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Mar 5

Alquiler edificios oficinas Barcelona 2011,menos grave

Tal y como hicimos la semana pasada, y ayudándonos en el informe 3T 2011 de Savills España, vamos a analizar el comportamiento del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona durante el año 2011. Estudiando de demanda media del mercado pre y post 2008, veremos si la oferta de alquiler de edificios augura un futuro esperanzador o no al sector.
DEMANDA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA
– Durante la última década (2001-2010) la demanda de alquiler de oficinas en Barcelona se ha mantenido en una media de 345.000m2/año, siendo a partir de 2008, cuando dicha media a disminuido a 280.000 m2/año. Esta disminución de la absorción edificios de oficinas en Barcelona del 20% es inferior a la experimentada por Madrid, que rondaba el 35-40%. Habría que analizar en detalle que grado de la absorción bruta se transforma en neta y no es simplemente un cambio de ubicación para mejora de rentas(que no disminuye el stock disponible), pero no es el objetivo de este estudio.

Edificios Oficinas Barcelona – Alquiler – Absorción 2000-2011

– La operación media de alquiler de edificios ha disminuido desde el rango de los 500-1.000 m2 a los 250-500 m2, con lo que el rango de operaciones anuales ha subido a niveles de 600-700. Esta disminución del tamaño medio de la operación supone que las consultoras tienen que destinar el doble de recursos para acabar ganando lo mismo (su coste por operación es similar si la demanda quiere 500 o 1.000 m2), cuestión que justifica el cierre de algunas sucursales de las consultoras internacionales el último año.
– La demanda de edificios de oficinas no marca signos de estacionalidad salvo los lógicos del tercer trimestre, donde la demanda baja con el motivo de dejar las decisiones de cambio de ubicación para después del periodo estival.

OFERTA DE ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA


– Actualmente, el parque de edificios en alquiler en Barcelona ronda los 5,6 Mm2.
– La oferta a finales de 2012 se incrementará en 50.000 m2 vía finalización de desarrollos (Nueva Bocana, Nuñez y Navarro, Colonial), de los que 20.000 m2 sumarán inicialmente al vacancy. Por tanto, la oferta de alquiler deedificios de oficinas en Barcelona alcanzará los 5,65 Mm2 a finales de 2012. En este sentido, parece que Barcelona ha sabido frenar los nuevos desarrollos de una manera mas eficiente que Madrid, lo que redundará en velocidades de recuperación teóricamente mayores en el esperado cambio de ciclo. El ratio que así lo muestra es el de pipeline/oferta existente, donde Madrid alcanza el 1,2% respecto el 0,89% de Barcelona.
– Contando que el vacancy actual está entorno al 13-14%, en niveles máximos de los últimos 20 años, llegamos a la cifra de 0,78 Mm2 de edificios de oficinasvacíos contando CBD, Secundaria, NBD y Periferia.

Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Vacancy 2000-2011

– En cuanto a la evolución de las rentas de edificios de oficinas en Barcelona, la correción de precios ha sido algo mayor a la caída de la demanda desde máximos de 2008, corrigiendo entre un 35-40% en función de la ubicación.

Alquiler Edificios Oficinas Barcelona – Rentas de mercado 2000-2011

– Tras este ajuste, las rentas de mercado quedando la renta media de cierre en 18,5 €/m2&mes en zona prime.
ALQUILER DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN BARCELONA, CONCLUSIONES
– La demanda de alquiler de edificios de oficinas está correlacionada con la economía real y, con una perspectiva de recesión para 2012 en España, será difícil que la demanda despegue de los niveles actuales, siendo previsible una caída de absorción bruta este año.
–  Tomando los datos de oferta y demanda a nivel macro(cada zona requeriría un análisis mas profundo), actualmente existe un vacancy (0,78 Mm2) de edificios de oficinas en alquiler en Barcelona equivalente a 2,9-3,4 años de demanda (230-270.000 m2/año).
– Si como hemos analizado en otros casos, el stock inmobiliario «deseable» para que el mercado comience a despuntar está en 1,5-2 años de demanda, todavía quedan 1-1,5 años de ajuste para que una menor vacancy redunde un repunte de rentas(siempre que España vuelva a la senda del crecimiento económico). Recordemos que en Madrid esta cifra se acercaba al 1,5-2 años, con lo que pese a tener un vacancy superior, Barcelona tiene mayor capacidad de recuperación que Madrid.

Iñigo Corres

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