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Inversión Oficinas Barcelona (4T 2023)
España ha registrado este cuarto trimestre del año una inversión de 790,6 M€ en oficinas (datos algoritmo DAO addmeet) los cuales el 13,14% del total pertenecen al sector de oficinas barcelonés, con 103,8 M€ de inversión en este periodo. El descenso interanual alcanzó 80%, aunque por el contrario se produjo un aumento intertrimestral de 69% (veníamos de muy abajo).
Durante este trimestre se han registrado 6 operaciones inmobiliarias de oficinas en Barcelona, con valor medio de 17,3 M€ y con volúmenes entre 4 y 68 M€. Hasta la fecha, durante este año, se han registrado un total de 32 operaciones.
Inversión por zonas y barrios
Según se aprecia en el gráfico, durante este trimestre ha predominado la inversión en la zona NAN con el 94,18%, dicha zona no presentaba un porcentaje similar desde principios del año 2020 (aproximadamente el 93% de 175 M€ en inversión durante esa fecha). Le sigue la zona Periferia con el 5,82%, las zonas CBD, Centro y Descentralizada no han contado con operaciones inmobiliarias en este último periodo. La Zona Centro, a diferencia e otros años con un peso mucho mayor del 22@, ha acumulado un 30,14% de la inversión anual del 2023 en Barcelona.
La inversión de oficinas en los diferentes micromercados del área metropolitana de Barcelona se han concentrado en los barrios de Plaza Europa (65,48%) ubicado en L’Hospitalet de Llobregat, seguido de 22@ (17,82%), Diagonal Mar (7,7%), Eixample Esquerra (3,37%) aglomeran la totalidad de la inversión perteneciente a la zona NAN. Dentro de la periferia, con impacto inferior se ha invertido en el barrio Mas Blau (5,63%) perteneciente a El Prat de Llobregat.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (90,52%) y core plus (9,48%), en este trimestre no se han registrado operaciones core.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se encuentra a niveles de 1,76% (al igual que en el mercado Madrileño) poco a poco se acerca a la media de 2,30% del 2014, lo que hace prever que el ajuste de valoraciones esté tocando a su fin.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, avanza el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 105 bps de incremento de los últimos cuatro trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 10,81% acumulado durante este año.
Como conclusión, podemos decir que la actividad inversora en el mercado de oficinas de Barcelona ha registrado una inversión de 103 M€, acumulando dos trimestres en «mínimos» de la serie histórica. El ajuste de precio vía denominador de los inmuebles de oficinas parece que ha tocado techo, acumulando un retroceso daproximado del 30% acumulado en los últimos 2 años. Una vez percibido por el mercado este efecto, es previsible un aumento del volumen de inversión en los próximos trimestres por la perspectiva de que, con la previsible bajada de tipos, los precios de los activos comenzarán a ir al alza. Ya se comienzan a ver mas procesos ordenados de venta, de vendedores que perciben este mayor interés en invertir en actores que llevaban tiempo en modo «wait and see». La evolución de la absorción del 22@ marcará cuantos de los edificios que se han desarrollado en los últimos tiempos pueden salir al mercado de inversión, ya que la venta de edificios con riesgo inquilino se ha frenado ante el riesgo que supone para los inversores el sobre stock que se ha acumulado en la zona.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
