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3 Ago 8

Derecho de superficie, Operaciones inmobiliarias (6)

A continuación explicaremos las características de las inversiones inmobiliarias a través del derecho de superficie y su aplicación en la puesta en valor de solares en la situación actual.

Descripción: el derecho de superficie urbano es un derecho real que permite a su titular (superficiario) construir sobre o bajo solar ajeno, obteniendo la propiedad de lo edificado durante un tiempo finito a negociar con el propietario del solar (concedente). Una vez ejecutada la construcción existe una dualidad de propiedades, la del suelo y la del edificio resultante.

Características:

1)      El plazo del derecho de superficie no podrá superar los 75 años en el caso de ser concedido por Administración Pública ni de 99 años si es convenido entre particulares, no pudiendo exceder de 50 años el préstamo hipotecario que financie la construcción del superficiario. El derecho a realizar la construcción tiene como plazo el fijado en la correspondiente licencia de construcción.

2)      En caso de la constitución del derecho a título oneroso, el superficiario retribuirá al concedente con una cantidad alzada, un canon periódico o incluso la adjudicación de inmuebles o derechos de arrendamientos sobre inmuebles de la edificación final.

3)      El concedente tendrá derecho de reversión a la finalización del derecho de superficie, extinguiéndose de esta manera el derecho real del superficiario y recayendo la propiedad de lo edificado en el concedente.

Tributación: a efectos de tributación, el derecho de superficie se considera una prestación de servicios por ser una “cesión de uso o disfrute de bienes”, tributando del siguiente modo,

  • IVA: el hecho imponible a efectos de IVA es la constitución de la escritura de derecho de superficie, momento en el que se devengará el impuesto. La base imponible difiere si la contraprestación es dineraria (canon + reversión edificio) o no dineraria (reversión edificio). El IVA se devengará aparte, en los siguientes hitos: a) en el momento inicial por la parte correspondiente al pago anticipado; b) el 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente a la reversión de instalaciones cuando estén siendo objeto de construcción; c) en la fecha de puesta a disposición de las instalaciones, por la parte proporcional pendiente de imputar; d) al pago de los cánones periódicos pactados

Comentarios: junto con la permuta y la concesión administrativa, es una de las vías para que los propietarios de solares los pongan en valor (a generar rentas) sin necesidad de desembolsos dinerarios. Ahora que muchos de los solares en venta tienen un valor tendente a 0 es una buena vía para “capear” este ciclo recesivo y esperar mejores tiempos, radicando la dificultad en encontrar negocios solventes que operen su actividad en dichos edificios.

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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Twitter: @addmeet

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Cuidado con el tratamiento fiscal del derecho de superficie, que es especialmente complicado y además la AEAT ha tenido algún cambio de opinión. la no tributacion por IVA dle canon periódico corresponde a un momento en quela AEAT decía que eran prestaciones de servicios de tracto único, actualmente opina que son prestaciones de tracto sucesivo, y que por lo tanto el IVA se devenga en el momento en que cada canon periódico es exigible. Otra cosa el IVA de la construcción cuando revierte. (https://www2.agenciatributaria.gob.es/ES13/S/IAFRIAFRC12F?TIPO=R&CODIGO=0107060).

Gracias Joaquín, nos miramos la información y actualizamos la información del post. Un saludo.