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Mercado alquiler edificios oficinas Madrid, ¿hasta cuando el calvario?
Según lo expuesto el artículos de semanas anteriores, el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid arroja un vacancy del 11% respecto del total de 12,7 Mm2 de superficie alquilable, es decir, actualmente hay vacíos en Madrid un total de 1,4 Mm2 de oficinas. En un mercado de sobreoferta, es difícil competir por calidad, desplomándose las rentas de forma vertiginosa, más allá de lo que algunos estudios de mercado puedan mostrar, los inquilinos son conscientes de la posición de debilidad de sus arrendadores.
Pero, ¿para cuanto tenemos este panorama de calvario inmobiliario en el sector del alquiler de oficinas?. Intentaremos argumentar la respuesta a esta pregunta.
LA DEMANDA DE ALQUILER DE OFICINAS Y LA ECONOMÍA REAL
Tal y como vimos hace una semanas la evolución del PIB país está ligada a la demanda de alquiler de edificios de oficinas de forma directa. En la siguiente tabla vemos los diferentes escenarios de absorción bruta en función del crecimiento económico del país y los años de stock que dicho vacancy supone en cada escenario.
Alquiler Oficinas Madrid – Absorciones Brutas Teóricas
Sí vale, ¿pero cuál es el objetivo de stock disponible (vacancy) para que el mercado deje de caer?. La experiencia demuestra que, para que el mercado de alquiler de edificios de oficinas comience a repuntar, los niveles de desocupación deberían rondar el 6,5-7,5%, suponiendo este stock disponible alrededor de 1,5-2 años de absorción bruta a niveles de crecimiento del PIB del 2%, resumiendo, necesitamos bajar el vacancy desde 1.400.000 m2 hasta 850.000 m2 generando una absorción neta de 550.000 m2.
ABSORCIÓN NETA DE OFICINAS EN MADRID, PREVISIÓN 2012-2013
Antes que nada, recordemos que la absorción neta es la parte de la absorción bruta (demanda total) que disminuye el vacancy, es decir, “demandas de superficie nueva”(nuevas implantaciones, ampliaciones de superficie…) no “cambios de ubicación” que simplemente cambian el problema de lugar. Esta absorción neta depende de la economía real, del stock de producto terminado y el stock de producto en curso (edificios de oficinas en construcción).
Con la previsión de crecimiento marcada por el FMI para España en 2012(-1,7%) y 2013(-0,3%) y con los 250.000 m2 en el pipeline que añadirán al stock total en los próximos dos años la estimación de absorción neta rondará los 130-140.000 m2, bastante lejos de los 650.000 m2 necesarios.
Alquiler Oficinas Madrid – Evolución Absorción Neta
¿Y que debería hacerse para conseguir el objetivo?
– Pues inicialmente parece lógico empezar por “parar las máquinas” y no poner producto terminado en el mercado por lo menos hasta2015, salvo en proyectos sin riesgo demanda (llaves en mano en compra o alquiler) o donde una ubicación privilegiada y un producto realmente diferenciado justifique el riesgo de introducir en el mercado mas stock. Esto debería aumentar el ratio de absorción bruta en neta.
– A partir de ahí, dependemos de la economía real. En la tabla superior vemos que en escenarios con poco pipeline y crecimiento país del 3,5-4% no son extrañas absorciones netas anuales de 250.000-300.000 m2, con lo que el objetivo se podría cumplir en algo más de dos años. Sin embargo, y viendo que no son esperados crecimientos por encima del 2% hasta por lo menos 2014, no parece que el objetivo de llegar a un vacancy del 7% en edificios de oficinas en Madrid puedan conseguirse antes de 2015.
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