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1 Nov 27

Cedulas hipotecarias, ¿otro problema para la banca española?

Esta semana analizaremos uno de los principales medios de financiación de los bancos hasta el momento, el mercado de cedulas hipotecarias. Veremos la normativa aplicable, su regulación y funcionamiento, así como las dificultades que el deterioro continuado de los valores de los inmuebles está suponiendo para la emisión de las mismas.

CÉDULAS HIPOTECARIAS COMO MEDIO DE FINANCIACIÓN BANCARIA

Una cédula hipotecaria (CMOs, Collateralized Mortage Obligations)  es un bono garantizado por toda la cartera hipotecaria no titulizada de la entidad financiera que la emite, es decir, es un bono (deuda senior) con una garantía adicional que le otorga prioridad máxima en el cobro por encima de los bonos, pagarés… Los periodos de emisión son variados, devengando capital e intereses en un cupón anual. Su valor está sujeto a cotización en el mercado secundario, lo que les proporciona liquidez en caso de que el tenedor las quiera vender antes del vencimiento.

El volumen de emisión de cedulas hipotecarias por parte de una entidad financiera, viene limitado por el 80% de su cartera hipotecaria elegible. Aclaramos este concepto con un ejemplo práctico.

  • La entidad financiera X tiene una cartera hipotecaria global (100), compuesta por su cartera de hipotecas no titulizadas (80) y sus hipotecas titulizadas o vendidas a terceros (20).
  • De su cartera de hipotecas no titulizadas se debería sustraer la cartera hipotecaria no elegible (15). La cartera hipotecaria no elegible son aquellas hipotecas concedidas por el banco en las que el valor “Saldo vivo/Valor de tasación” es superior a 0,8 en los casos de inmuebles residenciales y 0,6 en el caso de inmuebles no residenciales. Es decir, de su cartera hipotecaria total quedaría una cartera hipotecaria elegible de 65.
  • El volumen máximo de cédulas hipotecarias que podría emitir dicha entidad financiera sería de 52 (65*0,8).

Cedulas hipotecarias – Límites emisión

EL DETERIORO DE VALOR DE LOS INMUEBLES Y LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS

Pero, ¿qué ocurre cuando las tasaciones sobre las que están concedidas las hipotecas comienzan a caer o incluso las hipotecas comienzan a «sumergerse»?. Pues que, a cartera hipotecaria no titulizada constante,  parte de la cartera hipotecaria inicialmente elegible se transforma en cartera hipotecaria no elegible por no cumplir los criterios antes descritos.

Esto provoca que el volumen de cedulas hipotecarias emisible por la entidad financiera disminuya progresivamente, pudiendo incluso provocar que la entidad financiera tenga que amortizar(volver a comprar) parte de la deuda para mantenerse dentro de los ratios marcados por el regulador, con el quebranto de liquidez que esto puede suponer en la situación actual.

Otra vía para no disminuir el volumen de cédulas emisible es la generación de cartera hipotecaria elegible vía concesión de hipotecas “nuevas” con poco porcentaje de deuda sobre tasación, de aquí seguramente los descuentos extras que proponen los bancos en la venta de sus pisos cuanto menor financiación se solicite. Si la hipoteca se tiene que quedar en la entidad… por lo menos que sea en unas condiciones que no lastren su capacidad para financiarse en el mercado de cédulas hipotecarias…

Cédulas hipotecarias – Deterioro valores tasación

Iñigo Corres

CEO addmeet.com

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Twitter: @addmeet

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