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0 Mar 9

¿Es predecible la demanda de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona?

Partiendo de que todos los negocios inmobiliarios están directamente correlacionados con la economía real, definida por la evolución del Producto Interior Bruto (PIB) del país, esta semana vamos a analizar en concreto el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona. Determinaremos la correlación entre la demanda del país y el mercado de edificios de oficinas en alquiler, para finalmente utilizar las conclusiones para hacer una estimación de demanda de cara a 2012.

MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, ABSORCIÓN Y VACANCY

En el siguiente gráfico observamos la evolución de la absorción de alquiler de oficinas en Barcelona junto con la evolución del vacancy y el PIB de España. Podemos sacar las siguientes conclusiones,
–    La evolución de la demanda de alquiler de edificios en Barcelona es directamente proporcional a la evolución del PIB de España. Se aprecia el grado de paralelismo entre la líneas de demanda nacional y la de absorción de oficinas.

Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Absorción – PIB

–    Existen periodos donde dicho paralelismo no es perfecto, por ejemplo en 2003 (por defecto) y 2005 (por exceso), cuestión que se explica por la existencia de demanda latente no materializada en el periodo que por crecimiento económico se justificaría. Siguiendo con el ejemplo anterior, los 82.000 m2 de demanda de alquiler de edificios de oficinas en defecto de 2003, se ven compensados en 2005 con 86.000 m2 de demanda de oficinas en exceso que retornan el equilibrio.

Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Demanda Estimada

–    Con éstos dos inputs, podemos extraer que la relación PIB-Absorción es directa, pero que es necesario considerar también la posible demanda latente de alquiler de edificios no aflorada para ser más precisos en la estimación de demanda.

MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA

Para ajustar la relación (PIB – Demanda de edificios de oficinas en Barcelona) utilizamos una curva polinómica de grado 2, llegando a la siguiente gráfica. De la misma podemos extraer que,
–    El tope mínimo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Barcelona está en 250.000 m2 /año, suponiendo que la economía no caiga más de un 4%.
–    El tope máximo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Barcelona está en 480.000 m2 /año, asociados a crecimientos cercanos al 4%.
–    En el resto de escenarios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula: y = 35.444.337 *  PIB^2 + 1.978.661 * PIB + 276313

Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Curva PIB-Demanda

MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, ¿Y EN 2012?

Siguiendo con el razonamiento anterior, podríamos concluir que de cara a 2012, que siguiendo las perspectivas del Banco Central Europeo de que España tendrá un crecimiento negativo de cara a 2012 y 2013 del -1% y el -1,4% respectivamente, la absorción de edificios de oficinas en Barcelona prevista para 2012 debería estar en el entorno de 260.000 m2.

Iñigo Corres

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