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Archivo de la categoría ‘Mercado Inmobiliario’
Inversión Oficinas Barcelona (2T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 636,1 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 463,9 M€ pertenecen al mercado de Barcelona representando el 72,93% de la inversión total en oficinas. Este trimestre ha presentado un aumento del 23% interanual, no siendo previsibles cambios en este buena dinámica.
Durante este trimestre se han registrado 13 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 35,7 M€ y con volúmenes entre 5 y 240 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre predomina la inversión en la zona Centro con el 43,11% del total, seguida del CBD 24,49%, la Periferia 17,03% y en último lugar el NAN con el 15,37%. Al contrario que este trimestre, en el primer trimestre del año la zona de inversión preferente fue la Periferia.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área Metropolitana de Barcelona se han concentrado en el barrio de Eixample Esquerra (64,12%), 22@ (15,76%), Can Sant Joan (12,6%) perteneciente a la zona Periferia, Tres Torres (4,2%), Gracia (0,99%) dentro del CBD y por último los barrios de La Gavarra (3,32%) y Can Magi (1,46%) también dentro de la Periferia.
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (65,42%), core plus (24,49%) y por último siendo el que menor inversión ha presentado el core (10,09%). El 22@ sigue siendo el principal motor de la inversión en oficinas value added en Barcelona.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha aumentado 30 bps este trimestre hasta 1,10%, pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014. El mercado está rectificando yields y precios, pero parece que todavía no hemos llegado al equilibrio deseable.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, continua el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 105 bps de incremento de los últimos cuatro trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 21% acumulado. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Barcelona ha mostrado una evolución positiva en comparación al primer trimestre del año. El 22@ y la zona centro siguen «tirando» de la inversión de una manera mas resiliente que otros mercados y ubicaciones.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (2T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 50% interanual y un aumento del 11% intertrimestral, mostrándose como un valor refugio inmobiliario.
Durante este trimestre se han registrado un total de 47 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 25 M€ y con volúmenes entre 2 y 200 M€. Durante 2023 se llevan registradas un total de 97 operaciones. 
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Madrid (18,84%), Toledo (18,13%), Valencia (12,56%), Barcelona (10,63%), Zaragoza (8,33%) y Burgos (8,22%) las provincias que aglomeran el 75%de la inversión total.
Los principales ejes logísticos acaparan el 88% de la inversión inmologística del trimestre.. En orden descendente de inversión serían; eje A-2 (23,68%), A-1 (22,69%), A-42 (13,80%), A-3 (10%), A-4 (8,35%), A-44 (7,59%), A-8 (5,77%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added se mantiene liderando la inversión con el (79,55%) de las inversiones inmobiliarias logísticas, seguido de los perfiles core (17,82%) y el core plus (2,64%). Ambos presentan un leve aumento con respecto al trimestre anterior.Sigue existiendo un elevado «gap» entre la inversión realizada para promover una nave logística y su precio en el mercado de inversión, lo que hace que el apetito por la promoción logística continue firme.
Como conclusión podemos decir que, a nivel nacional, el mercado industrial de España se mantiene estable durante este segundo trimestre del año, no resintiéndose en demasía por el alza de los tipos de interés. El ajuste de precios, que se está produciendo como en otros sectores, no impide el cruce de operaciones, debido a que la plusvalía latente de los naves logísticas en promoción puede asumir el mismo sin dejar de tener un margen razonable para el riesgo asumido. La logística, junto con residencial y hotelero, parecen los «mercados refugio» en el entorno de incertidumbre de tipos actual.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas España (2T 2023)
El sector de oficinas alcanzó durante este segundo trimestre del año una inversión de 636,1 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso de un 34% interanual, acusando la incertidumbre del alza de los tipos de interés.
Durante este trimestre se registraron un total de 25 operaciones inmobiliarias de oficinas en España, con un valor medio de 25,4 M€. Desde comienzos de año se acumulan 61 operaciones inmobiliarias de oficinas.
Inversión por provincias
Según se aprecia en el gráfico, en el segundo trimestre del año las provincias que han contado con mayor inversión son Barcelona con el 72,93% de la inversión total, seguida por el 22% la de Madrid. También ha habido inversión de carácter más residual en Málaga (2,99%), Illes Balears (1,54%) y València (0,55%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución entre value added (68,11%), core plus (18,42%) y core (13,47%).
Como conclusión podemos decir que la inversión en el sector de oficinas este último trimestre ha ido a la baja, con una disminución interanual del 34% e intertrimestral del 36%. Por distribución geográfica, Barcelona ha copado el 75% del mercado este trimestre. La inversión «value added» ha tomado relevancia seguramente por que sea la única vía de asegurarse una plusvalía latente en el inmueble viendo la degradación que está teniendo el valor de los activos más «Core». Hasta que no se perciba que los tipos de interés (y por ende las yields) han llegado a su techo, es esperable que la tendencia a la baja de este trimestre permanezca.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias 2T 2023 (Inversión institucional stand by)
Basándonos en los datos del algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el segundo trimestre del 2023 así como la evolución de la misma en los últimos trimestres.
Descenso en la inversión inmobiliaria durante el segundo trimestre
Según se aprecia en el gráfico, durante este segundo trimestre del año ha presentado un notorio descenso en la inversión inmobiliaria siendo esta de 5,3 B€ suponiendo un descenso del 45% respecto del segundo trimestre de 2022 y de un 30% respecto el primer trimestre del año.
Dentro de los diferentes sectores, las residencias de tercera edad ha presentado un aumento considerable (133%), manteniendo el tipo con inversión value added nacional y extranjera muy activa. En cambio el resto de sectores ha mostrado claros síntomas de ralentización comercial (-90,82%), sanitario (-66,36%), industrial (-50,59%), oficinas (-34,5%).
La inversión institucional hecha el freno
La subida de tipos y, sobre todo, la falta de predictibilidad sobre el techo de la misma ha provocado una posición de «wait and see» por parte de los inversores más institucionales. La corrección de yields y valoraciones en marcha ha provocado ajustes drásticos en la valoración de los inmuebles que hace que las expectativas de la demanda (ajustadas a la nueva realidad) y de la oferta (en proceso de ajuste por el momento) no acaben de cruzarse con la frecuencia de hace unos meses para inversores «institucionales», copando las operaciones el inversor «nacional». Este fenómeno parece que seguirá en marcha hasta que el BCE frene la subida de tipos que se espera llegue al 4,50% en el cuarto trimestre respecto del 4% actual. Si hasta ahora la inflación ha ayudado a mitigar este efecto en la valoración de los activos vía numerador, veremos que ocurre cuando la misma acabe de ser contenida y nos encontremos en entornos de tipos no vistos desde hace 15 años.
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Iñigo Corres
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22@ vs Madbit, el sorpasso de Barcelona a Madrid
Después de analizar en nuestros últimos informes la evolución de la inversión en oficinas en España, Madrid y Barcelona (datos algoritmo DAO addmeet), analizaremos hoy la evolución de los principales barrios tecnológicos de ambas capitales, Madbit (Madrid) y 22@ (Barcelona) y la evolución en inversión y precios que se ha producido en los mismos en el último ciclo inmobiliario expansivo del sector de oficinas (2015-2023).
Analizando la inversión en oficinas acumulada en los últimos años, se aprecia que 22@ (5.354 M€) casi triplica la inversión captada por Madbit (1.864 M€). La apuesta del Ayuntamiento de Barcelona en el año 2000 por un desarrollo urbanístico enfocado la implantación de empresas de sectores de alta componente tecnológica, parece con el tiempo haberse convertido en un éxito. La «ebullición económica» que ha sufrido el barrio se ha traducido en un crecimiento exponencial del interés inversor nacional e institucional, que ha colocado 600 M€ de media anualmente en este sub-mercado.
Madbit, nacido como estrategia «económica/inmobiliaria» cohesionada (hasta entonces conocido como «Julián Camarillo») 20 años más tarde y con promotores con mayor componente privada que pública, parte con cierta desventaja por no haber sabido anticipar la tendencia como hizo Barcelona. En los últimos años ha captado una inversión media de 200 M€ sin una tendencia clara al alza.
Inversión por perfil
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución. En 22@, la inversión value added (37,45%) y core (62,55%) en su mayoría han estado vinculadas a producto «nuevo» desarrollado, estabilizado y vendido en primera transmisión. Alrededor de 1,35 Mm2 han sido desarrollados en los últimos años.
En Madbit, la inversión value added (13,58%) ha sido inferior relativamente debido a que ha habido oportunidades value added (con necesidad de Capex parcial y/o alto vacancy a gestionar) en edificios operativos que han desincentivado la inversión en desarrollo desde 0, con el plus de riesgo que la misma supone. La inversión core (86,42%), principalmente se ha centrado edificios «históricos» ya transacionados una o varias veces con anterioridad.
Evolución Precio/m2
Analizando la evolución de los precios de transacciones totales (incluye value added y core) , la «intensidad» de la inversión inmobiliaria ha marcado en gran medida la evolución de los precios. 22@ ha experimentado un incremento del 82% (2.200 €/m2) en el precio/m2 de SBA, alcanzado una media de 4.900 €/m2 respecto a los 2.700 €/m2 del inicio del ciclo expansivo en 2015-2016.
Madbit, en línea con lo comentado anteriormente, ha experimentado un incremento más comedido del 37% (700 €/m2) en el precio/m2 de SBA, alcanzado una media de 2.600 €/m2 en el último ejercicio.
Parece claro que si un inmueble vale en gran medida lo que genera la actividad económica que tiene dentro, la captación de empresas de alto valor añadido genera un impacto inmobiliario exponencial en el precio del edificio.
Yendo al detalle del precio/m2t según el perfil de inversión, se puede apreciar que el producto «Core» de 22@ ha alcanzado en 2023 una media en 6.300 €/m2 (siendo el máximo de 7.100 €/m2) desde los 3.406 €/m2 del 2015, un incremento de más del 100% en el precio en menos de 10 años.
En Madbit los incrementos han sido mucho más comedidos , alcanzando el producto «Core» en 2023 una media de 2.980 €/m2 (siendo el máximo de 3.200 €/m2) respecto de los 1.941 €/m2 de 2015, un incremento de alrededor del 20%.
Importante resaltar que, aunque la compresión de las rentabilidades exigidas ha afectado al precio al alza en ambos mercados, el incremento de valor vía aumento de rentas ha sido mucho más relevante en 22@ con aumentos en la renta prime del 75%.
Como conclusión podemos decir que 22@ ha sido un éxito en el que cabe felicitar tanto a lo «público» como a lo «privado». Economía real ha atraído a inmobiliario en un circulo virtuoso en el que todos han salido ganando. Madbit tiene un buen espejo en que mirarse para poder replicar el modelo en la capital de España. Nuestra única duda es si, no partiendo principalmente de la iniciativa pública, un proyecto a tan largo plazo aguantará los intereses cambiantes de un capital inmobiliario seguramente con objetivos mas corto-medio placistas. No olvidemos que el inmobiliario está al servicio de la economía real, y no viceversa.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (1T 2023)
El sector industrial ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet). De este total 197,7 M€ pertenecen al mercado industrial de Madrid. Comparado con el primer trimestre del año anterior (333,7 M€), ha presentado un descenso aproximadamente un 41% interanual. Respecto del último trimestre de 2022 el ajuste intertrimestral ha sido del 49%.
En este trimestre se han registrado 13 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 15,2 M€ y con volúmenes entre 2 y 170 M€.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye acorde al histórico. El eje A-2 es el que cuenta con mayor inversión con 116,9 M€ que representa el 59,15% del total, en segundo lugar se encuentra el eje A-42 con un 14,58%, el tercero el eje A-4 con el 14,52% y finalmente el eje A-3 con el 11,89% de la inversión, dentro del eje A-1 no se ha registrado actividad en el trimestre.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión ha sido la 3ª corona (55,74%), seguida de la 1ª (28,83%) y finalmente la segunda (15,43%). El mercado parece que se ha enfocado en el «last mile» y en los desarrollos en suelo más asequible, principalmente en este caso en el polígono «El Ruiseñor» de Guadalajara.
Inversión por barrios
Mirando en detalle la inversión en los barrios y polígonos de la primera corona, Los Ahijones (11,08%), Villaverde (7,6%) y Carpetania (7,28%) aglomeran los desarrollos de última milla en la capital, absorbiendo el 25% de la inversión total.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (91,4%) y core (8,6%). Sigue habiendo un gap importante, pese a las bajadas en las yields, entre la «inversión/m2 de SBA» en un proyecto logístico y el «precio de venta/m2 de SBA» con lo que sigue habiendo presión por la inversión en nuevos desarrollos con la absorción fuerte, por ahora.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 1,43% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de una nave logística prime y la compra de un bono español, el desplome de la inversión podría haber sido mayor sin el efecto de la inflación (subyacente al 6,6%) que mitiga esta merma en las valoraciones por expectativas de revalorización vía «numerador».
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 6,80% durante el primer trimestre. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión, podemos decir que el mercado industrial en Madrid ha experimentado una corrección drástica de volumen de inversión con menor corrección de valor que el mercado de oficinas, seguramente debido a que la robustez que está mostrando el mercado de alquiler (absorción) genera confianza del inversor en este «asset class» por encima de otros. Los principales actores del mercado «core» son sociedades cotizadas francesas que han visto en España un nicho interesante para su inversión, sobre todo en operaciones de sale & leaseback. La inversión value added sigue dominando el mercado, principalmente concentrada en última milla de primera corona y logística tradicional de rentas más económicas de tercera corona. Veremos si la absorción en trimestres futuros hace buenas estas inversiones o vienen tiempos de digestión más lenta del pipeline actual.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Barcelona (1T 2023)
El sector industrial ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industral barcelonés cuenta con una inversión de 165,5 M€, comparado con el primer trimestre del año anterior, ha presentado un descenso aproximadamente del 41% interanual. Respecto del último trimestre de 2022 el ajuste intertrimestral ha sido del 19%.
En este trimestre se han registrado 7 operaciones inmobiliarias en el sector industrial de Barcelona, con un valor medio de 23,64 M€ y con volúmenes entre 8 y 52 M€.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye acorde al histórico. El eje A-2 con un 42,9% del total, es el eje con mayor inversión, AP-7 (Norte) con un 38,67% , AP-7 (Sur) con un 13,29% y por último el eje C-32 con un 5,14% de la inversión. Dentro del eje C-58 no se ha registrado actividad en este trimestre.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión estado en los activos «last mile» de la 1ª corona (75,83%), seguida de la 2ª (13,29%) y finalmente la tercera (10,88%). La mayor parte de la actividad inversora se ha centrado Barcelona provincia, principalmente en los polígonos de Santa Perpetua de Mogoda y L’Hospitalet de Llobregat.
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión por polígonos, el 88% del total se concentra en la primera corona, La Florida (23,97%), Riereta (35,62%), Marina Prat Vermell (13,01%) aglomeran las inversiones en Barcelona y alrededores. Dentro de la segunda corona, Can Catala (12,33%) y en la tercer corona el Poligono Industrial Constantí (15,07%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (65,56%) y core (34,44%). Sigue habiendo un gap importante, pese a las bajadas en las yields, entre la «inversión/m2 de SBA» en un proyecto logístico y el «precio de venta/m2 de SBA» con lo que sigue habiendo presión por la inversión en nuevos desarrollos con la absorción muy fuerte, por ahora. 
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 1,30% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de una nave logística prime y la compra de un bono español, el desplome de la inversión podría haber sido mayor sin el efecto de la inflación (subyacente al 6,6%) que mitiga esta merma en las valoraciones por expectativas de revalorización vía «numerador».
Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del -8,57% debido al ajuste de yields durante este primer trimestre. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión, podemos decir que en el mercado industrial de Barcelona se ha producido un descenso considerable en el volumen de la inversión, que ha realizado un ajuste brusco en los tres últimos trimestres. Los valores de capitalización no se han ajustado en el mismo orden debido a la presión de las rentas al alza por la pujante absorción, que genera contratos indexados a una inflación interesante para el comprador. No cabe perder de vista que ningún mercado evoluciona al alza eternamente y que una entrada en recesión podría aumentar los periodos de digestión del pipeline actual, que actualmente encuentra inquilino con una rapidez desconocida en anteriores ciclos.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (1T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este primer trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando asi un aumento del 11% interanual. Respecto del último trimestre de 2022 el aumento intertrimestral ha sido del 27%.
Durante este periodo se han registrado un total de 50 operaciones inmobiliarias del sector en España. Con valor medio de 24 M€.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, como es habitual, los mercados principales aglomeran casi el 85% de la inversión a nivel nacional. Siendo Zaragoza (28,4%) la provincia con mayor inversión en el sector, Valencia (22,22%), Barcelona (15,04%), León (14,68%), Guadalajara (10,48%) y por último Madrid (9,17%).
Dentro de los diferentes Ejes en el país los siguientes son los que han presentado mayor inversión, aglomerando un 87% del total durante este primer trimestre del año. En 1º lugar se encuentra el eje A-2 (50,19%), AP-7 Norte (16,4%) ,AP-71 (15,31%), A-3 (11,9)%) y por último AP-7 Sur (6,2%). 
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added ha liderado la inversión en el primer trimestre con el (83,67%) de las operaciones inmobiliarias, seguido de los perfiles core plus (0,77%) y core (15,56%). El desarrollo llaves en mano y especulativo sigue siendo el tractor de la inversión logística en España.
Como conclusión podemos decir que, a nivel nacional, el mercado industrial de España si bien ha ralentizado su crecimiento, sigue mostrando volúmenes de inversión mas sólidos que el resto de los «asset class». Se prevé que la inversión durante el año siga a niveles del 2022. Las yield prime han alcanzado una media de 4,75% entre Madrid y Barcelona, ajustando capital values desde 2022, cuestión que no ha causado un un descenso de la inversión a niveles absolutos.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Barcelona (1T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 993 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 229 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona representando un 23,72% de la inversión total. Este trimestre ha presentado un aumento del 27% comparado con el primer trimestre del 2022 (175 M€), y en la línea del año pasado, se prevé un aumento en la inversión en los próximos trimestres.
Durante este periodo se han registrado un total de 18 operaciones inmobiliarias de oficinas en la provincia de Barcelona, con valor medio de 12,74 M€. 
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante los últimos trimestres del 2022 ha dominado la inversión en el Centro, en línea con lo ocurrido en el mercado de oficinas de Madrid. Este trimestre, predomina la inversión en la Periferia con el 39,66% del total, en segundo lugar se encuantra el NAN 38,12%, la zona Centro 13,03% y por ultimo la Descentralizada con un 9,19%.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios del área Metropolitana de Barcelona capital es principalmente más alta en 22@ (34,81%) , Finestrelles (17,14%), Gótico (16,7%) perteneciente a la zona Centro, Gracia (9,26%) dentro del CBD y por último el barrio Diagonal Mar ( 3,66%) dentro de NAN. Fuera de Barcelona destaca la inversión realizada por Mango en Palau Solita y Plegamans.
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (74,25%), core plus (21,39%) y core (4,36%). Sigue habiendo interés por la compra de desarrollos llave en mano con «riesgo inquilino» y en desarrollos inmobiliarios a riesgo, principalmente en 22@ y Finestrelles.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 1,10% (35 bps por encima de Madrid) en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de un edificio de oficinas prime y la compra de un bono español, no se ha producido un gran desplome de la inversión ya que la inflación (subyacente al 6,6%) a la que están indexados los contratos de alquiler ha amortiguado este efecto, generando expectativas de incremento de valor vía «numerador».
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 100 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 5% a sumar al ajuste de los últimos trimestres del 2022. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Un efecto claro de esta tendencia es que se comienzan a transaccionar proyectos llaves en mano a «4.500 €/m2» desde máximos en 2020 de «5.500-6.000 €/m2». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Esta «ley inmobiliaria» parece que ha sido olvidada en los últimos tiempos. Golpe de realidad para recordar.
Como conclusión podemos decir que el mercado de oficinas en Barcelona ha mostrado una caída fuerte de la inversión este trimestre, quizás más de manera coyuntural que marcando una tendencia. Históricamente los primeros trimestres no son especialmente activos en inversión en el mercado. Será importante analizar si en próximos trimestres sigue habiendo apetito de inversión por proyectos «llaves en mano» en 22@ donde se concentra actualmente el mayor porcentaje del pipeline de proyectos en Barcelona.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Madrid (1T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 993 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet). De este total 650 M€ pertenecen a la provincia de Madrid, lo cual la sitúa, como es habitual, como principal foco de la inversión del sector. Este trimestre las oficinas han presentado un aumento del 45% de la inversión interanual y del 51% intertrimestral, sin acusar en gran medida, por ahora, el efecto que el incremento de los tipos de interés ha tenido en las yields.
En este trimestre se han registrado 25 operaciones inmobiliarias de oficinas en Madrid, con valor medio de 25 M€ y con volúmenes entre 4 y 200 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, desde el segundo trimestre del año 2022 predomina la inversión en CBD con un volumen de 388 M€ que representan el 59,69% del total. En segundo puesto se coloca la zona Centro con un 20,15%. La zona Descentralizada 16,35% y la Periferia con un 3,81% comienzan a tener un peso residual. En periodos de incertidumbre, enfoque en lo prime.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios de la capital se ha concentrado en Almagro (33,75%) y Castellana (30,44%) ubicados dentro del CBD. Delicias (12,48%) ubicado en la zona Centro, Salvador (11,58%) y San Pascual (6%) pertenecientes a la zona Descentralizada y por último el barrio de Castillejos (5,75%) ubicado también en el Centro.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (36,14%), Core Plus (36,14%) y Core (55,17%). Comienza a notarse cierta ralentización en los proyectos value added por el incremento de los costes financieros asociados a este tipo de proyectos. De nuevo, en periodos de incertidumbre prima el «back to basics».
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 0,48% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres pero sin llegar a la media de 2,30% desde 2014. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de un edificio de oficinas prime y la compra de un bono español, no se ha producido un gran desplome de la inversión ya que la inflación (subyacente al 6,6%) a la que están indexados los contratos de alquiler ha amortiguado este efecto, provocando que el inmobiliario siga siendo al menos por ahora un destino preferente de la inversión.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 100 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 28% acumulado. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Esta «ley inmobiliaria» parece que ha sido olvidada en los últimos tiempos. Golpe de realidad para recordar.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Madrid está mostrando mejor resilencia a la subida de tipos que el resto de España. El perfil de comprador a mutado de lo «institucional» a lo «familiar», sin ver disminuido en gran medida los volúmenes de inversión «pre- subida» de tipos. «Focus on prime» vendría a resumir el comportamiento del mercado este último trimestre.
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Iñigo Corres
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