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Artículos del Mes mayo 20Europe/Madrid 2012
Mercado alquiler edificios oficinas Barcelona 1T 2012, incluso por debajo de lo esperado
Estas últimas semanas, las consultoras han ido haciendo públicos los informes sobre la evolución del mercado de alquiler de oficinas en Barcelona durante el primer trimestre del año. En esta ocasión nos basaremos en el informe de BNP Paribas Real Estate para extraer conclusiones. Es curioso señalar que entre los datos de demanda bruta de CBRE(54.000 m2) y BNP(37.000 m2) hay una diferencia de 17.000 m2.
EVOLUCIÓN DEMANDA ALQUILER EDIFICIOS DE OFICINAS BARCELONA
La absorción bruta de alquiler de oficinas en Barcelona se ha colocado en los 37.000 m2 durante el primer trimestre . Valoremos este dato:
– Evolución interanual: -37%. En éste sentido la demanda de alquiler de edificios de oficinas marca el segundo dato más bajo de la década tras 2009, el mercado no ha tocado fondo. Las operaciones han sido un total de 68, con lo que la demanda media se sitúa en los 540 m2. Interesante señalar que la demanda la aguanta principalmente la zona NBD(43%), cuestión que dejan entrever que la demanda comienza a valorar la calidad a precios económicos que proporcionan tanto 22@ como Plaza Europa. Curioso señalar que la demanda prefiere pagar algo más de renta (12,5€/m2&mes) en NBD por unas oficinas modernas y de calidad que estar en una zona más céntrica pero en edificios más antiguos(12€/m2&mes). Ejemplo de esto es la operación de Liberty Seguros con Colonial en Llacuna,56.
– Evolución intertrimestral: -33%. La entrada de España de recesión en este primer trimestre ha afectado claramente al mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona, ralentizándolo aún más. Las cota de vacancy del 15,6% marca un máximo histórico. Este dato hace concluir que el ratio de conversión demanda bruta/demanda neta es muy bajo, es decir, las demandas son de “reubicación” o de “reubicación por reducción”, no de “ampliación”.
Edificios Oficinas Barcelona – Alquiler – Absorción 1T 2012
ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS BARCELONA, ¿QUÉ ESPERAR DE 2012?
Nuestra previsión de absorción bruta de edificios de oficinas en alquiler para 2012 se situaba en 250.000 m2 contando con una evolución negativa del PIB del -1,7%, viendo los datos del primer trimestre (ya sea de BNP o CBRE) dejan esta previsión del lado del optimismo.
Resumiendo, ni las perspectivas económicas país ni la evolución concreta del mercado en Barcelona en los últimos trimestres, nos hacen prever otra cosa que 2012 marcará el mínimo histórico de contratación de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona.
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Inversiones Inmobiliarias en Edificios de Oficinas, a la carrera hacia Alemania
Hace unas semanas, en nuestro post “Las mejores ciudades de Europa para las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas”, llegamos a la conclusión de que atendiendo a criterios de la situación actual de las diferentes ciudades en el ciclo inmobiliario y las perspectivas de crecimiento país, las mejores ciudades europeas para las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas eran Hamburgo, Munich, Bruselas y Praga.
Veremos a continuación como la actual situación económica Europea, hace aún más atractiva la inversión inmobiliaria en Alemania.
LA “TRAGEDIA GRIEGA” , ALEMANIA DECIDE
Durante los últimos días hemos atendido atónitos a los acontecimientos en Grecia y a su ya más que posible salida de la Unión Europea y del euro. Repasando los pensamientos de los más reputados economistas (Paul Krugman, Xavier Sala i Martín, Joseph Stiglitz…) todos coinciden en que la sucesión de eventos bien podría ser la siguiente:
1 – Salida de Grecia del euro.
2 – Pánico generalizado en Italia y España, fuga de los depósitos hacia Alemania.
3 – Regulación bancaria para impedir la transferencia de depósitos y la retirada masiva de efectivo. Posible inyección a gran escala de liquidez bancaria desde el BCE para evitar el colapso bancario.
4 – Cambio de la estrategia económica de Alemania desde la exigencia de recortes y “contención de la inflación” a una política europea mas expansiva y enfocada al “crecimiento”(que disminuya la prima de riesgo y los costes financieros de la deuda española), asumiendo inflación en Europa en general y en Alemania en particular. O esto, o el Euro ha muerto.
Resumiendo, o Alemania deja atrás su máxima de contención de la inflación, sacrificando una inflación “no tan controlada” en su país por el bien común europeo, o el sueño del euro se puede desvanecer.
LA “TRAGEDIA GRIEGA” Y SUS IMPLICACIONES EN LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
¿Y que tiene que ver todo esto con las inversiones inmobiliarias en edificios de oficinas?. Pues mucho. Como vimos hace unas semanas, el valor (Precio=Renta Anual / Rentabilidad Exigida) de un edificio puede obtener plusvalías mediante subida de rentas de alquiler de los edificios o bajada de las rentabilidades exigidas por los inversores.
Si Alemania quiere salvar el euro, no le queda otra que recalentar su economía (asumir inflaciones del 3-4%). Esta inflación mirada desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria se traducirá en subida de rentas y por tanto de plusvalía de los edificios.
Esta semana hablaba con un Fondo Inmobiliario Español (no daremos nombres) que está en trámites para la compra de un edificio de oficinas en Munich. Visto todo lo anterior, su inversión es una apuesta segura.
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SOCIMI’s, qué hacer para que puedan funcionar
Hace ya unas semanas, describimos en el post de nuestro blog “SOCIMI’s, un ejemplo práctico” las características especiales e incentivos fiscales de este tipo de vehículos para las inversiones inmobiliarias en inmuebles en rentabilidad. A día de hoy, sin embargo, todavía no hay ninguna SOCIMI inscrita en la CNMV, veremos a continuación las posibles causas y soluciones para reactivar el interés inversor por las mismas.
SOCIMI’s, PROBLEMAS Y POSIBLES SOLUCIONES
- Fondos Close End Vs Open End : la principal tara de los fondos inmobiliarios creados en la pasada década(BANIF, BBVA Propiedad…) fue la iliquidez que les proporcionaba su naturaleza “Open End”(fondos no negociables en mercado regulado, sin término definido y con ventanas de liquidez periódicas). Resumiendo, que cuando el mercado inmobiliario comenzó a languidecer, todos los fondistas acudieron a vender sus participaciones y el fondo no las pudo reembolsar pues no había demanda para las mismas y los inmuebles tampoco se podían vender(tenían ya un valor en mercado de un 60-70% su valor de libros(NAV)) para realizar dichos reembolsos. Los bancos acabaron comprando el fondo para que el mismo pudiera pagar a todos los fondistas y no se montase demasiada “revolución”. En este sentido, plantear las SOCIMI’s como un vehículo de inversiones inmobiliarias “Close End” ha sido un acierto. Su precio lo designará la oferta y demanda en un mercado cotizado y por tanto, mucho más líquido.
- Nuestro problema, la vivienda, los fondos que necesitamos, extranjeros: La deducción del 20% de las rentas de vivienda sobre la base imponible del impuesto de sociedades planteada en las SOCIMI’s es muy interesante. El problema es convencer a un inversor extranjero que, aparte de la rentabilidad recurrente de alquiler, en una vivienda en España a día de hoy hay alguna posibilidad de plusvalía a medio plazo. Los edificios de pisos con inquilinos que se introduzcan en estos vehículos de inversiones inmobiliarias deberán llevar un descuento para ofrecer una rentabilidad mínima del 4,5-5%(rentabilidad media de otros mercados europeos) + la prima de riesgo que un inversor extranjero quiera asignar a España. Los que aporten inmuebles a estos vehículos deben asumir que la liquidez que les proporcionará vía OPV conlleva perder “algunas plumas”, en forma de minusvalías, por el camino. Los balances del 90% de las promotoras no pueden asumir esa merma, con lo que los bancos son los principales candidatos a mover ficha en la creación de SOCIMI’s.
- Incentivos a la demanda de alquiler de vivienda: así como el mercado industrial y terciario ya tiene una cultura de alquiler clara, falta incentivar que el mercado de alquiler de vivienda(sólo un 15-20% del stock) pueda llenar el stock vacío. Esta semana se disminuyó el periodo de los contratos de alquiler de 5 a 3 años, que es un buen comienzo(obligan menos al inquilino), pero insuficiente. El estado también puede incentivar la demanda con líneas de avales para gente joven y/o aumentando las exenciones fiscales al arrendatario. Esto no convergería con la actual política de aumento de impuestos, pero creo que ya es hora de que el estado se de cuenta de que hasta que no pongamos en valor toda nuestra “sobredosis inmobiliaria”, no nos acercaremos a la salida del túnel.
- Inversión a nivel societario, no personal: el planteamiento inicial de las SOCIMI’s eliminaba la doble imposición (la sociedad tributa por impuesto de sociedades y los socios por IRPF de los dividendos) siempre que los socios fuesen personas físicas. Esto es un error, si realmente se quiere incentivar la inversión inmobiliaria nacional y extranjera, ningún inversión de cierto tamaño invierte ya a nivel personal.
En definitiva, creo que con las modificaciones necesarias las SOCIMI’s pueden ser un vehículo muy interesante para conseguir la liquidez de un mercado de inversión inmobiliaria actualmente seco. No tardemos demasiado en desarrollar dichas modificaciones, que el futuro nos va en ello.
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Mercado alquiler oficinas Madrid 1T 2012, mínimos históricos
Esta semana pasada tanto Savills como Jones Lang Lasalle hicieron públicos sus estudios sobre el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid durante el primer trimestre de 2012. Vamos a analizar los datos y a compararlos con el histórico y nuestra previsión de artículos anteriores y a sacar conclusiones al respecto.
EVOLUCIÓN DEMANDA ALQUILER EDIFICIOS DE OFICINAS MADRID
La demanda de alquiler de edificios de oficinas se ha cuantificado en 60.000 m2 de absorción bruta en este primer trimestre. Valoremos este dato:
– Evolución interanual: -15%. En éste sentido la demanda de alquiler de oficinas marca mínimos históricos para el primer trimestre. Los datos son incluso peores que en 2002 y 2009, donde la absorción bruta también rondó los 60-70.000 m2.
– Evolución intertrimestral: -20%. El dato de alquiler de edificios de oficinas del último trimestre del año pasado arrojo algo de esperanza, llegando a los 75.000 m2 de absorción bruta. Sin embargo, la entrada de España en recesión durante el primer trimestre ha lastrado este crecimiento, dejando claro de nuevo que el sector del alquiler de edificios de oficinas está claramente ligado a la evolución de la economía real.
Alquiler Edificios Oficinas Madrid – Absorción 2000-2011
ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EL RESTO DEL 2012?
Nuestra predicción de absorción bruta de edificios de oficinas en alquiler para 2012, basada en modelos de regresión, arrojaba una demanda previsible de entorno a 300-330.000 m2 en función del crecimiento negativo del -1,7% estimado por el FMI.
Viendo los datos del primer trimestre, nos hace pensar que quizás el dato haya podido pecar de optimista, basándonos en que:
– La economía sigue “en coma”: las políticas de recorte público y privado siguen en curso y llevan consigo la consiguiente “destrucción de economía” que no está siendo cubierta por iniciativas de inversión en “economía nueva”. Recortes, más recortes, aumento de impuestos… pero ¿no debería alguien estar pensando que para cambiar el modelo productivo de un país hay que realizar inversiones intensivas en este sentido?¿qué el recortar sin tener pensado donde inviertes el fruto de ese recorte no te lleva a ningún lado?¿España tiene estrategia económica?.
– Los bancos, “a verlas venir”: todos seguimos a la espera de que el Banco de España decida que 5-7 entidades bancarias merecen sobrevivir al maremoto inmobiliario (330.000 M€ de crédito promotor, 40-50% “dudoso”) y que esta integración se produzca de forma rápida y eficiente. Lo que hicieron Inglaterra, Suiza… en 6 meses, a nosotros nos va a costar 4 años. Mientras tanto, seguimos sin crédito y las empresas de la economía real pagan el peaje.
En definitiva, en un sector como el del alquiler de edificios de oficinas tan correlacionado con la economía real macro, ni las perspectivas económicas particulares de España, ni las estrategias económicas del gobierno para reactivar la misma, nos pueden sacar de la idea de que este 2012 será el peor año de la historia reciente para el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid.
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