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Inversión Industrial Madrid (4T 2023)
El sector industrial ha registrado este trimestre del año una inversión de 461,9 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial madrileño ha contado con una inversión de 211,6 M€, con un descenso interanual del 47% y un descenso intertrimestral del 22%.
En este trimestre se han registrado un total de 10 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 21,16 M€ y con volúmenes entre 3 y 60 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 58 operaciones durante 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-42 continúa siendo el eje que mayor inversión ha presentado con 80,6 M€ (un 50% inferior al tercer trimestre del año) representando el 38,09% del total. En segundo lugar se encuentra el eje A-1 con el 28,36%, le sigue el eje A-2 con el 27,55% y por último, presentando un descenso notorio en su inversión, el eje A-4 con el 6% del total.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, la 1ª corona (57,7%), en segundo lugar la 3ª corona (28,12%) y la 2ª corona (14,18%).
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Valdelacasa (28,36%), el Polígono Industrial San Fernando (21,98%), Los Gavilanes (3,78%), Los Angeles (2,22%) y Puerta Madrid (1,37%). Dentro de la segunda corona, el polígono de Pau 5 (14,18%) en Parla que cuenta con una operación inmobiliaria, con la adquisición de la empresa Sonepar de una nave logística. Por último, en la tercer corona Pradillos II (17,72%), El Rabanal (6,19%) y Miralcampo (4,21%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión en el sector industrial madrileño podemos distinguir la siguiente distribución, value added (92,2%), core (5,58%) presentando así un notorio descenso comparado con el trimestre anterior y core plus (2,22%) que ha tenido presencia por primera vez en el año.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve aumento a lo largo del año (2,26%) acercándose poco a poco a los valores medios del último ciclo inmobiliario, sin llegar a máximos históricos del año 2014 (5,39%).
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 14,55% durante este 2023.
Como conclusión, el sector industrial de Madrid ha registrado un descenso del 53% en su inversión interanual provocado por la subida de tipos de interés. A pesar de haber presentado estas cifras que históricamente se posicionan entre las más bajas de la última década, durante este año ha sido el nicho destado de inversión inmologística, muy por encima de Barcelona. Es previsible que ante un nuevo escenario de bajadas de tipos, los volúmenes de inversión se vayan recuperando y la curva de valor vire al alza. La mayor demanda de inversores hasta ahora en «stand by» que perciben que es posible que las yields comiencen de nuevo a bajar, elevará este año previsiblemente el valor de los activos logísticos.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
