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4 Jul 12

La eliminación de la deducción de vivienda las hará un 20% más “caras”

Tras el anuncio ayer del gobierno de España de la subida del IVA reducido del 8 al 10% y de la eliminación de la deducción por la compra de vivienda habitual, conviene valorar en qué medida esto va a disuadir al posible comprador de vivienda a realizar su compra y que objetivos persigue Europa al “animarnos” a implementar esta medida.

Con el ejemplo del cuadro inferior (compra de una vivienda habitual de 200.000€ financiada en un 80% con una hipoteca a 25 años a un interés fijo del 3,5%) intentaremos ver en qué se cuantifican las medidas arriba descritas. El escenario A describe la situación hasta ahora y el B las condiciones a partir de ahora.

Ejemplo Eliminación Deducción Vivienda

– Efecto aumento IVA. Pese a que hasta 2013 es de aplicación el IVA superreducido del 4%, es de prever que éste pase a ser del 10% (antiguo 8%), lo que aumentará el precio final de nuestro piso ejemplo 12.000 €.

– Efecto eliminación deducción IRPF. La antigua deducción consistía en que de las cuotas anuales (Base Imponible = Principal + Intereses) de la hipoteca se podía deducir, durante toda la vida de la hipoteca, un 15% con un límite dicha Base Imponible de 9.015 €. En nuestro piso ejemplo, con una hipoteca a 25 años, esto suponía un ahorro acumulado por deducciones de 33.806€.

– Efecto acumulado. Sumando estos dos efectos, obtenemos que el efecto para el comprador respecto el anterior régimen tributario es un encarecimiento en su piso (por aumento de precio y por disminución de incentivos) de 45.806 €, un 23% del valor inicial del piso.

Las conclusiones que se pueden sacar es que, aparte de ser un escollo importante para eliminación vía venta del stock de vivienda acumulado en la burbuja, parece subyacer el que desde Europa se nos quiere “animar” a mutar nuestro mercado inmobiliario residencial del modelo “compra” al modelo “alquiler”. Comparando nuestro parque de viviendas en alquiler (18%) con el de otro mercados que han superado el ciclo recesivo con mucha más solvencia como Alemania (65%) o Inglaterra (40%), creo que nuestra asignatura pendiente está precisamente ahí.

Resumiendo, ya vamos pensando en poner en valor nuestro stock vía alquiler, porque la venta se va a poner cada vez más difícil.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

[email protected]

Twitter: @addmeet

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Brillante análisis

La deducción en el IRPF por compra de vivienda, como suele ocurrir con las subvenciones, tiene un efecto muy diferente al que aparenta.

El precio de la vivienda históricamente ronda el importe máximo que el comprador puede pagar.
De esta forma, si las familias tienen menos dinero (incremento del paro, reducción de salarios, subida de impuestos), el diferencial del tipo de interés sube (+2,5% es algo habitual ahora), el apalancamiento máximo pasa de un 110% a un 70%, los precios tendrán que corregirse para volver a ser “el importe máximo que el comprador puede pagar”.

La tradicional deducción por compra de vivienda se traslada al precio, haciendo que suba. Es mucho más sano que no exista la deducción. Subvencionar la compra de un producto provoca una subida de su precio.

Al eliminar esta “ayuda”, que como digo no es tal, el importe máximo que el comprador puede pagar es menor.

Los impuestos tienen un efecto similar sobre el precio de los productos. En el caso de la vivienda, aumentar los impuestos aplicables en la compra, no aumenta el precio que paga el comprador, si no que acaba reduciendo la base imponible, lo que recibe el vendedor.

En el ejemplo, lo que ocurriría es que para que esa transacción tenga lugar, el precio neto (sin impuestos) baja y la subida de IVA y la eliminación de la deducción, no tiene efecto alguno para el comprador, lo soporta el vendedor.
Si el vendedor no puede o no quiere soportarlo, lo que ocurre es que no hay transacción.

Está mecánica no se ajusta de manera inmediata, necesita su tiempo para equilibrarse y tiene sus matices, pero esencia funciona de esta forma.

Con esto no quiero decir que sea suficiente un ajuste de precios para reactivar el mercado, es condición necesaria pero no suficiente. Para que la reactivación tenga lugar tiene que disiparse el terror que existe a un futuro peor. Con precios ajustados al nivel mencionado, y expectativas optimistas de las familias, el mercado funcionará de nuevo.

Es curioso lo poco que afecta el volumen de producto disponible al precio de la vivienda. En mi opinión, no es un factor clave en la formación del precio de la vivienda. Al menos no lo ha sido hasta ahora.

Si los precios están fuera de lo que las familias pueden pagar, efectivamente, se fortalecerá el mercado del alquiler.

Buena reflexión, Miguel. Te dejo un pregunta en el aire…Si los precios van a tener que corregir aún más para poder llegar a los precios que está dispuesta a pagar la demanda solvente, y contando con la cantidad de residencial que tienen los bancos (todavía por provisionar)…¿nos habremos quedado cortos con lso 100.000?

Hummm,

No digo que tengan que bajar más los precios. En 2012, si la población no estuviera aterrorizada, tendrían que bajar más para que se reactive el mercado.

Te diré lo que pienso:

Para saber si son o no suficientes los 100.000, se tiene que materializar la pérdida…., para eso tiene que reactivarse el mercado. Y eso, no es solo cuestión de precio.

Para eso, condición necesaria: que se recupere el optimismo, al menos moderadamente.

Y ahora la gran pregunta: cuando eso ocurra ¿cual será el valor máximo que el comprador puede pagar? (eso es, el precio de la vivienda).

Se me ocurre que si el optimismo se ha recuperado, o si quieres, el terror se ha apaciguado, estamos en un escenario mejor que el actual.
En ese escenario, el índice de paro está bajando, se dejó atrás la recesión y crecemos por encima del 2,5%, y así la capacidad de compra de las familias se estará recuperando (todo llega). Eso me hace pensar que en ese momento futuro, una familia podrá pagar más que en 2012.

En ese momento, se recupera la demanda y se cruzan transacciones. ¿A que precio?…. cuando tengamos la respuesta sabremos si las provisiones eran suficientes.

Imaginemos que el pesimismo deja súbitamente de ser un freno. Ahora solo es cuestión de precio. El precio de 2012. Entonces yo creo que los 100.000 no son suficientes.

Pero el stock no se va a vender a ese precio, se venderá a precio …2016(¿?)…2020… Aunque se recupere la demanda y se reactive el mercado, absorber el stock llevará tiempo ¿habrán sido suficientes los 100.000? lo que digo, ni idea.

Las provisiones son necesarias, lentamente se irá drenando el stock de las entidades, y con el paso de los años (que esto va para largo) se irán aplicando provisiones. Si se quedaron cortas, se aumentarán poco a poco.

Yo pienso que si a lo largo de los próximos años las provisiones no cubren las pérdidas y se quedan cortas por un 20% o menos, podremos decir que los 100.000 fueron suficientes.

Miguel Muñoz Padellano