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Inversión Industrial Madrid (1T 2023)
El sector industrial ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet). De este total 197,7 M€ pertenecen al mercado industrial de Madrid. Comparado con el primer trimestre del año anterior (333,7 M€), ha presentado un descenso aproximadamente un 41% interanual. Respecto del último trimestre de 2022 el ajuste intertrimestral ha sido del 49%.
En este trimestre se han registrado 13 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 15,2 M€ y con volúmenes entre 2 y 170 M€.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye acorde al histórico. El eje A-2 es el que cuenta con mayor inversión con 116,9 M€ que representa el 59,15% del total, en segundo lugar se encuentra el eje A-42 con un 14,58%, el tercero el eje A-4 con el 14,52% y finalmente el eje A-3 con el 11,89% de la inversión, dentro del eje A-1 no se ha registrado actividad en el trimestre.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión ha sido la 3ª corona (55,74%), seguida de la 1ª (28,83%) y finalmente la segunda (15,43%). El mercado parece que se ha enfocado en el «last mile» y en los desarrollos en suelo más asequible, principalmente en este caso en el polígono «El Ruiseñor» de Guadalajara.
Inversión por barrios
Mirando en detalle la inversión en los barrios y polígonos de la primera corona, Los Ahijones (11,08%), Villaverde (7,6%) y Carpetania (7,28%) aglomeran los desarrollos de última milla en la capital, absorbiendo el 25% de la inversión total.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (91,4%) y core (8,6%). Sigue habiendo un gap importante, pese a las bajadas en las yields, entre la «inversión/m2 de SBA» en un proyecto logístico y el «precio de venta/m2 de SBA» con lo que sigue habiendo presión por la inversión en nuevos desarrollos con la absorción fuerte, por ahora.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 1,43% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de una nave logística prime y la compra de un bono español, el desplome de la inversión podría haber sido mayor sin el efecto de la inflación (subyacente al 6,6%) que mitiga esta merma en las valoraciones por expectativas de revalorización vía «numerador».
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 6,80% durante el primer trimestre. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión, podemos decir que el mercado industrial en Madrid ha experimentado una corrección drástica de volumen de inversión con menor corrección de valor que el mercado de oficinas, seguramente debido a que la robustez que está mostrando el mercado de alquiler (absorción) genera confianza del inversor en este «asset class» por encima de otros. Los principales actores del mercado «core» son sociedades cotizadas francesas que han visto en España un nicho interesante para su inversión, sobre todo en operaciones de sale & leaseback. La inversión value added sigue dominando el mercado, principalmente concentrada en última milla de primera corona y logística tradicional de rentas más económicas de tercera corona. Veremos si la absorción en trimestres futuros hace buenas estas inversiones o vienen tiempos de digestión más lenta del pipeline actual.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
