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Artículos etiquetados con ‘Pisos con Inquilinos’
Inversiones inmobiliarias en España, inmuebles en rentabilidad…y ¿solares?
Partiendo que en 2012, si seguimos la media de los últimos 10 años se volverán a invertir alrededor de 4.400 M€ en nuestro mercado inmobiliario, veamos las inversiones inmobiliarias posibles para u ninversor que se asomase al mercado español en busca de oportunidades para invertir su dinero de forma rentable.
Inversiones Inmobiliarias España 2000-2010
– Residencial: parece que con 800.000 pisos de stock y las perspectivas de recesión para éste año 2012, todavía queda margen para la correción en este sector. Tal y como apuntamos en nuestro post sobre la inversión residencial (http://goo.gl/Kf8nh), creemos que siendo la demanda orgánica de 200-250.000 pisos/año, todavía quedan un par de años para llegar a un stock de 1,5-2 años de demanda, fijado como «sano» para que el mercado se anime. Si se quiere añadir a la demanda orgánica la de inversión se tendrán que ajustar los precios para proporcinar rentabilidades de 4,5-5% en pisos con inquilino y 5,5-6% para la compra de edificios completos destinados a alquiler. Contra más rapido lleguemos a poder proporcionar estas cotas de rentabilidad, standar en el resto de países de la UE, antes saldremos del hoyo. Las provisiones exigidas por el nuevo ejecutivo, animarán a acelerar definitivamente este proceso.
– Oficinas: principales protagonistas de las operaciones de 2011, con rentas en mínimos históricos y yields manteniéndose en rangos altos, los edificios de oficinas en Madrid y Barcelona siguen siendo una apuesta segura de rentabilidad presente y revalorización futura. Sirvan de muestra la compra de Torre Picaso por Pontegadea y el edificio corporativo de HP por parte de Allegra Holding.
– Retail: pese a que la recesión y el desempleo merman en gran medida el consumo, los locales en rentabilidad en zonas comerciales consolidadas a rentas de mercado y respaldadas por un buen contrato, seguirán siendo la mejor opción para el pequeño-mediano inversor inmobiliario.
– Industrial-Logístico: contando que muchas operaciones de alquiler se están cerrando, en zonas no periféricas, a rentas inferiores a 3€/m2 y que la rentabilidad exigida sigue siendo del 7,5-8%, y que en estas condiciones el solar que soporta el inmueble no vale nada, la correción en precio es demasiado brusca para que se cierren operaciones a precio de mercado, aparte de los proyectos llave en mano como el de Gazeley para H&M en Torrejón.
– Hotelero: pese al bajón de RevPar de los últimos meses, seguimos confiando en la inversión hotelera en Barcelona y Madrid por sus bajos rátios oferta Vs demanda. El sector hotelero low cost sigue infradesarrollado en España respecto los principales países del resto de Europa. En cuanto al formato de gestión de los mismos, cuando los propietarios sean conscientes que los modelos de arrendamientos fijos pretéritos serán difíciles de repetir salvo en ubicaciones muy prime y que la situación aboca a acuerdos de gestión/franquicia donde propietario y gestor tiren juntos del negocio, avanzaremos en el buen sentido.
– Dotacional: sector en el que para bién o para mal, tienen que pasar cosas en el corto plazo. En el segmento de las residencias de tercera edad, si a la supresión del concierto(que aseguraba ocupación a precio de coste) en la mayor parte de comunidades le añadimos que los principales actores del sector han tenido dificil tener resultados positivos en los últimos años por una legislación que hace casi insostenible el gasto en personal, la inversión en existentes y nuevos proyectos se debería limitar a apuestas seguras en centro de capitales que asegurasen una ocupación de cliente privado superior al 80-85%. En cuanto a residencias de estudiantes, el Plan de Bolonia de homogeneización de las titulaciones a nivel Europeo, tendría que beneficiarnos como destino preferente de formación de estudiantes extranjeros.
– Suelo: lo hemos dejado para el final y es que, pese a que alguno igual se quede perplejo al leerlo, si el precio está correctamente ajustado por el banco de turno que sea su propietario(60-80% de ajuste sobre el precio máximo del ciclo en función del uso y ubicación), la ubicación es buena y la perspectiva de inversión es especulativa, ¿no es el mejor momento para comprar solares en venta, incluso con desarrollo pendiente, una situación como la actual en la que el mercado está roto?. Parece que todos actualmente vivimos con la psicosis del «esto se hunde» y de que nunca volverá un ciclo alcista al mercado inmobiliario, pero ¿no estuvo al borde de la quiebra Méjico en 1995 por su sobreendeudamiento y durante los cuatro años siguientes creció a una media del 5%?. Cuando la economía real se recupere, el mercado inmobiliario se recuperará con ella, y el que haya invertido en suelo y tenga paciencia a medio plazo, seguro que saca buenos múltiplos de su inversión.
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SOCIMIs,vehículo de inversiones inmobiliarias, un ejemplo práctico
PRINCIPALES NOVEDADES QUE APORTAN LAS SOCIMIs
Las SOCIMIs(Ley 121/15) son la adaptación española de los vehículos de inversiones inmobiliarias(REIT) ya en funcionamiento en otros países. Son sociedades cotizadas con una tributación fiscal particular cuya actividad se restringe al desarrollo, rehabilitación y explotación de inmuebles en rentabilidad, tenencia de participación en otras SOCIMIs y al desarrollo de actividades inmobiliarias accesorias(limitadas éstas a un 20% del volumen del negocio).
Pese a que sus incentivos fiscales se maximizan para pequeños inversores que actúen como personas físicas no afectas a Impuesto de Sociedades(IS), son vehículos accesibles para todo tipo de inversores inmobiliarios, aportando la liquidez(cotizan en bolsa) que no han conseguido proporcionar los Fondos de Inversión Inmobiliaria(FII), que por su naturaleza Open-End(los partícipes sólo podían vender sus participaciones en el fondo en plazos predeterminados de tiempo), no han podido hacer frente a la avalancha de peticiones de reembolso ante la iliquidez actual del mercado inmobiliario. Véase en este sentido los ejemplos de BANIF Inmobiliario y BBVA Propiedad( han asumido los reembolsos a los partícipes y ha internalizado los activos del fondo).
PRINCIPALES REQUISITOS DE LAS SOCIMIs
Vistas las principales novedades generales que aportan estos vehículos de inversión, veamos que requisitos deben cumplir estas sociedades para poderse beneficiar del régimen especial,
– 80% del activo en inmuebles ofrecidos en arrendamiento o acciones en otras SOCIMIs.
– Mínimo de 3 años de explotación en arrendamiento antes de poder ser vendidos, 7 años para desarrollos propios.
– Cómo mínimo 3 activos, no pudiendo superar ninguno el 40% del balance.
– Capital mínimo: 15M€
– Apalancamiento máximo: 70%
– Reparto de dividendos: 90% del beneficio bruto de explotación, 50% de las plusvalías inmobiliarias y 100% de los dividendos de otras SOCIMIs.
– Free float: 20%
RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL DE LAS SOCIMIs
Una vez cumplidos los criterios definidos en el epígrafe anterior(habrá un periodo de transición de 2 años para conseguir cumplir y acreditar dichos criterios), se podrá constituir la SOCIMI, que se beneficiará de los siguientes beneficios fiscales,
– IS del 18% tanto para beneficios de explotación como plusvalías.
– Si >50% del activo son pisos con inquilinos se obtendrá una deducción sobre la base imponible(BI) del 20% de las rentas generadas por las mismas.
– Deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota integra.
– Tributación dividendos: persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%
– Exención AJD en operaciones de constitución, ampliación de capital y aportaciones no dinerarias.
– Bonificación 95% ITP y AJD para adquisición de viviendas o terrenos para viviendas.
– Exención impuestos plusvalía y plusvalía municipal.
SOCIMIs, VEHÍCULOS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS, UN EJEMPLO PRÁCTICO
Y después de todo esto, os estaréis preguntando, ¿en que se cuantifican estos beneficios fiscales respecto a la práctica actual de tener los inmuebles en rentabilidad en una sociedad de responsabilidad limitada(SL)?¿realmente merece la pena constituir una SOCIMI?¿por qué todavía no hay ninguna SOCIMI dada de alta en la CNMV?. He preparado un ejemplo con el que intentaré dar respuesta a estas preguntas.
He realizado el análisis partiendo las siguientes premisas(ver cuadro inferior) mas favorables de cara a aprovechar todas y cada una de las exenciones y bonificaciones del régimen general,
– Inversión: 50M€, importante en este sentido considerar que en la opción de S.L, la inversión inicialmente necesaria es un 7% superior, ya que no se beneficia de la exenciones y bonificaciones de ITP y AJD.
– Tipología de activos: se ha considerado que los activos son edificios de viviendas en la zona centro de Madrid(rentas de 16€/m2&mes). Con este criterio, nos aprovecharemos de la deducción de alquiler de viviendas antes mencionada (20% de las rentas).
– Socios: personas físicas, con lo que no se produce retención de IRPF sobre dividendos, respecto del 19% con el que se gravan los dividendos de los socios de una S.L tradicional
– Periodo de permanencia: 3 años, vendiéndose al inicio del año 4 todos los inmuebles a una rentabilidad del 4,75% con las rentas anuales vigentes en ese momento.
– Apalancamiento: 70%
– Pay Out: 90% beneficios explotación y 50% plusvalías en ambos casos para ganar comparabilidad.
Con estas premisas, realizamos un estudio de cash flow para el inversor diferenciando estas dos opciones.
– SOCIMI: el inversor se beneficia de las deducciones de ITP&AJD en la compra del inmueble, se deduce el 20% de las rentas anuales respecto de la base imponible para el IS, tributando la misma al 18%. El Cash Flow Libre Acumulado post-impuestos de la operación asciende a 6,533 M€. Los socios personas físicas obtienen un dividendo acumulado de 5,824 M€.
– SL: el inversor no se beneficia de las deducciones de ITP&AJD en la compra del inmueble con lo que la compraventa le sale un 7,7% mas cara. No se deduce el 20% de las rentas anuales respecto de la base imponible para el IS, tributando la misma al 30%. El Cash Flow Libre Acumulado post-impuestos de la operación asciende a 1,620 M€. Los socios personas físicas obtienen un dividendo acumulado de 2,911 M€, habiendo tributado el mismo al 19%.
Conclusiones: analizando los dos escenarios llegamos a la conclusión de que, a iguales condiciones de inversión(volumen y tipología), financiación y dividendo, existen 3 vías principales de ahorro de las SOCIMIs respecto de la SL tradicional.
Socimi’s – Vehículos de inversiones inmobiliarias – SOCIMI Vs S.L
– La bonificación de ITP&AJD nos permite un ahorro fical de 3,85M€, un 7,7% de la inversión, que nos permite iniciar la explotación con una rentabilidad del 5% respecto del 4,64% de rentabilidad que nos proporcionaría la opción de la S.L.
– La deducción del 20% de las rentas y la tributación del 18% respecto del 30%, nos permite tener un ahorro en la cuota íntegra de 0,565 M€, no computando la deducción por reinversión de beneficios, ya que es aplicable en ambos casos.
– Finalmente, por el hecho de la no tributación de los socios por IRPF de dividendos, se produce un tercer ahorro fiscal de 0,682 M€.
Computando los ahorros fiscales obtenidos, llegamos a la cantidad de 5,097 M€, que significan alrededor del 9,2% de la inversión.
Habrá que analizar caso por caso la conveniencia o no de las SOCIMIs, ya que ni a todo los inversores les interesa invertir como personas físicas(prefieren hacerlo mediante sus vehículos de inversión) ni tener un balance demasiado dependiente del sector residencial, pero creo que el modelo vale como ejemplo de el potencial ahorro que este nuevo vehículo de inversión puede aportar al inversor inmobiliario.
También de su interés: SOCIMIs 2012 requisitos finales, SOCIMIs, proceso para cotizar en el MAB, SOCIMI,s como obtener beneficios fiscales en 2013
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Vender pisos con inquilino con rentabilidad asegurada
EL PROBLEMA: STOCK DE PISOS SIN VENDER
Los principales promotores a día de hoy en España, bancos, cajas de ahorros y promotores “supervivientes”, afrontan un mercado de compraventa de inmuebles, en particular pisos, marcado por la sobreoferta y con una demanda altamente sensible al precio. Cada uno a su nivel, han realizado las correcciones de precio que sus balances les permiten (promotores limitados por la deuda asumida y bancos y cajas limitados por las provisiones realizadas tras la compra, dación o ejecución de los mismos), encontrándonos con rebajas de precios del 10-50% en función de la ubicación mas o menos prime de los mismos.
Partiendo del objetivo inicial de una generación de liquidez rápida, los canales de comercialización utilizados son los APIs clásicos, los portales inmobiliarios aglomeradores de oferta (idealista, fotocasa…) y sus propios portales inmobiliarios (altamira, solvia, anida, aliseda…), siendo el segmento objetivo el del usuario final.
SOLUCIÓN ALTERNATIVA: ASEGURAMIENTO RENTABILIDAD PISOS
Propuesta: vender pisos con inquilinos (en rentabilidad) a inversores, asegurando la rentabilidad durante los primeros años del contrato. Pasamos de vender un producto inmobiliario para usuario final a vender un producto financiero-inmobiliario para inversores.
Ventajas: el piso se puede vender con un descuento menor (con una generación de liquidez inicial mayor), el cash flow de la operación para el promotor es el mismo y el inversor se asegura un bono al periodo y rentabilidad pactados.
Caso de estudio: Venta de piso en rentabilidad de la Eixample de Barcelona con rentabilidad asegurada a 5 años al 5%. ¿Por qué un 5%?. Si se analiza las rentabilidades en residencial de los diferentes países de Europa, las mismas oscilan entre el 4,1% de Inglaterra y el 6,8% de Holanda, siendo el término medio el 4,8% de Alemania.
Se realiza el estudio partiendo de los siguientes datos de mercado de partida:
Con estas premisas, realizamos un estudio de cash flow para el promotor diferenciando estas dos opciones.
– Venta piso con inquilino al 5%: el promotor alquila el piso a precio de mercado(año 0), vende el piso(año 1) asumiendo un 10% de descuento sobre el precio de venta inicial y bonifica las rentas de mercado mensualmente(desde año 1 hasta año 5) para que el inversor llegue a una rentabilidad del 5% sobre su inversión. En esta operación, el Cash Flow Libre(CFL) para el promotor es de -62.544€, siendo la rentabilidad para el inversor a partir del año 5(fin periodo bonificación rentas) del 3,54%.
– Venta a usuario final: otra opción sería la tradicional, vender el piso(año 1) a un usuario final. Para que la operación tuviese el mismo CFL (-62.544€) para el promotor, podría llegar a realizar un descuento del 17%. Si el mismo comprador se encargase de alquilar su inmueble obtendría en el año 5 una rentabilidad del 3,84%.
Conclusiones: independientemente de la rentabilidad asegurada y el periodo de aseguramiento de la misma(en el estudio nos hemos puesto en unas premisas de rentabilidad y plazos exigentes), si el objetivo principal para el vendedor es la generación máxima de liquidez inicialmente y para el comprador la obtención de una rentabilidades recurrentes y aseguradas (bono inmobiliario), esta parece una fórmula que puede satisfacer a ambas partes.
La liquidez extra generada inicialmente permite al promotor destinar recursos a otros objetivos, pudiendo provisionar parte de la misma para posibles periodos de desocupación del inmueble. La gestión comercial en esos periodos de desocupación será vital para defender su rentabilidad en la operación. En el caso particular de cajas y bancos, pueden aprovechar las nuevas estructuras comerciales creadas para la realización de estas tareas.
En cuanto al inversor, sacrifica un mejor precio inicial por una rentabilidad asegurada mas allá del periodo estimado de ajuste del sector (2012-2013). La rentabilidad del 5% asegurada durante los primeros 5 años supera con creces al 3,70% de media que obtendría en la opción tradicional. En cuanto a la rentabilidad del 3,54% obtenida al final del periodo de bonificación, esta no es muy inferior al 3,84% que ofrecería la opción tradicional, con lo que este modelo de operación aportaría valor al inversor inmobiliario patrimonialista a largo plazo.
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Inversiones inmobiliarias en residencial, el ajuste que nos queda
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN RESIDENCIAL: DE VUELTA A LAS RENTABILIDADES RECURRENTES
Como todo producto de inversión que se compra y se vende en un mercado abierto, la rentabilidad del mismo se puede descomponer en una rentabilidad recurrente (dividendo en acciones, cupón en obligaciones, renta en inmuebles…) y en una plusvalía, dependiente de la variación de precios fruto de los ciclos de la economía productiva y de la abundancia o escasez de capitales en los mercados financieros.
Rentabilidad = Rentabilidad Recurrente + Plusvalía
Analizamos a continuación esta simple regla aplicada a la inversiones inmobiliarias residencial en España en la últimos 6 años. En el cuadro inferior vemos los datos del Ministerio de la Vivienda en cuanto a operaciones de compraventa de pisos(incluye primera y segunda mano) realizadas en España y el precio medio de las mismas. Siendo conscientes de que son datos aglomerados a nivel estatal y de que cada mercado requiere su estudio específico, llama la atención que alguien que hubiese comprado en 2004, a día de hoy, su plusvalía anual media bruta(sin tener en cuenta IPC) hubiera sido del 8%, a añadir a la rentabilidad del 3-4% que hubiera podido conseguir alquilando el mismo, en total un 12%. Resumiendo, ¿para qué alquilar el piso si la mayor parte de mi rentabilidad viene de la plusvalía?
Esta plusvalía se sustentaba en una economía real en crecimiento, una tasa de paro baja, en índices de confianza altos y sobre todo en el ya viejo axioma español(en el que casi todos creíamos) que decía algo así como: “es imposible que un piso baje de precio”.
Parece claro, que en un nuevo panorama de recesión, paro disparado, falta de confianza y sobreoferta de activos residenciales, la segunda parte de la ecuación parece que no va a ser muy aplicable en los años venideros, con lo que el inversor inmobiliario residencial tendrá que cubrir sus expectativas de rentabilidad teniendo como foco principal la optimización de las rentabilidades inmobiliarias recurrentes por alquiler.
Rentabilidad = Rentabilidad Recurrente + Plusvalía
MERCADO DE ALQUILER RESIDENCIAL: ESPAÑA Vs EUROPA
¿Y cómo funciona en España el mercado de alquiler?. Pues comparado con el resto de Europa, el porcentaje del parque de viviendas en alquiler (15%) es muy bajo. Siempre hemos tenido mas mentalidad de propietario que de arrendatario y el hecho de la facilidad de acceso al crédito unido a que la cuota hipotecaria no era muy superior a la renta de alquiler, ha agudizado esta tendencia.
Comparándonos con otros países de Europa, parece claro que según aumenta la penetración del mercado de alquiler y los principales agentes del mercado mutan de promotor-propietario a inversor-inquilino, las rentabilidades recurrentes son superiores hasta llegar(si excluimos a Holanda, que parece salirse de este patrón) al 4,8% de Alemania, donde el parque de alquiler ronda el 60%.
Siguiendo este patrón, si el mercado inversión inmobiliaria residencial se quiere realmente potenciar y hacer atractivo a los inversores, se les tienen que ofrecer rentabilidades recurrentes en el entorno del 4-4,5% para ponernos al nivel de Inglaterra o Francia(alrededor de 35% del mercado en alquiler). Uno de los primeros pasos se ha dado con la salida de las SOCIMIs, pero parece claro que el paso mas duro para que el mercado de alquiler tire debe ser la corrección de precios.
EL AJUSTE NECESARIO: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
Si esta rentabilidad recurrente del 4-4,5%, ayudada de los incentivos fiscales asociados a las SOCIMIs puede ser suficiente para cubrir las expectativas de los inversores, ¿qué sacrificios deberá realizar el vendedor del piso o bloque de pisos alquilado?.
La tabla inferior contiene un ejemplo práctico de valoración de un piso medio en la Eixample Dreta de Barcelona que actualmente se alquila a 16,5 €/m2 y se vende 5.824€/m2, dando por tanto una rentabilidad potencial del 3,4%.
Para llegar a los niveles de rentabilidad del 4-4,5% los descuentos necesarios estarían entorno del 17-22%. La pregunta ahora es si la deuda de dichos activos es inferior a esos precios en el caso de vendedor promotor y si en el caso de que la propiedad sea de un banco, el mismo va a estar dispuesto a asumir esa pérdida de forma inmediata. Lo que si está claro es que el inversor inmobiliario residencial, consciente de la sobreoferta existente, no va a bajar el listón de sus expectativas.
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