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2 Nov 15

Fincas rústicas forestales y valoración

Tras analizar en post pasados las valoraciones de fincas agrícolas, en el post de hoy vamos a analizar la forma de realizar la valoración productiva de una finca dedicada al aprovechamiento forestal de la especie Pinus Pinaster, desde una perspectiva extremadamente sencilla, evitando el uso de la terminología específica del cultivo, que dificultaría la lectura.  La especie Pinus Pinaster, extendida por toda la península, se sitúa en primer lugar de producción de madera, a mucha distancia de las demás especies, y por detrás del Eucalipto, más enfocado a la producción de papel.

 FINCAS FORESTALES, EJEMPLO DE VALORACIÓN

La finca forestal ejemplo a valorar  tiene 30 Has y está situada en la una zona productiva del interior de la península, a una altura baja sobre el nivel del mar, y con buenas condiciones de fertilidad del suelo.

Las características productivas fundamentales de esta explotación ejemplo desde el punto de vista de su valoración son las siguientes:

  • Periodo de rotación del cultivo de 30 años (en selvicultura menos intensiva se puede llegar a los 140 años).
  • Producción total de madera de 500 m3. 40 m3/Ha el año 15, 60 m3/Ha el año 25,  y  finalmente los 400 m3/Ha, el año 30 (suponiendo clareos en años 15, 25 y 30).
  • En fincas forestales de gran extensión superficial, la entrada en producción de los árboles se produce consecutivamente, lo que permite reducir el intervalo de rotación, en algunos casos mediante la plantación de los árboles en bloques de igual edad. En fincas forestales de superficie más reducida, lo habitual es que la rotación coincida con el turno de corta.
  • Las fincas rústicas de aprovechamiento forestal tienen el riesgo constante de los incendios forestales, pudiéndose introducir este coeficiente de riesgo en la valoración.

En la mayoría de los casos, el inversor se encuentra desconcertado ante la valoración de este tipo de fincas, por sus especiales características, en especial el largo plazo del turno o rotación del cultivo.  A ello debemos unir la especial situación coyuntural de los precios de la madera, en constante descenso en los últimos años, lo que queda reflejado en la siguiente tabla a modo de ejemplo (fuente : Magrama).

Evolución Precios Madera (2011-2013)

Para determinar el valor de fincas rústicas en venta de estas características en una fecha determinada, se debe realizar la actualización de los flujos de caja anuales previsibles en la explotación, en la que se tendrá en cuenta las distintas operaciones selvícolas en función de la edad de la plantación, así como las variaciones de precios en función de la edad de la madera, su calidad, diámetro, etc…. En este caso, vamos a mostrar un ejemplo de forma muy simplificada, en el que supondremos que los ingresos y gastos son aplicados al último año de la explotación, en este caso el año 30. Esta simplificación nos va a permitir aproximarnos al valor de la finca sin requerir un gran aparato matemático.

Fincas forestales – Metodo simplificado de valoración

Si hemos acordado el precio medio de Marzo de 2013, último dato publicado (23,84 €/m3), obtendríamos unos ingresos de 11.920 €/Ha, que para simplificar los cálculos aplicamos totalmente al año 30, por lo que la renta atribuible sería de 11.083 €/Ha. Capitalizando este rendimiento, tendríamos un valor de 8.861,58 €/Ha, tomando como tasa de actualización la del tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años de octubre de 2013.

FINCAS RÚSTICAS FORESTALES, CONCLUSIONES SOBRE VALORACIÓN

Viendo los datos anteriores podríamos sacar las siguientes conclusiones:

–          El “riesgo ciclo” del largo periodo de maduración: en fincas rústicas de aprovechamiento forestal en las que la entrada en producción se produce en periodos de tiempo relativamente largos, su valor dependerá en gran medida de la edad de los árboles en el momento de la valoración y la coyuntura de precios en ese momento.

–          Ingresos por usos “complementarios”: Existen otros aprovechamientos en las fincas forestales, junto con el maderero, como es la obtención de biomasa, pastos, usos medioambientales, paisajísticos y de recreo. En muchos casos estos usos permiten complementar la renta periódica de la explotación con una renta anual que hagan los proyectos forestales más viables en el largo plazo.

Francisco Javier Almagro & Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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Twitter: @addmeet

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Hola.

¿Podrías explicar como calculas el valor de capitalización?.

Gracias.