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Archivo de la categoría ‘Inversiones Inmobiliarias’
Inversión Industrial Madrid (2T 2025)
En el segundo trimestre del año, el sector industrial español ha registrado una inversión total 670,2 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este monto, 367,7 M€ se concentraron en el mercado madrileño, lo que supone un notable crecimiento: un 36,4 % más que en el mismo periodo del año anterior y un 138,16 % más que en el trimestre previo.
Durante este trimestre se han registrado un total de 11 operaciones inmobiliarias del sector industrial de Madrid, con valor medio de 33,42 M€ y con volúmenes entre 4 y 75 M€.
Entre las operaciones destacadas figura el desarrollo del complejo industrial Nexus Barajas por parte de Hines, ubicado en la antigua sede de Airbus. Con una superficie que excede los 66 000 m², este proyecto nace tras la compra del inmueble a Airbus en 2020, realizada bajo una operación de sale & leaseback.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se observa en el gráfico, el eje A-4 concentró el mayor porcentaje de inversión en el trimestre, con un 42,76 % del total. En segundo lugar se situó el eje A-42, que representó un 27,65 %. Ambos ejes han despertado el interés de los inversores debido a la escasez de espacios en otras áreas y a la disponibilidad de suelo industrial en zonas próximas a la capital madrileña. Con menor impacto se sitúan los ejes A-2, con un 24,04 %, y A-1, con el 5,55 % restante. Durante este periodo, no se registraron operaciones inmobiliarias en el eje A-3.
Analizando la inversión en las distintas coronas, continuando la tendencia reflejada en los últimos periodos, la primera corona aglomera el 77,03 % del total invertido, principalmente en las zonas de la capital y Getafe. Le siguen , con una participación menor, la tercer corona con un 13,78% y en último lugar, la segunda corona aglomera el 9,19% restantes.
Inversión por polígonos
Analizando detenidamente la inversión en los distintos polígonos, dentro de la primer corona se encuentran Los Gavilanes (23,73%), Rejas (20,4%), Los Angeles (19,04%) y La Atalayuela (13,87%). En la segunda corona los polígonos de mayor interés han sido Garza 2000 (5,55%), El Encin (2,58%) ubicado en Alcalá de Henares y Los Frailes (1,06%). Por último, en la tercer corona el polígono Plataforma Central Iberum (13,78%) ubicado en Toledo.
Inversión por perfil de inversor
En cuanto a la distribución de las estrategias de inversión en el sector industrial de Madrid, el 79,52 % se ha destinado a value added, siguiendo la tendencia marcada a inicios de año. Le siguen los activos core, con un 14,93 %, y, por último, la estrategia core plus, que representó el 5,55 % restante.
El spread «Yield prime» frente a «Bund + Prima de riesgo» ha registrado un ligero aumento en comparación con último trimestre debido al ligero repunte bono alemán. Tras situarse en un 1,63% en el trimestre anterior, presento un ligero aumento del 1,78% en este trimestre. El spread está en unos niveles que hacen prever un aumento a corto plazo en el volumen de transacciones.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, ha comenzado la fase de revalorización de los activos vía denominador, con un leve repunte del 7,45 % durante este trimestre. Al mismo tiempo, se observa una apreciación de las valoraciones impulsada por el crecimiento de las rentas, derivando en una «tormenta perfecta» para la valoración de los activos logísticos..
Como comentario puntual final, es importante reflejar la merma del 35% tangibilizada en activos comprados en el «suelo» de yields al 3,25% que han firmado minusvalías en su venta de alrededor del 35%. Si los sabios inmobiliarios hablan del «location, location…» parece que al mismo nivel debería colocarse el «timing, timing…» . Como en el resto de sectores, la disminución del spread «yield inmobiliaria vs rentabilidad bonos soberanos a 10 años» implicará en el corto plazo un aumento de los volúmenes de inversión, atrayendo aun más inversión institucional al sector, cuestión que ya se ha puesto de manifiesto a principios del tercer trimestre.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Barcelona (2T 2025)
En el segundo trimestre del año, el sector industrial español ha registrado una inversión total 670,2 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De esta cifra, 98,1 M€ corresponden a la provincia de Barcelona. Que a diferencia del trimestre anterior, ha presentado un notorio descenso trimestral del 44,08% y un notable aumento interanual del 35,31%.
Durante este trimestre se han registrado un total de 8 operaciones inmobiliarias del sector, con valor promedio de 12,26M€ y con volúmenes entre 2 y 37 M€. Entre las operaciones más relevantes se encuentra la adquisición por parte de Belog de la antigua fábrica de Roca, ubicada en Sabadell, para la construcción de un nuevo centro logístico de aproximadamente 26.000 m². Otra operación destacable es el nuevo proyecto logístico de Segro, denominado Logistics Park IV Martorelles, situado en el polígono de Can Roca de Martorelles.
Inversión por Ejes y Coronas
El gráfico revela que el eje AP-7 Norte concentró el 58,31% del total, con un incremento significativo. Le siguen el eje C-58 con el 27,42% y por último el eje C-32 con el 14,27% restantes. No se realizaron inversiones en otros ejes del mercado barcelonés durante este trimestre, como el AP-7 Sur y el A-2.
Durante este periodo, la distribución de la inversión por coronas muestra que la primera corona aglutinó el 16,72% de las operaciones. La segunda corona concentró la mayor parte de la inversión, al igual que en el trimestre anterior, con un 70,54%, mientras que la tercera corona representó el 12,74% restante.
Inversión por polígonos
Al analizar con mayor detalle las inversiones realizadas en los distintos polígonos, se observa que, en la primera corona, destacan los polígonos de Aeropuerto (14,27%) y Montigala (2,45%). En la segunda corona, en orden decreciente, se encuentran los polígonos de Riera de Caldes (37,92%), el polígono ya mencionado de Can Roca (20,39%) y Pla Bruguera (12,23%). Por último, en la tercera corona, destaca Pla del Mas, con el 12,74% restante.
Inversión por perfil de inversor
Dentro del sector industrial de Barcelona, los activos con estrategias value added continúan atrayendo el interés de los inversores, concentrando el 59,63 % de la inversión total. La estrategia core ocupa el segundo y último lugar, con el 40,37 % restante, mientras que la estrategia core plus no registró operaciones durante este periodo.
El spread «Yield prime» vs «Bund + Prima de riesgo» mostró un ajuste moderado en el primer trimestre del año, situándose en un 1,73%, lo que refleja un ajuste entre el spread de las rentabilidades inmobiliarias sobre las rentabilidades de las inversiones conservadoras alternativas, los bonos.
Analizando el gráfico se puede apreciar un ajuste de precios al alza del 3,93% debido al ajuste de yields y de la inflación de rentas, más fruto del segundo efecto que del primero. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión podemos decir que el mercado catalán está, en cuanto a inversión, lastrado por la dificultad en el desarrollo de suelo que decelera la nueva entrada de stock «actualizado» en el mercado, cuestión que limita las oportunidades de generar volúmenes de inversión superiores. Este desajuste demanda vs oferta provoca que las rentas crezcan a una velocidad superior al resto de mercados. Como en el resto de sectores, la disminución del spread «yield inmobiliaria vs rentabilidad bonos soberanos a 10 años» implicará en el corto plazo un aumento de los volúmenes de inversión, atrayendo aun más inversión institucional al sector.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (2T 2025)
A lo largo de este trimestre, el sector industrial Español a registrado una inversión de 670,2 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). Dicha cifra representa un crecimiento del 26,67 % frente al trimestre previo. Comparado con el mismo periodo del año anterior, el aumento fue del 16%, reflejando signos de reactivación.
Durante este trimestre, se registraron 36 operaciones inmobiliarias en el sector logístico en España (en el primer semestre del año, el total ascendió a 65 operaciones), con un valor medio de 18,6 millones de euros y volúmenes que varían entre 2 M€ y 75 M€. Entre las operaciones más destacadas del periodo figura, en primer lugar, el nuevo proyecto logístico de Segro, ubicado en la provincia de Barcelona y denominado Logistics Park IV Martorelles, que contará con una superficie de 22.670 m². Otra operación relevante fue la adquisición por parte de Indra a Duro Felguera de una nave industrial situada en Gijón, especializada en la producción de vehículos militares europeos.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el grafico, la provincia de Madrid aglomera el 47,31% de la inversión total. Le siguen las provincias de Valencia (18,16%), Barcelona (14,64%), Sevilla (8,43%) y Toledo (7,56%). Con un impacto notoriamente inferior las provincias de Málaga (1,19%), Navarra (1,15%), Álava (1,03%) y Asturias (0,54%).
En este trimestre, la actividad inversora logística se ha concentrado principalmente en los siguientes ejes. Los ejes A-4 (31,89%), A-42 (15,17%), AP-7 Sur (13,58%) y A-2 (13,19%) aglomeran el 73,83% del total. Con menor impacto le siguen los ejes AP-7 Norte (8,53%), A-3 (5,78%), el A-1 (4,07%), C-58 (4,01%), C-32 (2,09%), AP-68 (1,15%) y A-8 (0,54%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión, la distribución observada se mantiene en línea con la tendencia de los últimos años: la estrategia value added concentra el 70,17 % del total, seguida de la estrategia core con un 26,79 %, mientras que core plus representa el 3,04 % restante.
Como conclusión, el sector industrial en España muestra un crecimiento sostenido, impulsado por operaciones relevantes y una reactivación más generalizada de la inversión institucional mas «core». Aunque aún no alcanza sus máximos históricos, presenta claros signos de relanzamiento. La actividad inversora refleja un interés evidente en proyectos enfocados en la estrategia value added, consolidando una tendencia estable en los últimos años, en los que la velocidad de absorción está alineada con la velocidad de generación de nuevo stock en un equilibribrio cuasi perfecto (salvo en Cataluña donde el nuevo stock no satisface la absorción potencial). En un nuevo entorno de tipos a la baja y spreads «rentablidad inmobiliaria vs rentabilidad bonos soberanos» a la baja, hace esperar que la demanda institucional aumente y con ella los volúmenes de transacción en estrategias «core», que estos últimos años han estado más «aletargadas». Las Scpis está animando los mercados «secundarios» a nivel ubicación, donde encuentran unas yields necesarias para su estrategia de distribución, más difícilmente conseguibles en los mercados «principales».
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Iñigo Corres
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Informe Oficinas Madrid (2T 2025)
Durante el último trimestre, la inversión en el mercado de oficinas en España alcanzó los 1.139 M€ (datos algoritmo DAO addmeet), de los cuales 552,1 M€ correspondieron a Madrid, que continua concentrando una parte significativa de la actividad nacional. Este resultado representa un incremento del 472 % frente al trimestre anterior y un notable crecimiento interanual del 53,5%, reflejando la sólida dinámica del mercado y el papel destacado de Madrid como epicentro de la inversión en oficinas.
En la provincia, se han registrado un total de 13 operaciones inmobiliarias de oficinas, con valor medio de 42,46M€ y con volúmenes entre 1 y 286 M€. Las operaciones más relevantes de este trimestre incluyen la compra del Prado Business Park, un activo «core» situado en el barrio Atocha. Este parque empresarial, que alberga la sede central de Amazon en España, fue adquirido por Batipart e IBA Capital a AXA. Por otra parte, en la zona CBD, Emperador Properties ha cerrado la operación bajo concesión del edificio de oficinas Torre Caleido, un rascacielos de 43.740 m². La compañía ya contaba con el 50 % de la propiedad desde su apertura y adquirió el 50 % restante a Incus Capital para consolidar su control total sobre el activo.
Inversión por provincias
Según se observa en el gráfico, la zona Centro mantiene la tendencia de los últimos trimestres, concentrando el 61,97 % del total invertido. La zona CBD continúa atrayendo el interés del inversor con un 32,27 %. Le sigue la zona Periferia con un 4,93 %, y finalmente, la zona Descentralizada representa el 0,83 % restante.
La inversión de oficinas en los diferentes barrios, el mayor porcentaje en la inversión se ha dado en Atocha (51,74%) y Castilla (25,03%). Con menor impacto se encuentran los barrios de Retiro (5,25%), Arguelles (4,96%), Vallehermoso (4,62%), Carpetania (4,29%), Salamanca (1,71%), La Florida (0,82%), Comillas (0,63%), Adelfas (0,43%), Castellana (0,28%) y Goya (0,21%)
Inversión por perfil de inversor
Las distintas estrategias de inversión en el sector oficinas de Madrid se distribuyen de la siguiente manera: la estrategia Core predomina claramente con un 92,67 % del total invertido, seguida por core plus (6,62 %), mientras que Value Added representa apenas el 0,71 % restante. Esta distribución refleja la fuerte preferencia por activos de bajo riesgo y alta estabilidad durante este trimestre, la gran diferencia respecto de los últimos periodos.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» frente al «Bund + Prima de riesgo» ha bajado de 2% a 1,48% en el último trimestre, lo que representa una subida de 52 puntos básicos. Esta disminución significativa refleja un ajuste positivo en el mercado y sugiere un acercamiento hacia un equilibrio sostenible a corto plazo, respaldado por expectativas favorables derivadas de la reciente bajada de tipos de interés.
En 2025, la revalorización vía “denominador” se sitúa en torno al 2,23 %, mostrando un aumento notable respecto al trimestre anterior. Este incremento refleja una bajada en las tasas de capitalización exigidas, lo que ejerce presión al alza sobre la valoración de los activos prime.
Madrid ha consolidado en este trimestre su posición como el principal foco de inversión en oficinas en España, impulsada por operaciones relevantes y un marcado interés por activos core estabilizados de alta calidad. El notable incremento del volumen invertido, refleja el retorno de la confianza de los inversores mas institucionales en la solidez y estabilidad del mercado madrileño, respaldada por su capacidad para atraer capital nacional e internacional hacia ubicaciones estratégicas como Atocha (Mendez Alvaro) y el CBD. El ajuste en las tasas de capitalización presume mayor presión compradora y incrementos en las valoraciones. El spread de las yields inmobiliarias respecto de los bonos soberanos ha disminuido con perspectivas de poder seguir disminuyendo, aumentando el atractivo de las inversiones inmobiliarias core. La valoración de los activos prime se mantiene estable con perspectivas de apreciación por estabilidad de rentas y moderadas compresiones de yield, consolidando un escenario favorable para la continuidad de la inversión en el corto y medio plazo.
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Iñigo Corres
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Inversión Oficinas Barcelona (2T 2025)
Durante el segundo trimestre, el mercado de oficinas en España alcanzó un volumen de inversión de 1.139 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) de los cuales 438,3 M€ corresponden a la provincia de Barcelona. Esto refleja una considerable reactivación del sector, con un aumento interanual del 74 % y un incremento intertrimestral del 143 %.
Durante este trimestre se han registrado 7 operaciones inmobiliarias de oficinas en el mercado barcelonés, con valor medio de 62,6 M€ y con volúmenes entre 5 y 240 M€. Entre las operaciones más relevantes del trimestre destaca la compra del Edificio Banca Catalana, ubicado en el CBD de Barcelona, con una SBA de 26.000 m². Pontegadea adquirió el inmueble a Blackstone dentro de la tipología «core». Otra operación destacada es la compra, por parte de Acciona, al fondo surcoreano Igis, de un edificio de oficinas en Esplugues de Llobregat que alberga la sede de Nestlé, con una SBA de 27.607 m², si bien esta operación parece una operación «puente» para desarrollar en el medio plazo un uso residencial tras la finalización del contrato de alquiler.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, a diferencia de los últimos trimestres, la zona CBD concentró el mayor porcentaje de la inversión, con un 61,61 % del total. Con menor peso le siguieron la Periferia (14,83 %), la zona Centro (13,75 %) y el NAN (9,81 %), esta última muy por debajo del histórico reciente. La lentitud en la puesta en valor de los nuevos desarrollos marca la velocidad en los volúmenes transaccionados en 22@ y Fira.
La inversión en oficinas en los distintos micro mercados de la zona metropolitana de Barcelona se ha concentrado principalmente en los barrios de Les Corts (54,76%), Can Vidalet (14,83%) y Diagonal Mar (9,81%). Con una participación significativamente inferior se encuentran, Port Vell (7,53%), Eixample (6,85%), Sagrada Familia (5,02%) y por último, el barrio Eixample Esquerra (1,2%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión observadas en el mercado de oficinas, se puede distinguir la siguiente distribución: la estrategia core plus lidera con un 61,61% del total, reflejando un notable aumento respecto a los últimos trimestres, en los que registraba porcentajes de inversión considerablemente inferiores. Con menor impacto, le siguen de value added (28,58%) y core (9,81%). Core plus y core toman la cabeza tras muchos trimestres en los que las estrategias de valor añadido han copado el mercado.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se sitúa actualmente en el 1,58 % lo que representa una ligero reajuste en comparación con el periodo anterior. El spread se ha estabilizado en niveles similares a los registrados durante los últimos años.
La evolución en la valoración de los activos prime refleja una estabilidad en precios, motivada por la estabilidad en las tasas de capitalización exigidas, acabando finalmente un ajuste que ha durado 3 años y con perspectivas de ganancia de capital en el corto medio plazo.
El mercado de oficinas en España ha mostrado una clara reactivación durante el último trimestre, evidenciando un renovado interés y dinamismo por parte de los inversores más conservadores, en España en general y en Barcelona y Madrid en particular. Los inversores «Core» institucionales vuelven a tener en el redar el sector de las oficinas, aumentado las posibilidades de cierre de deals de forma exponencial respecto de los últimos periodos. El spread de las yields inmobiliarias respecto de los bonos soberanos ha disminuido con perspectivas de poder disminuir más, aumentando el atractivo de las inversiones inmobiliarias core.. La valoración de los activos prime se mantiene estable con perspectivas de apreciación por estabilidad de rentas y moderadas compresiones de yield, consolidando un escenario favorable para la continuidad de la inversión en el corto y medio plazo.
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Iñigo Corres
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Inversiones inmobiliarias (2T 2025) Punto de inflexión
Utilizando los datos proporcionados por el algoritmo DAO de addmeet analizaremos la evolución de la inversión inmobiliaria en España durante el primer trimestre del año, así como la evolución respecto de los últimos trimestres.
Repunte significativo en la inversión inmobiliaria
Durante el segundo trimestre de 2025, la inversión inmobiliaria ha experimentado un notable repunte, rompiendo con la moderación registrada en trimestres anteriores. En total, se ha alcanzado un volumen de inversión de 7.700 M€, lo que supone un incremento interanual del 67,39 % respecto al segundo trimestre de 2024 y un aumento intertrimestral del 71,11 % frente al primer trimestre de 2025. Este crecimiento se debe principalmente al buen comportamiento de los sectores hotelero, comercial e industrial.
En este trimestre se registraron en España un total de 291 operaciones inmobiliarias, con valor promedio de 26,46 M€ y con volúmenes entre 1 y 430 M€. Una de las operaciones más relevantes del trimestre ha sido la adquisición del complejo hotelero Mare Nostrum Resort, ubicado en Tenerife, por parte de Spring Hotels, formado por varios family offices de Cataluña, a Brookfield.
Al analizar el comportamiento de los distintos sectores, se aprecia que el sector hotelero sigue siendo el principal foco de atracción para los inversores, acumulando el 37,63 % de la inversión total, manteniendo la tendencia observada en el primer trimestre. Le siguen, con menor impacto, las oficinas (14,98 %), el retail (14,16 %), el industrial (10,99 %), el residencial (10,38 %) y el sanitario (9,53 %). Por último, las residencias presentan un porcentaje de inversión residual, con un 2,24 %.
Variación interanual por sectores
Como se aprecia en el gráfico de variación trimestral interanual, los sectores sanitario (287,24%) y oficinas (131,16%) son los que han registrado los aumentos más significativos en la inversión. Con una evolución relativamente menor, pero con resultados positivos el comercial (62,25%), el hotelero (60,27%) y el industrial (46,1%). En contraste, residencial (-16,42 %), residencias (-44,69 %) y aparcamientos (-75,43 %) experimentaron caídas significativas respecto al segundo trimestre de 2024.
Conclusión
El repunte significativo en la inversión inmobiliaria durante el segundo trimestre de 2025 refleja al unión de diferentes factores que han aumentado la predisposición hacia la inversión inmobiliaria.
Ya hay cierto consenso y perspectiva de que los tipos de interés van a comenzar a bajar también en USA (con retraso respecto de las bajadas en Europa). El Gap «Yield inmobiliaria vs Bonos soberanos» se irá homogeneizando en Europa y USA lo que hará que la inversión inmobiliaria gane momentum respecto de las inversiones alternativas a nivel global.
Los tipos han tocado techo, los inversores «core» perciben menos riesgo y vuelven a entrar en mercado, lo que va a permitir el cierre de un mayor número de operaciones.
La economía real de ciertos sectores como el hotelero (visitas de turistas anuales) y el comercial (footfall, ventas/m2) siguen una evolución muy positiva y conjuntamente con el efecto anterior, revaloriza los activos haciendo más fácil conseguir el margen necesario para transaccionar generando la plusvalía deseada, cuestión que sobre todo en el sector de los centros comerciales hace tiempo que no ocurría.
De cara al resto del año y, si factores geopolíticos no lo impiden, esperamos que la inversión inmobiliaria siga con la evolución positiva de este trimestre.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Barcelona (1T 2025)
Durante este trimestre, el sector industrial logístico español ha alcanzado una inversión total de 524,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) dejando ver un ligero aumento con respecto al ultimo trimestre del 2024. De esta cifra, 173,7 M€ corresponden a la provincia de Barcelona, que muestra claros signos de reactivación tras varios trimestres con niveles de inversión moderados. Este repunte representa un notable aumento trimestral del 135,24%, a pesar de una caída interanual del 53,26%.
Durante este trimestre se han registrado un total de 5 operaciones inmobiliarias del sector, con valor promedio de 34,7 M€ y con volúmenes entre 15 y 100 M€.Una de las operaciones más relevantes del trimestre en el sector industrial español ha sido la compra de los terrenos de la antigua central térmica de Cubelles (Barcelona) por parte de una family office andorrano. Asimismo, Generali ha cerrado una operación destacada con la adquisición del Logistic Park Montornés, ubicado en Montornès del Vallès. Esta compra responde a su estrategia de crecimiento en Europa, con especial foco en zonas consolidadas como el eje AP-7 norte, caracterizadas por una oferta ajustada y una demanda en constante crecimiento.
Inversión por Ejes y Coronas
El gráfico revela que el eje AP-7 Sur concentró el 57,55% del total, con un incremento significativo. Le siguen el eje AP-7 Norte con el 24,6% y la A-2 con el 17,85%. No se realizaron inversiones en otros ejes del mercado barcelonés durante este trimestre.
Durante este periodo, la distribución de la inversión por coronas muestra que en la primera corona no se registraron operaciones inmobiliarias, debido a una baja tasa de disponibilidad del 1,5%, lo que limita las oportunidades para los inversores. La segunda corona concentra la mayoría de la inversión, con un 82,16%, mientras que la tercera corona representa el 17,84% restante.
Inversión por polígonos
El análisis de la inversión por polígonos revela que en la segunda corona el polígono Diagonal, situado en Cubelles, concentra el 57,55% de la inversión total. Le siguen el polígono Congost en Montornès del Vallès con un 13,13%, y el polígono de Llevant en Polinyà con un 11,48%. Por su parte, en la tercera corona, el polígono Pla de Forn en Rajadell aglomera el 17,84% restante.
Inversión por perfil de inversor
En el sector industrial de barcelonés, los activos con estrategia value added siguen liderando, acaparando el 75,4% de la inversión durante este trimestre y consolidando su predominancia a lo largo del último año. La estrategia core ocupa el segundo lugar con una cuota del 24,6%, mientras que la core plus no registró operaciones en este periodo.
El spread «Yield prime» vs «Bund + Prima de riesgo» mostró un ajuste moderado en el primer trimestre del año, situándose en un 1,58%, frente al 1,94% con que cerró 2024, lo que refleja un ajuste entre el spread de las rentabilidades inmobiliarias sobre las rentabilidades de las inversiones conservadoras alternativas, los bonos.
Analizando el gráfico se puede apreciar un ajuste de precios al alza del 2,08% debido al ajuste de yields en el ultimo periodo. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
El mercado industrial de Barcelona está mostrando una clara reactivación tras un periodo de inversión moderada y un 2024 marcado por niveles de inversión históricamente bajos. Actualmente, se percibe un aumento significativo en la actividad y el interés de los inversores, en contraste con trimestres anteriores donde la escasez de oferta y la baja disponibilidad limitaban las operaciones. El entono geopolítico y macroeconómico define tipos a a baja pero rentabilidades de bonos estables o alza, sin correlación por el momento, hecho por el cual no hay mayor proliferación de inversión institucional conservadora.
En definitiva, el mercado industrial barcelonés comienza a consolidarse nuevamente como un punto estratégico de referencia para los inversores, reflejando un cambio positivo respecto a su comportamiento reciente.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (1T 2025)
Durante este primer trimestre del año, el sector industrial español ha registrado una inversión total de 524,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De esta cantidad, 154,4 M€ corresponden al mercado industrial de Madrid, lo que representa una caída del 17,8 % respecto al trimestre anterior y un descenso interanual moderado del 3,62 %.
Durante este trimestre se han registrado un total de 9 operaciones inmobiliarias del sector industrial de Madrid, con valor medio de 17,15 M€ y con volúmenes entre 3 y 50 M€.
Entre las operaciones más destacadas de este trimestre se encuentra, en primer lugar, Segro ha comenzado la construcción de un centro logístico refrigerado en San Fernando de Henares (Madrid) destinado a Havi Logistics. Con más de 30.000 m² de superficie, el proyecto refleja el auge de las soluciones logísticas especializadas en frío, impulsadas por la creciente demanda del sector alimentario y farmacéutico. Por otra parte, Fidelity International, muy activa en los últimos meses, ha reforzado su presencia en el mercado logístico español con la adquisición de un activo en Getafe de 34.000 m².
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-2 concentró el 69,88 % del total acumulado, consolidándose como el principal foco de actividad durante el periodo analizado. En segundo lugar, el eje A-4 representó el 24,94 % del total, manteniendo una presencia relevante en las operaciones registradas. Con un impacto menor, el eje A-3 concentró un 5,18 %. Cabe destacar que, durante este primer trimestre, no se han registrado operaciones en los ejes A-4 y A-42, lo que podría reflejar un cambio en las dinámicas del mercado en estas áreas.
Analizando la inversión en las distintas coronas, se observa un cambio significativo respecto a trimestres anteriores: la primera corona, que venía registrando niveles por debajo del 10 %, ha recuperado el interés del inversor y concentra ahora el 80,73 % del total invertido. Le siguen, con menor participación, la segunda corona con un 10,04 % y la tercera con el 9,23 % restante.
Inversión por polígonos
Analizando detenidamente la inversión en los distintos polígonos, dentro de la primera corona destaca Puerta Madrid, que concentra el 44,04 % del total, posicionándose como el principal foco inversor. Le siguen CLA (24,94 %), el Centro de Transportes de Coslada (6,32 %) y Barajas (5,44 %). En la segunda corona, los polígonos más activos han sido Sacatierras (5,18 %) y Torres de la Alameda (4,86 %). Finalmente, en la tercera corona, destacan el Polígono Industrial de Cabanillas (7,12 %) y el SI-20 (2,1 %), ambos ubicados en Cabanillas del Campo.
Inversión por perfil de inversor
Durante el primer trimestre, el mercado industrial de Madrid mostró una distribución más equilibrada entre las principales estrategias de inversión. El 57,09 % del volumen total se destinó a activos value added, mientras que el 42,95 % restante correspondió al perfil core, evidenciando un repunte del interés por activos con menor riesgo y mayor estabilidad. En contraste con trimestres anteriores, no se registraron operaciones bajo la estrategia core plus, lo que refleja un cambio en las preferencias del mercado.
El spread «Yield prime» frente a «Bund + Prima de riesgo» ha registrado un ligero aumento en comparación con último trimestre debido al ligero repunte bono alemán. Tras situarse en un 2,09 % al cierre del año anterior, descendió a un 1,63 % en este trimestre. Aunque los tipos de interés han bajado, el spread aún no alcanza niveles que incentiven un aumento significativo en las transacciones, si bien se mantiene en rangos estables.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, todo indica que la fase de ajuste a través del denominador ya ha finalizado, con un repunte significativo del 7,29 % durante este trimestre. Al mismo tiempo, se observa una apreciación de las valoraciones impulsada por el crecimiento de las rentas, lo que refuerza una dinámica positiva vía numerador.
En resumen, el primer trimestre de 2025 ha estado marcado por una moderación en el volumen de inversión. Si bien persisten ciertas cautelas, se perciben señales de recuperación en áreas clave como la primera corona y en perfiles de inversión más conservadores. El entono geopolítico y macroeconómico define tipos a a baja pero rentabilidades de bonos estables o alza, sin correlación por el momento, hecho por el cual no hay mayor proliferación de inversión institucional conservadora. El comportamiento positivo de los activos prime y el repunte de las rentas refuerzan una tendencia positiva que podría consolidarse en los próximos periodos.
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Inversión Industrial España (1T 2025)
Durante el primer trimestre de 2025, el sector industrial en España registró una inversión de 524,5 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) lo que supone un ligero repunte del 11,9% respecto al trimestre anterior. Si bien este crecimiento intertrimestral muestra cierta recuperación tras el cierre débil de 2024, el volumen continúa por debajo de los niveles promedio del año anterior, con una caída interanual del 38,7%. En conjunto, el mercado arranca 2025 con una actividad moderada y aún lejos de máximos.
A lo largo de este trimestre, se registraron 29 operaciones inmobiliarias en el sector logístico en España, con un valor medio de 18,1 millones de euros y volúmenes que varían entre 3 M€ y 100 M€.
Una de las operaciones destacadas en el sector industrial español es la adquisición por parte de la empresa familiar andorrana de los terrenos de la antigua central térmica, ubicada en Cubelles (Barcelona). Con una superficie de 76.000 m², estos terrenos serán transformados en un nuevo centro logístico. Otra de las operaciones relevantes ha sido la compra, por parte de Segro, de una parcela en San Fernando de Henares (Madrid), donde tiene previsto construir una nave logística refrigerada para Havi. Esta inversión muestra el creciente interés por instalaciones especializadas en frío, impulsadas por el crecimiento del comercio electrónico y la logística alimentaria.
Inversión por provincias y Ejes
Como se observa, Barcelona concentra la mayor parte de la inversión industrial con un 33,12%, siendo la provincia con más actividad y proyectos en el sector en los últimos meses. Le siguen Madrid con (26,72%), Zaragoza (8,16%) y Palencia (6,86%). Otras provincias con inversiones de menor impacto, son Burgos (4,77%), Guipúzcoa (3,95%), Sevilla (3,81%), Málaga (3,24%), Guadalajara (2,72%), València (2,29%), Valladolid (2,19%), Granada (1,33%) y Cantabria (0,84%).
En este trimestre, la actividad inversora logística se ha concentrado principalmente en los siguientes ejes. Los ejes A-2 (34,64%) y AP-7 Sur (19,06%) aglomeran el 53,7% del total. Con menor impacto, le siguen, A-4 (11,15%), AP-7 Norte (8,15%), A-67 (6,86%), A-1 (4,77%), A-3 (3,81%), A-8 (3,74%), A-45 (3,24%), A-42 (2,19%), A-44 (1,33%) y, por último, el eje A-15 (1,05%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diversas estrategias de inversión, se observa la siguiente distribución, en línea con la tendencia de los últimos años: la estrategia value added continúa siendo la opción preferida por los inversores, representando el 68,07% del total. Le sigue la estrategia core, con un 29,03%, mientras que core plus concentra el 2,9% restante.
En el primer trimestre de 2025, la inversión industrial en España mostró una ligera recuperación respecto al cierre de 2024, aunque todavía se mantiene por debajo de los niveles del año anterior, a a espera de tener mayor visibilidad sobre la política macroeconómica USA y el impacto de a misma sobra la rentabilidad de sus bonos a 10 años (4,40%) y por ende del spread de las yields inmobiliarias sobre los mismos. Este spread parece que es todavía insuficiente para atraer a mayor escala a los fondos de caracter más conservador. La actividad, como habitualmente, se ha concentrado en regiones clave como Barcelona y Madrid, donde los inversores siguen prefiriendo estrategias orientadas a maximizar el potencial de los activos, enfocándose en proyectos de valor añadido de desarrollo o transformación. Aun así, las operaciones de sale & leaseback en ubicaciones menos prime también están siendo del agrado de inversores institucionales, principalmente franceses.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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Inversión Oficinas Barcelona (1T 2025)
El sector de oficinas de España ha registrado durante este primer trimestre del año una inversión de 341,5 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet) de los cuales 180,4 M€ pertenecen a la provincia de Barcelona, lo cual representa un ligero descenso tanto interanual como trimestral, en el primer caso ha sido de 22,2% y en el segundo del 4,81%.
En este trimestre se han registrado un total de 10 operaciones inmobiliarias en Barcelona (34 a lo largo del 2024), con valor medio de 18,04 M€ y con volúmenes entre 2 y 40 M€. Una operación destacada ha sido la compra, realizada por el fondo alemán KGAL, de un edificio de oficinas en rentabilidad ubicado en el barrio del Eixample de Barcelona, que hasta ahora pertenecía al fondo KanAm. Otra operación relevante se encuentra en la zona del 22@ y corresponde a un nuevo proyecto de edificio de oficinas impulsado por la gestora Conren Tramway, en el que se invertirá aproximadamente 30 M€.
Inversión por zonas y barrios
Tal como muestra el gráfico, la mayor parte de la inversión se ha concentrado nuevamente en la zona NAN, que representa el 54,17% del total, lo que refleja un interés inversor sostenido y en aumento en esta área. En segundo lugar se encuentra la zona Centro, con un 31,88%. Con menor peso aparecen el CBD, con un 11,4%, la Periferia, con un 1,89%, y, finalmente, la zona Descentralizada, que concentra el 1,18% restante.
La inversión en oficinas en los distintos micro mercados de la zona metropolitana de Barcelona se ha concentrado principalmente en los barrios de Eixample Dreta (31,88%), 22@ (23,22%), Provençals del Poblenou (13,86%), Eixample (11,4%), Diagonal Mar (8,77%) y Plaza Europa (8,32%), este último ubicado en L’Hospitalet de Llobregat. Con una participación significativamente menor se encuentran Casagemes (1,39%), en Badalona, y, por último, el barrio Riera del Molí (1,18%), perteneciente a Molins de Rei.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión observadas en el mercado de oficinas, se puede distinguir la siguiente distribución: la estrategia value added lidera con un 54,15% del total, manteniendo así la tendencia observada durante el primer semestre de 2024. Seguido de core (37,08%) y core plus (8,77%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se sitúa actualmente en el 2,20 % lo que representa un leve aumento en comparación con el periodo anterior. A pesar de este ligero ascenso, el spread se ha estabilizado en niveles similares a los registrados durante los últimos años.
La evolución en la valoración de los activos prime refleja una estabilidad en precios, motivada por la estabilidad en las tasas de capitalización exigidas, acabando finalmente un ajuste que ha durado 3 años y con perspectivas de ganancia de capital en el corto medio plazo.
Como conclusión, el mercado de oficinas en Barcelona ha iniciado 2025 con un comportamiento estable respecto de los últimos periodos. Llegado este periodo de estabilidad, los propietarios han aprovechado para sacar al mercado edificios para testar la demanda de los fondos institucionales core, hasta ahora mayormente agazapados esperando mayor visibilidad y estabilidad. Aunque la inversión ha bajado ligeramente en comparación con trimestres anteriores, se observa una reactivación en zonas clave como el Eixample y el 22@, que una vez vaya poniendo en valor el producto en curso, volverá a ser el principal protagonista del mercado de oficinas de Barcelona.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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