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Inversión Industrial España 2023
El sector industrial en España ha alcanzado este año una inversión de 3,3 B€ (datos algoritmo DAO addmeet), presentando un descenso del 41% interanual. La inversión se encuentra a niveles del año 2020, cortando la tendencia de casi 6 B€ de media de los últimos dos años, pero siendo el cuarto volumen más elevado de los últimos 20 años.
Durante este año se han registrado un total de 156 operaciones inmobiliarias del sector industrial en España con valor promedio de 21,3 M€ y con volúmenes entre 2 y 110 M€. Las localizaciones de que han registrado mayor inversión han sido Illescas (Toledo), principal foco de inversión value added en el área de Madrid y Zaragoza, que se ha consolidado dentro del poker de ciudades favoritas para la inversión en logística.
Inversión por provincias
Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (627 M€), Barcelona (404 M€), Toledo (386 M€), Zaragoza (379 M€), València (343 M€), Guadalajara (199 M€), León (159 M€), Murcia (128 M€) y Burgos (104 M€). Durante este año el perfil inversor «Value added», ha centrado sus inversiones principalmente en las provincias de Toledo, seguido de Madrid y Zaragoza.
Las provincias de Madrid (18,84%), Barcelona (12,14%), Toledo (11,59%), Zaragoza (11,4%) y València (10,3%) aglomeran el 64% del total en la inversión de España durante este año 2023. Con un impacto inferior, Guadalajara (5,99%) y León (4,76%) muestran importes relevantes, habiéndose convertido Villadangos del Páramo en un punto de referencia de la inversión logística en el noroeste de la península.
Inversión por Ejes y Coronas
El eje A-2 sigue consolidándose como el principal eje de atracción de inversión con el 28,14% de la inversión durante este año, seguido del A-1 (12,45%), A-42 (9,92%), A-3 (8,82%), AP-7 Norte (6,85%), A-4 (6,36%) y AP-7 Sur (5,91%) aglomeran el 78,45% del total. Ejes en la región noroeste y sureste de la península, hasta hace poco residuales, comienzan a coger tracción desde a perspectiva de la inversión inmobiliaria.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, en la 3ª corona (39,26%), en segundo lugar se encuentra la 1ª corona (30,67%) y por último la 2ª corona (30,07%). Sigue la tendencia al alza de la primera corona como destino de inversión impulsada por el desarrollo creciente de la logística de última milla.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (81,45%) el cual se mantiene predominante con más del 60% en su inversión cada año durante el último lustro, core (16,51%) y core plus (2,04%).
Conclusión
Como conclusión podemos decir que el mercado logístico en España ha presentado el ajuste relativo más brusco de los últimos veinte años (-41%), pero sigue conservando volúmenes de inversión muy por encima de la media de la última década…veníamos de muy arriba. La continua escalada de los tipos de interés en 2023 tanto en USA (del 4,50% al 5,25%) como en Europa (del 2,50% al 4,50%) ha provocado ajustes de valor vía denominador (compensados en menor medida por la inflación anual del 3,5%) que el vendedor no ha acabado de digerir para que se crucen tantas operaciones como en los últimos dos años.
Es llamativo que en esta año, la inversión en logística (3,3 B€) ha superado a la inversión en oficinas (3 B€), lo que nos da la medida de la evolución que ha tenido este «asset class» en el peso de las carteras de inversión de inversores inmobiliarios institucionales y familiares. El spread «yield oficinas prime» vs «yield industrial prime» se ha comprimido a 55 bps. El riesgo de comprar una buena nave logística en primera corona ya no es percibido como mucho mayor que comprar un edificio de oficinas en el CBD.
Como aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores «core» que durante estos últimos dos años no han tenido una posición «wait and see».
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
