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Artículos etiquetados con ‘Venta de hoteles’
Inversiones Inmobiliarias España 1T 2012, en mínimos de mínimos
El entorno macroeconómico en los últimos tiempos en España no es muy propicio para las inversiones inmobiliarias (rescate bancario inminente, prima de riesgo por las nubes, poco o nulo acceso a la financiación…) con lo que los datos que veremos a continuación, tomados del informe de BNP Paribas Real Estate, tampoco nos deberían sorprender mucho. Sin embargo no hay que perder de vista que en tiempos de grandes crisis también es cuando surgen las grandes oportunidades, también en el mercado de inversión inmobiliaria.
INVERSIONES INMOBILIARIAS ESPAÑA 1T2012, DESCENSO DEL 80%
Resumiendo los datos más interesantes a tener en cuenta en el primer trimestre de 2012, se podrían sacar las siguientes conclusiones:
– El volumen total de operaciones en inmuebles en rentabilidad del primer trimestre ha sido de 162 M€, que comparado con los 738 M€ del mismo trimestre de 2011 refleja un retroceso de casi un 80%. Si 2012 sigue en esta tendencia, en 2012 se marcará el mínimo histórico en volumen de inversión de los últimos 15 años.
Inversiones Inmobiliarias – Evolución Volumen Inversión
– Sólo dos operaciones significativas (las dos en Barcelona), la compra por parte de Pontegadea a Testa del edificio de oficinas en Paseo de Gracia,56 (53,5 M€) y la compra por parte de Bancalé Servicios Integrales a la Generalitat de Catalunya del edificio de oficinas en Avenida Tarradellas, 2-6 de Barcelona (52 M€). Llamativo ver que en Madrid no se ha cerrado ninguna operación de inversión en edificios de oficinas durante el primer trimestre.
– Los pocos inversores activos son españoles, a los fondos extranjeros les es difícil justificar en sus comités de inversión los precios que pide la ofeta con la prima de riesgo sobre los 500 puntos básicos.
– Las rentabilidades prime exigidas siguen estables entorno a 5,5-6%.
¿QUÉ ESPERAR PARA LO QUE QUEDA DE AÑO?
– Lo primero sería esperar que los ajustes del gobierno y el rescate bancario bajen la prima de riesgo para que el inversor internacional comience a mirar hacia la inversión inmobiliaria en España con otros ojos. Las perspectivas a corto plazo no son halagüeñas en este sentido.
– Lo segundo sería que los propietarios con necesidad de venta asuman que la rentabilidad exigida no va a variar en el corto plazo, con lo que debido a la bajada de rentas acumuladas del 20-40% (en función de la zona) sus edificios valen casi la mitad que en 2008 y que estos precios de mercado no tienen expectativa de subir en el corto plazo, con lo que si se necesita vender, hay que asumir esta pérdida y comenzar de nuevo. Si no es así, el mercado seguirá seco de operaciones.
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Por qué la inversión hotelera en Barcelona y Madrid sigue siendo una buena idea…
Siguiendo en la línea de que la inversiones inmobiliarias tienen que estar al servicio de la economía real para tener un crecimiento país sostenible en el largo plazo, vamos a analizar en concreto las posibilidades de inversión hotelera en España a día de hoy, para ver donde pueden estar las oportunidades para los inversores inmobiliarios en la compra de hoteles.
Para ello, y partiendo de los datos macro (sin discriminar por tipología de hotel) de ocupación, oferta de plazas hoteleras, viajeros y pernoctaciones proporcionado por el INE hemos estudiado en detalle seis ciudades españolas, dos principales (Madrid y Barcelona), dos secundarias (Sevilla y Valencia) y dos más periféricas (Castellón y Oviedo).
El objetivo es saber en qué ubicaciones el operador hotelero podrá generar negocio de forma más rentable y por tanto, pagar unas rentas (estimadas en el 26% de los ingresos por habitaciones del hotel) sostenibles al inversor que colmen sus expectativas de rentabilidad tras la compra del hotel. Todo el análisis se ha realizado sobre un “hotel tipo” con una edificabilidad de 3.000 m2t y un ratio de superficie construida/habitación de 35 (3*).
Se pueden extraer las siguientes conclusiones:
– Cuando el ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones supera el 4,2-4,3 el RevPar (ocupación*precio medio) comienza a sufrir por debajo de 40€/hab&día. Viendo la sobreoferta manifiesta de ciertas ubicaciones, las rentas a poder pagar en las mismas hará inviable el desarrollo de nuevos proyectos (las rentas anuales no son capaces de amortizar el coste de construcción en 7-9 años, condición necesaria para la viabilidad de los mismos), siendo las únicas posibilidades para los inversores u operadores los contratos de gestión o franquicia de hoteles existentes o la búsqueda de mercados de nicho no explotados en este momento.
– Cuando el ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones es <4 el RevPar comienza a recuperarse a niveles de 50-60 €/hab&día, lo que supone que los ingresos del hotel comenzarán a permitir el pago de unas rentas a los inversores que justificarán la inversión hotelera en nuevos proyectos (amortización de la construcción en 7-9 años).
– Teniendo en cuenta que los datos de RevPar en Madrid y Barcelona comienzan a ser crecientes desde el primer trimestre de 2011, tras un par de años a la baja, todo parece indicar que para el sector hotelero, no tan dependiente de la demanda interna, ya ha pasado lo peor.
– Barcelona en particular, con un ratio de plazas hoteleras / 1000 pernoctaciones de 3,81 y un RevPar de 67,17 €/hab&día, representa la mayor oportunidad de cara a los inversores de cara a la compra de hoteles o la inversión en proyectos hoteleros a desarrollar(amortización de los proyectos en menos de 7 años).
Resumiendo, si tenemos que sustentar nuestras inversiones inmobiliarias en negocios de economía real con expectativas claras de solidez y solvencia, Barcelona y Madrid (en éste orden) parecen las dos mejores alternativas para hacerlo dentro del sector inmobiliario hotelero.
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