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0 Dic 8

Proindivisos – Operaciones inmobiliarias (11)

En este momento de auge de las inversiones inmobiliarias en España, nos paramos a analizar hoy los proindivisos como modalidad de propiedad de un bien inmobiliario, así como la consecución de la ruptura de los mismos, principal problema para la compra y promoción inmobiliaria de inmuebles que, debido principalmente a herencias, divorcios o distribución de propiedad de desarrollos urbanísticos con estructura de propiedad fragmentada, necesitan de esta ruptura para poder desarrollarse.

Descripción: un proindiviso inmobiliario es aquella situación en la que el derecho de propiedad pertenece indistintamente a más de una persona, siendo los “proindivisarios” los propietarios de una participación “virtual” del inmueble que no se puede dividir físicamente, o bien si se puede dividir pero la suma del valor por separado de las “fracciones” es inferior al valor del “conjunto”.

Proindivisos como operaciones inmobiliarias

Características: en esta modalidad de propiedad, los copropietarios deben participar tanto de las cargas como de los beneficios en su parte alícuota y el derecho de cada propietario será hacer uso de su parte, sin impedir al resto el uso ni perjudicar al conjunto de la “comunidad” (difícil esto último en relaciones familiares o de pareja ya deterioradas). Veremos ahora cuales son las alternativas para la gestión de la “ruptura” de un proindiviso.

División del proindiviso:

  • Vender la parte indivisa: generalmente se suelen valorar al 20-25% de su valor por los riesgos que conlleva la compra de las mismas(derechos de retracto de los propietarios, largos plazos del proceso, arduas negociaciones…).
  • Sacar al mercado el inmueble: los “proindivisarios” se ponen de acuerdo en la venta haciéndola de forma conjunta o a través de un tercero experto, repartiendo el dinero obtenido según el porcentaje de la propiedad. Habiendo acuerdo entre las partes, es la solución más rápida y limpia al ”problema”.
  • Mediación: un “Mediador” profesional gestione para las partes involucradas alcancen su propio acuerdo satisfactorio. Si la mediación no da resultado,
  • Vía judicial: lo más importante en este caso es ser el demandante (o allanarse a la misma si otro proindivisario se ha adelantado), pués es el que propone al juez el valor de tasación y las condiciones de la subasta. Estos procesos suelen terminar en “subasta judicial voluntaria” y en valores no superiores al 60-65% del valor real actual. Las disposiciones que interesa que regulen dicha subasta serían:
    • Tasación: para demandantes sin oposición de parte se puede imponer la tasación más ventajosa. Si hay oposición, define el juez con asesoramiento de perito.
    • Puja inicial mínima: importe por debajo del cual no se admitirán pujas en la subasta.
    • Mejora: hay que definir si se podrán mejorar posturas si eladjudicatario provisional no ha llegado a la puja mínima.
    • Licitadores externos: se debe definir si sólo pueden participar en la misma los proindivisarios o se admiten posturas de externos.
    • Fianza: como defensa a que uno de los propietarios tenga como único interés quebrar la subasta (tendría algo que perder de hacerlo).
    • Plazo consignación: de 10 a 60 días generalmente.
    • Cargas: generalmente cada parte deberá asumir la parte proporcional de la carga o que ya venga descontada en las pujas si el ganador conoce que deberá hacer frente a las mismas.

Tributación: como criterio general, en la venta de proindivisos el comprador deberá pagar ITP y el vendedor la plusvalía (IIVTNU) e IRPF por la ganancia patrimonial obtenida en la venta. Cuando el proindiviso se divide se evita el pago del ITP por el comprador y del IIVTNU por parte del vendedor, tributando ambas partes por AJD.

Comentarios: después de una época de escasa inversión inmobiliaria, la “oleada” de inversión actual que cada vez tendrá más difícil el encontrar inmuebles “prime y sin gestión” (solares en ventaedificios en venta) a buenos precios hará que proyectos que con este tipo de “problemática de proindiviso” vuelvan a tener sentido en cuanto a su gestión para los inversores inmobiliarios. Negocio financiero en el que los plazos y la capacidad legal y de gestión marca la diferencia.


Iñigo Corres

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icorres@addmeet.com

         

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