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Las mejores ciudades de Europa para invertir en edificios de oficinas
Siguiendo con el razonamiento de la semana pasada y utilizando la información de la presentación de Peter Damesick (CB Richard Ellis) en el Club Inmobiliario de ESADE, vamos a analizar cuáles son las mejores ciudades en Europa para invertir en edificios de oficinas en la actualidad.
Pero, ¿cuáles son los inputs necesarios para saber dónde invertir en oficinas si el objetivo es la plusvalía?. Teniendo en cuenta que el valor de un activo inmobiliario de inversión es igual a las rentas anuales que produce divididas por la rentabilidad que está pidiendo el mercado para esta tipología de inmueble, nosotros los resumimos en 3, que más tarde desarrollaremos en mayor detenimiento,
– Rentas de mercado hundidas o en el inicio de su recuperación.
– Yields o rentabilidades de mercado en su punto más alto o en el inicio de su descenso.
– Perspectivas económicas país (PIB) favorables en el corto-medio plazo.
EVOLUCIÓN DE RENTAS DE MERCADO EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
El siguiente gráfico marca en verde el % de caída de rentas desde máximos del ciclo y en naranja el % de recuperación de rentas desde mínimos del ciclo. Atendiendo al mismo, las ciudades con más atractivo para la inversión en edificios de oficinas desde el punto de vista de las rentas serán aquellas donde los valores estén más hundidos o que todavía estén en el inicio de la recuperación(<5-10%) y por tanto tengan posibilidades de incremento de valor por mejora de rentas, es decir, desde Berlín hacia la derecha.
EVOLUCIÓN DE YIELDS DE MERCADO EDIFICIOS OFICINAS EUROPA
En el siguiente gráfico, se muestra la evolución de las yields (rentabilidades exigidas por los inversores) de edificios de oficinas en las diferentes ciudades de Europa, con la yield máxima en verde claro, la yield mínima en verde oscuro y la yield de mercado actual en naranja. Las ciudades de interés respecto de la perspectiva del yield serán aquellas que estén cerca de máximos o en las que la dispersión del yield haya sido históricamente muy baja (Múnich, Hamburgo). Estás últimas tendrán poca perspectiva de plusvalía, pero sin embargo tendrán muy acotado su riesgo “yield”. Atendiendo a éstos criterios, se han marcado en azul las ciudades con mas potencial.
EVOLUCIÓN MACROECONÓMICA PAISES EUROPA
Para finalizar el análisis, y después de demostrar en posts anteriores la histórica correlación directa entre la evolución del PIB y la demanda de edificios de oficinas en alquiler, segregamos en la siguiente tabla a los países europeos por su crecimiento económico esperado (Eurostat). Marcamos en verde los crecimiento superiores al 2% y en amarillo los situados entre 1,5-2%. Se han excluido de las preferencias los países más exóticos, para centrarnos en mercados de inversión de oficinas mas consolidados.
CONCLUSIONES INVERSIÓN EN EDIFICIOS DE OFICINAS EUROPA 2012
Como conclusión, y teniendo en cuenta los tres inputs anteriores, podríamos concluir que las mejores ciudades para la inversión en edificios de oficinas durante 2012-2013 si nuestro objetivo es la plusvalía inmobiliaria serían Hamburgo, Munich, Praga y Bruselas. Si las perspectivas de crecimiento de Irlanda se consolidan para 2013 por encima del 2,3%, es un mercado muy atractivo debido a la corrección tan grande que ha realizado durante este periodo de recesión.
¿Casualidad que Metroinvest (el brazo de inversión inmobiliaria de CaixaBank haya comprado la semana pasada un edificio en Hamburgo?. Seguramente no…
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