ENGLISH 
Blog Addmeet
Artículos etiquetados con ‘Inmuebles en Rentabilidad’
Inversiones inmobiliarias en residencial, el ajuste que nos queda
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN RESIDENCIAL: DE VUELTA A LAS RENTABILIDADES RECURRENTES
Como todo producto de inversión que se compra y se vende en un mercado abierto, la rentabilidad del mismo se puede descomponer en una rentabilidad recurrente (dividendo en acciones, cupón en obligaciones, renta en inmuebles…) y en una plusvalía, dependiente de la variación de precios fruto de los ciclos de la economía productiva y de la abundancia o escasez de capitales en los mercados financieros.
Rentabilidad = Rentabilidad Recurrente + Plusvalía
Analizamos a continuación esta simple regla aplicada a la inversiones inmobiliarias residencial en España en la últimos 6 años. En el cuadro inferior vemos los datos del Ministerio de la Vivienda en cuanto a operaciones de compraventa de pisos(incluye primera y segunda mano) realizadas en España y el precio medio de las mismas. Siendo conscientes de que son datos aglomerados a nivel estatal y de que cada mercado requiere su estudio específico, llama la atención que alguien que hubiese comprado en 2004, a día de hoy, su plusvalía anual media bruta(sin tener en cuenta IPC) hubiera sido del 8%, a añadir a la rentabilidad del 3-4% que hubiera podido conseguir alquilando el mismo, en total un 12%. Resumiendo, ¿para qué alquilar el piso si la mayor parte de mi rentabilidad viene de la plusvalía?
Esta plusvalía se sustentaba en una economía real en crecimiento, una tasa de paro baja, en índices de confianza altos y sobre todo en el ya viejo axioma español(en el que casi todos creíamos) que decía algo así como: “es imposible que un piso baje de precio”.
Parece claro, que en un nuevo panorama de recesión, paro disparado, falta de confianza y sobreoferta de activos residenciales, la segunda parte de la ecuación parece que no va a ser muy aplicable en los años venideros, con lo que el inversor inmobiliario residencial tendrá que cubrir sus expectativas de rentabilidad teniendo como foco principal la optimización de las rentabilidades inmobiliarias recurrentes por alquiler.
Rentabilidad = Rentabilidad Recurrente + Plusvalía
MERCADO DE ALQUILER RESIDENCIAL: ESPAÑA Vs EUROPA
¿Y cómo funciona en España el mercado de alquiler?. Pues comparado con el resto de Europa, el porcentaje del parque de viviendas en alquiler (15%) es muy bajo. Siempre hemos tenido mas mentalidad de propietario que de arrendatario y el hecho de la facilidad de acceso al crédito unido a que la cuota hipotecaria no era muy superior a la renta de alquiler, ha agudizado esta tendencia.
Comparándonos con otros países de Europa, parece claro que según aumenta la penetración del mercado de alquiler y los principales agentes del mercado mutan de promotor-propietario a inversor-inquilino, las rentabilidades recurrentes son superiores hasta llegar(si excluimos a Holanda, que parece salirse de este patrón) al 4,8% de Alemania, donde el parque de alquiler ronda el 60%.
Siguiendo este patrón, si el mercado inversión inmobiliaria residencial se quiere realmente potenciar y hacer atractivo a los inversores, se les tienen que ofrecer rentabilidades recurrentes en el entorno del 4-4,5% para ponernos al nivel de Inglaterra o Francia(alrededor de 35% del mercado en alquiler). Uno de los primeros pasos se ha dado con la salida de las SOCIMIs, pero parece claro que el paso mas duro para que el mercado de alquiler tire debe ser la corrección de precios.
EL AJUSTE NECESARIO: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
Si esta rentabilidad recurrente del 4-4,5%, ayudada de los incentivos fiscales asociados a las SOCIMIs puede ser suficiente para cubrir las expectativas de los inversores, ¿qué sacrificios deberá realizar el vendedor del piso o bloque de pisos alquilado?.
La tabla inferior contiene un ejemplo práctico de valoración de un piso medio en la Eixample Dreta de Barcelona que actualmente se alquila a 16,5 €/m2 y se vende 5.824€/m2, dando por tanto una rentabilidad potencial del 3,4%.
Para llegar a los niveles de rentabilidad del 4-4,5% los descuentos necesarios estarían entorno del 17-22%. La pregunta ahora es si la deuda de dichos activos es inferior a esos precios en el caso de vendedor promotor y si en el caso de que la propiedad sea de un banco, el mismo va a estar dispuesto a asumir esa pérdida de forma inmediata. Lo que si está claro es que el inversor inmobiliario residencial, consciente de la sobreoferta existente, no va a bajar el listón de sus expectativas.
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Bienvenidos a addmeet
LOS PROBLEMAS DEL INMOBILIARIO PROFESIONAL HOY
El desplome de la economía real (aquella que no entiende de yields, credit default swaps, CDOs, covenants y demás jerga financiera y sí de oferta y demanda de bienes y servicios) nos a dejado un mercado inmobiliario con sobreoferta de todo tipo de inmuebles, desarrollados por expectativas durante el boom inmobiliario de la última década. Esta sobreoferta ha provocado un hundimiento de las rentas de entre un 20-40% en función de las ubicaciones.
Hablando de la economía financiera, los mercados de capitales siguen sin fluir por la falta de liquidez en el sistema financiero, con lo que los inversores piden más retorno a sus inversiones, 125-200 bps por encima de las rentabilidades exigidas a inicios de 2008.
Resumiendo, estos dos efectos combinados penalizan fuertemente el valor de los inmuebles(correciones de precio del 20-50%), haciendo complicada su venta en un mercado bastante atomizado y mejorable en cuanto a su transparencia. Esta iliquidez acaba fulminando a los actores del sector mas endeudados y con menor calidad de sus activos y muchos inmuebles, generalmente no los mejores, enfilan el camino desde el activo circulante de las entidades financieras (hipotecas) hacia el activo fijo (inmueble en propiedad) vía compraventas, daciones y ejecuciones, a unos precios superiores a los que el mercado está dispuesto a pagar por ellos hoy(el precio de mercado es inferior a la hipoteca que soportaba los inmuebles).
LOS PRINCIPALES RETOS
Con los parámetros expuestos en el punto anterior, parece claro que el sector afronta dos grandes retos en el futuro próximo,
– Alquilar los activos existentes y ponerlos en rentabilidad para poder venderlos, ya que cualquier activo que no genere rentas recurrentes será difícil de vender en el mercado de inversiones inmobiliarias.
– Encontrar proyectos llaves en mano viables para los suelos en stock y edificios a medio ejecutar, que permitan transformar un peso muerto en el balance en un activo en rentabilidad.
ADDMEET, SOLUCIONES ALTERNATIVAS
Con esta problemática y retos en mente nace Addmeet, con una propuesta de valor estructurada en dos líneas de negocio,
– Addmeet Networks: canal directo on-line para el alquiler profesional y compraventa de inmuebles en rentabilidad. En definitiva, somos una plataforma aglomeradora de oferta de inmuebles en rentabilidad y de inmuebles profesionales en arrendamiento, cuyo objetivo es servir de canal directo para facilitar los contactos entre los agentes del sector (promotores, operadores, inversores y agentes). Si para que cualquier mercado sea líquido se tiene que producir un ajuste de precios y tiene que operar en transparencia, desde Addmeet queremos aportar valor en esta segunda variable.
Nuestra plataforma está estructurada para facilitar el proceso de venta o alquiler de cualquier tipo de inmueble profesional al promotor, operador o agente, proporcionándole acceso directo a los operadores, promotores e inversores inmobiliarios mas relevantes del mercado, sin banalizar su producto, ya que el vendedor decide en cada caso quien puede ver su inmueble en más profundidad(ubicación exacta, fotos identificativas, inquilino…) en función del perfil ciego(tipología de empresa, años en España, operaciones acumuladas, facturación anual…) que recibe del interesado.
Igualmente, facilitamos a los usuarios el acceso desde su perfil personal a todas las consultorías (asesoría legal-financiera, compañías de rating, aseguradoras, empresas de facility y project management…) que necesitarán en sus procesos de compraventa en rentabilidad y arrendamiento mediante acuerdos de colaboración con compañías de primer nivel.
– Addmeet Contract: empresa de servicios inmobiliarios enfocada a poner en rentabilidad, mediante proyectos llaves en mano en arrendamiento, solares no residenciales, edificios terciarios a medio ejecutar y edificios terciarios vacíos. Nuestra especialización son los activos terciarios “con problemas”, es decir, activos que independientemente de su grado de avance, han dejado de tener interés en el mercado para el uso inicial para el que fueron ideados.
Nuestro valor añadido es la realización de un exhaustivo estudio de mercado, que aunado con nuestro conocimiento de las necesidades de los operadores, nos ayudan a definir que nueva actividad(compatible con el planeamiento vigente) tiene sentido para el edificio a día de hoy, y por tanto maximice las posibilidades para su comercialización en arrendamiento. Finalmente, comercializamos el inmueble y estructuramos la operación para minimizar el riesgo de los intervinientes(inversor y operador).
ADDMEET…NUESTRA PROPUESTA
Desde hace tiempo, en la mayoría de los eventos del sector inmobiliario profesional se llama a que el sector tiene que reinventarse y dar paso a nuevas innovaciones que le ayuden a superar con mas presteza la travesía del desierto que nos está tocando vivir. El desencanto viene cuando al acabar tales sesiones, te das cuenta que tras horas de charla, nadie ha puesto nada nuevo encima de la mesa, vamos, que básicamente todo sigue igual, seguimos utilizando las mismas soluciones de ayer para los problemas de hoy.
Apoyados en nuestro espíritu inconformista, desde Addmeet nos atrevemos a plantearos esta nueva alternativa a vuestros problemas de hoy con soluciones diferentes a las de ayer. Aspiramos a ser una solución alternativa a vuestros problemas, porque al final, ¿qué es una empresa salvo personas que intentan solucionar o ayudar a otras personas con su problemas?.
El futuro dirá si nuestra propuesta es mejor o peor, en cualquier caso, nadie podrá negar que es diferente al status quo. Únicamente os invitamos a que la probéis antes de opinar y nos pongáis sobre la mesa nuevos retos. Bienvenidos al Club Addmeet.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
Síguenos en: