analizaremos el modelo de gestión de aparcamientos de rotación y su implicación en su valoración en el mercado de inversiones inmobiliarias.
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Socimis en aportación o la titulación de inmuebles
En estos últimos días ha sido noticia la gestación de las primeras socimis, no ya basadas en la captación de capital para la inversión en inmuebles en rentabilidad, sino basadas en la aportación de capital en especie (inmuebles) por parte de propietarios inmobiliarios minoristas. Veremos en que consisten y las principales ventajas e inconvenientes que pueden encontrar antes de convertirse en realidad
SOCIMIS EN APORTACIÓN, EN QUE CONSISTEN
Analizando en qué consistiría el proceso de creación de estas sociedades de inversión inmobiliaria, las características principales serían las siguientes;
– Aportaciones de capital en especie: los diferentes socios coordinados por el gestor aportan a la socimi capital en forma de inmuebles en rentabilidad, es decir, no hay aportación dineraria sino en especie. La valoración para dicha aportación la deberá realizar un tasador común e independiente.
– Participación en función de la aportación: los socios “aportadores” tendrán un porcentaje de equity de la socimi proporcional al equity que aportan sus inmuebles a la socimi respecto del equity final de la sociedad.
SOCIMIS EN APORTACIÓN, PROs &CONs
Partiendo de las dos premisas anteriores, podríamos definir las principales virtudes y problemas que afronta este modelo de titulación de inmuebles.
VENTAJAS
– Liquidez: el hecho de intercambiar inmuebles por títulos negociables de una sociedad cotizada hace que los propietarios inmobiliarios minoristas dispongan de un activo mucho más líquido.
– Ahorro fiscal más accesible: los propietarios minoristas pueden acceder a las ventajas fiscales de las socimis (1% de Impuesto de Sociedades) sin necesidad de tener un patrimonio de 5M€ que necesitarían para constituir una socimi propia.
DESVENTAJAS
– Criterios selección de cartera: parece lógico pensar que se deban racionalizar las posibles socimis por tipologías de inmuebles y ubicaciones (criterios del cartera y diversificación del portfolio) para que la socimi no sea un cajón de sastre de todo tipo de producto inmobiliario que el propietario únicamente haya aportado a la socimi para beneficiarse de los incentivos fiscales.
– Valoración de inmuebles: como en toda sociedad en aportación, lo difícil siempre es poner a los propietarios de acuerdo en la valoración de sus inmuebles en relación con los de los demás, ya que habrá inmuebles con igual valoración hoy pero con un upside completamente diferente en el medio-largo plazo.
– Estructura financiera del vehículo: al permitir entrar a la socimi inmuebles apalancados, surgirá también la disputa en por qué unos socios con financiaciones de sus inmuebles más favorables deben asumir peores estructuras de pasivo de los inmuebles de otros socios. Parece necesario que una vez constituido el vehículo estructurar la deuda de forma más homogénea, lo que llevará un trabajo extra para el equipo gestor.
Veremos cómo evoluciona esta nueva tipología de inversiones inmobiliarias en los próximos meses y su estructura final cuando salgan al parqué.
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Aparcamientos en venta, modelo autogestión
Siguiendo el análisis de la semana en cuanto a los modelos de negocio de aparcamientos en rotación, esta semana profundizaremos en el modelos de negocio y valoración de aparcamientos autogestionados, es decir, en los que la propiedad y la gestión es realizada por empresas o particulares (no grandes compañías), que significan la mayoría de parkings en España, donde el sector se encuentra altamente atomizado.
APARCAMIENTOS AUTOGESTIONADOS, PREMISAS BÁSICAS
Utilizando el ejemplo inicial de 670 plazas, éstas serían las premisas que utilizaríamos para la valoración inmobiliaria básica del aparcamiento en venta sin tener en cuenta la estructura de financiación del inmueble;
– Renta “teórica”: estando en este modelo generalmente no separado societariamente lo inmobiliario de la gestión, para su valoración será necesario segregar el CPG (cuenta de pérdidas y ganancias) en gastos “preinmobiliario” mediante el EBITDAR (margen de explotación sin tener en cuenta) y gastos inmobiliarios, la renta.
– EBITDA mínimo exigido: se define un margen teórico de EBITDA que el propietario querrá obtener de su explotación para definir la renta que podrá asumir el negocio para obtener ese margen.
– Rentabilidad inmobiliaria exigida: dicha renta anual se capitalizará a la rentabilidad exigida por los inversores inmobiliarios patrimonialistas, variable en función de la ubicación, calidad del inquilino, contrato de alquiler negociado y alternativas de inversión…
APARCAMIENTOS AUTOGESTIONADOS, CONCLUSIONES DE VALORACIÓN
Aplicando los criterios anteriores, veremos que conclusiones podemos sacar respecto la valoración de nuestro aparcamiento modelo.
Aparcamientos en venta, modelo valoración «Autogestión»
– Renta inmobiliaria “altamente volátil”: asumiendo en este caso que el EBITDA mínimo exigido por el propietario es del 10% la renta asumible asumiría decrementos de más del 53%. Básicamente, la disminución de ingresos del negocio (-36%) se traduciría en menos renta asumible por el negocio, siendo la volatilidad de ésta muy alta.
– Volatilidad de negocio, volatilidad de valoración: siendo la valoración la renta anual asumible entre la rentabilidad exigida, las plazas pasan de valer casi 19.000 € a cerca de 9.000 € , un descuento de precio superior al 50%. Esta corrección es difícilmente asumible psicológicamente por los propietarios no acostumbrados a las reglas de valoración del mercado de inversiones inmobiliarias.
En próximos post analizaremos en detalle la valoración de cada uno de los modelos de negocio de este interesante y poco conocido mercado dentro de las inversiones inmobiliarias.
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Aparcamientos en venta, modelos de negocio
En estas próximas semanas analizaremos el mercado de los aparcamientos de venta en España en cuanto a los diferentes modelos de negocio y la valoración de los mismos en el mercado de inversiones inmobiliarias.
Dentro del sector habría que distinguir principalmente entre los aparcamientos de rotación, principalmente dedicados al aparcamiento temporal de conveniencia, y los aparcamientos de pupilaje, dedicados al alquiler de plazas por meses a los habitantes o trabajadores del entorno. Centraremos el análisis principalmente en los aparcamientos de rotación.
APARCAMIENTOS EN VENTA, MODELOS DE NEGOCIO
Atendiendo a como se desdoblan los roles de propietario-gestor del aparcamiento, podríamos diferenciar los siguientes modelos de negocio;
– Autogestión: el principal modelo de negocio imperante en España, uno de los sectores más atomizados de Europa. En este modelo el propietario del aparcamiento se encarga directamente de la gestión del mismo, no quedando en la mayoría de los casos compartimentadas la “rentabilidad inmobiliaria” de la “rentabilidad negocio”.
– Concesión administrativa: modelo en el que los operadores (Vinci, Saba, Empark…) son adjudicatarios de los concursos de las AA.PP para la construcción, concesión y explotación por un tiempo fijado (desde 20 hasta 50 años) de la instalación, revertiendo propiedad y explotación del aparcamiento a la AA.PP tras la expiración de la concesión.
– Alquiler: es la vertiente más patrimonialista de los modelos en los que los inversores inmobiliarios propietarios del aparcamiento alquilan al operador la instalación al operador para que éste la gestione.
– Gestión: en este modelo el propietario asume el riesgo negocio (personal, proveedores, mantenimiento…) pero se apoya en un gestor al que paga un fee anual por la gestión del mismo
– Franquicia: un modelo poco explorado en España, en el que las grandes cadenas explotadoras ceden su marca, maquinaria de marketing y central de compras a los propietarios o gestores particulares (que gestionan el aparcamiento) a cambio de un fee de franquicia.
APARCAMIENTOS EN VENTA, ¿CÓMO HA SUFRIDO EL SECTOR?
Tomaremos como ejemplo un parking teórico (pero con números basados en la realidad del mercado) de alrededor de 700 plazas, que nos ayudará a ver las diferencias entre los diferentes modelos de negocio. Analizando los datos de la evolución del negocio podemos realizar inicialmente las siguientes reflexiones;
Aparcamientos en venta – P&L (Modelo Autogestión)
– Crisis con “retardo”: respecto del inicio de la crisis en 2008 el sector aguantó ingresos hasta 2010, momento en el cual los ingresos comenzaron a retroceder hasta caer casi un 40% en los últimos cuatro años.
– Negocio “poco flexible”: los costes no son fácilmente variabilizables ni recortables con lo que todo decremento de ingresos se resta prácticamente del margen de explotación.
– “Coste inmobiliario”, la principal partida: ya sea la amortización del inmovilizado en propiedad o la renta el modelo alquiler suponen la partida más importante de gasto, en el que la suma de gastos fijos ronda el 25-40% de los ingresos en función del punto del ciclo del negocio.
En próximos post analizaremos en detalle cada uno de los modelos de negocio de este interesante y poco conocido mercado dentro de las inversiones inmobiliarias.
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Transparencia inmobiliaria… “put your money where your mouth is”
Venimos escuchando en la última época en los discursos, de algunos players, directivos y “gurús” del sector inmobiliario profesional, abogando por la transparencia del sector, veremos cual es en nuestra opinión la realidad hoy en cuanto a transparencia en el sector en España y porqué en nuestra opinión… sobran palabras y faltan hechos.
Transparencia ayer, el inmobiliario analógico…“más opaco… más margen”
Tal y como comentamos en anteriores posts, la transparencia en cualquier mercado (véase…el mercado de valores) se debería valorar mediante las siguientes variables:
– Información fiable: proveniente de la fuente, veraz y confiable.
– Información aglomerada: con un canal común de presentación de información.
– Información comparable: parametrizada, comparable por criterios profesionales.
– Información accesible: facilitando el contacto directo comprador-vendedor.
Teniendo en cuenta que a día de hoy, la información no es clara (producto terciario y solares “escondidos”, comercializado por los canales intermediados tradicionales, stock no tarifado…), no está aglomerada (cada actor hace la guerra por su cuenta y a su manera), no es comparable (salvo después de la tortuosa “ruta bancos-sareb ”) y no es del todo accesible (el acceso para un comprador al producto es de todo menos fácil…) podríamos calificar la transparencia del sector como de muy deficiente. El modelo dominante de “más opaco…más margen” en épocas de sobre-demanda ya no se sostiene en épocas de infra-demanda.
Transparencia hoy, el inmobiliario digital…“más transparente…más rápido”
Escuchando dichos discursos… y asistiendo en la gran mayoría de los casos a la ausencia de hechos que respalden esta apuesta “de cara a la galería”… se nos viene a la mente el famoso refrán anglosajón de “put your Money where your Mouth is” (traducción: si no haces que tus hechos sigan a tus palabras, quizás mejor… que no digas nada).
Los que estamos apostando más capital que palabras en esta “cruzada de la transparencia” comenzamos a cargarnos de razones (Ejemplo 1, Ejemplo 2, Ejemplo 3, Ejemplo 4 ) y somos optimistas en que el «inmobiliario profesional & internet» es una verdad que caerá por su propio peso.
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Gasolineras low cost, un paso adelante respecto las gasolineras libres
Una vez analizados en posts anterior los diferentes modelos de negocio (CODO, DODO, DODO Platts y Libre) de gestión de gasolineras, esta semana profundizaremos sobre una nueva modalidad de gestión que está entrando con fuerza en el mercado, las gasolineras desatendidas (sin personal de servicio) o low cost.
GASOLINERAS LOW COST, AUTOMATIZACIÓN TOTAL DEL PROCESO
Pese a que la “automatización” de servicio puede ser aplicable a cualquier modelo de gestión de los explicados, si aplicamos este modelo a una gasolinera libre para explicar el ahorro “extra” (traducido en mayores márgenes o en precios más agresivos) que el mismo puede suponer, las diferencias son las siguientes:
– Minimización de costes de personal: este modelo “self service” reduce en casi un 75% los costes de personal ya que sólo es necesario un supervisor para múltiples estaciones a diferencia del modelo tradicional atendido con 5-6 personas
– Automatización de pagos: los prepagos para poder rellenar el depósito se realizan siempre con tarjeta con lo que suben los gastos por comisiones bancarias.
– Ahorro suministros: al carecer de tienda, el margen de la misma desaparece pero también las partidas de suministros (alumbrado, electricidad…) se reducen drásticamente.
Veamos cómo se traduce esto en la cuenta de resultados de un propietario de una gasolinera “Libre Low Cost” que venda 3.000.000 litros/año a un precio medio de 1,29 €/litro.
Gasolineras Low cost – Do it yourself
GASOLINERAS LOW COST, MODELO DE NEGOCIO
La minimización de costes de personal y suministros minimiza los gastos fijos permitiendo un EBITDA cercano al 7,96% bastante superior al resto de los modelos. Sin embargo este mayor margen deberá compensarse con una reducción del coste del carburante que contrarreste la ausencia de servicio del “do it yourself”. Igualmente, aunque no se ha tenido en cuenta, el coste de construcción menor debido a los menores puestos y calles disminuirán los costes de amortización.
Gasolineras Low Cost – Modelo de negocio
En definitiva, está por ver que parte de los 30.000€ de mayor margen respecto de las gasolineras libres “atendidas” tendrán que repercutir en descuento del precio del combustible para atraer a la demanda de los modelos tradicionales atendidos. Los supermercados e hipermercados buscando ventas cruzadas y las propias petroleras, incluso haciendo la competencia a sus propios abanderados, pueden ser las grandes beneficiarias de este nuvo modelo.
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Gabriel Exposito & Iñigo Corres
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“Real Estate Siglo XXI” Vs “Real Estate Siglo XX”
Nos permitimos esta semana compartir con vosotros las reflexiones sobre el futuro del Real Estate Profesional en España que pusimos sobre la mesa la semana pasada en el Evento “Inmobiliario e internet” organizado por el Club Inmobiliario del Instituto de Empresa (IE) en Madrid y al que acudimos como ponentes.
Real Estate Profesional hoy, los 3 paradigmas respecto a internet
Tras ya algún año de andadura, y después de hablar con muchos clientes, podríamos reflexionar sobre la percepción del real estate profesional respecto a internet…
– Internet = Baja calidad=Gratis: dado a que las alternativas de internet funcionando hasta la fecha se han dedicado a mimetizar online el desorden existente en los canales de comercialización offline (escasez de exclusivas, profesionalidad mejorable en muchos casos…), el propietario medio que ha investigado en las alternativas de internet no ha percibido la calidad y confianza en los mismos para confiarles productos de más valor añadido. Ausencia de valor significa ausencia de interés por la inversión publicitaria DIRECTA en los mismos.
– ¿Grandes ligas en internet?…imposible: relacionado con lo anterior y potenciado con que se lleva acostumbrado a los canales tradicionales de comercialización offline toda una vida, existe la idea generalizada de que las “grandes ligas” de los edificios en venta y solares en venta… a día de hoy son difícilmente “practicables” por internet.
– Transparencia…pero poca: aparte de un “concepto vacío” de muchos discursos inmobiliarios que escuchamos últimamente…¿qué es la transparencia?. Para nosotros la transparencia sería la conjunción de… información de producto inmobiliario aglomerada, comparable, de calidad y accesible DIRECTAMENTE por el cliente final objetivo de cada producto. En este sentido…transparencia en el Real Estate profesional español… poca.
Real Estate Spain – Paradigma actual
Real Estate Profesional del Siglo XXI, el nuevo paradigma
Aún siendo conscientes de que modificar los estándares mentales actuales es un reto en mayúsculas, desde addmeet nos imaginamos otro Real Estate profesional en España adecuado a las facilidades que la tecnología actual nos permite…
– Internet “con reglas”= Alcance controlado = Valor: si al alcance que proporciona internet, se le añaden las reglas que eviten los “vicios” de la comercialización offline, internet es un canal de potencial brutal para llegar de manera rápida y DIRECTA a los clientes que se decida ya sea en operaciones de “mercado abierto” o en operaciones de “mercado cerrado”.
– ¿Grandes ligas en internet?…claro que sí: internet ya no es una promesa sino una realidad que está proporcionando a los propietarios los contactos depurados y de calidad(información de calidad atrae público de calidad) que necesitan para vender o alquilar de manera más rápida y DIRECTA sus edificios, solares, inmuebles en rentabilidad… Ejemplo 1, Ejemplo 2, Ejemplo 3, Ejemplo 4… ¿realmente hacen falta más ejemplos?
– Transparencia…aunque al principio duela: transparencia significa que la el proceso de búsqueda de producto (llamar a: Banco 1, Banco 2, Sareb… Agencia 1, Agencia 2, Agencia 3…) por parte del usuario reduzca brutalmente sus plazos al tener todo el producto acumulado en un mismo “repositorio de calidad”… y las operaciones se cierren mucho antes… ¿a quién no le puede interesar esto?.
Real Estate España – El paradigma que viene
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Iñigo Corres
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