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Inversión Oficinas Barcelona (3T 2023)
El sector de oficinas de España ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 599 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales 61,3 M€ pertenecen al mercado de Barcelona representando casi el 10% de la inversión total.
Este trimestre ha presentado un gran descenso tanto interanual como intertrimestral, siendo estos de aproximadamente el 97% en el primer caso y del 86% en el segundo. Durante este trimestre se han registrado 7 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 8,75 M€ y con volúmenes entre 3 y 24 M€.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre ha predominado la inversión en la zona Centro con el 63,44% del total, siendo el foco de inversión desde inicios del año, seguida de la Descentralizada con el 18,77% y por último la zona Periferia 17,79%. Por otra parte, la zona NAN no ha presentado actividad inversora durante este trimestre.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área Metropolitana de Barcelona se han concentrado en el barrio de Can Pi (39,97%) perteneciente a la zona Periferia, Gótico (38,34%), Sagrada Familia (6,2%) dentro de la zona Centro y por último el barrio Parc Central (15,5%) dentro de la Descentralizada.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (53,83%) y core (46,17%), aunque dado lo exiguo de operaciones y volúmenes, no permite sacra excesivas conclusiones.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles de 0,88% (al igual que en el mercado Madrileño) presentando un descenso de aproximadamente 20 bps, continua estando lejos de la media desde 2,30% desde el 2014, lo que hace prever que el ajuste no se ha acabado de realizar.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 105 bps de incremento de los últimos cuatro trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 8,72% acumulado durante este año, siguiendo la tendencia del año anterior.
Como conclusión, podemos decir que el mercado de oficinas de Barcelona ha presentado un considerable descenso en su inversión en comparación con los primeros dos trimestres del año, marcando el mínimo trimestral desde comienzos de 2014. La coyuntura de tipos y financiación actual se añade a que el principal mercado de nuevas oficinas en Barcelona (22@) comienza a tener una absorción más lenta que los últimos años, lo que ralentiza la salida al mercado de productos «en carga» atractivos para el inversor final.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
