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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Nueva ley alquiler, implicaciones
Durante esta semana ha visto la luz la nueva ley de alquiler que sustituye a la antigua ley de arrendamiento urbanos (LAU, Ley 29/1994). Veremos las principales novedades y las implicaciones que puede tener para el mercado de inversiones inmobiliarias.
NUEVA LEY ALQUILER, PRINCIPALES NOVEDADES
Como denominador común, los cambios propuestos en la nueva ley de alquiler van encaminados a “incentivar” la puesta en valor del stock de pisos actualmente vacíos, a través de equilibrar la balanza de derechos y obligaciones arrendador-arrendatario. Veamos los principales cambios:
– Eliminación trabas para venta de pisos con inquilinos: el nuevo comprador sólo de deberá subrogar del contrato con el inquilino si éste está inscrito en el registro de la propiedad, pasando el periodo máximo de subrogación de 5 a 3 años. El derecho de adquisición preferente pasa de ser obligatorio a negociable por las partes.
– Aumento flexibilidad contratos: las prórrogas obligatorias y tácitas pasan de 5 y 3 a 3 y 1 años respectivamente, las fianzas pasan a renovarse con mayor frecuencia (3 años) y la actualización de rentas pasan a ser negociables por las partes en vez de estar indexadas de manera fija al IPC. Se podrá negociar el pago de renta en especie vía inversión en rehabilitación de la vivienda.
– Flexibilidad de cambio para el inquilino : la permanencia mínima sin indemnización para el inquilino para de 12 a 6 meses y el periodo de preaviso del desistimiento de 2 a 1 mes.
– Nuevos criterios de recuperación: el arrendador podrá recuperar la vivienda para uso personal, de familiares con primer grado de consanguineidad, adopciones y conyuges en separaciones o divorcios siempre que haya transcurrido 1 año del contrato.
– Agilización recuperación tras incumplimiento: se define un plazo de 10 días para que el arrendatario pague sus deudas y se agilizarán los trámites judiciales para el abandono de la vivienda en caso de incumplimiento.
Nueva ley alquiler – Novedades principales
NUEVA LEY ALQUILER, CONCLUSIONES INICIALES
Teniendo en cuenta que el principal objetivo de la nueva ley de alquiler debía ser la reactivación del mercado de alquiler de viviendas y por ende del mercado de inversiones inmobiliarias, podríamos sacar las siguientes conclusiones:
– Flexibilización necesaria y positiva: si el principal problema era la poca seguridad jurídica que percibían los arrendadores antes posibles incumplimientos (prefiriendo tener la vivienda vacía que con inquilinos), las reformas propuestas disnminuyen en gran medida este «riesgo comercialización».
– Socimis, potenciación necesaria: la segunda derivada será aprovechar este desarrollo del mercado de alquiler de vivienda para saber estructurar Socimis que transmitan este valor a los inversores inmobiliarios. La asignatura pendiente, que el español medio mira a la vivienda como un activo de rentabilidad recurrente atractiva y posible “plusvalía” y no como un valor meramente de “plusvalía”.
– La recuperación de la vivienda y picaresca española: parece de difícil persecución el posible “fraude” de los arrendadores a la hora de recuperar su vivienda a partir del primer año. Parece que puede haber cierta indefensión de los inquilinos en este sentido.
En definitiva, un paso adelante para comenzar a poner en valor nuestro ingente stock de viviendas vacías, veremos los resultados, pero en principio no pinta mal.
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Intermediación inmobiliaria en España Vs USA, ¿vamos bién?
Analizando el modelo de intermediación inmobiliaria en el mercado de inversiones inmobiliarias y alquiler profesional español, llaman la atención las diferencias sustanciales con dichos mercados en los países anglosajones (USA e Inglaterra). Analizaremos a continuación las principales diferencias con un ejemplo ilustrativo y sacaremos algunas conclusiones al respecto. Ilustraremos el ejemplo con una operación tipo de alquiler de una gran superficie en un edificio de oficinas en Madrid o Barcelona.
INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA, SÁLVESE QUIEN PUEDA
Como vemos en el gráfico inferior, en una operación tipo de alquiler de oficinas el agente, generalmente con mandato (NO exclusiva), es contactado por la demanda a la que busca los edificios de oficinas en alquiler que mejor se adecuan a sus necesidades. La agencia realiza labores de asesoría para oferta (propietario) y demanda (inquilino) pero, si hay éxito, sus honorarios los asume la oferta (propietario). Cuestiones para la reflexión,
– Escasez de exclusivas: la escasez de exclusivas para la comercialización provoca que los inversores inmobiliarios puedan recibir la misma demanda de varios agentes diferentes, siendo primordial para éstos “llegar el primero”. Este “sálvese quien pueda” hace que, en un mercado de “no éxito”, las agencias tengan diferentes incentivos (hay propietarios dispuestos a pagar un fee de comercialización mayor que otros) en ubicar al inquilino en un edificio de oficinas u otro.
– Intereses contrapuestos: si a priori la misión del agente es asesorar a la demanda (inquilino) que le ha contactado, el hecho de que sus honorarios los pague la oferta (propietario) puede hacer desconfiar al inquilino de la “imparcialidad” de los consejos del agente inmobiliario por aquello de que “los incentivos guían la conducta”.
– Modelo de negocio, ¿quién paga finalmente el Fee?: pese a que el desembolso físico una vez cerrada la operación lo realice la oferta (propietario), el hecho de que la misma no se pague hasta que se cobra la primera renta o que se juegue en muchos casos con el periodo de carencia para cubrir este coste hace pensar que el que está pagando indirectamente el fee es la demanda (inquilino).
Intermediación Inmobiliaria España (Ejemplo: alquiler oficinas)
INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN USA, EL AGENTE DE CONFIANZA
Como vemos también en el gráfico inferior, en USA tanto la oferta como la demanda disponen de su agente de confianza que les asesoran respectivamente en las operaciones. Cada parte abona los honorarios a su agente si la operación culmina en éxito.
– Exclusivas como norma: las exclusivas, basadas en la confianza en el agente, ordenan el mercado y racionalizan la generación de contactos oferta-demanda.
– Intereses encontrados: el hecho de que cada parte tenga su asesor que vela exclusivamente por sus interesas elimina el efecto “doble camiseta”.
– Modelo de negocio, ¿quién paga finalmente el Fee?: en este caso queda claro y explícito que cada parte paga a su asesor de confianza por sus servicios de consultoría a la demanda/oferta respectivamente.
Intermediación Inmobiliaria USA (Ejemplo: alquiler oficinas)
INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA, REFLEXIONES
Viendo apriori que el modelo USA parece más lógico, es curioso que en España no sea de aplicación más general. Si una exclusiva denota confianza plena en tu agente comercializador y un valor añadido percibido mas allá de los contactos de demanda que te pueda proporcionar, parece que la asignatura pendiente de los agentes inmobiliarios es el conseguir esa confianza por parte de los propietarios.
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Titulización hipotecaria, diferencias entre España y USA
Esta semana y tras analizar hace unas semanas la financiación bancaria vía cédulas hipotecarias, veremos la otra vía de financiación de los bancos que toma como input las hipotecas de su balance, la titulación hipotecaria. Veremos primero su funcionamiento en USA y su relación con la crisis subprime para luego analizar el caso español.
TITULIZACIÓN HIPOTECARIA EN USA, LA TRIPLE GARANTÍA
Mucho se ha hablado de la crisis subprime y de las causas del rescate sucesivo de Fannie Mae, Freddie Mac y la aseguradora AIG. Siguiendo el siguiente proceso se entenderá dicho efecto dominó.
1) Generación de la hipoteca: el banco originador (prestamista), concede al interesado (prestatario) una hipoteca sobre su inmueble. El tipo de hipoteca podía ser convencional (pudiendo el prestatario contratar un seguro ante el posible impago de la misma) o hipoteca garantizada por una entidad pública, ya fuera la Federal Housing Administrative (FHA) o el Departamento de Veteranos (VA).
2) Compra de la hipoteca: Freddie Mac o Fannie Mae compraban las hipotecas de los bancos prestamistas con lo que el banco les traspasaba el riesgo hipotecario y generaba cash flow para poder seguir concediendo hipotecas, perdiendo algo de la rentabilidad de los cupones pero generando comisiones por seguir gestionando el cobro de las hipotecas.
3) Titulización garantizada: Freddie Mac o Fannie Mae titulizaban estos préstamos en títulos pass through (participation certifícate) pasando los mismos a cotizar en bolsa a disposición de inversores particulares e institucionales. Ambas agencias estatales garantizaban el pago de los derechos hipotecarios aunque el deudor falle en el cumplimiento de sus obligaciones.
Con este sistema, el inversor final disponía de una triple garantía para sus títulos, el inmueble asociado a la hipoteca, el seguro contratado por posible impago de la hipoteca y la garantía estatal de Freddie Mac y Fannie Mae sobre los derechos de los valores adquiridos, con lo que su inversión era realmente un valor de renta fija.
Titulización hipotecaria USA
La historia ya es bien conocida, al aumentar la morosidad y disminuir el valor de los inmuebles bastante por debajo de las hipotecas concedidas, dichas pérdidas debieron ser asumidas por las agencias estatales que aseguraban el principal de los valores (Fannie Mae, Freddie Mac) y las compañías de seguros que aseguraban los créditos y a dichas agencias estatales (AIG) , con el rescate estatal consiguiente.
TITULIZACIÓN HIPOTECARIA EN ESPAÑA, SIN GARANTÍA DEL EMISOR
Dentro de las posibilidades de financiación bancaria vía sus hipotecas concedidas está la cesión del crédito, las cédulas hipotecarias, los bonos hipotecarios, las participaciones hipotecarias y los bonos de titulización hipotecaria, que son los que se utilizan comunmente para transmitir las hipotecas desde los bancos hasta los inversores institucionales y particulares, veamos cómo.
1) El banco estructura un fondo cerrado de titulación hipotecaria de patrimonios separados y cerrados y sin personalidad jurídica mediante escritura pública. Su activo está formado por las participaciones hipotecarias agrupadas para el mismo y su pasivo por los bonos de titulización de hipotecaria a adquirir por los inversores, de forma que el valor patrimonial neto sea cero. En el momento de la adquisición de los bonos, el banco transmite sin garantías (a diferencia de USA) al bonista el riesgo de impago de la hipoteca, encargándose de seguir gestionando el cobro de las hipotecas como “sociedad gestora” del fondo.
2) Los riesgo principales para el bonista son el impago de las hipotecas (que disminuye el cash flow del fondo), la amortización anticipada de las mismas (efecto generalmente amortiguado por la gran dimensión del fondo) y la situación concursal del emisor (que por ahora no ha sucedido nunca en España).
Titulización hipotecaria España
TITULIZACIÓN HIPOTECARIA, ESPAÑA Vs USA
Como conclusión podríamos decir que la principal diferencia entre ambos sistemas, aparte de que los títulos españoles no son pass-through, es que los derechos hipotecarios en España no están garantizados públicamente. Esto hace en épocas de morosidad cercana al 10% como la actual, los interesados en «inversiones inmobiliarias vía hipotecas» prefieren las cédulas hipotecarias como instrumento, ya que se respaldan por todas las hipotecas del activo del banco, no sólo por una porción limitada de las mismas.
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Dación en pago, cuantificando el problema
Mucho se viene hablando de la modificación de ley hipotecaria y de la dación en pago como solución para las familias con problemas. Esta semana intentaremos cuantificar el problema y la posible solución sin perder de vista el dinero invertido por el contribuyente hasta ahora en el rescate bancario.
MOROSIDAD EN LAS HIPOTECAS DE ADQUISICIÓN O REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS
Según datos del Banco de España a Junio de 2012, las entidades de crédito españolas tenían en total 1.744.215 M€ en créditos concedidos, de los que actualmente se encuentran en mora (más de 2 meses sin pagar cuotas) 168.370 M€, un 9,65%.
En los gráficos inferiores se muestra más en detalle, aparte de la morosidad total (168.370M€), la morosidad tanto de los créditos concedidos para la promoción inmobiliaria (78.582 M€) como de los concedidos a los particulares para la compra o rehabilitación de viviendas (20.874 M€).
Evolución Morosidad 2004-2012 (M€)
Cabe destacar, que en términos relativos, la morosidad de los préstamos para la promoción inmobiliaria se encuentra disparada en el 27,39%. En cuanto a los préstamos para la compra y rehabilitación de vivienda, hemos pasado del 0,30% en 2004 al 3,24% actual.
Evolución Morosidad 2004-2012 (%)
DACIÓN EN PAGO, ¿QUE SUPONDRÍA PARA LAS ENTIDADES BANCARIAS?
Partiendo de la suposición de que las entidades bancarias realizaran daciones en pago sobre todas las viviendas de particulares que suponen los 20.874 M€ citados, podemos suponer (como explicamos en posts anteriores) que las entidades tendrían que asumir pérdidas latentes del 40-50% de la hipoteca de las viviendas, es decir, entre 8.000 y 10.000 M€.
Partiendo de la base de que el rescate bancario a día de hoy lleva consumidos 85.000 M€ (45.000 M€ SAREB, 33.346 M€, FROB, 6.259 M€ EPA) ampliables a 133.000 M€ cuando se amplíe el rescate a Bankia y el SAREB asuma más activos …apriori… ¿no parece una cantidad «discreta»(7,5% del rescate total) el coste de rescatar a los particulares respecto el coste que está suponiendo rescatar a la banca?.
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La dación en pago y el “moral hazard”
Mucho se está hablando estas semanas sobre la necesidad de que los bancos paren sus políticas de ejecuciones y desahucios para evitar los dramas personales a los que todos hemos asistido en las últimas fechas.
La medida del gobierno de parar los desahucios para personas que cumplan una serie de criterios parece más una medida para ganar tiempo para el análisis de las modificaciones a realizar en la ley hipotecaria que una solución definitiva al problema.
Antes de comenzar el análisis vamos a dejar claros una serie de conceptos útiles:
– Dación en pago: proceso mediante el que, cuando el hipotecado no puede hacer frente al pago de su hipoteca, el banco le compra su inmueble o solar al valor de la hipoteca pendiente, quedando las dos partes saldadas en este acto.
– Ejecución hipotecaria: proceso mediante el que, cuando el hipotecado no puede hacer frente al pago de su hipoteca, el banco le ejecuta la deuda judicialmente. En este proceso, el banco generalmente se adjudica el inmueble o solar en la subasta a un 60% del valor de tasación definido en la hipoteca, pasando a deberle el hipotecado la diferencia entre la deuda pendiente y el valor de la subasta más los intereses de demora del 20-25% acumulados durante el periodo que dure el proceso de ejecución hipotecaria.
– Hipoteca sumergida: hipoteca en la que el principal pendiente de devolver por el hipotecado es superior al valor de mercado debido a un descenso brusco de los precios de mercado.
– Moral hazard o riesgo moral: concepto económico por el que un individuo o entidad toma más riesgos de los que serían lógicos a sabiendas de que las consecuencias de sus actos las asumirán otros y no él mismo.
LA ASUNCIÓN DESMEDIDA DE RIESGOS Y EL “MORAL HAZARD”
Parece claro que durante el periodo de boom inmobiliario tanto entidades bancarias como particulares no midieron bien los riesgos asociados al sobreendeudamiento inmobiliario, en la creencia histórica de que el subyacente que garantizaba los créditos (los propios inmuebles y solares) no disminuiría nunca su valor de mercado. La imprudencia, tanto en el prestar como en el recibir prestado, fue generalizada.
Tras el crack inmobiliario, el paradigma se ha roto, encontrándose un porcentaje elevado de los créditos bancarios inmobiliarios e hipotecas de particulares “sumergidas”.
Sin embargo, las consecuencias de esta imprudencia general están siendo bien diferentes para las entidades bancarias con problemas respecto para los particulares con problemas. El sistema bancario ha recibido hasta el momento 85.000 M€ (FROB, SAREB, EPA…) de ayudas ampliables a 130.000 M€ asumidas por el contribuyente mientras que se niega a establecer la dación en pago como procedimiento estándar de actuación en las situaciones en las que el hipotecado no puede hacer frente a su hipoteca.
Las entidades bancarias aluden al “moral hazard” de que, al establecer como procedimiento estándar la dación en pago, hipotecados que realmente si puedan hacer frente a sus hipotecas, dejen de pagarlas para “quitarse su inmueble de encima”, asumiendo el banco la merma entre su precio de adquisición y el precio de mercado. Esta argumentación por parte de las entidades, cuando menos parece curiosa después del tamaño rescate que se les ha proporcionado.
LA DACIÓN EN PAGO, INSTRUMENTO REGULADOR DEL CRÉDITO INMOBILIARIO
Pero, ¿que tiene de positivo la dación en pago?. Pues básicamente que los bancos, al asumir un riesgo superior de quedarse con el inmueble o solar si el hipotecado “falla”, exigirán mayores fondos propios (30-40% del precio) al comprador, ganado calidad los créditos hipotecarios, desapalancándose de forma progresiva la economía (nuestro principal problema) y evitando futuras burbujas inmobiliarias. No hay que obviar que las trágicas imágenes de los últimos días tampoco convienen a la imagen de la “marca” de las diferentes entidades.
Pero, ¿qué hacer con las hipotecas “antiguas” con problemas?. Existen los mecanismos para evitar fraudes. La dación podría ser aplicable a los individuos sin otros inmuebles o bienes (dato validable mediante su declaración de la renta) y sin trabajo o ingresos insuficientes (datos validables mediante el INEM o sus correspondientes nóminas) para hacer frente a sus cuotas. Es decir, medios para evitar el fraude existen, lo que quizás falta es la voluntad de cambiar el status quo.
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Rescate bancario Vs ejecuciones hipotecarias, hacia una nueva ley hipotecaria
Durante estos últimos días se está recrudeciendo el debate de si el esfuerzo que está realizando el Gobierno de España para reestructurar el sistema financiero español está perdiendo un poco de vista al ciudadano de a pié, que no está percibiendo, más bien al contrario, las “bondades” del rescate.
Intentaremos resumir a continuación los números globales del rescate bancario y de las ejecuciones hipotecarias a los largo de éstos años de recesión para poder sacar alguna conclusión al respecto.
RESCATE BANCARIO, 85.000 M€ Y SUBIENDO
El estado, vía las diferentes palancas que vemos a continuación a estructurado el rescate bancario, alcanzando un montante total hasta el momento de 85.000 M€, siendo esta cifra ampliable hasta los 130.000 M€ cuando el SAREB (banco malo español) absorba durante 2013 los restantes activos del grupo 0 y los que quieran y puedan aportar los bancos de los restantes grupos.
– FROB (33.346M€): al rescate inicial vía nacionalización de Bankia, Catalunya Caixa, NBG y Banco de Valencia y la solicitud de ayudas de otros bancos y cajas en proceso de fusión (Caja España, Banca Cívica, BMN) asciende a 14.346 M€. Habrá que añadir el nuevo rescate solicitado por Bankia de 19.000 M€.
– EPA (6.259 M€): el Esquema de Protección de Activos supone que el Banco de España absorbe el 80-90% de las perdidas generadas durante los primeros años tras la compra de los bancos y cajas subastados. En este caso Unnim y CAM por parte de BBVA y Banc Sabadell , ascendiendo esta cubertura ante posibles pérdidas a 6.259 M€.
– SAREB (45.000 M€): se ha producido la primera inyección de 45.000 M€ en activos inmobiliarios en el “Banco malo” ampliable en el corto plazo hasta 60.000 M€ y en el medio plazo hasta 90.000 M€. Los bancos del grupo 0 han obtenido esta liquidez en forma de deuda de la SAREB avalada por deuda pública.
No contamos dentro de estos desembolsos la línea avales garantizados por el estado de 81.000 M€, que también se ha puesto a disposición de la banca.
Como dato significativo podemos añadir que el FROB en sus cuentas de 2011 arrojó unas pérdidas de 10.500 M€ principalmente debidas a los deterioros de valor en sus participadas.
EJECUCIONES BANCARIAS, 450.000 Y TAMBIÉN SUBIENDO
Una vez vista la actuación del Gobierno de España con la banca española en apuros, vemos a continuación como está siendo la actuación del sistema bancario con el ciudadano de a pié, también en apuros.
Vemos en el cuadro inferior que las ejecuciones bancarias, que en casi su totalidad suelen acabar en desahucios, tras una bajada durante 2011, se han vuelto a disparar en 2012 hasta llegar a la estimación de cierre anual entorno a los 110.000, para un total durante la actual crisis de 459.438. Siguiendo las estadísticas del INE de que en España cada hogar tiene una media de 2,74 personas, llegamos a la conclusión de que durante la crisis 1.258.860 personas (3% de la población total) no sólo se han quedado sin hogar sino que tendrán que afrontar en el futuro deudas con el banco por la diferencia entre el valor de sus hipotecas y el valor de subasta final más gastos por intereses de demora (alrededor del 20-25%).
Evolución Ejecuciones Hipotecarias 2007-2012
CONCLUSIONES, HACIA UNA NUEVA LEY HIPOTECARIA
Viendo los datos arriba expuestos, podríamos sacar las siguientes conclusiones,
– Puede parecer razonable la sensación actual de falta de “equidad” en el trato por parte del Gobierno de de los problemas de los bancos respecto de los problemas de los particulares. La segunda derivada del “too big to fall” (demasiado grande para dejarlo caer) aplicado a los bancos parece que está siendo el “small enough to fall”(suficientemente pequeño para dejarlo caer) aplicado a los particulares, lo que no es positivo para alinear al país hacia los objetivos y estrategias que se definan para salir de la crisis.
– La falta de sensación de equidad y la formación de una sociedad desigual y polarizada (cada vez con menos clase media), está testada por los grandes economistas (Stiglitz, Kruggman…) como un lastre para el aumento de productividad que afiance crecimientos económicos a medio-largo plazo.
– Parece ya una necesidad social que se revise la ley hipotecaria y se vuelva a poner sobre la mesa la “dación en pago”, incluso de forma retroactiva, si no se quiere que los únicos que afronten las consecuencias del “boom inmobiliario” sean los particulares que se han quedado sin trabajo y no han podido hacer frente a su hipoteca.
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Los propietarios de solares pierden fuerza en las permutas
Vamos a analizar hoy como ha cambiado el panorama a día de hoy en las permutas inmobiliarias solar-inmuebles y como los propietarios de los solares en venta han ido perdiendo fuerza respecto de los constructores/promotores debido a la fuerte bajada en el precio de los inmuebles.
Resumiendo una operación de permuta, el propietario del solar aporta su suelo, el constructor/promotor aporta la construcción y ambos se reparten tanto el producto terminado (pisos, locales, oficinas, trasteros…) como el margen de la promoción en el porcentaje que supone lo aportado respecto al coste final de la promoción.
Pero, ¿qué ocurre cuando el precio del producto final cae un 30% como ha ocurrido de 2007 a 2012 con los pisos de primera residencia?. Vamos a verlo con un ejemplo de un piso en una ciudad cualquiera que ha bajado su precio de 3.000€/m2 a 2.100€/m2 durante la crisis.
– Independientemente de la bajada del mercado, todo promotor que acomete una obra busca seguir teniendo el mismo margen del 20%. Restando del precio de mercado final el margen promotor llegamos al coste total de promoción máximo en el que se puede incurrir.
Permuta inmobiliaria solar-pisos
– Pese a que los costes de construcción (construcción + proyectos + seguros + …) han bajado respecto 2007, dicha bajada no ha sido superior al 10-15% con lo que restando del coste total asumible por la promoción los costes de construcción, llegamos al coste máximo al que se puede valorar el solar para que los números salgan.
– ¿Qué ocurre entonces a la hora del reparto del producto final? Pues que antes el propietario del solar casi se quedaba con la mitad del producto final (46%) y ahora únicamente se pueda adjudicar el 30% de los inmuebles terminados, su “patrimonio” ha bajado de valor más de un 50%.
Este efecto se acrecienta cuanto más bajo es el precio/m2 de venta hasta llegar el caso, principalmente en promociones residenciales secundarias de costa, en el que el valor del solar representa un 0%, es decir, hoy en día ese solar no vale nada.
Los propietarios de solares afrontan dos alternativas, no hacer nada y esperar tiempos mejores (seguro que llegarán, pero no a medio plazo), venderlos o ponerlos en valor vía promoción o permuta asumiendo mermas en su valor del 40-80% en función de la ubicación. Es duro ver que tu patrimonio ha bajado de valor, un 40-80%, pero es lo que hay, y cuanto más pronto lo asumamos, mejor.
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La lacra de nuestro mercado inmobiliario, la falta de transparencia
La semana pasada Jones Lang Lasalle publicó su informe sobre la transparencia de los diferentes mercados inmobiliarios internacionales y tristemente pudimos constatar que España ha caído tres puestos en el mismo hasta la posición 14. Teniendo en cuenta que nuestro mercado inmobiliario necesita liquidez y que la misma depende en buena parte del ajuste de precios y de la transparencia, parece que no podemos ir por peor camino. Sin conocer los parámetros de cálculo de dicho índice, analizaremos a continuación que significa que un mercado opere en transparencia y cómo “anda” al respecto nuestro mercado de inversión inmobiliaria y alquiler profesional.
EL MAYOR EJEMPLO DE TRANSPARENCIA DE MERCADO, LA BOLSA
Si pensamos en el ideal de mercado organizado y transparente, a todos se nos viene a la cabeza la Bolsa de valores. Veamos cuales son los atributos que le confieren esta transparencia y cómo aplicaría cada uno a nuestro mercado inmobiliario profesional en la actualidad.
1 – Oferta y demanda con acceso a los precios de mercado. El mercado inmobiliario sigue sin asumir en su mayoría que los inmuebles terminados han caído en rentas y precios un 30-40% y los solares un 60-80%. Se sigue con la teoría de que vender con estos descuentos es malvender y que los precios remontarán en el corto-medio plazo. Error, si no se cierran operaciones el precio sólo puede que seguir cayendo (más oferta con la misma demanda…mal negocio). Ahora que los bancos ya han aflorado su “agujero inmobiliario”, ya no hay disculpa para empezar la “operación salida”. Llama la atención el mercado de oficinas, donde se siguen pidiendo rentas un 20% superiores a las que se está dispuesto a cerrar…¿no elimina esto de partida clientes potenciales?. Parece que el mercado afronta con la misma actitud y canales este periodo de sobreoferta que el antiguo de sobredemanda.
2 – Aglomerador de todo el producto disponible. Dado lo fragmentado del mercado de intermediación inmobiliaria, y la cada vez menor existencia de exclusivas, no existe un único canal donde poder encontrar todo el producto inmobiliario profesional disponible. Cuando un cliente tiene una necesidad inmobiliaria no le queda más que llamar a las diferentes agencias, promotores y fondos e ir recopilando la información en un proceso más largo y tedioso de lo que los medios tecnológicos de los que disponemos aconsejarían. En cuanto a los portales inmobiliarios profesionales, casi todos mezclan el producto profesional con el inmobiliario de particulares (menudeo), lo que hace difícil para un profesional separar el trigo de la paja.
3 – Infomación estructurada para facilitar la búsqueda, análisis y comparabilidad. El tedioso proceso de búsqueda anterior desemboca a los 15-20 días en una serie de alternativas que el interesado tiene que analizar y comparar con sus medios y recursos antes de comenzar a realizar las visitas físicas a los inmuebles, otros 3-5 días de trabajo. Ya han pasado 3 semanas y todavía no ha visto ningún inmueble.
4 – Información en tiempo real. La única información de rentas, rentabilidades y precios las proporcionan las consultoras a trimestres/semestres vencidos. Por desgracia, no todos los datos de las operaciones se hacen públicos, por expreso deseo de compradores o vendedores.
5 – Información del precio de cierre de las operaciones. Las informaciones de algunos de estos informes no reflejan los precios finales a los que se cierran las mismas, por no ser facilitados por sus propietarios o por estar encubiertas las rebajas en periodos de carencia cada vez más elevados (2,5 meses/año de contrato).
Nuestro sistema bancario ha sido un ejemplo de poca transparencia al tardar 4 años en asumir sus pérdidas cuando el resto de bancos europeos asumieron la misma a los 6 meses de surgir el problema en 2008. Mientras los demás países y sus sistemas financieros comienzan a remontar, nosotros estamos como estamos…
Tenemos la ocasión y los medios para no repetir errores y convertir el sector inmobiliario en más transparente y por ende en más ágil y resiliente a los ciclos. ¿Qué los profesionales inmobiliarios de USA o UK son mejores que los españoles ya que superan las crisis inmobiliarias de forma más rápida?. No, simplemente han entendido desde hace tiempo que la transparencia es la solución en el largo plazo y han diseñado los canales comerciales para facilitar la misma.
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Consultoras Inmobiliarias: ¿Donde está mi carretilla?
Después de leer este post hace unas semanas en su blog, Pedro García Carro nos ha permitido publicar su post íntegro en el blog de addmeet.com. Es un post que anima a una necesaria reflexión general del mundo inmobiliario y que nos ha resultado interesante compartir con todos vosotros. Espero lo disfrutéis.
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Hace unas semanas asistí a la jornada de Consultores 2011 organizado exitosamente por Metros Cuadrados. Yo participaba como ponente en la segunda parte de la jornada, dedicada a RICS, pero quise escuchar a los máximos responsables de las grandes inmobiliarias por la mañana. Su punto de vista sobre la situación y la estrategia para salir de un momento tan complicado.
Estamos hablando de los máximos responsables de unas grandes empresas del sector, que han ganado mucho dinero en el pasado, que son una referencia a nivel mundial.
Reconozco que salí preocupado, muy preocupado y sobre todo, perplejo. Durante toda la jornada, todos ellos no dejaron de relamerse las heridas, rememorar tiempos mejores y buscar culpables de la situación actual. Parece como si todos ellos estuviesen convencidos de que la crisis es pasajera y que solamente tenían que aguantar para que el tiempo pasase cuanto antes y volver a su volumen de negocio habitual.
El momento cubre llegó cuando alguien del público preguntó no sé si con inocencia o con ganas de crear debate: ¿Qué se puede hacer para cambiar esta situación? Se hizo el silencio y todos los ponentes se miraron entre sí. Al fin uno tomó la palabra para contestar: No tenemos ni idea. Los grandes gurús del ámbito inmobiliario, aquellos que deben ser la referencia sector, no se han sentado para hacer autocrítica, buscar alternativas; simplemente esperan a que pase la tormenta.
Han pasado varios meses y no he podido olvidar ese momento. Curiosamente charlando sobre este tema durante una comida con grandes profesionales del sector, uno de ellos ex empleado de una gran consultora, me decía: No te extrañe esa respuesta, durante muchos años el negocio llegaba a sus puertas. No hacía falta salir a buscarlo, el sector te traía cada día una carretilla de dinero gracias al gran volumen de negocio existente. Mejora contínua, satisfacción del cliente, eran términos que no eran su prioridad… Y ahora, que el mercado ha caído en picado, no se preguntan qué pueden hacer para generar negocio, sino que buscan culpables porque su carretilla ya no llega a su puerta.
No puedo estar más deacuerdo. Ese comentario reflejaba fielmente lo que sentí en esa jornada. Que si la banca, que si el gobierno, que si las empresas… Pero autocrítica, cero. (Lo mismo sentí en el evento de Project Management también organizado por Metros Cuadrados)
Supongo que el viento a favor del mercado te hace perder de vista el largo plazo y te focaliza en el corto plazo, el negocio inmediato. Personalmente creo que han perdido un gran momento para la mejora contínua y ahora la mejora tampoco tiene cabida porque lo importante es la superviviencia.
Esa falta de visión ha provocado que el poco negocio que se mueve, se centre en la guerra de margenes porque nadie destaca por un servicio. Han abarcado todo, pero personalmente pienso que en ciertos servicios no aportan el valor que necesita el cliente ahora mismo.
A nivel de gestión de activos inmobiliarios, la hermana pequeña que estaba a la sombra de la comercialización y a la compra-venta de activos, el servicio no ha evolucionado en 10 años. La gestión de activos se ha centrado en la gestión de contratos de arrendamientos y en la gestión de un presupuesto de gastos. Con un nulo valor añadido.
Personalmente creo que ésta situación ha desorientado a las grandes que solamente están pendientes de volver a encontrar su carretilla. Y esto para mí supone una gran oportunidad para demostrar que hay dos grandes tipos de gurús del ámito inmobiliairo: aquellos que lo son por el puesto que ocupan en las grandes consultoras y aquellos gurús que no aparecen en las grandes portadas, que están en pymes y medianas empresas, pero que hacen autocrítica, se esfuerzan por reinventarse y siempre tienen la vista pegada a su cliente, no a su carretilla.
Obviamente, me quedo con los segundos.
Pedro García Carro
Neinver Asset Management
Blog personal: Diario de un Facility Manager
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
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