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Archivo de la categoría ‘Fincas rústicas’
Fincas rústicas en venta, evolución de precios
Tras analizar las diferentes tipologías de fincas rústicas en venta y su clasificación, esta semana haremos un acercamiento inicial de precios a nivel estatal a las dos tipologías de fincas rústicas más presentes en el mercado, las fincas agrícolas y las ganaderas. Extraeremos, analizando el comportamiento en la última década, algunas conclusiones interesantes sobre las diferencias entre este mercado y el de suelos urbanizables y solares urbanos en venta del mercado de inversiones inmobiliarias.
FINCAS RÚSTICAS AGRÍCOLAS Y GANADERAS, EVOLUCIÓN DE PRECIOS
En la tabla inferior, extraída del INE, vemos la evolución de precios de las tipologías de fincas en venta antes mencionadas. Si entrar al detalle (lo haremos en posts sucesivos), el precio medio en general ha rondado los 9.000-12.000€/Ha para fincas agrícolas y 3.000-4.000€/Ha para fincas ganaderas, estando la media del mercado de fincas entre 8.000-10.000 €/Ha.
Fincas rústicas en venta – Evolución precios
Si se analiza la evolución porcentual de los precios, se observa que aunque hay variaciones de precios en paralelo al último ciclo económico, es difícil observar variaciones anuales superiores al +/-5%, cuestión que ahora analizaremos en más detalle. Interesante el detalle que las fincas ganaderas experimentan menos oscilación de precios que las agrícolas.
Fincas rústicas en venta – Variación(%) precios
Viendo los datos anteriores podríamos sacar algunas conclusiones que nos ayuden a comprender mejor el funcionamiento de este mercado y sus diferencias con el mercado de inversiones inmobiliarias en suelos en desarrollo o solares finalistas.
– Explotación Vs Inversión: la inversión en fincas rústicas para su explotación tiene un enfoque más a largo plazo, con lo que los precios se ven desprovistos del efecto “expectativas” que hace fluctuar tanto el precio de los solares en el mercado inmobiliario.
– Rentabilidad recurrente Vs Especulación: este enfoque en la rentabilidad recurrente de la explotación, así como la ausencia de “expectativas de recalificación” hace que el mercado, pese a que sufre los ciclos económicos, no tiende a la especulación con subidas y bajadas bruscas de precio.
– El valor del agua: analizaremos más en detalle las diferentes subtipologías, pero el “factor agua” es que determina en gran medida el valor de una explotación rústica. A mayor agua, mayor valor añadido del cultivo, mayor rendimiento, mayores rentas se pueden pagar por la tierra… mayor es el valor de la misma.
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Fincas rústicas, clasificación y medición
Durante las próximas semanas, aprovechando que los bancos comienzan desinvertir en dichas fincas de su balance (Ejemplo: Sareb operación Harvest), iremos profundizando en un mercado tan particular y poco transparente como el de las de fincas rústicas. Para comenzar, en el post de hoy realizaremos una clasificación exhaustiva que nos permita luego profundizar en los detalles de valoración y precios en el mercado de inversiones inmobiliarias.
FINCAS RÚSTICAS, CLASIFICACIÓN SEGÚN EXPLOTACIÓN
Dentro del mercado de fincas rústicas en venta, podríamos distinguir 5 tipologías bien diferenciadas, de las que surgen diferentes subtipologías en función de su uso más característico.
– – Fincas agrícolas: destinadas al cultivo se subdividen en función de la tipología de cultivo para las que están preparadas en;
o Fincas agrícolas de secano: tierras de labor de secano, frutales no cítricos (hueso, pepita, fruto seco), viñedos (de mesa y de transformación) y olivares(de mesa y de transformación).
o Fincas agrícolas de regadío: tierras de labor de regadío , hortalizas al aire libre, cultivos protegidos, arroz, fresón, frutales cítricos (naranja, mandarina, limón), frutales no cítricos (hueso, pepita, fruto seco, carnosos y platanera , viñedos (de mesa y de transformación) y olivares(de mesa y de transformación).
– – Fincas ganaderas: destinadas a la explotación pecuaria;
o Fincas ganaderas secano: prados y pastizales.
o Fincas ganaderas regadío: prados.
– – Fincas forestales: destinadas a la producción y comercialización de árboles, madera, productos arbóreos y todos sus derivados.
– – Fincas cinegéticas: dedicadas a su explotación como cotos de caza públicos o privados se clasifican en función de la tipología de caza permitida. Curioso
o Fincas de caza mayor: jabalí, corzo, ciervo, venado, gamo, muflón…
o Fincas de caza menor: conejo, codorniz, liebre, tórtolas, perdices, faisán…
– – Viviendas, masías y hoteles rurales: fincas que sin ser edificables, permiten ejecutar construcciones para ciertos usos lucrativos como el hotelero.
FINCAS RÚSTICAS, PRINCIPALES UNIDADES DE MEDIDA
Las vastas dimensiones de esta tipología de inmueble, hace que cambien las unidades de medida respecto de los solares en venta urbanos, siendo las principales unidades de medida la hectárea y la fanega.
– Hectareas: equivalente a un cuadrado de 100*100 metros, es decir, 10.000 m2.
– Fanegas: equivalente a 4.400 m2, es decir 1 Ha = 2,25 Fanegas.
– Hanegadas o Fanegadas: con diferentes equivalencias según las zonas. En Valencia 1 Fanegada = 831 m2, en Canarias 1 fanegada = 5.248 m2.
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