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Mercado de naves logísticas en Barcelona, todavía hay oportunidades
Como vimos el nuestro anterior post sobre el mercado de alquiler de naves logísticas en Barcelona 2000-2011, actualmente existe un vacancy total del 10,5% respecto del total de stock de 5,3 Mm2 de superficie alquilable, es decir, 556.000 m2(1,5 años de stock a niveles de demanda de 2011) de naves logísticas vacías esperando inquilino. Este stock vacío se concentra en las zonas de Periferia, principalmente en Tarragona y alrededores.
A diferencia de los otros mercados logísticos y de edificios de oficinas estudiados hasta la fecha, llama la atención que pese a los niveles altos de vacancy del 10,5% (respecto a un histórico del 4%), debido a que la demanda de naves logísticas en Barcelona no ha sufrido relativamente tanto como en otros mercados, el stock actual sólo cubre 1,5 años de demanda. Analizaremos este hecho con más detenimiento a continuación.
NAVES LOGÍSTICAS EN BARCELONA , EVOLUCIÓN HISTÓRICA
Como vimos anteriormente, al absorción vía alquiler de naves logísticas, esta directamente relacionada con la evolución de la demanda agregada a nivel nacional, pudiendo llegar a los 800.000 m2 en crecimientos del 3,5-4% y hundiéndose hasta los 240.000 m2 en recesiones del 3,5%.
Contando que la absorción anual bruta ha alcanzado una media de alrededor de 440.000 m2 (en este dato no se distinguen demandas nuevas de simples cambios de ubicación de instalaciones) en los últimos 10 años, el nivel de vacancy actual de 560.000 m2 se acercaría a los 1,5 años de demanda, dato que se puede considerar como el justo para que un mercado alcance su equilibrio. Es decir, la sostenida demanda anual media hace que el mercado de naves logísticas de Barcelona sea capaz de absorber de forma más ágil su stock y de esta manera llegar antes a un equilibrio que le permita aguantar mejor los precios.
ABSORCIÓN DE NAVES LOGÍSTICAS BARCELONA, PREVISIÓN 2012-2013
Si volvemos a dar como válidas las previsiones de crecimiento del FMI para España en 2012(-1,7%) y 2013(-0,3%) y asumiendo que los 50.000-100.000 m2 de pipeline de los próximos 2 años no añadirán al vacancy (las naves estarán prealquiladas previamente a su construcción), la absorción neta para 2012-2013 rondaría los 100.000 m2, correspondientes a un vacancy del 8-9%.
¿Y que conclusiones podemos sacar de éstos datos?
– Pues aquí el lema de “parar las máquinas” ya no está tan claro. Sería aplicable a tercera corona y periferia, pero parece que las condiciones de mercado de primera y segunda corona podrían hacer plantear la posibilidad de nuevos desarrollos logísticos que atiendan demandas de orden superior (>20.000 m2) que actualmente se pueden encontrar insatisfechas.
– Dependemos en todo caso de la evolución de la economía real para acabar de “limpiar” el stock de naves logísticas todavía vacío principalmente en el área de Tarragona y alrededores. Y repetimos que los niveles de crecimientos del 3-4% necesarios para esto, no son esperados hasta más allá de 2014.
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