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Inversión Industrial Madrid (2T 2025)
En el segundo trimestre del año, el sector industrial español ha registrado una inversión total 670,2 M€ (datos algoritmo DAO addmeet). De este monto, 367,7 M€ se concentraron en el mercado madrileño, lo que supone un notable crecimiento: un 36,4 % más que en el mismo periodo del año anterior y un 138,16 % más que en el trimestre previo.
Durante este trimestre se han registrado un total de 11 operaciones inmobiliarias del sector industrial de Madrid, con valor medio de 33,42 M€ y con volúmenes entre 4 y 75 M€.
Entre las operaciones destacadas figura el desarrollo del complejo industrial Nexus Barajas por parte de Hines, ubicado en la antigua sede de Airbus. Con una superficie que excede los 66 000 m², este proyecto nace tras la compra del inmueble a Airbus en 2020, realizada bajo una operación de sale & leaseback.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se observa en el gráfico, el eje A-4 concentró el mayor porcentaje de inversión en el trimestre, con un 42,76 % del total. En segundo lugar se situó el eje A-42, que representó un 27,65 %. Ambos ejes han despertado el interés de los inversores debido a la escasez de espacios en otras áreas y a la disponibilidad de suelo industrial en zonas próximas a la capital madrileña. Con menor impacto se sitúan los ejes A-2, con un 24,04 %, y A-1, con el 5,55 % restante. Durante este periodo, no se registraron operaciones inmobiliarias en el eje A-3.
Analizando la inversión en las distintas coronas, continuando la tendencia reflejada en los últimos periodos, la primera corona aglomera el 77,03 % del total invertido, principalmente en las zonas de la capital y Getafe. Le siguen , con una participación menor, la tercer corona con un 13,78% y en último lugar, la segunda corona aglomera el 9,19% restantes.
Inversión por polígonos
Analizando detenidamente la inversión en los distintos polígonos, dentro de la primer corona se encuentran Los Gavilanes (23,73%), Rejas (20,4%), Los Angeles (19,04%) y La Atalayuela (13,87%). En la segunda corona los polígonos de mayor interés han sido Garza 2000 (5,55%), El Encin (2,58%) ubicado en Alcalá de Henares y Los Frailes (1,06%). Por último, en la tercer corona el polígono Plataforma Central Iberum (13,78%) ubicado en Toledo.
Inversión por perfil de inversor
En cuanto a la distribución de las estrategias de inversión en el sector industrial de Madrid, el 79,52 % se ha destinado a value added, siguiendo la tendencia marcada a inicios de año. Le siguen los activos core, con un 14,93 %, y, por último, la estrategia core plus, que representó el 5,55 % restante.
El spread «Yield prime» frente a «Bund + Prima de riesgo» ha registrado un ligero aumento en comparación con último trimestre debido al ligero repunte bono alemán. Tras situarse en un 1,63% en el trimestre anterior, presento un ligero aumento del 1,78% en este trimestre. El spread está en unos niveles que hacen prever un aumento a corto plazo en el volumen de transacciones.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, ha comenzado la fase de revalorización de los activos vía denominador, con un leve repunte del 7,45 % durante este trimestre. Al mismo tiempo, se observa una apreciación de las valoraciones impulsada por el crecimiento de las rentas, derivando en una «tormenta perfecta» para la valoración de los activos logísticos..
Como comentario puntual final, es importante reflejar la merma del 35% tangibilizada en activos comprados en el «suelo» de yields al 3,25% que han firmado minusvalías en su venta de alrededor del 35%. Si los sabios inmobiliarios hablan del «location, location…» parece que al mismo nivel debería colocarse el «timing, timing…» . Como en el resto de sectores, la disminución del spread «yield inmobiliaria vs rentabilidad bonos soberanos a 10 años» implicará en el corto plazo un aumento de los volúmenes de inversión, atrayendo aun más inversión institucional al sector, cuestión que ya se ha puesto de manifiesto a principios del tercer trimestre.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
