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Archivo de la categoría ‘Naves Logísticas’
Inversión Industrial Madrid (4T 2023)
El sector industrial ha registrado este trimestre del año una inversión de 461,9 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial madrileño ha contado con una inversión de 211,6 M€, con un descenso interanual del 47% y un descenso intertrimestral del 22%.
En este trimestre se han registrado un total de 10 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 21,16 M€ y con volúmenes entre 3 y 60 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 58 operaciones durante 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-42 continúa siendo el eje que mayor inversión ha presentado con 80,6 M€ (un 50% inferior al tercer trimestre del año) representando el 38,09% del total. En segundo lugar se encuentra el eje A-1 con el 28,36%, le sigue el eje A-2 con el 27,55% y por último, presentando un descenso notorio en su inversión, el eje A-4 con el 6% del total.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, la 1ª corona (57,7%), en segundo lugar la 3ª corona (28,12%) y la 2ª corona (14,18%).
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Valdelacasa (28,36%), el Polígono Industrial San Fernando (21,98%), Los Gavilanes (3,78%), Los Angeles (2,22%) y Puerta Madrid (1,37%). Dentro de la segunda corona, el polígono de Pau 5 (14,18%) en Parla que cuenta con una operación inmobiliaria, con la adquisición de la empresa Sonepar de una nave logística. Por último, en la tercer corona Pradillos II (17,72%), El Rabanal (6,19%) y Miralcampo (4,21%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión en el sector industrial madrileño podemos distinguir la siguiente distribución, value added (92,2%), core (5,58%) presentando así un notorio descenso comparado con el trimestre anterior y core plus (2,22%) que ha tenido presencia por primera vez en el año.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha presentado un leve aumento a lo largo del año (2,26%) acercándose poco a poco a los valores medios del último ciclo inmobiliario, sin llegar a máximos históricos del año 2014 (5,39%).
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 14,55% durante este 2023.
Como conclusión, el sector industrial de Madrid ha registrado un descenso del 53% en su inversión interanual provocado por la subida de tipos de interés. A pesar de haber presentado estas cifras que históricamente se posicionan entre las más bajas de la última década, durante este año ha sido el nicho destado de inversión inmologística, muy por encima de Barcelona. Es previsible que ante un nuevo escenario de bajadas de tipos, los volúmenes de inversión se vayan recuperando y la curva de valor vire al alza. La mayor demanda de inversores hasta ahora en «stand by» que perciben que es posible que las yields comiencen de nuevo a bajar, elevará este año previsiblemente el valor de los activos logísticos.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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Inversión Industrial España (4T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este cuarto trimestre del año una inversión de 461,9 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 51% interanual y del 19% intertrimestral.
Durante este trimestre se han registrado un total de 27 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 17,1 M€ y con volúmenes entre 3 y 60 M€. Durante 2023 se llevan registradas un total de 159 operaciones.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Madrid (32,93%), Murcia (19,92%), Toledo (10,96%), Sevilla (10,83%), Álava (10,28%), Alicante (6,39%), Valencia (3,19%), Guadalajara (1,93%), Barcelona (1,73%), Burgos (1,19%) y Cádiz (0,65%) las provincias que aglomeran la inversión total.
Los principales ejes logísticos acaparan el total de la inversión inmologística del trimestre. En orden descendente de inversión serían; A-1 (24,47%), A-7 (19,92%), A-42 (17,45%), A-2 (12,62%), A-66 (10,83%), A-31 (6,39%), A-4 (3,4%), A-3 (2,38%), C-32 (1,73%), AP-7 Sur (0,81%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added continua liderando la inversión con el (81,38%) presentando un leve aumento con respecto al trimestre anterior , seguido del core (14,9%) y core plus (3,72%) presentando también un leve aumento en su inversión.
Como conclusión podemos decir que parece que el sector industrial-logístico ha tocado fondo este ultimo trimestre del año, presentando aproximadamente un 50% de ajuste en volumen respecto los 5,6 B€ en 2022 . Como en el resto de activos cuya actividad inversora «Core» acumulaba porcentualmente el mayor volumen de inversión, se ha producido un ajuste drástico por la escalada de tipos de interés. Una vez los tipos han tocado techo es esperada una bajada atenuada de los tipos durante 2024, que provoque que los volúmenes de inversión se «reanimen» durante 2024.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España 2023
El sector industrial en España ha alcanzado este año una inversión de 3,3 B€ (datos algoritmo DAO addmeet), presentando un descenso del 41% interanual. La inversión se encuentra a niveles del año 2020, cortando la tendencia de casi 6 B€ de media de los últimos dos años, pero siendo el cuarto volumen más elevado de los últimos 20 años.
Durante este año se han registrado un total de 156 operaciones inmobiliarias del sector industrial en España con valor promedio de 21,3 M€ y con volúmenes entre 2 y 110 M€. Las localizaciones de que han registrado mayor inversión han sido Illescas (Toledo), principal foco de inversión value added en el área de Madrid y Zaragoza, que se ha consolidado dentro del poker de ciudades favoritas para la inversión en logística.
Inversión por provincias
Durante este año, las provincias que han presentado mayor inversión han sido, en orden de relevancia, Madrid (627 M€), Barcelona (404 M€), Toledo (386 M€), Zaragoza (379 M€), València (343 M€), Guadalajara (199 M€), León (159 M€), Murcia (128 M€) y Burgos (104 M€). Durante este año el perfil inversor «Value added», ha centrado sus inversiones principalmente en las provincias de Toledo, seguido de Madrid y Zaragoza.
Las provincias de Madrid (18,84%), Barcelona (12,14%), Toledo (11,59%), Zaragoza (11,4%) y València (10,3%) aglomeran el 64% del total en la inversión de España durante este año 2023. Con un impacto inferior, Guadalajara (5,99%) y León (4,76%) muestran importes relevantes, habiéndose convertido Villadangos del Páramo en un punto de referencia de la inversión logística en el noroeste de la península.
Inversión por Ejes y Coronas
El eje A-2 sigue consolidándose como el principal eje de atracción de inversión con el 28,14% de la inversión durante este año, seguido del A-1 (12,45%), A-42 (9,92%), A-3 (8,82%), AP-7 Norte (6,85%), A-4 (6,36%) y AP-7 Sur (5,91%) aglomeran el 78,45% del total. Ejes en la región noroeste y sureste de la península, hasta hace poco residuales, comienzan a coger tracción desde a perspectiva de la inversión inmobiliaria.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, en la 3ª corona (39,26%), en segundo lugar se encuentra la 1ª corona (30,67%) y por último la 2ª corona (30,07%). Sigue la tendencia al alza de la primera corona como destino de inversión impulsada por el desarrollo creciente de la logística de última milla.
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (81,45%) el cual se mantiene predominante con más del 60% en su inversión cada año durante el último lustro, core (16,51%) y core plus (2,04%).
Conclusión
Como conclusión podemos decir que el mercado logístico en España ha presentado el ajuste relativo más brusco de los últimos veinte años (-41%), pero sigue conservando volúmenes de inversión muy por encima de la media de la última década…veníamos de muy arriba. La continua escalada de los tipos de interés en 2023 tanto en USA (del 4,50% al 5,25%) como en Europa (del 2,50% al 4,50%) ha provocado ajustes de valor vía denominador (compensados en menor medida por la inflación anual del 3,5%) que el vendedor no ha acabado de digerir para que se crucen tantas operaciones como en los últimos dos años.
Es llamativo que en esta año, la inversión en logística (3,3 B€) ha superado a la inversión en oficinas (3 B€), lo que nos da la medida de la evolución que ha tenido este «asset class» en el peso de las carteras de inversión de inversores inmobiliarios institucionales y familiares. El spread «yield oficinas prime» vs «yield industrial prime» se ha comprimido a 55 bps. El riesgo de comprar una buena nave logística en primera corona ya no es percibido como mucho mayor que comprar un edificio de oficinas en el CBD.
Como aspecto positivo de cara a 2024 es que el mercado arroja cierto consenso en que los tipos de interés han llegado a su techo y que la FED primero y el BCE después van a realizar varios ajustes a la baja durante el año. El cambio de ciclo de tipos aportará a los inversores la perspectiva de que los ajustes de valor vía yield han llegado a su fin, entrando al mercado inversores «core» que durante estos últimos dos años no han tenido una posición «wait and see».
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (3T 2023)
El sector industrial ha registrado este tercer trimestre del año una inversión de 545,4 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial de Madrid ha tenido una inversión de 255,1 M€, comparado con el tercer trimestre del año anterior a presentado un descenso del 33% interanual.
En este trimestre se han registrado un total de 19 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 13,43 M€ y con volúmenes entre 2 y 110 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 48 operaciones durante el 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-2 continúa al alza con él (47,01%) de la inversión, seguido del A-42 (23,52%), A-4 con el (18,62%), el eje A-3 (5,68%) y por último el eje con menor inversión es el A-6 con una inversión de 13,2 M€ que representa él 5,17% del total. Si bien no es mucho, a lo largo del año e incluso durante los últimos trimestres del 2022, no se habían registrado operaciones dentro de este eje. 
Analizando la inversión en las diferentes coronas, el mayor foco de inversión ha sido, al igual que en el último trimestre , la 3ª corona (53,5%), en segundo lugar se encuentra la 1ª corona (26,9%) y la 2ª corona (19,6%). 
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, aglomerando el 85,29% del total, en primer lugar se encuentra Abardiales (23,39%), seguido de Parque Tecnológico Lineal (17,23%), Centro Transporte Coslada (14,57%), los polígonos de R2, Polígono Torres de la Alameda y Plataforma Central Iberum con el (12,31%) cada uno de ellos y por último el Polígono Industrial Torija. 
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (83.7%) y core (16.3%), ambas estrategias de inversión se encuentran aproximadamente a niveles del primer trimestre del año. 
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» continúa en los mismos valores durante todo el año (1,43%) lejos de los valores medios del último ciclo inmobiliario.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 13,85% durante lo que llevamos de año, atenuado en cierta medida por la evolución al alza de las bolsas rentas.
Como conclusión podemos decir que, la inversión inmobiliaria en el mercado de Madrid ha presentado un descenso del 50% intertrimestral y 33% interanual. Pese al brusco ajuste de la actividad inversora los capital values se está comportando mejor que en otros sectores por la solida evolución de la contratación que presiona las rentas al alza. Si bien dicha inversión no se encuentra a niveles del 2022, si que se observa un comportamiento bastante lineal en las últimos trimestres con inversiones medias de 350 M€. Las yields, a las que previsiblemente les queda recorrido al alza, han alcanzado valores no vistos desde 2017. Veremos donde está el límite.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Barcelona (3T 2023)
El sector industrial ha registrado este tercer trimestre del año una inversión de 545,4 M€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial barcelonés ha presentado una inversión de 179,2 M€. Comparado con el trimestre anterior ha presentado un aumento de aproximadamente el 30%. Y con un descenso del 71% interanual.
Durante este trimestre se registraron un total de 9 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor medio de 19 M€ y con volúmenes entre 10 y 100 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 30 operaciones durante 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye en los siguientes ejes, AP-7 Sur con un elevado porcentaje (48,83%) cubriendo así aproximadamente la mitad del total, seguido del eje C-58 (26,06%), AP-7 Norte (18,42%) y por último el A-2 (6,7%). El eje C-58 continúa sin registrar actividad durante este año.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el principal foco de inversión es en la 3ª corona ocupando el (51,17%) del total, seguida de la 2ª corona (48,83%). No se han registrado operaciones inmobiliarias dentro de la 1ª corona durante este tercer trimestre.
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión por polígonos, en primer lugar dentro de la tercer corona, Mas Sunyer (33,48%), Santa Anna (11,72%), Els Plans de la Sala (5,97%). Dentro de la segunda corona se encuentra, Farigola (20,09%), Casanova (15,35%), Pla de les Gavarreres y Mas Reixach con el (6,7%) cada uno de ellos, aglomerando así las inversiones en los alrededores de la provincia.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, el value added (94,03%) notablemente continúa liderando en cuanto a su inversión y core (5.97%) con un leve aumento comparado con niveles del trimestre anterior.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se mantiene a los mismos niveles desde inicio de año (1,28%), todavía lejos de los 300-400 bps de el último ciclo inmobiliario.
Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del 15,76% debido al ajuste de yields durante los cuatro últimos trimestres. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Estamos en fase «neutralización» del aumento de valor de los inmuebles producido por el exceso de liquidez del mercado en los últimos años.
Como conclusión podemos decir que, la inversión inmobiliaria en el mercado barcelonés se ha comportado mejor que en los últimos trimestres, con un leve aumento en la misma. Dentro de los diferentes ejes el eje A-2 ha mostrado un gran descenso en cuanto a su inversión, comparada con el segundo trimestre del año en el cual registró el 50% de la inversión total. Pese a las subidas de tipos de interés, que genera que el mercado inmobiliario se vea afectado, el sector industrial barcelonés se mantiene a flote, con volúmenes de inversión mantenidos, siendo de los pocos sectores donde la inversión institucional sigue «activa».
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (3T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este tercer trimestre del año una inversión de 545,4 M€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 56% tanto interanual y como intertrimestral.
Durante este trimestre se han registrado un total de 35 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 15,5 M€ y con volúmenes entre 2,5 y 180 M€. Durante 2023 se llevan registradas un total de 144 operaciones.
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Barcelona (24,78%), Madrid (24,67%), Toledo (22,35%), Tarragona (12,48%), Guadalajara (6,03%), Valencia (3,01%), Murcia (2,58%), Navarra (1,79%), Zaragoza (1,79%) y por último Sevilla con un (o,52%) las provincias que aglomeran la inversión total.
Los principales ejes logísticos acaparan el 88,17% de la inversión inmologística del trimestre. En orden descendente de inversión serían; A-2 (29,22%), AP-7 Sur (18,61%), A-42 (12,48%), A-4 (10,4%), C-58 (9,71%), AP-7 Norte (7,38%), A-3 (5,09%), A-6 (2,74%), A-7 (2,58%) y A-15 (1,79%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added continua liderando la inversión con el (72,9%) aún así presenta un leve descenso con respecto al trimestre anterior, seguido de los perfiles core (25,26%) y core plus (1,83%).
Como conclusión podemos decir que, a nivel nacional, el mercado industrial de España ha presentado un notable descenso en cuanto a la inversión, aún conservando volúmenes de inversión relevantes. El alza de los tipos de interés, y por tanto de las yields exigidas, hace más difícil el cierre de operaciones. Los compradores «Core» entre 2019-2022 ven como sus activos acumulan minusvalías latentes que en función de los plazos de desinversión del propietario y sus vencimientos de deuda, puede acabar desembocando en «ventas a pérdida» en los próximos trimestres. Los inversores value added siguen pudiendo tangibilizar buenos márgenes en sus «exits» pese a la coyuntura, ya que el mercado de alquiler sigue mostrándose resiliente por el momento, consiguiendo los activos ponerse «en carga» con cierta celeridad.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Barcelona (2T 2023)
El sector industrial ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial barcelonés se ha anotado una inversión de 127,4 M€. Comparado con el trimestre anterior, ha presentado un descenso del 24% aproximadamente. Y con un descenso del 56% interanual.
Durante este trimestre se registraron un total de 10 operaciones inmobiliarias en el sector, con valor medio de 12,74 M€ y con volúmenes entre 2 y 36 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 21 operaciones durante 2023. 
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye en los siguientes ejes, A-2 se mantiene a la cabeza con el 50,14% del total, AP-7 (Norte) con un 29,45%, AP-7 (Sur) con un 15,7% y por último el eje C-32 con un 4,71%. Dentro del eje C-58 no se ha registrado actividad este trimestre. 
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el principal foco de inversión es en la 2ª corona ocupando así el (93,25%) del total, seguida de la 1ª corona (4,71%) y finalmente la 3ª corona (2,04%). La mayor parte de la actividad inversora durante este trimestre se ha centrado en las afueras de Barcelona ciudad, principalmente en los polígonos de Granollers y Martorell. 
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión por polígonos, en primer lugar dentro de la segunda corona, Xamenes (48,1%), Congost (29,45%), Can Panyella (15,7%) aglomeran las inversiones en los alrededores de la provincia. Dentro de la primera corona el Mas Blau (4,71%) y en la tercer corona Sant Armengol (2,04%). 
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (81,86%), core plus (13,43%) y en último lugar el core (4,71%).
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» se mantiene similar al trimestre anterior (1,28%), todavía lejos de los 300-400 bps de el último ciclo inmobiliario.
Analizando el gráfico se puede apreciar un decremento en los precios de transacción del 9,80% debido al ajuste de yields durante los cuatro últimos trimestres. Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo. Estamos en fase «neutralización» del aumento de valor de los inmuebles producido por el exceso de liquidez del mercado en los últimos años.
Como conclusión de este trimestre podemos extraer que el ajuste de valor de los activos por expasión de yields se ha acelerado, pero que la inversión en su conjunto no ha tenido un ajuste «trágico» por el mantenido interés por el desarrollo de nuevos proyectos logísticos. La escasez de suelo logístico en Cataluña y la dificultad para desarrollarlo provoca que la oferta crezca a una velocidad inferior a la de Madrid y que por tanto, ajustes en la demanda de inversión tengan menos impacto en el precio de transacción.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (2T 2023)
El sector industrial ha registrado este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet), de este total el mercado industrial de Madrid ha tenido una inversión de 503,6 M€, comparado con el segundo trimestre del año anterior a presentado un descenso del 70% interanual.
En este trimestre se han registrado un total de 16 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 31,4 M€ y con volúmenes entre 2 y 141 M€. Hasta la fecha se han registrado un total de 29 operaciones durante 2023.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, el eje A-42 es el que cuenta con mayor inversión durante este trimestre con 160 M€ que representan el 31,77% del total, en segundo lugar se encuentra el eje A-1 con un 30,88%, el eje A-2 en tercer lugar con un 22%, el A-4 con el 14,95% y por último el eje con menor inversión es el A-3 con el 0,39%, si bien es poco ha presentado un leve aumento, ya que durante el trimestre pasado no se han registrado operaciones.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión ha sido la 3ª corona (55,17%), seguida de la 2ª corona (37,29%) y finalmente la 1ª corona (7,55%).
Inversión por polígonos
Mirando en detalle la inversión en los diferentes polígonos, dentro de la primera corona el polígono de Pilar de Abajo (4,03%) y El Lomo (3,63%), en la segunda corona, Los Ardales (18,13%), El Encin (9,07%) y Sur (9,17%) y dentro de la tercera corona Pradillos II (22,16%), Albardiales (11,55%), Villa de Azaña (10,07%), Los Picones (7,15%) y Polígono Industrial Torija (5,04%).
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (91,47%) y core (8,53%), ambas estrategias de inversión se encuentran a niveles del primer trimestre del año.
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» continúa en los mismos valores que el trimestre anterior (1,41%) lejos de los valores medios del último ciclo inmobiliario.
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, hasta la fecha el ajuste acumulado desde el inicio del ajuste de tipos es del 11,5%, con un ajuste vía yields del 12,5% moderado por el impacto del crecimiento de las rentas.
Como conclusión, podemos decir que en el mercado industrial de Madrid continua firme en volúmenes pese al ajuste de precio en curso. La inversión «Core» está mas contenida, pero la inversión en desarrollo sigue arrojando números sólidos, debido principalmente al gap entre «inversión/m2» y «precio/m2», que permite asumir al promotor dicho ajuste y seguir obteniendo un margen de promoción atractivo.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial España (2T 2023)
El sector industrial en España alcanzó durante este segundo trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO addmeet) presentando así un descenso del 50% interanual y un aumento del 11% intertrimestral, mostrándose como un valor refugio inmobiliario.
Durante este trimestre se han registrado un total de 47 operaciones inmobiliarias del sector logístico en España con un valor medio de 25 M€ y con volúmenes entre 2 y 200 M€. Durante 2023 se llevan registradas un total de 97 operaciones. 
Inversión por provincias y Ejes
Según se aprecia en el gráfico, los mercados principales aglomeran la mayoría de la inversión inmobiliaria, siendo Madrid (18,84%), Toledo (18,13%), Valencia (12,56%), Barcelona (10,63%), Zaragoza (8,33%) y Burgos (8,22%) las provincias que aglomeran el 75%de la inversión total.
Los principales ejes logísticos acaparan el 88% de la inversión inmologística del trimestre.. En orden descendente de inversión serían; eje A-2 (23,68%), A-1 (22,69%), A-42 (13,80%), A-3 (10%), A-4 (8,35%), A-44 (7,59%), A-8 (5,77%).
Inversión por perfil de inversión
Dentro de las diferentes estrategias, el perfil value added se mantiene liderando la inversión con el (79,55%) de las inversiones inmobiliarias logísticas, seguido de los perfiles core (17,82%) y el core plus (2,64%). Ambos presentan un leve aumento con respecto al trimestre anterior.Sigue existiendo un elevado «gap» entre la inversión realizada para promover una nave logística y su precio en el mercado de inversión, lo que hace que el apetito por la promoción logística continue firme.
Como conclusión podemos decir que, a nivel nacional, el mercado industrial de España se mantiene estable durante este segundo trimestre del año, no resintiéndose en demasía por el alza de los tipos de interés. El ajuste de precios, que se está produciendo como en otros sectores, no impide el cruce de operaciones, debido a que la plusvalía latente de los naves logísticas en promoción puede asumir el mismo sin dejar de tener un margen razonable para el riesgo asumido. La logística, junto con residencial y hotelero, parecen los «mercados refugio» en el entorno de incertidumbre de tipos actual.
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Iñigo Corres
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Inversión Industrial Madrid (1T 2023)
El sector industrial ha registrado este primer trimestre del año una inversión de 1,2 B€ (datos algoritmo DAO de addmeet). De este total 197,7 M€ pertenecen al mercado industrial de Madrid. Comparado con el primer trimestre del año anterior (333,7 M€), ha presentado un descenso aproximadamente un 41% interanual. Respecto del último trimestre de 2022 el ajuste intertrimestral ha sido del 49%.
En este trimestre se han registrado 13 operaciones inmobiliarias del sector industrial en Madrid, con valor medio de 15,2 M€ y con volúmenes entre 2 y 170 M€.
Inversión por Ejes y Coronas
Según se aprecia en el gráfico, la inversión este trimestre se distribuye acorde al histórico. El eje A-2 es el que cuenta con mayor inversión con 116,9 M€ que representa el 59,15% del total, en segundo lugar se encuentra el eje A-42 con un 14,58%, el tercero el eje A-4 con el 14,52% y finalmente el eje A-3 con el 11,89% de la inversión, dentro del eje A-1 no se ha registrado actividad en el trimestre.
Analizando la inversión en las diferentes coronas, durante este trimestre, el mayor foco de inversión ha sido la 3ª corona (55,74%), seguida de la 1ª (28,83%) y finalmente la segunda (15,43%). El mercado parece que se ha enfocado en el «last mile» y en los desarrollos en suelo más asequible, principalmente en este caso en el polígono «El Ruiseñor» de Guadalajara.
Inversión por barrios
Mirando en detalle la inversión en los barrios y polígonos de la primera corona, Los Ahijones (11,08%), Villaverde (7,6%) y Carpetania (7,28%) aglomeran los desarrollos de última milla en la capital, absorbiendo el 25% de la inversión total.
Inversión por perfil de inversor
Dentro de las diferentes estrategias de inversión podemos distinguir la siguiente distribución, value added (91,4%) y core (8,6%). Sigue habiendo un gap importante, pese a las bajadas en las yields, entre la «inversión/m2 de SBA» en un proyecto logístico y el «precio de venta/m2 de SBA» con lo que sigue habiendo presión por la inversión en nuevos desarrollos con la absorción fuerte, por ahora.
Evolución de la valoración
El spread «Yield prime» Vs «Bund + Prima de riesgo» ha evolucionado hasta 1,43% en la línea del incremento de yields acumulado en los últimos trimestres. Pese a este pequeño gap existente entre la rentabilidad de una nave logística prime y la compra de un bono español, el desplome de la inversión podría haber sido mayor sin el efecto de la inflación (subyacente al 6,6%) que mitiga esta merma en las valoraciones por expectativas de revalorización vía «numerador».
Analizando la evolución de la valoración de los activos prime, comienza a ser manifiesto en los dos últimos trimestres el ajuste de precios por la subida de las tasas de capitalización exigidas. Los 70 bps de incremento de los últimos tres trimestres se traducen en ajustes de valor vía «denominador» de alrededor del 6,80% durante el primer trimestre. Son previsibles nuevos ajustes hasta que el mercado no perciba que los tipos de interés (BCE) han llegado a su «techo». Es bueno recordar que, como muestra el gráfico, todo incremento de valor «vía rentas» se afianza en el tiempo y todo incremento de valor «vía yields» tiende a neutralizarse a lo largo del ciclo inmobiliario completo.
Como conclusión, podemos decir que el mercado industrial en Madrid ha experimentado una corrección drástica de volumen de inversión con menor corrección de valor que el mercado de oficinas, seguramente debido a que la robustez que está mostrando el mercado de alquiler (absorción) genera confianza del inversor en este «asset class» por encima de otros. Los principales actores del mercado «core» son sociedades cotizadas francesas que han visto en España un nicho interesante para su inversión, sobre todo en operaciones de sale & leaseback. La inversión value added sigue dominando el mercado, principalmente concentrada en última milla de primera corona y logística tradicional de rentas más económicas de tercera corona. Veremos si la absorción en trimestres futuros hace buenas estas inversiones o vienen tiempos de digestión más lenta del pipeline actual.
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Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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